Od roku 2026 vláda zruší rámec cen pozemků, který vláda stanovuje každých 5 let, a nahradí jej tabulkami cen pozemků, které od roku 2026 určují provincie a následně se každoročně upravují podle skutečných výkyvů trhu. Tabulky cen pozemků jsou vypracovávány podle přísných vládních předpisů a pokynů Ministerstva zemědělství a životního prostředí týkajících se zásad, postupů, metod a kritérií pro oblasti a lokality. Dvěma nejzákladnějšími principy jsou stanovení cen, které přesně odrážejí tržní ceny, a zajištění nezávislosti mezi konzultační jednotkou, která cenu určuje, a Radou pro oceňování cen, která je schvalována příslušným orgánem. Obecná cenová tabulka obsahuje 8 základních sekundárních tabulek podle 8 typů pozemků: 4 tabulky pro zemědělskou půdu (jednoleté plodiny, trvalé plodiny, akvakulturní půda a lesní půda). 4 tabulky pro nezemědělskou půdu (obytné pozemky, komerční a servisní pozemky, pozemky pro výrobní zařízení a pozemky pro průmyslové parky). Ceny pozemků lze dále rozdělit na menší sekundární tabulky, jako jsou obytné pozemky a další typy nezemědělské půdy kategorizované podle městských a venkovských oblastí. Tabulky cen pozemků jsou k dispozici také pro každou administrativní jednotku (obec/městský obvod), přičemž každá jednotka je dále rozdělena do několika zón, přičemž každá zóna obsahuje několik kategorií. Každá kategorie má několik lokalit. Každá kategorie obytné a jiné nezemědělské půdy má obvykle 5 lokalit, zatímco každá kategorie zemědělské půdy má obvykle 3 lokality. Lokalita číslo 1 má nejvyšší cenu, přičemž ceny dalších lokalit klesají.
Ceník pozemků slouží jako základní podklad pro stanovení hodnoty pozemků ve vlastnictví státu k pronájmu nebo přidělení (s úplatou), nabídkových cen, poplatků za užívání pozemků při přeměně pozemků, daní z nákupu a prodeje pozemků, odměn při rekultivaci pozemků státem a dalších poplatků a úhrad souvisejících s pozemky.
Navrhovaný ceník pozemků pro provincie v roce 2026 se blíží tržním cenám s průměrným nárůstem o 30–70 % u obytných pozemků a 20–50 % u zemědělských pozemků (ve srovnání s ceníkem pozemků platným do konce roku 2025). Navrhovaný nárůst u obytných pozemků v nížinách je 30–40 % u obytných pozemků a 15–30 % u zemědělských pozemků. Tato míra je 15–30 % a 10–25 % v horských oblastech. Nejvyšší ceny pozemků v horských oblastech jsou výrazně nižší, pouze 10–30 % oproti nížinným. Je pozoruhodné, že v případech sloučení provincií se ceny pozemků v centrálních oblastech nezvyšují a mohou se dokonce snížit, když se správní centrum provincie přemístí. Naopak ceny pozemků v oblastech, které se stanou společným správním centrem sloučených provincií, prudce rostou.
Několik lokalit se stalo středem pozornosti médií. Na severu Hanoj navrhuje zvýšení cen městských pozemků o 2–26 % (ve srovnání s upravenou cenou v roce 2025) a zvýšení o 150–270 % (ve srovnání s neupravenou cenou v roce 2025). Nejvyšší cena (za metr čtvereční) je 702 milionů VND pro městské pozemky v centru města a 290 000 VND pro zemědělskou půdu. V Quang Ninh se ceny městských pozemků zvýšily v průměru 1,5–2krát, přičemž některé dosáhly více než 5násobku a dosáhly vrcholu 203 milionů VND; ceny venkovských pozemků se zvýšily v průměru přibližně 3krát, přičemž některé dosáhly 9násobku. Nejvyšší nárůst, a to o 370 %, zaznamenal Hai Phong, kde ceny městských pozemků překročily 200 milionů VND. V Bac Ninh se ceny městských pozemků zvýšily v průměru 2,4krát a dosáhly vrcholu 120 milionů VND. Ve středním Vietnamu, v provincii Nghe An, se ceny pozemků v některých oblastech starého a nového města Vinh počítají na 80 % tržní hodnoty, přičemž maximální ceny přesahují 200 milionů VND. V Da Nangu se ceny městských pozemků zvýšily o 5–82 % a dosáhly vrcholu 350 milionů VND; ceny zemědělské půdy všech typů se zvýšily v průměru o 140–150 % a dosáhly vrcholu 300 000 VND. V Quang Ngai se ceny městských pozemků zvýšily 2–3krát a dosáhly vrcholu 60 milionů VND. V jižním Vietnamu zaznamenal Ho Či Minovo Město nárůst o 4–280 %. Maximální ceny městských pozemků dosáhly 687 milionů VND a zemědělské půdy 810 000 VND. V Dong Nai se ceny rezidenčních pozemků zvýšily 1,3–2krát; ceny zemědělské půdy se zvýšily 1,1–1,8krát, přičemž v některých oblastech došlo k nárůstu až 9krát. Vrcholné ceny městských pozemků dosáhly 64 milionů VND, venkovských obytných pozemků 18 milionů VND a zemědělské půdy 396 000 VND/m2. V Tay Ninh se ceny pozemků ve venkovských a městských oblastech zvýšily 1,6 až 6krát, přičemž ceny městských pozemků dosáhly vrcholu 83 milionů VND a zemědělské půdy 178 000 VND.
