Milionové „hřiště“ se stále promrhá

Lekce 1: Smutná realita

Trh s nemovitostmi nebyl nikdy tak ponurý jako nyní. Začínají se rozvíjet nové realitní projekty, zatímco staré projekty jsou téměř „neaktivní“, mnoho realitních kanceláří funguje pouze na nízké úrovni a někdy se musí zavřít, což vede k tomu, že tisíce zaměstnanců musí opustit své zaměstnání. Spolu s tím roste dluh korporací a dluhopisů, kterým hrozí, že kdykoli „explodují“.

„Magická“ atrakce ochladla

Realitní byznys obecně a trh s luxusními nemovitostmi zejména patří k klíčovým ekonomickým odvětvím, která významně přispívají k růstu a HDP celé země. Kromě toho realitní trh pomáhá milionům pracujících získat práci a příjem a úzce souvisí s mnoha odvětvími: výrobou stavebních materiálů, cestovním ruchem - resorty, bankovnictvím a financemi, stavebnictvím... V kontextu přísně kontrolovaných úvěrů a řady právních obtíží, které nebyly vyřešeny, však investoři realitních projektů nejsou dostatečně finančně silní a právní dokumenty nejsou kompletní, takže „zákazníci“ neplatí tak rychle a snadno jako dříve. To vede k pomalým prodejům, realitní trh je téměř ve volném pádu a vytváří bezprecedentní pochmurnou scénu.

V poslední době se světová ekonomika v důsledku pandemie Covid-19 potýká s obtížemi, inflace a zvýšené bankovní úrokové sazby hluboce ovlivnily trh s nemovitostmi, zejména segment luxusních nemovitostí. Mnoho nových realitních projektů nebylo licencováno, staré projekty mají zpoždění, což vede k stále menší nabídce. Mezitím bylo mnoho realitních projektů vyprodáno, ale investoři je nedokončili k použití podle plánu, což vedlo k sérii opuštěných vil zarostlých trávou a způsobujících plýtvání.

obrázek-1.jpg — Opuštěná vila, zarostlá trávou, plýtvá zdroji

Mnoho zahraničních investorů se domnívá, že trh s nemovitostmi ve Vietnamu se vyznačuje velkou populací a vysokou poptávkou po nemovitostech, což je pro ně vždy atraktivním důvodem k investování. Vietnam podporuje urbanizaci, zatímco vláda je odhodlána vybudovat bezdýmný průmysl jakožto klíčový krok rozvoje. Kromě toho roste počet luxusních zákazníků, které vnímají jako investiční kanál s vysokou ziskovostí, ačkoli je s sebou nesl mnoho rizik.

„
Podle údajů Ministerstva plánování a investic, pokud v roce 2021 dosáhl registrovaný kapitál FDI investovaný do nemovitostí pouze 2,6 miliardy USD, do roku 2022 se zvýšil na 4,5 miliardy USD a první čtvrtletí roku 2023 stále vykazovalo pozitivní signály. Reality jsou druhým sektorem přitahujícím kapitál FDI, po zpracovatelském a výrobním průmyslu.

Pan Le Minh Hiep, obchodník s luxusními nemovitostmi v okrese Nam Tu Liem, řekl: „Se dvěma přáteli jsme investovali společně. Před několika lety jsme dosáhli dobrých zisků a měli rychlou likviditu, ale od roku 2021 až do současnosti jsme si téměř žádné další vily nekoupili a některé z těch, které jsme dříve „drželi“, se dosud neprodaly. I když někteří lidé požadovali koupi, nabídli příliš nízkou cenu.“ Pan Hiep dodal: „Naštěstí jsme si při koupi nepůjčili peníze od banky. Kdybychom si půjčili a platili úroky až doteď, museli bychom nemovitost urgentně prodat.“

Je vidět, že v této době už trh s nemovitostmi není na vrcholu jako před mnoha lety.

Je nabídka a poptávka virtuální?

Realitní experti tvrdí, že nabídka luxusních nemovitostí (zejména vil) je poměrně velká. Nová nabídka však bude stále vzácnější, protože se realizuje jen velmi málo prestižních luxusních realitních projektů s dostatečným finančním potenciálem. Nabídka vil a obchodů s domy (model bydlení kombinovaný s komerčním podnikáním) v Hanoji a severních provinciích mezitím prudce klesla. V současné době se nabídka soustředí především na realitní projekty realizované před rokem 2020. Od roku 2021 do prvního čtvrtletí roku 2023 bylo realizováno jen několik realitních projektů souvisejících s luxusním segmentem, přičemž tento segment je určen především pro vyšší třídu, nikoli pro osoby s nízkými příjmy. Proto je již tak pochmurný trh nyní ještě pochmurnější.

