Jasně regulujte vklady na ochranu lidí

ZVÝŠENÍ HODNOTY VKLADU O 20 - 30 %

Podle článku 23 návrhu zákona o podnikání v nemovitostech (ve znění pozdějších předpisů), který je předkládán k připomínkování Národnímu shromáždění , navrhovatel navrhl dvě možnosti zásad obchodování s bytovými a stavebními pracemi, které budou v budoucnu existovat. Možnost 1: investor do realitního projektu může vybírat zálohy od zákazníků pouze tehdy, pokud bytové a stavební práce splňují všechny podmínky pro zahájení podnikání a provedly transakce v souladu s ustanoveními tohoto zákona. Možnost 2: investor do realitního projektu může vybírat zálohy pouze na základě dohody se zákazníky, pokud má projekt základní návrh posouzený státním orgánem a investor má jeden z dokladů o právu k užívání pozemku. Maximální výše zálohy nepřesahuje 10 % prodejní ceny nebo ceny leasingu s možností koupě.

Vklady je třeba jasně regulovat, aby byly chráněny lidi při nákupu nemovitostí.

Advokát Nguyen Dang Tu ze společnosti Trilaw LLC analyzoval, že u možnosti 1 je povahou kauce podle občanského zákoníku zajištění plnění občanskoprávních závazků. Jedna strana (vkladatel) tedy převede druhé straně (svěřiteli) v určité lhůtě peněžní částku nebo majetek, aby potvrdila dohodu stran a zajistila uzavření nebo plnění občanskoprávní smlouvy. U transakcí s nemovitostmi má kauce zajistit podpis kupní smlouvy na nemovitost. Pokud je úprava stejná jako ve výše uvedené možnosti 1, není již nutná, protože jakmile je projekt způsobilý k uvedení do provozu, mohou strany okamžitě podepsat kupní smlouvu na nemovitost, aniž by musely skládat kauci. Cílem této možnosti 1 je proto omezit rizika pro zákazníky, zvýšit odpovědnost investorů a odfiltrovat investory, kteří nemají dostatečnou finanční kapacitu, ale její uplatňování na kauce je zbytečné. Podmínky pro způsobilost projektu ke komerčnímu provozu by se měly vztahovat pouze na podpis kupní smlouvy.

Varianta 2 je pro investory poněkud „otevřenější“ k provádění vkladových transakcí. Aby však byly chráněny zájmy zákazníků, měl by návrh doplnit obsah, který by omezil vklady na odpovídající úroveň (přibližně 20–30 %). Současný občanský zákoník totiž nestanoví minimální ani maximální vklad pro transakce s nemovitostmi. To vedlo k nedávnému chaosu na trhu s vklady v oblasti nemovitostí. Někteří investoři prostřednictvím vkladů požadují od zákazníků vklad až do výše 95 % hodnoty nemovitosti, aby mohli v skrytu mobilizovat kapitál. Pokud však dojde ke sporům, investoři nejsou schopni zákazníkům vklad vyplatit a s vrácením peněz zákazníkům se zdržují. Mnoho zákazníků má také potíže s vrácením jistiny, nemluvě o tom, že by investory požádali o zaplacení vkladu. V mnoha případech mobilizace k nákupu a prodeji pozemkových projektů obvykle nejsou právní postupy dokončeny, ale vklad dosahuje až 95 % hodnoty, ale smlouva není včas podepsána a již není možné peníze vrátit, lidé to udávají, investor je trestně stíhán a lidé přicházejí o peníze. Existuje také mnoho případů, kdy investor přijme 10% zálohu, ale když ceny pozemků a domů rostou, mnoho investorů je ochotno zálohu vrátit, aniž by pokračovalo v podpisu kupní smlouvy. Existují také případy nízkých záloh, kdy nemovitosti zamrznou a jejich cena klesá, a zákazníci jsou také ochotni o zálohu přijít. „Návrh by měl stanovit, že pro podpis zálohy musí investor poskytnout bankovní záruční list, v němž se zavazuje vrátit zákazníkovi zálohu, pokud investor poruší smlouvu. Tento návrh vytvoří více podmínek pro investory k mobilizaci kapitálu a také zajistí práva zákazníků, pokud investor poruší své závazky,“ navrhl právník Tu.

