Předpisy jasně stanoví povinnost složit kauci na ochranu občanů.

ZVÝŠENÍ HODNOTY VKLADU O 20–30 %

Podle článku 23 návrhu zákona o podnikání v nemovitostech (ve znění pozdějších předpisů), který v současné době projednává Národní shromáždění , navrhovatel navrhl dvě možnosti týkající se zásad obchodování s rozestavěnými bytovými a stavebními projekty. Možnost 1: Developeři realitních projektů mohou vybírat kauce od zákazníků pouze tehdy, pokud bytový nebo stavební projekt splňuje všechny podmínky pro zahájení podnikání a transakce byla provedena v souladu s ustanoveními tohoto zákona. Možnost 2: Developeři realitních projektů mohou vybírat kauce pouze dle dohody se zákazníky, pokud byl základní návrh projektu posouzen státním orgánem a developer má jeden z dokladů prokazujících právo užívat pozemky. Maximální výše kauce nesmí překročit 10 % prodejní nebo leasingové ceny.

Regulace týkající se kaucí jsou potřebné k ochraně lidí při nákupu nemovitostí.

Advokát Nguyen Dang Tu z advokátní kanceláře Trilaw Law Firm analyzoval možnost 1 a uvedl, že povahou kauce podle občanského zákoníku je zajištění splnění občanskoprávních závazků. Jedna strana (vkladatel) tedy složí druhé straně (příjemci kauce) peněžní částku nebo majetek v určité lhůtě k potvrzení dohody mezi stranami a k ​​zajištění uzavření nebo plnění občanskoprávní smlouvy. U transakcí s nemovitostmi je kauce určena k zajištění podpisu kupní smlouvy o nemovitosti. Pokud jsou předpisy takové, jaké jsou uvedeny ve možnosti 1, stává se zbytečnou, protože jakmile je projekt připraven k podnikání, mohou strany podepsat kupní smlouvu o nemovitosti bez nutnosti kauce. Možnost 1 si proto klade za cíl omezit rizika pro zákazníky, zvýšit odpovědnost investorů a odfiltrovat finančně nekompetentní investory, ale její uplatňování na kauce je zbytečné. Podmínky pro způsobilost projektu k podnikání by se měly vztahovat pouze na podpis kupních smluv.

Varianta 2 je pro developery poněkud „otevřenější“ k provádění kaucí. Aby však byla chráněna práva zákazníků, měl by návrh doplnit ustanovení omezující kauci na vhodnou úroveň (kolem 20–30 %). Občanský zákoník v současné době nestanoví minimální ani maximální výši kauce pro transakce s nemovitostmi. To v poslední době vedlo k chaotické situaci ohledně kaucí na nemovitostech na trhu. Někteří developeři požadovali od zákazníků složení až 95 % hodnoty nemovitosti, aby pod rouškou systému kaucí získali kapitál. Když však dojde ke sporům, developeři nejsou schopni zákazníkům kauci kompenzovat a zpožďují vrácení peněz. Mnoho zákazníků značně trpělo snahou získat zpět jistinu, natož aby po developerovi požadovali kompenzaci. Například v mnoha případech developeři mobilizují finanční prostředky na prodej pozemků a přijímají kauce až do výše 95 % hodnoty ještě před dokončením právních postupů. Nepodepíší však včas smlouvy a nejsou schopni peníze vrátit, což vede ke stížnostem obyvatel, trestnímu stíhání developerů a ztrátě finančních prostředků pro kupující. Existuje také mnoho případů, kdy developeři akceptují 10% zálohu, ale když ceny pozemků a domů rostou, mnoho developerů je ochotno zálohu vzdát, aniž by pokračovali v kupní smlouvě. Existují také případy, kdy jsou akceptovány nízké zálohy, a když trh s nemovitostmi zamrzne a ceny klesnou, zákazníci jsou ochotni se svých záloh vzdát. „Návrh by měl obsahovat ustanovení, které by vyžadovalo, aby developeři poskytli bankovní záruční list, v němž se zavážou vrátit zákazníkům zálohu, pokud developer poruší smlouvu. Tento návrh by developerům usnadnil získávání kapitálu a také by ochránil práva zákazníků, když developeři poruší své závazky,“ navrhl právník Tư.