Pan Dinh Van Troi, obchodní ředitel společnosti Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, k tomu uvedl: „Nabídka vil a řadových domů v Hanoji je již dlouhodobě nepřetržitě nedostatková, zatímco nová nabídka v roce 2022 a začátkem roku 2023 pochází především z probíhajících projektů a je soustředěna na předměstí Hanoje. V jistém smyslu to na trhu nabídne více produktů, ale výběr nebude výrazný.“

obrázek-2.jpg — *Projekt vilové oblasti Thuy San Hill v okrese Bai Chay ve městě Ha Long (Quang Ninh) má mnoho nedokončených prací.*

Podle průzkumu reportérů v provincii Quang Ninh je nabídka vil a obchodů s obchody stále hojná, ale především ze starých realitních projektů, jako jsou: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... a téměř žádné nové realitní projekty se nerealizují, nová nabídka dosáhla dna.

Nabídka v lokalitách Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh atd. také není příliš slibná. V těchto provinciích a městech je málo luxusních realitních projektů, omezený počet transakcí a v posledních letech bylo realizováno jen velmi málo luxusních realitních projektů. Zatímco staré projekty jsou v klidu, mnoho vil a obchodů, ačkoli jsou v majetku, není uvedeno do provozu, což vede k opuštění, plýtvání a potenciálně k sociálnímu zlu.

Taková je nabídka a co se týče poptávky, odborníci tvrdí, že trend vil a obchodů s obchody spojených se zelenými plochami, optimálním inženýrskými sítěmi a nacházejících se v komplexním a pohodlném dopravním spojení bude nejoblíbenější volbou zákazníků. Kromě toho jsou hlavními hnacími silami, které v nadcházejícím období zvýší poptávku po vilách, také míra urbanizace, přirozený růst populace a nárůst střední a vyšší třídy.

Jakmile se ekonomika po pandemii Covid-19 silně zotaví, obce budou vážně implementovat vládní politiku k odstranění překážek a obtíží na trhu s nemovitostmi. Navíc se uvolní „úvěrový prostor“ a budou zaručeny podnikové dluhopisy. Korporace, společnosti i jednotlivci brzy získají přístup k potřebnému kapitálu. Odtud se budou realizovat realitní projekty, které na trh uvedou řadu luxusních realitních produktů: vily, obchodní domy, resorty, zdravotní péči... a kupní a prodejní síla trhu s nemovitostmi se opět zvýší.

Objevují se fúze a akvizice

Toto je přirozený zákon, silní přemůžou slabé, slabí jsou získáváni a slučováni se silnými, což je v poslední době v realitním průmyslu normální věc. V poslední době se však objevili „žraloci“ z domova i ze zahraničí, kteří využívají mnoho investičních fondů nebo utrácejí hotovost za zpětný odkup luxusních realitních projektů, projektů s čistými právními dokumenty pro developerské projekty.

Je vidět, že od začátku roku 2023 až do současnosti byly vietnamské realitní společnosti rozděleny do 4 typických skupin: Rizikové, bilanční, potenciální a „noví hráči“. Do skupiny „noví hráči“ patří společnosti, investiční fondy... hledající příležitosti k proniknutí na realitní trh prostřednictvím fúzí a akvizic.

Mezi typické příklady patří FLC Group, Tan Hoang Minh... Poté, co se lídr zapletl do právních problémů, se řada „velkých hráčů“ chtěla zapojit do potenciálních projektů těchto skupin. Bamboo Airways se oficiálně oddělila od FLC Group, což vedlo k mnoha realitním projektům této skupiny v Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... s rizikem, že budou muset zastavit realizaci nebo budou nuceni přejít k jiným partnerům, aby mohli pokračovat ve výzkumu a realizaci projektu.

*Mnoho luxusních domácích realitních projektů v současné době přitahuje zahraniční investory.*

Kromě toho je mnoho dalších akvizic ve fázi jednání. Podle mnoha ekonomických a realitních expertů, vzhledem k současnému stagnujícímu trhu s nemovitostmi a obtížné finanční situaci, pokud tato situace bude pokračovat, mnoho investorů do projektů již nebude mít peníze na obrat a možná budou muset zvážit převod nebo prodej realitních projektů. Nemluvě o tom, že mnoho společností a zahraničních investičních fondů připravuje peníze a čeká na příležitost získat domácí realitní projekty, když se podniky setkají s potížemi a budou nuceny je prodat.