Provincie v severní části Midlands a hornaté oblasti patří do skupiny s nízkým až středním nárůstem cen pozemků. Cena pozemků určených k bydlení v městských oblastech se zvýšila v průměru o 15–30 %, přičemž nejvyšší nárůst byl 5–8krát; cena zemědělské půdy se zvýšila v průměru o 5–20 %, přičemž nejvyšší nárůst byl 80 %. Provincie Thai Nguyen dosáhla nejvyššího vrcholu se zemědělskou půdou ve výši 140 000 VND a cenou pozemků určených k bydlení ve výši 100 milionů VND. Provincie Phu Tho měla ceny nad 90 000 VND a 105 milionů VND. Provincie Lao Cai měla ceny nad 50 000 VND a 83 000 milionů VND. Provincie Dien Bien měla ceny 82 000 VND a 42,5 milionu VND. Provincie Lai Chau měla ceny 43 000 VND a více než 9 000 milionů VND. Provincie Lang Son měla ceny 43 000 a 37,2 milionu VND.
Son La je jednou z provincií, které včas oznámily svůj ceník pozemků pro rok 2026 a v současné době žádají o zpětnou vazbu od všech úrovní, sektorů, organizací a veřejnosti. Provinční výbor Vlastenecké fronty také shromažďuje názory od členů poradní rady. Ceník pozemků v provincii Son La obsahuje osm ceníků pro osm typů pozemků. Zemědělská půda má čtyři seznamy (půda pro jednoleté plodiny, půda pro trvalé plodiny, lesní půda a půda pro akvakulturu). Nezemědělská půda má čtyři seznamy: pozemky pro bydlení, komerční a servisní pozemky, nezemědělská produkční půda a pozemky průmyslových parků/průmyslových klastrů. Nezemědělská půda je rozdělena do 75 administrativních jednotek (obcí a obvodů). Každý obvod má obvykle kolem 20 oblastí a každá obec má kolem 10 oblastí. Každá oblast má mnoho kategorií, přičemž každá kategorie má obvykle 5 lokalit. Pokud jde o zemědělskou půdu, celá provincie má 75 obcí a obvodů, což znamená 75 oblastí a 75 lokalit. Průměrné ceny pozemků pro bydlení se zvýšily o 10–20 %. Ceny základní zemědělské půdy stabilně rostly přibližně o 30 %. Pozemky určené k bydlení měly nejvyšší ceny ze všech typů pozemků, přičemž nejvyšší ceny byly v okrese To Hieu, obvykle s cenou 15–20 milionů VND/m2, s vrcholem 54 milionů VND. Druhá nejvyšší cena byla 32 milionů VND v okrese Thao Nguyen (dříve město Moc Chau). Pozemky určené k bydlení na úrovni obce dosáhly vrcholu téměř 16 milionů VND (obec Mai Son, dříve město Mai Son). Ceny zemědělské půdy byly nejvyšší u pozemků s dvojitou plodinou, v průměru 45 000 VND/m2, s vrcholem 78 000 VND (obec Doan Ket, dříve okres Moc Chau). Ve srovnání s předpokládanými ceníky pozemků v provinciích v zemi jsou tedy předpokládané ceny pozemků v Son La jedny z nejnižších a tempo růstu je také jedno z nejnižších. V regionu Severní Midlands a Mountains se ceny pozemků a tempo růstu pohybují ve středním rozmezí. To je v souladu se skutečnou situací na trhu s pozemky v Son La.
Ceník pozemků v provincii Son La se v porovnání se zbytkem země a regionem liší. To znamená, že (1) ceny zemědělské půdy stabilně a rychleji rostou než ceny pozemků určených k bydlení, zatímco ve zbytku země a regionu ceny pozemků určených k bydlení rostou více; (2) Pozemky a nezemědělská půda jsou rozděleny do oblastí a lokalit podle každé obce a městského obvodu, namísto rozdělení seznamu podle městských a venkovských oblastí; (3) Každá obec a městský obvod se používá jako oblast i jako lokalita pro určení cen zemědělské půdy. Znepokojivé je, že před sloučením měla provincie 204 obcí a městských obvodů, nyní jich je pouze 75. Nyní je mnoho obcí sloučeno ze 2–3 obcí, včetně obcí patřících do různých rozvojových zón (zóna I, zóna II, zóna III), ale všechny sdílejí stejnou polohu, což vyvolává obavy.