Zálohy budou přijímány pouze v případě, že projekt splňuje obchodní podmínky.

Podle pana Le Hoang Chau, předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města, je v rámci možnosti 1 účelem zálohy zaručit plnění smlouvy. Ve skutečnosti se po uzavření smlouvy zřídka vyskytují případy, kdy je vkladatel podveden příjemcem. Důvodem je, že uzavření smlouvy je obvykle pečlivě kontrolováno oběma stranami a probíhá v souladu se zákonem. Při podpisu smlouvy se záloha obvykle odečte od první platby transakce. Možnost 2 si klade za cíl zajistit uzavření smlouvy. Ve skutečnosti je vkladatel nejčastěji podveden příjemcem před uzavřením smlouvy a smlouva není splněna, což vkladateli způsobuje ztráty. V současné době jsou správné obě možnosti, 1 i 2, proto je nutné obě možnosti integrovat do jednoho předpisu o zálohách k zajištění uzavření smlouvy nebo zálohách k zajištění plnění smlouvy, aby byla chráněna oprávněná práva a zájmy zákazníků kupujících nebo pronajímajících nemovitosti, bydlení, ať už stávající nebo rozestavěné.

Pan Chau proto navrhl sloučit obě možnosti do jedné takto: „Investor projektu může od zákazníků vybírat zálohu, pokud bytový nebo stavební projekt splňuje podmínky pro provozování podniku a transakce byla provedena v souladu s předpisy, za účelem zajištění plnění smlouvy; nebo investor realitního projektu může vybírat zálohu pouze k zajištění uzavření smlouvy dohodnuté se zákazníkem, pokud má projekt základní návrh schválený státním orgánem a investor má jeden z dokladů o právu k užívání pozemku uvedených v odstavci 2 článku 24 tohoto zákona. Smlouva o záloze musí jasně uvádět prodejní cenu nebo cenu leasingu s následnou koupí bytového nebo stavebního projektu. Maximální výše zálohy je stanovena vládou , ale nesmí překročit 10 % hodnoty nemovitosti.“

„Zákony o podnikání v oblasti nemovitostí z let 2006 a 2014 nestanoví, že zálohy musí být provedeny předtím, než realitní projekt splní podmínky pro uzavření smlouvy nebo získání kapitálu prodejem budoucího bydlení, zejména pozemků. Bezohlední pozemkoví spekulanti, makléři a podniky proto zneužili ustanovení 1 článku 328 občanského zákoníku z roku 2015, které nespecifikuje hodnotu ani procento zálohy, k přijímání velkých záloh od zákazníků, v některých případech až do výše 90–95 % hodnoty transakce. Tito bezohlední pozemkoví spekulanti, makléři a podniky navíc dokonce vytvořili „fiktivní“ projekty bez právního základu za účelem podvodu, což zákazníkům způsobilo značné ztráty a narušilo společenský pořádek, přičemž ukázkovým příkladem je případ podvodu ve společnosti Alibaba,“ uvedl pan Le Hoang Chau.

Dr. Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské realitní asociace, se domnívá, že návrh revidovaného zákona o obchodování s nemovitostmi potřebuje jasnější regulaci vkladů, zejména jejich načasování, aby se zabránilo developerům zneužívat mezery v legislativě k nelegálnímu získávání finančních prostředků. „Studovali jsme postupy v oblasti vkladů na realitním trhu v mnoha zemích světa a všechny země vklady povolují. Vklad je však převeden na společný účet spravovaný a kontrolovaný třetí stranou, například bankou. Pokud developer nesplní své závazky, například neprovede výstavbu projektu nebo nebude schopen podepsat smlouvu, jak to vyžaduje zákon, má zákazník nárok na vrácení svých peněz,“ uvedl pan Dinh.

Zákazníci mohou z vkladu, který je v bance, získávat úroky, takže se nemusí bát, že o své peníze přijdou. Výše ​​vkladu nesmí překročit 20 % hodnoty smlouvy. To omezuje situaci, kdy developeři získají od zákazníků velké částky peněz bez jakékoli předchozí práce, a v podstatě tak „vydělají jmění“.

Dr. Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské realitní asociace

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm