Investoři do nemovitostí začínají snižovat své ztráty.

S rostoucími úrokovými sazbami a omezenějšími kapitálovými toky se mnoho investorů do nemovitostí stává opatrnějšími.

V prvních měsících roku 2026 se trh s byty v Ho Či Minově Městě začal ochlazovat, protože někteří majitelé domů byli nuceni snížit ceny, aby našli kupce uprostřed rostoucích úrokových sazeb z úvěrů. V mnoha realitních skupinách došlo ke snížení cen mnoha bytů, snížení ztrát a v některých případech kupující, kteří již vložili zálohu, později transakci zrušili.

Ceny bytů i řadových domů klesají.

V bytovém projektu The Sun Avenue (městská část Binh Trung, Ho Či Minovo Město) se aktuální prodejní ceny snížily o přibližně 1–2 % ve srovnání s koncem roku 2025. Dvoupokojový byt o rozloze přibližně 72 m² je nabízen k prodeji za více než 7 miliard VND (téměř 100 milionů VND/m²). Ve srovnání se stejným obdobím roku 2025 je tato cena stále o více než 40 % vyšší, ale ve srovnání s obdobím před Tetem (lunárním Novým rokem) mírně klesla.

Pan Tam, realitní makléř v okrese Thanh My Tay, uvedl, že třípokojový byt o rozloze 118 m² v luxusní městské čtvrti byl původně majitelem nabízen k prodeji za 16,7 miliardy VND, poté byla cena snížena na 15,5 miliardy VND kvůli naléhavé potřebě peněz. V současné době někdo nabídl 14,9 miliardy VND a majitel zvažuje uzavření prodeje.

Mnoho lidí si v poslední době kupuje domy především za účelem investice, nikoli za účelem uspokojení svých skutečných bytových potřeb. (Foto: HOANG TRIEU)

Dále v městské oblasti v okrese Long Binh je v současné době nabízeno mnoho bytů k prodeji za ceny přibližně o 2–3 % nižší než před lunárním Novým rokem. Průměrné prodejní ceny se pohybují od 55 do 75 milionů VND/m² v závislosti na oblasti. Například třípokojový byt o rozloze téměř 100 m² je inzerován za zhruba 6,6 miliardy VND, což je o 100–200 milionů VND méně než před lunárním Novým rokem.

Podobná situace se odehrává i v segmentu bytů střední cenové kategorie. Pan Hoang Hai, který prodává byt v okrese Di An (Ho Či Minovo Město), uvedl, že potenciální kupec se chystal složit zálohu ve výši 1,9 miliardy VND, ale později ji zrušil kvůli obavám z rostoucích úrokových sazeb z úvěrů. „Koupil jsem si byt před třemi lety a cena se zvýšila pouze o asi 15 %, což je méně než náklady na úroky z bankovního úvěru. Teď je těžké ho prodat, protože většina kupujících si musí půjčit peníze,“ řekl pan Hai.

V současné době se ceny bytů v některých projektech na jihu Ho Či Minova Města pohybují na 85–90 milionech VND/m², ale likvidita trhu se ve srovnání s předchozím obdobím boomu zpomaluje.

Nejen byty, ale i jednotlivé řadové domy v centrální části Ho Či Minova Města zaznamenávají klesající trend v ceně, protože mnoho majitelů domů potřebuje nemovitosti naléhavě prodat. Podle realitních makléřů se cena mnoha nemovitostí snížila přibližně o 500 milionů na 1 miliardu VND, což odpovídá 5–10 % ve srovnání s vrcholem na konci roku 2025.

Realitní makléř uvedl, že dům v uličce v okrese Duc Nhuan o rozloze 38 m² a celkové užitné ploše přes 150 m² byl právě zlevněn na více než 9,5 miliardy VND namísto předchozích 10,5 miliardy VND. I v dalších ulicích v okrese, jako jsou Phan Xich Long a Thich Quang Duc, se nachází mnoho domů v uličkách dostupných autem, které byly zlevněny, ale zatím nenašly kupce. „Ceny klesly, ale likvidita se od Tetu zpomalila. Mnoho zákazníků, kteří měli velký zájem, nyní své plány na koupi domu odložilo, protože úrokové sazby vzrostly,“ uvedl Sang, realitní makléř v Ho Či Minově Městě.