Ceny pozemků a jejich růst se v jednotlivých regionech a provinciích/městech liší, a to především v důsledku rozdílné úrovně ekonomického rozvoje, urbanizace, rozvoje infrastruktury, průmyslových zón, podniků a investičních projektů. Odborníci obecně předpovídají, že pokud se současné ceny pozemků budou pohybovat kolem 70 % tržní hodnoty, očekává se, že ceny v roce 2026 vzrostou přibližně o 85 %. Tržní ceny jsou však někdy a na některých místech ovlivněny negativními faktory (manipulace s cenami, cenová inflace). Zda je předpokládaný nárůst cen pozemků příliš rychlý a způsobí šok, je předmětem debaty. Pokud vláda „zachytí“ tržní cenu, tržní cena ji také „následuje“. Nejbezpečnějším a nejrozumnějším přístupem je mít alespoň 5letý cyklus pro dosažení optimální konvergence cen. Přiblížení cen pozemků tržní hodnotě je objektivní a nezbytný trend, ale je to také dvousečná zbraň. Vláda omezí finanční ztráty a zvýší rozpočtové příjmy, ale tím se také zvýší náklady na kompenzace, podporu a přesídlení při rekultivaci půdy. Podniky se obávají, že vstupní náklady investičních projektů se v důsledku rostoucích cen pozemků zvýší, což sníží konkurenceschopnost jejich produktů na trhu, což následně ovlivní přilákání pracovních sil a generování příjmů rozpočtu. Veřejnost je znepokojena zejména cenou zahradních pozemků při jejich přeměně na pozemky určené k bydlení. Očekává se, že cena zahradních pozemků připojených k pozemkům určeným k bydlení vzroste 1,5krát oproti ceně podobných zemědělských pozemků, ale při přeměně na pozemky určené k bydlení se cena zvýší 20krát, nebo dokonce 50krát. Domácnosti, které chtějí oddělit a přeměnit pozemek na stavbu domů pro své děti, jsou bezmocné kvůli finanční zátěži přesahující jejich možnosti. Mnoho odborníků navrhuje zvýšit cenu zahradních pozemků na téměř cenu pozemků určených k bydlení (kolem 60-70 %), aby se snížila finanční zátěž pro lidi. Vláda však navrhuje a Národní shromáždění v současné době shání stanoviska k politice využívání finančních pobídek k rozumnějšímu řešení této otázky. Ti, kteří přemění zahradní pozemek na pozemky určené k bydlení v rámci stanoveného limitu, mají nárok na 70% snížení, přičemž musí zaplatit pouze 30 % svých finančních závazků. Pokud je limit překročen méně než jednou, zaplatí 50 %; Pokud je překročena jednou nebo vícekrát, platí 100 %.
Pokud jde o nárůst vstupních nákladů na investiční projekty podniků v důsledku rostoucích cen pozemků, profesor Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí, a mnoho odborníků naznačují, že se z toho mohou poučit země s dobrými zkušenostmi. Konkrétně investiční projekty podniků vytvářejí infrastrukturu a přitahují pracovní sílu, což jsou základní faktory pro zvyšování cen pozemků v oblasti a generování příjmů do rozpočtu. Lze tak snížit finanční zátěž podniků.
Dalším problémem je, že proces stanovování cenových tabulek pozemků je méně náchylný k negativním vlivům, ale stanovení konkrétních cen pozemků pro každý případ na základě typu pozemku, plochy, lokality a času může být náchylnější k problémům. Je to proto, že konkrétní cena pozemku se poté vypočítá vynásobením ceny v cenové tabulce pozemků koeficientem. Účinným opatřením k prevenci negativních rizik, nespravedlnosti a potenciálních stížností je zajistit, aby stanovení konkrétních cen pozemků bylo veřejné a transparentní, s dohledem a vstupy komunity. Na druhou stranu přechodné období před úpravami cen pozemků, pozemkovými řízeními, kupními a prodejními transakcemi a přeměnou pozemků často pociťuje zpoždění a narušení, což má významný dopad na práva podniků a občanů. Vládní orgány na všech úrovních musí zajistit transparentní, hladký a efektivní proces přechodu a nasměrovat příslušné orgány (ty, které se zabývají pozemkovými řízeními a vybírají pozemkové daně, poplatky a úhrady) k překonání zpoždění způsobených čekáním na zvýšení cen pozemků.
Ceníky pozemků pro rok 2026 v provinciích jsou považovány za dobře připravené a obecně odrážejí realitu trhu. Jedná se však pouze o prognózy. Shromážděním zpětné vazby od klíčových zúčastněných stran (občanů a podniků), včetně stanovisek organizací s kontrolní funkcí a posouzení od rady pro oceňování, budou ceníky pozemků nepochybně úplnější, uspokojí vládu, podniky a občany a významně přispějí k podpoře socioekonomického rozvoje v každé lokalitě i v zemi jako celku.
Phan Duc Ngu
Zdroj: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
![[Fotografie] Premiér Pham Minh Chinh přijal ředitele Univerzity RMIT v Melbourne (Austrálie)](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/04/02/1775142120087_thiet-ke-chua-co-ten-2026-04-02t214220784-png.webp)
Komentář (0)