Je pronájem s rostoucími cenami bydlení životaschopnou dlouhodobou variantou?

VTV.vn - Rychlý nárůst cen bydlení v posledních několika letech vede mnoho lidí k tomu, že místo snahy o vlastní bydlení za každou cenu přecházejí na dlouhodobé pronájmy. Tento trend nejen odráží osobní finanční tlak, ale také se postupně shoduje s posunem v myšlení v oblasti bytové politiky.

Místo snahy o koupi domu si raději pronajměte.

Jednoho víkendového večera žili Nhật Minh a jeho žena ve svém 60 m² velkém bytě v čtvrti An Khánh ( Ho Či Minovo Město) jako mnoho jiných mladých rodin, s jediným rozdílem, že byt nebyl jejich.

S příjmem kolem 45 milionů VND měsíčně by v případě koupě domu mohly měsíční splátky hypotéky páru dosáhnout 20–25 milionů VND, bez započítání úroků. Náklady na pronájem jejich současného bytu přitom činí pouze asi 14 milionů VND, zbytek by zůstal na investice a úspory.

Rostoucí ceny bydlení vedou mnoho mladých lidí k tomu, aby se místo hypotéky rozhodli pronájem. Foto: LE VU

Tento příběh se stává stále častějším v Ho Či Minově Městě, kde ceny bydlení neustále rostou a stále více převyšují růst příjmů.

Podle zprávy Ministerstva stavebnictví byla v prvním čtvrtletí roku 2026 průměrná cena bytu v Ho Či Minově Městě přibližně 112 milionů VND/m², přičemž tuto cenu zvyšují především luxusní a luxusní segmenty. Ve skutečnosti se ve středním segmentu, vhodném pro skutečné kupce, jako jsou mladé páry, běžná cena pohybuje v rozmezí 85–120 milionů VND/m² a u některých projektů může být i vyšší.

V této cenové hladině by byt o rozloze 60 m² mohl stát 5 až 7 miliard VND, což znamená, že měsíční splátky by při využití finanční páky mohly dosáhnout 20–30 milionů VND.

Trh s pronájmy mezitím zaznamenal také rostoucí trend cen s oživením poptávky a nárůstem nákladů na renovace a provoz. Tempo růstu cen pronájmů však zůstalo výrazně nižší než tempo růstu prodeje domů.

Rozdíl mezi cenami domů a jejich příjmy se zvětšuje, což posouvá náklady na vlastnictví nemovitostí daleko za hranice možností většiny lidí.

Naopak, ačkoli náklady na pronájem vzrostly, zůstávají v krátkodobém horizontu lépe zvládnutelné. S běžným nájemným ve výši 10–15 milionů VND měsíčně může mnoho lidí flexibilně spravovat své finance bez tlaku dlouhodobého dluhu.

Pronájem není jen o nákladech; nabízí také flexibilitu, což je faktor, který mladí lidé stále více oceňují s rostoucí potřebou stěhování za prací a životním stylem.

Tento trend odráží posun v myšlení: od „vlastnictví za každou cenu“ k upřednostňování kvality života a optimalizaci cash flow.

Podle Vietnamského institutu pro výzkum a hodnocení trhu s nemovitostmi (VARS IRE) v posledních třech letech prudce vzrostly ceny domů ve velkých městech, zatímco ceny nájmů rostly pomaleji a v roce 2025 vykazovaly známky ustálení. Tento „nesoulad“ vytváří relativní výhodu pro nájemníky v krátkodobém i střednědobém horizontu.

"Nájemní bydlení je strategickým pilířem."

Generální tajemníkTo Lam nedávno ve svých závěrečných poznámkách k implementaci směrnice 34-CT/TW zdůraznil, že do roku 2030 by mělo být nájemní bydlení označeno za strategický pilíř, zejména ve velkých městech, průmyslových zónách a oblastech, kde ceny bydlení daleko převyšují příjmy lidí.

Tento směr odráží posun v politickém myšlení, který staví nájemní bydlení na roveň modelu vlastnictví a směřuje k rozmanitému ekosystému zahrnujícímu pronájem, leasing s následnou koupí a vlastnictví.