Pan Le Hoang Chau - předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) navrhl: Vláda a stálý výbor Národního shromáždění zvážily povolení podnikům převádět realitní projekty na základě dohody v souladu s pilotním mechanismem stanoveným v usnesení Národního shromáždění č. 42/2017/QH14 ze dne 21. června 2017. Podle pana Chaua by v případě zavedení mechanismu došlo k odstranění problémů s cash flow a likviditou realitních podniků, včetně podniků vydávajících dluhopisy, které se brzy dostanou do splatnosti. Umožnění podnikům převádět projekty na základě dohody podle poptávky povede státu k výběru daní a posílení efektivity a účinnosti státní správy realitního trhu, zvýšení transparentnosti a překonání situace „podzemních“ převodů projektů maskovaných jako převody akcií, které způsobují ztráty státnímu rozpočtu.

Paní Do Thu Hang - vrchní ředitelka oddělení výzkumu a poradenství společnosti Savills Hanoi, uvedla: „Nabídka prodávaná přímo od investorů v současných projektech v tomto segmentu je velmi omezená, což vyplývá z malého počtu nových jednotek uváděných na trh. Řadové domy však stále tvoří hlavní produktovou řadu, následované vilami a poté obchodními domy, které tvoří pouze malou část současné celkové nabídky.“

Lekce 2: Pomalý závod o „finiš“
Investoři do realitních projektů uvádějí mnoho důvodů, ale většina z nich je způsobena pomalým vyklízením pozemků, změnami v právních mechanismech a daňových politikách a slabou finanční kapacitou mnoha podniků... což vede k pomalému dokončení projektů.

Pomalu se rozvíjející realitní projekty se značně rozšířily

Většina z 63 provincií a měst má zpožděné realitní projekty, nicméně segment luxusních nemovitostí se nachází především ve velkých provinciích a městech s výhodnou geografickou polohou, potenciálem pro využití cestovního ruchu, dopravu a rozvoj infrastruktury.

Lokalitou s nejvíce zpožděnými realitními projekty je Hanoj. Podle neúplných statistik má Hanoj v současné době několik stovek projektů, které jsou zpožděny, což odpovídá ploše přes 5 000 hektarů, která nebyla využívána a způsobuje velké plýtvání.

Některé realitní projekty jsou zpožděny až o deset let, například: městská oblast Kim Chung - Di Trach (nyní přejmenovaná na městskou oblast Hinode Royal Park - PV) v okrese Hoai Duc. Nebo městská oblast Nam An Khanh společnosti Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), která byla kdysi propagována jako ráj života. Vyklízecí práce na staveništi však nebyly dokončeny, mnoho vil a řadových domů je stále opuštěných, což vede k plýtvání zdroji. Tiskový zástupce společnosti Sudico uvedl: „Vzhledem k nedávnému stagnujícímu trhu s nemovitostmi mnoho zákazníků investujících do vil drží pouze pozemky a čeká na pozitivní změny na trhu. To vede k situaci, kdy jsou některé vily opuštěny, což způsobuje ztrátu celkové krásy projektu.“

V Phu Tho má projekt resortu s horkou minerální vodou Thanh Thuy, investovaného společností Song Thao Company Limited, rozlohu více než 87 hektarů, je o více než 2 desetiletí zpožděn a má mnoho porušení... Projekt je v současné době opuštěný a lidé jej využívají jako místo pro pastvu hospodářských zvířat.

Pan Tran Van Kien, místopředseda lidového výboru města Thanh Thuy, otevřeně řekl: „Problém projektu horkých pramenů Thanh Thuy nyní spočívá v kapacitách investora. Projekt má v současné době vyřízený pozemek a kompletní právní dokumenty, ale nemůže být realizován, protože investor má slabé kapacity. Naše lokalita je také velmi netrpělivá, protože voliči mají mnoho názorů, ale pravomoc se s tím vypořádat patří provincii Phu Tho.“

obrázek-4.jpg — *Projekt horkého minerálního lázně Thanh Thuy je v současné době opuštěný a místní obyvatelé jej využívají jako pastvu pro hospodářská zvířata.*

Provincie Ha Nam má neméně vzrušující realitní projekt, který spočívá v přeměně pozemků určených pro veřejné práce a služby na komerční bydlení (obchodní budovy) a jejich následném opuštění. Jedná se o komerční a rezidenční komplex společnosti Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Doposud byla dokončena hrubá stavba, některé domácnosti si koupily domy a nastěhovaly se, mnoho plánovaných položek nebylo realizováno a některé projekty vykazují známky chátrání a opuštění.