Obtížné výrazně snížit

Obchodní ředitel realitní společnosti v Ho Či Minově Městě uvedl, že na konci roku 2025 mnoho developerů zintenzivnilo marketingové a prodejní komunikační úsilí v očekávání oživení trhu. Následné úrokové sazby však měly tendenci růst spolu s opatrnější úvěrovou politikou, což způsobilo stagnaci trhu. Některé podniky se také začaly obávat, protože cash flow z prodeje se zpomalil více, než se očekávalo.

Pan Ta Trung Kien, zástupce generálního ředitele společnosti Viet A Land, rovněž uvedl, že v současné době některé projekty na jihu Ho Či Minova Města zaznamenávají „rušení“ rezervací zákazníky po provedení rezervace. V některých oblastech dosahuje míra storna 20–30 %. Mnoho kupujících si dříve plánovalo půjčit od bank, aby mohli platit podle harmonogramu, ale když se úrokové sazby zvýšily, stali se opatrnějšími. „Když někteří zákazníci odstupují, stádní mentalita také způsobuje, že mnoho dalších váhá s nákupem,“ řekl.

Podle pana Tran Khanh Quanga, ředitele realitní společnosti Viet An Hoa, mnoho lidí v roce 2025 očekává oživení trhu s nemovitostmi se spuštěním řady projektů. Skutečná poptávka je však poměrně slabá a většina kupujících jsou investoři. Ceny domů v Ho Či Minově Městě mezitím neustále rostou a překračují finanční dostupnost mnoha skutečných kupců. S rostoucími úrokovými sazbami a omezenými kapitálovými toky se proto mnoho investorů stává opatrnými. Někteří dokonce akceptují rychlé prodeje, i když se ztrátou, aby si zajistili finanční jistotu. „Tržní trend v nadcházejícím období bude silně záviset na vývoji bankovních úrokových sazeb,“ uvedl.

Pan Vo Hong Thang, zástupce generálního ředitele skupiny DKRA, poznamenal, že v současném období jsou investoři do nemovitostí poměrně opatrní. Většina z nich již není nadšená z hromadění nebo investování do budoucích bytových projektů, s výjimkou těch, kteří si potřebují koupit dům k okamžitému nastěhování. Dokonce i oblasti na okraji Ho Či Minova Města zpomalují, protože počet nových kupujících výrazně klesl. „Investoři se obávají, že úrokové sazby sníží zisky a mohly by dokonce vést ke ztrátám, pokud bude likvidita pomalá a peněžní tok bude dlouhodobě vázán. Trh s nemovitostmi má tendenci být nepřímo úměrný úrokovým sazbám, takže pokud úrokové sazby neklesnou, tlak bude pokračovat,“ řekl.

Zástupce realitní společnosti uvedl, že kromě úrokových sazeb způsobily na trhu větší opatrnost i nové právní předpisy. „Související zákony, jako je zákon o pozemkech z roku 2024, zákon o bydlení z roku 2023 a zákon o podnikání s nemovitostmi z roku 2023, vyžadují přísnější podmínky pro prodej rozestavěných domů, což developerům ztěžuje získávání kapitálu. Dále se předpokládá, že uplatňování nového ceníku pozemků od roku 2026, jehož cílem je co nejvíce se přiblížit tržním cenám, také ztíží výrazný pokles cen nemovitostí, který by přilákal kupce,“ uvedl majitel firmy.

Vstup do fáze „čištění“

Ve zprávě zveřejněné 9. března uvedla Vietnamská asociace realitních makléřů, že prudký nárůst úrokových sazeb hypoték nutí trh k období „přirozeného očištění“, kdy investiční modely založené na vysoké zadlužení a krátkodobých očekáváních postupně odhalují svá rizika.

Podle VARS se očekává, že rychlý nárůst úrokových sazeb z úvěrů v krátkodobém horizontu bude vyvíjet tlak jak na developerské firmy, tak na skutečné kupce domů.

Tlak kapitálových nákladů nejen mění chování koncových kupujících a investorů, ale také přetváří celou logiku fungování trhu, od likvidity, cen, strategií vývoje produktů až po dlouhodobé investiční přístupy založené na datech, cash flow a řízení finančních rizik.

Zdroj: https://nld.com.vn/nha-dau-tu-dia-oc-ruc-rich-cat-lo-196260309214132146.htm