Mnoho odborníků se domnívá, že se jedná o realistický krok vzhledem ke zmenšující se schopnosti většiny lidí kupovat si bydlení. Podle Dr. Dang Viet Dunga, prezidenta Vietnamské stavební asociace, má většina skupin s nízkými a středními příjmy v současné době potíže s hromaděním úspor nebo získáváním dlouhodobých úvěrů na koupi domu, zatímco předchozí politiky se více zaměřovaly na vlastnictví a nebyly v souladu se skutečnými potřebami.

Proto by měl být rozvoj sociálního bydlení k pronájmu považován za zásadní řešení, které pomůže lidem získat stabilní bydlení za dostupné ceny a zároveň sníží tlak dlouhodobého zadlužení.

Stejný názor sdílí i právník Nguyen Van Dinh, právní expert na investice do nemovitostí a podnikání, který se domnívá, že sociální bydlení by mělo upřednostňovat pronájem, protože pokud se bude i nadále zaměřovat na prodej, mohla by se tato politika snadno „rozladit“, což by zvýšilo riziko zisku a ztížilo by přístup k bydlení těm, kteří ho skutečně potřebují.

Největší překážky však spočívají jak v náladě na trhu, tak v obchodní stránce. Představa „vlastnictví bydlení“ zůstává rozšířená, zatímco model pronájmu zatím není finančně dostatečně atraktivní.

Podle mnoha realitních kanceláří vyžaduje výstavba nájemního bydlení velkou investici, ale návratnost se obvykle pohybuje pouze kolem 4–7 % ročně. Dlouhá doba návratnosti zároveň znamená, že peněžní tok je „vázán“ na mnoho let.

Trh navíc stále postrádá preferenční dlouhodobé zdroje kapitálu ani specializované investiční fondy pro nájemní bydlení, což podniky váhá s účastí. Navzdory rostoucí poptávce po pronájmu proto zůstává nabídka velkoplošného a dobře investovaného nájemního bydlení poměrně omezená.

Dlouhodobé pronájmy se postupně stávají novým trendem v bydlení ve velkých městech. Foto: Hong Phong

Od dočasného ubytování k dlouhodobému pobytu

Pronájem, který již není dočasnou možností, se postupně stává novým trendem na trhu s bydlením.

Podle VARS IRE jsou náklady na vlastnictví domu stále více nedostupné pro většinu populace. I ti s příjmem kolem 30 milionů VND měsíčně mají problém s bydlením, pokud se řídí konvenčními finančními principy.

V této souvislosti není pronájem jen dočasným řešením bydlení, ale také pomáhá pracovníkům udržet si kvalitu života, optimalizovat cash flow a snižovat dlouhodobý finanční tlak.

Trh s nájemním bydlením se nicméně může udržitelně rozvíjet zajištěním dostatečné nabídky za rozumné ceny, právním rámcem na ochranu nájemníků a dostatečně rozvinutým systémem veřejné dopravy, aby lidé mohli žít dále od centra města, ale zároveň měli pohodlný přístup do práce.

V současné době se tyto faktory ve Vietnamu stále rozvíjejí, což znamená, že trh s nájemním bydlením slouží spíše jako flexibilní řešení než jako základ pro dlouhodobé bydlení.

Přestože myšlenka „usadit se a vybudovat si kariéru“ zůstává úzce spjata s vlastnictvím bydlení, trh vykazuje jasný posun. Pronájem již není jen odrazovým můstkem před koupí, ale postupně se stává dlouhodobou volbou, zejména pro mladé pracovníky, kteří upřednostňují flexibilitu a finanční rovnováhu.

Vzhledem k tomu, že rozdíl mezi cenami bydlení a příjmy nevykazuje žádné známky zmenšování a politiky se začínají měnit tak, aby odrážely tržní realitu, může se měnit i koncept „usazování se“, který již nemusí být nutně spojen s vlastnictvím domu.

Zdroj: https://money.vtv.vn/gia-nha-leo-thang-thue-nha-co-thanh-lua-chon-dai-han-10926052818201951.htm