V závěru inspekce č. 161/TB-TTCP ze dne 17. ledna 2023, který vydala vládní inspekce ohledně projektu komplexního obchodního centra společnosti Thang Loi Thanh Liem, provincie Ha Nam přidělila pozemek, ale neprošla formou dražby práv k užívání pozemků, čímž porušila článek 118 pozemkového zákona z roku 2013. Ještě závažnější je, že tato pozemková plocha je plánována jako pozemek pro veřejné stavby, služby a obchod, bez obytné funkce, což je v rozporu s článkem 26 zákona o územním plánování z roku 2009 a článkem 14 vládního nařízení č. 37/2010/ND-CP ze dne 7. dubna 2010.

Odstraňte „nádor“

Lokality s realitními projekty, které jsou zpožděné, nebo dokonce stagnují po mnoho let, jsou: Hanoj, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Jen v Hanoji jsou v současné době stovky realitních projektů, které jsou zpožděné a nebyly realizovány, z nichž mnoho projektů dostalo červený poplach a několik projektů bylo Hanojským lidovým výborem zrušeno.

Typickým příkladem je luxusní bytový projekt Phuong Vien v okrese Me Linh, investovaný společností Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company. Projektu byl v roce 2008 přidělen pozemek, ale jeho realizace šla pomalu, a tak Hanojský lidový výbor vydal rozhodnutí č. 4058/QD-UBND o rekultivaci pozemků, kterým zrušil rozhodnutí o přidělení pozemků pro výše uvedený projekt. Kromě toho existují projekty: Truong Giang Construction Company s projektem výstavby zahradních vil; Anh Duong Joint Stock Company s projektem výstavby technické infrastruktury pro vilovou oblast Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Estate Company s projektem Vinalines New Urban Area... Hanojský lidový výbor vydal rozhodnutí o rekultivaci pozemků.

*Vily a řadové domy v projektu městské oblasti Tan Viet v okrese Hoai Duc jsou stále řídce osídlené.*

Pokud jde o projekt resortu s horkou minerální vodou Thanh Thuy, do kterého investovala společnost Song Thao Company Limited, pan Ha Minh Duc, zástupce vedoucího oddělení pro správu půdy, oddělení přírodních zdrojů a životního prostředí provincie Phu Tho, uvedl: „V dokumentu 2308/UBND-KGVX ze dne 21. června 2022 Lidový výbor provincie Phu Tho nařídil provinčnímu daňovému úřadu, aby vybral pozemkový nájem, který společnost Song Thao dluží, a zároveň pověřil provinční odbor plánování a investic, okresní lidový výbor Thanh Thuy a příslušné orgány, aby pro společnost přezkoumaly a vyčlenily plochu o rozloze přibližně 37 hektarů z celkové plochy projektu, kterou bude realizovat.“ Pan Duc dodal: „Investor v současné době dosud neprovedl postupy pro schválení podrobného plánu 1/500, takže neexistuje žádný základ pro měření a vyčlenění plochy podle pokynů Lidového výboru provincie Phu Tho.“ Dne 25. března 2022 vydal Lidový výbor provincie Phu Tho rozhodnutí o…“ zrušit osvědčení o investiční pobídce k výše uvedenému projektu.

Pan Tran Nhu Long - ředitel odboru přírodních zdrojů a životního prostředí provincie Quang Ninh, uvedl: „V nadcházejícím období bude Quang Ninh pokračovat v přezkoumávání, inspekci a zkoumání projektů využívání půdy, které jsou zpožděné, bude prodlužovat dokončení technické infrastruktury, bude rozhodně řešit a sanovat v souladu se zákonem, nedopustit, aby se situace „pozastaveného“ plánování a „pozastavených“ projektů opakovala, a bude předcházet a bojovat proti skupinovým zájmům, negativitě, rozpočtovým ztrátám a plýtvání půdními zdroji a přispívat ke zdraví trhu s nemovitostmi.“

Toto jsou některé typické projekty, které místní úřady rezolutně zrušily a vynutily si jejich dodržování zákonem. Stále však existuje mnoho projektů, které jsou zpožděné, mnohokrát prodloužené a divoce rostou, ale nebyly realizovány. Například v Quang Ninh existuje mnoho projektů, jako například: Cao Xanh - Nová městská oblast Ha Khanh; projekt víceúčelového komerčního a bytového komplexu Bay View Tower (město Ha Long)..., které jsou zpožděné. Kromě toho bylo mnoho realitních projektů uvedeno do provozu, ale míra obsazenosti není vysoká, mnoho vil a obchodů má majitele, ale nebyly uvedeny do provozu, což vykazuje známky chátrání, což způsobuje plýtvání zdroji a ztrátu městské krásy.