Zálohy budou přijímány pouze v případě, že projekt bude splňovat podmínky pro podnikání.

Podle pana Le Hoang Chaua, předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města, je v případě možnosti 1 účelem zálohy zajištění plnění smlouvy, ale ve skutečnosti se po podpisu smlouvy zřídka vyskytují případy, kdy je vkladatel příjemcem zálohy podveden. Důvodem je, že smlouva je často stranami pečlivě kontrolována a plněna v souladu s ustanoveními zákona. Při podpisu smlouvy je záloha často odečtena od počáteční platby transakce. Možnost 2 slouží k zajištění podpisu smlouvy za účelem zálohy. Ve skutečnosti se před podpisem smlouvy často vyskytují případy, kdy je vkladatel příjemcem zálohy podveden a smlouvu neplní, čímž vkladateli způsobí škodu. V současné době jsou správné obě možnosti, 1 i 2, proto je nutné obě možnosti sloučit do jednoho nařízení o zálohách k zajištění podpisu smlouvy nebo o zálohách k zajištění plnění smlouvy, aby byla chráněna oprávněná práva a zájmy zákazníků, kteří kupují, pronajímají a kupují nemovitosti, volné bydlení nebo bydlení, které se má v budoucnu vytvořit.

Pan Chau proto navrhl sloučit dvě možnosti do jedné následujícím směrem: „Investoři projektů mohou vybírat zálohy od zákazníků, pokud domy a stavební práce splňují podmínky pro uvedení do provozu a provedly transakce v souladu s předpisy, aby bylo zajištěno plnění smlouvy, nebo investoři realitních projektů mohou vybírat zálohy pouze k zajištění podpisu smlouvy podle dohody se zákazníky, pokud má projekt základní návrh posouzený státním orgánem a investor má jeden z dokumentů o právech užívání pozemků uvedených v odstavci 2 článku 24 tohoto zákona. Smlouva o záloze musí jasně uvádět prodejní cenu nebo cenu leasingu s následnou koupí domu nebo stavebních prací. Maximální výše zálohy je stanovena v souladu s vládními nařízeními, ale nepřesahuje 10 % hodnoty nemovitosti.“

„Zákony o podnikání v oblasti nemovitostí z let 2006 a 2014 neupravují vklady, které vzniknou před okamžikem, kdy je realitní projekt způsobilý k uzavření smlouvy nebo mobilizaci kapitálu k prodeji budoucího bydlení, zejména pozemků. Proto došlo k situaci, kdy spekulanti, pozemkoví makléři a nepoctivé podniky zneužili ustanovení 1 článku 328 občanského zákoníku z roku 2015, které neupravuje hodnotu a sazbu vkladů, a tak od zákazníků přijímali vklady s vysokými hodnotami, v některých případech až do výše 90–95 % hodnoty obchodované nemovitosti. Spekulanti, pozemkoví makléři a nepoctivé podniky dokonce za účelem podvodu zřídili „fiktivní“ projekty bez právního základu, což zákazníkům způsobilo obrovské ztráty a narušilo společenský řád. Typickým příkladem je případ podvodu, k němuž došlo ve společnosti Alibaba,“ uvedl pan Le Hoang Chau.

Dr. Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské realitní asociace, uvedl, že návrh revidovaného zákona o obchodování s nemovitostmi musí obsahovat jasnější předpisy týkající se vkladů, zejména doby vkladu, aby se zabránilo zneužívání této mezery v legislativě investory k nelegální mobilizaci peněz. „Studovali jsme vklady na realitním trhu v mnoha zemích světa a všechny země vklady povolují. Vklad je však převeden na společný účet, který spravuje a dohlíží na něj třetí strana, například banka. Pokud investor nesplní svůj závazek, například nestaví nebo nemůže podepsat smlouvu v souladu se zákonem, může zákazník získat své peníze zpět,“ řekl pan Dinh.

Zákazníci si mohou užívat úroků z vkladu během doby jeho uložení v bance, zákazníci se nemusí obávat ztráty peněz. Výše ​​vkladu nepřesahuje 20 % hodnoty smlouvy. Tím se omezuje situace, kdy investoři neudělají nic jiného, ​​než že od zákazníků mobilizují spoustu peněz ve stylu „chytání zloděje holýma rukama“.

Dr. Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské realitní asociace

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm