Převod projektu je stále pozastaven.

Toto bylo hodnocení expertů na semináři: Zákony ve finančních činnostech týkající se převodu, vkladu kapitálu a investic do realitních projektů ve Vietnamu, který uspořádala Asociace pro výzkum a poradenství v oblasti politiky a práva investičních činností ve Vietnamu 30. května.

Aby projekt prodali, musí obejít zákon.

Podle pana Le Hoang Chaua, předsedy Vietnamské realitní asociace, je celý politický systém v současné době velmi odhodlaný odstranit překážky pro projekty. Nicméně regulace, která vyžaduje, aby projekty splnily své finanční závazky před jejich úplným nebo částečným převodem, způsobuje podnikům potíže.

Protože získání čisté půdy vyžaduje od podniků obrovské investice. V době, kdy začnou s realizací, mnoha investorům dojdou peníze, protože zákon vyžaduje, aby projekty měly pro získání úvěru osvědčení o vlastnictví pozemku. Mnoho investorů je proto nuceno své projekty předčasně prodat.

Pokud se však převody projektů setkají s obtížemi, firmy obcházejí pravidla převodem akcií společnosti. V tomto okamžiku se změní „jádro“ podniku a nový vlastník se v podstatě stává kupujícím projektu. Tato mezera v legislativě není sama o sobě špatná, protože zákon převod akcií společnosti nezakazuje, ale později s sebou nese určitá rizika.

V současné době nelze mnoho projektů převést kvůli příliš přísným předpisům.

FOTO: DINH SON

Podle Dr. Ho Trung Phuoc, bývalého člena stálého výboru provinčního stranického výboru Binh Thuan, má jen Ho Či Minovo Město v současnosti přes 100 projektů, které čelí právním překážkám a nesplňují podmínky pro převod, s vázanými statisíci miliard dongů. To znemožňuje těm, kteří chtějí prodat, a zároveň znemožňuje těm, kteří chtějí koupit.

Hlavní příčina pramení z konfliktů v rámci právní „matice“. Konkrétně zákon o investicích umožňuje převody po schválení investičního plánu, zatímco zákon o podnikání s nemovitostmi a zákon o pozemkech z roku 2024 vyžadují splnění finančních závazků. To vytváří právní „šedou zónu“: investice jsou povoleny, ale přístup k pozemkům je omezen.

Zákon rovněž vyžaduje dokončení nové infrastruktury před převodem pozemků, ale procento není specifikováno. Kromě toho existuje úzké hrdlo v oceňování pozemků, kdy se proces oceňování pozemků vleče donekonečna a chybí flexibilní tržní mechanismy tvorby cen, což vede k vázání kapitálu a zastavení projektů.

Kupující místo toho platí poplatek za užívání pozemku.

Vzhledem k této situaci tvrdí právník Truong Anh Tu, předseda advokátní kanceláře TAT Law Firm, že fúze a akvizice v oblasti nemovitostí již nejsou pouhým převodem aktiv, ale v mnoha případech se staly převodem celé „právní paměti“ projektu. To je také důvod, proč se právní aspekty stávají prvním filtrem pro kapitálové toky.

„Dříve se úvěrové instituce zajímaly především o hodnotu zástavy, ale nyní chtějí vědět, jak byla práva k užívání pozemků získána, do jaké míry byly splněny finanční závazky, zda projekt zahrnuje veřejný majetek a zda jsou tato majetková práva schopna udržet stabilitu v případě změn právního prostředí,“ uvedl právník Truong Anh Tu.

Jakmile se tyto otázky stanou ústředním bodem procesu due diligence, právní rizika se začnou přímo odrážet v hodnotě transakce. Projekt se složitou právní historií bude podléhat větší slevě. Projekt s neúplnými finančními závazky bude potřebovat déle, aby získal financování. Projekt s nejasnou právní historií bude procházet přísnějším a zdlouhavějším procesem due diligence.

Jinými slovy, právní riziko dnes již není obsaženo v právních zprávách, ale je převáděno do peněžních jednotek prostřednictvím nákladů na kapitál, podmínek vyplácení, poměru úvěru k hodnotě a ocenění samotného projektu.

Podle pana Truong Anh Tua v hlubším kontextu trhu v současné době nechybí nutně pozemky nebo peněžní tok. Investoři jsou skutečně připraveni na dlouhodobý horizont pouze tehdy, když jasně chápou svá práva, své povinnosti a to, zda tato práva budou i po mnoha letech stále chráněna.

Proto se také největší událostí na trhu s fúzemi a akvizicemi v oblasti nemovitostí již netýká závodu o to, kdo bude vlastnit více pozemků, ale budování transparentnějších, stabilnějších a spolehlivějších vlastnických práv. To je nejhlubší změna, která v současnosti na vietnamském trhu s nemovitostmi probíhá.

Pro překonání těchto obtíží bylo navrženo mnoho řešení.

FOTO: DINH SON

Aby se vyřešily překážky, kterým tyto projekty čelí, navrhl Dr. Bui Dang Dung, místopředseda finančního a rozpočtového výboru Národního shromáždění , prozkoumat mechanismus, který by úvěrovým institucím umožnil poskytovat záruky nebo zřizovat úschovné účty. Prostředky od kupujícího by tak mohly být přímo použity k úhradě finančních závazků vůči státu souvisejících s pozemky jménem prodávajícího. Toto řešení by pomohlo odblokovat projekty, které jsou v současné době pozastaveny kvůli neschopnosti předchozího investora platit daně, a zároveň by zajistilo, že stát bude daně vybírat správně a úplně.

Je nezbytné urychleně dokončit právní rámec pro rozvoj realitních investičních fondů (REIT) a fondů soukromého kapitálu. Ty poskytnou solidní finanční základ a budou fungovat jako profesionální kupující, kteří konsolidují roztříštěné projekty prostřednictvím převodů kapitálu a sníží tak nadměrnou závislost na bankovních úvěrech.

Současně by měly být vydány podrobné a konzistentní pokyny k metodám oceňování pozemků podle nového pozemkového zákona. Jasné ocenění pozemků pomůže podnikům přesně určit náklady ušlé příležitosti, a tím rychle ocenit transakce fúzí a akvizic a zkrátit zdlouhavé doby vyjednávání.

„Administrativní postupy po převodu je třeba zjednodušit. Proces změny investora na investičním certifikátu a certifikátu vlastnictví pozemku by měl být realizován prostřednictvím mechanismu jednoho kontaktního místa, čímž se zkrátí čekací doba, aby kapitál mohl do rekonstrukce projektu proudit dříve,“ navrhl pan Bui Dang Dung.

Zdroj: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm