Co udělaly čínské úřady pro záchranu nemovitostí?

Po více než dvou letech krize na trhu s nemovitostmi Čína zavedla řadu opatření, od snížení úrokových sazeb, uvolnění regulací nákupu domů až po podporu investic.

Agentura Reuters 8. listopadu citovala zdroj blízký záležitosti, který uvedl, že čínské úřady požádaly pojišťovacího giganta Ping An Insurance Group o koupi kontrolního podílu ve společnosti Country Garden, největší čínské soukromé realitní společnosti, která se potýká s problémy. Podle tohoto zdroje čínská vláda pověřila vládu provincie Kuang-tung, kde sídlí obě společnosti, aby působila jako prostředník a pomohla společnosti Ping An zachránit Country Garden.

Společnost Ping An byla vybrána, protože je hlavním akcionářem společnosti Country Garden. Čínské úřady chtějí, aby se problémy s likviditou společnosti Country Garden vyřešily v rámci provincie.

Společnost Country Garden měla ke konci června dluh ve výši 1,4 bilionu juanů (190 miliard dolarů). V současné době má v Číně rozestavěných asi 3 000 projektů. Společnost Country Garden se v posledních několika měsících nachází v problémech a neustále je na pokraji bankrotu.

Není bezprecedentní, aby úřady nařídily jedné společnosti převzít jinou. Pokud by se to ale stalo, byl by to jeden z dosud nejagresivnějších zásahů Číny k záchraně jejího zadluženého a nelikvidního realitního sektoru.

Zatímco ostatní čínští developeři, včetně China Evergrande, zkrachovali, politika země se dosud zaměřovala převážně na snižování úrokových sazeb z úvěrů a zmírňování pravidel pro nákup domů. Zprávy z Ping An signalizují ochotu čínské vlády hrát v tomto procesu větší roli.

Začátkem tohoto týdne také největší akcionář společnosti China Vanke, státní společnost Shenzhen Metro, oznámil, že připravil přibližně 10 miliard juanů (1,4 miliardy dolarů) na podporu druhé největší čínské realitní firmy.

Projekt venkovské zahrady v Tchien-ťinu (Čína) v srpnu 2023. Foto: Reuters — Projekt venkovské zahrady v Tchien-ťinu (Čína) v srpnu 2023. Foto: *Reuters*

Čínský trh s nemovitostmi je v krizi od poloviny roku 2021. V té době se řada podniků, od velkých soukromých společností, jako je China Evergrande Group, až po vládou podporované společnosti, jako je CIFI Holdings, potýkala s problémy s cash flow a splácením dluhů.

Předpokládá se, že příčinou je pekingská politika „tří červených linií“, která byla zavedena s cílem snížit systémové riziko omezením schopnosti realitních společností půjčovat si nové peníze. To je považováno za hlavní důvod, proč mnoho realitních společností v této zemi nesplácelo své dluhy. Podle JPMorgan v posledních dvou letech zhruba 50 společností nesplácelo zahraniční dluhopisy v hodnotě 100 miliard USD. Podniky, které se vyhnuly bankrotu, jsou vždy v prekérní situaci a mají potíže s půjčováním nového kapitálu.

V polovině loňského roku se situace zhoršila. Ceny domů v Číně nadále prudce klesaly. Mnoho projektů bylo pozastaveno kvůli nedostatku financování. Všude vypukla vlna nesplácení hypoték. Tvrdá čínská kampaň proti covidu-19 dále narušila důvěru na trhu.

Nemovitosti nyní tvoří 25 % čínského HDP. Problémy v tomto sektoru proto přiživují obavy z širší finanční krize.

Peking proto musel změnit svou politiku a najít způsoby, jak toto odvětví oživit. V březnu 2022 čínská vláda zastavila pilotní program zavedení daně z nemovitostí. Opakovaně také naléhala na finanční instituce, aby toto odvětví podpořily.

V listopadu loňského roku Peking představil šestnáctibodový plán na záchranu trhu s nemovitostmi, který v polovině měsíce zveřejnila Čínská lidová banka (PBOC) a Čínská komise pro regulaci bankovnictví a pojišťovnictví (CBIRC). Plán poskytuje finančním orgánům v celé zemi vodítko, zaměřuje se na řešení krize likvidity podniků a dočasně uvolní omezení bankovních úvěrů.

