Infrastruktura - silná hnací síla realitního trhu.

V nadcházejícím období bude infrastruktura i nadále základní hnací silou při přetváření rozvojového prostoru realitního trhu. Zejména s celkovými střednědobými veřejnými investicemi ve výši přibližně 8,22 milionu miliard VND v příštích pěti letech, což je 2,7krát více než v období 2021–2025, se infrastruktura stane velmi silným impulsem jak pro ekonomiku, tak pro realitní trh.

Peněžní tok se silně přesouvá do aktiv v reálné hodnotě.

Data z Vietnamského institutu pro výzkum trhu s nemovitostmi (VARS IRE) ukazují, že od konce 3. čtvrtletí 2025 vedly rostoucí úrokové sazby k opatrnějším investičním tokům, zatímco ceny na primárním trhu zůstávají vysoké kvůli zvýšeným vstupním nákladům. Nový ceník pozemků, platný od roku 2026, se blíží tržním cenám, což výrazně zvyšuje náklady na rozvoj projektu, jelikož náklady na pozemky tvoří přibližně 30 % cen domů. To je spojeno s tlakem z rostoucích nákladů na materiál, finance a práci. Přibližně od března 2026 se u mnoha projektů očekává nárůst cen o 2–5 %, protože tyto náklady se postupně promítají do konečné ceny.

Trh nicméně zatím nevykazuje známky klesající likvidity. Celková míra absorpce trhu zůstává pozitivní, a to kolem 58 %, což odráží skutečnost, že kapitál se nestahuje z nemovitostí, ale posouvá se selektivnějším směrem a zaměřuje se na oblasti se skutečnou poptávkou po bydlení a dobrou infrastrukturou. Ve velkých městech, jako je Hanoj , Ho Či Minovo Město a Danang, si trh stále udržuje kupní sílu, ačkoli existuje jasné rozlišení mezi segmenty.

Trh s nemovitostmi vstupuje do nového cyklu: upřednostňování reálné hodnoty a dlouhodobých strategií. Foto: VARS

Pozoruhodným bodem je posun ve struktuře kapitálových toků. Místo širokého rozptýlení jako v předchozím období je kapitál nyní soustředěn v oblastech s dobrou infrastrukturní dostupností a dlouhodobým rozvojovým potenciálem. Projekty umístěné v oblastech s výhodami z okruhů, linek metra nebo rychlostních silnic vykazují stabilnější likviditu ve srovnání s běžným trhem.

Celkově se trh již nepřehřívá, ale zůstává stabilní na základě reálné poptávky s trendem posunu od extenzivního k intenzivnímu růstu, od spekulací k reálné užitné hodnotě, uvádí VARS IRE.

Infrastruktura a standardy ESG utvářejí dlouhodobý cyklus.

Ve střednědobém a dlouhodobém horizontu se VARS IRE domnívá, že trh s nemovitostmi bude i nadále růst, ale selektivnějším a důslednějším způsobem, spíše než masovou expanzí.

První klíčovou hnací silou je proces zdokonalování a synchronizace právního systému týkajícího se pozemků, bydlení a obchodování s nemovitostmi. To nejen poskytuje základ pro řešení stávajících překážek, ale také vytváří transparentní rámec pro nové projekty a zároveň funguje jako přirozený selekční mechanismus pro trh. Slabí investoři, ti, kteří nemají finanční kapacitu nebo nesplňují požadavky na transparentnost, budou postupně eliminováni, zatímco zavedené podniky budou mít více příležitostí.

Infrastruktura bude i nadále základní hnací silou při přetváření rozvojového prostoru realitního trhu. Zrychlení investic do severojižní dálnice, okruhů, metra, vysokorychlostní železnice, letišť a logistických systémů vytvoří nové póly růstu a zároveň přesune hodnoty nemovitostí do oblastí, které z toho přímo profitují.

Zejména vzhledem k tomu, že celkový plánovaný střednědobý veřejný investiční kapitál na období 2026–2030 by měl dosáhnout 8,22 milionu miliard VND, což je 2,7krát více než v období 2021–2025, se infrastruktura stane velmi silnou hnací silou jak pro ekonomiku obecně, tak pro trh s nemovitostmi zejména.

Makroekonomické faktory, zejména úrokové sazby, navíc i nadále silně ovlivňují trh. Úrokové sazby přímo ovlivňují náklady na kapitál, chuť k riziku a očekávání investorů ohledně výnosů. Za stabilního úrokového scénáře se může zlepšit důvěra na trhu, a tím podpořit udržitelnější návratnost kapitálu do nemovitostí. Naopak, pokud tlak na úrokové sazby přetrvává, kapitálové toky zůstanou opatrné a upřednostní vysoce likvidní aktiva.

Významným trendem je posun od unipolárních k multicentrickým městským oblastem; tento proces se stává více cíleným, propojeným s plánováním a infrastrukturou, spíše než spontánním jako dříve. Satelitní města, megaměsta a nové rozvojové oblasti s pohodlným spojením se stanou cíli pro obyvatele a toky kapitálu, což přispěje k přerozdělení zdrojů a snížení tlaku na centrální oblast.

Současně nové developerské standardy postupně formují trh. Stále více se zdůrazňují kritéria týkající se životního prostředí, sociálních aspektů a správy a řízení (ESG), která nejen zvyšují hodnotu projektu, ale také jeho atraktivitu pro investice. Novým standardem se stává trend směrem k zeleným budovám, kvalitním obytným prostorům a udržitelnému rozvoji.

Při pohledu na jednotlivé segmenty budou produkty sloužící skutečným potřebám bydlení, zejména byty ve velkých městských oblastech, i nadále pohánět likviditu v období 2026–2030; a to zejména v regionu hlavního města a Ho Či Minově Městě, a to díky jejich úzké vazbě na skutečnou poptávku po bydlení. Naopak spekulativní nemovitosti, zejména v oblastech s nedostatečnou infrastrukturou a lidnatostí, budou i nadále čelit výzvám. Trh se proto bude jasněji rozlišovat mezi projekty a regiony.

V této souvislosti VARS IRE investorům doporučuje, aby upravili své strategie směrem k opatrnějšímu a dlouhodobějšímu přístupu. Klíčová je kontrola finanční páky; přednost by měla být dána projektům s jasným právním statusem, garantovaným pokrokem a praktickým potenciálem využití, spíše než honění se za krátkodobými očekáváními ohledně zhodnocení cen.

Zdroj: https://daibieunhandan.vn/ha-tang-luc-day-cuc-manh-cho-thi-truong-bat-dong-san-10415124.html