To znamenalo komplexní úsilí Číny o záchranu trhu, o kterém bývalý guvernér Yi Gang doufal, že bude „měkkým přistáním“. O několik týdnů později řada čínských bank oznámila, že do nemovitostí napumpuje stovky miliard dolarů, což bylo považováno za počáteční úspěch plánu.

Konkrétně šest velkých čínských státních bank plánuje na trh investovat 140 miliard dolarů. Kapitál bude použit především na rozvoj nemovitostí, hypotéky pro zákazníky, fúze a akvizice, financování dodavatelského řetězce a investice do dluhopisů.

PBOC začala v polovině letošního roku plošně snižovat úrokové sazby. Také prodloužila některé opatření ze svého 16bodového záchranného balíčku do konce roku 2024.

Čínská vláda také schválila plány na výstavbu cenově dostupného bydlení a rekonstrukci zaostalých oblastí ve velkých městech s cílem podpořit investice do realitního sektoru. V některých městech také uvolnila některé předpisy, jako je snížení úrokových sazeb z úvěrů pro kupující poprvé a snížení záloh na nákup domů.

Banky také přišly s bezprecedentními způsoby, jak podpořit poskytování hypoték. Začátkem tohoto roku některé banky v Nanningu, Chang-čou, Ningbu a Pekingu zvýšily věkovou hranici pro poskytování hypoték na 80–95 let. To znamená, že sedmdesátiletí si mohou půjčit na 10–25 let. Jedná se o stimulační nástroj, protože může snížit zátěž měsíčních splátek.

K záchrannému úsilí se zapojily i místní samosprávy. V červnu 2022 město Meishan v provincii S'-čchuan oznámilo, že letos bude dotovat nákup nových domů. Město Wenzhou v provincii Zhejiang umožní kupujícím poprvé platit první tři roky pouze úroky. Město Huainan v provincii An-chuej požádalo banky o zvýšení úvěrové politiky a zkrácení doby schvalování úvěrů pro kupující poprvé.

Realitní společnosti samy také nabízely pobídky k přilákání zákazníků. V červnu 2022 společnost Central China Real Estate přijímala platby v pšenici a poskytovala zemědělcům dotace až do výše 160 000 juanů (24 000 USD) na kompenzaci záloh na domy v jejím bytovém projektu River Mansion v Shangqiu v provincii Che-nan . O několik týdnů dříve také nabídla, že bude přijímat platby v česneku od kupujících, kteří si chtějí koupit domy v jiném projektu ve městě Kaifeng.

Ve městě Wuhu v provincii Anhui nabídl bytový projekt Golden Scale House na okraji města, který se místo držel vládou stanovené minimální ceny, dotace na opravy až do výše 230 000 juanů do jednoho měsíce od dokončení transakce.

Čínský trh s nemovitostmi se však pravděpodobně příliš nezlepšil. Údaje zveřejněné minulý měsíc ukázaly, že ceny nových domů v Číně klesaly tři měsíce po sobě, a to až do konce září.

Prodej nemovitostí (podle podlahové plochy) v září také meziročně klesl o téměř 20 %. Investice do nemovitostí klesly za prvních devět měsíců roku o 9,1 %.

Kupující domů se zdráhají, protože chtějí, aby ceny dále klesaly. To situaci zhoršuje, protože realitní kanceláře potřebují prodat více domů, aby získaly hotovost a vyhnuly se bankrotu.

Mezinárodní měnový fond (MMF) začátkem tohoto týdne zvýšil svou prognózu růstu Číny pro letošní rok na 5,4 %. Agentura však varovala, že čínská ekonomika stále čelí mnoha rizikům ve finančním sektoru a sektoru nemovitostí. Uvedla, že sektor nemovitostí v zemi je v současné době „docela slabý“.

MMF vyzval Čínu, aby nechala neživotaschopné realitní firmy opustit trh, a uvedl, že to, že Čína umožňuje slabým firmám pokračovat v činnosti, brzdí oživení sektoru.

Na finančním fóru v Hongkongu začátkem tohoto týdne také viceguvernér Čínské lidové banky Čang Čchingsong připustil, že sektor nemovitostí je v úpadku.

„Musíme tuto rychlost růstu důkladněji kontrolovat, abychom se vyhnuli prudkému poklesu a neočekávaným důsledkům. Zavedli jsme mnoho opatření ke stabilizaci trhu s nemovitostmi.“ Vyzval také úřady, aby našly nové způsoby, jak udržet hospodářský růst, protože „starý model založený na investicích a nemovitostech již není udržitelný.“

Ha Thu (podle Reuters, NYT)

Zdrojový odkaz