Pan Nguyen Huu Nha - místopředseda lidového výboru města Ha Long, uvedl: „Město v poslední době rozhodně provedlo přezkum, podání zprávy a návrh provincii, aby posoudila, zpracovala a zrušila desítky projektů, které jsou zpožděné a porušují zákon, aby se zabránilo situaci, kdy dochází k dlouhodobému „zadržování půdy“ za účelem růstu plevele, což způsobuje plýtvání půdními zdroji, ovlivňuje environmentální hygienu a městskou krajinu.“

U realitních projektů, zejména u luxusních nemovitostí, musí místní úřady přijmout důrazná opatření k inspekci a důkladnému řešení projektů s vážnými porušeními, pomalým pokrokem, trvajícím mnoho let, a vážně eliminovat projekty se špatným plánováním, omezeným finančním potenciálem a úmyslným „držením pozemků“ bez jejich realizace.

Musíme se zbavit představy, že pokud má tato provincie luxusní realitní projekt, musí ho mít i naše provincie.
Lekce 3: Pobyt v milionovém sídle
Lidé s nízkými příjmy žijí ve vilách za miliony dolarů, pronajímají si vily, obchody, otevírají obchody s potravinami, prodávají zeleninu, pivnice... aby podnikali a uživili se. Zní to jako vtip, ale existuje to ve většině městských oblastí (KDT), od kterých se očekává, že budou obyvatelné, civilizované a moderní.

Proměna vil a obchodů v… „trhy“

Není těžké si uvědomit, že mnoho vil a obchodů s širokými průčelími, hned vedle obytných oblastí nebo na úpatí bytových domů v Hanoji, se často pronajímá k otevírání kaváren, restaurací, obchodů s potravinami, rychlým občerstvením, prodejen čerstvých potravin atd. To není zákonem zakázáno, ale neúmyslně to vytváří ošuntělý vzhled městských oblastí, které jsou považovány za civilizované a moderní.

*Sousední obchody si lidé pronajímají, aby si v nich mohli otevírat obchody, prodejny... podnikat.*

Pan Nguyen Quang Truong, žijící v okrese Hoai Duc, si pronajal obchod v nové městské oblasti Tan Tay Do, okrese Dan Phuong, a řekl: „Se dvěma přáteli jsme si obchod pronajali, abychom prodávali rychlé občerstvení, kávu... Zpočátku jsme si ho pronajímali, abychom prodávali zboží za 5 milionů VND/měsíc (pronajali jsme si ho od pronajímatele - PV). Později, protože jsme prodávali celou noc, jsme museli platit další 2 miliony VND/měsíc za přespání.“

„Zprostředkovatel služeb“ specializující se na pronájem obchodů zde řekl: „Nájemci jsou převážně dělníci z provincie, pronajímají si levně, aby si mohli otevřít snídaňové restaurace, prodávat zeleninu, pivní bary… nájemné není závazné, není třeba skládat velkou kauci, když si to majitel vezme, musí to vrátit.“

Skutečnost, že se malí obchodníci soustředili na pronájem obchodů za účelem organizace podnikání, proměnila toto místo ve spontánní bleší trh. Obyvatel bytového domu HHA v městské oblasti Tan Tay Do řekl: „Nákup a prodej je pohodlný, ale každé ráno a o víkendech je tu spousta kupujících a prodávajících, mnoho vozidel vjíždí a vyjíždí z města, což může způsobovat problémy s bezpečností silničního provozu. Nemluvě o obchodech, které vypouštějí odpadní vodu, odpadky... což je velmi nepořádné.“

Reportéři se vydali do terénu v některých městských oblastech v okresech Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem a Hoang Mai... a zjistili, že situace, kdy si majitelé pronajímají vily a obchody,... se vyskytovala všude, každé místo mělo jiné charakteristiky a různé ceny pronájmu. Všechny však měly jedno společné: přispívaly k ošuntělosti civilizované a moderní městské oblasti.

V provinciích a městech Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa atd. není situace příliš optimistická. Přestože je zde méně nájemníků a ceny jsou nižší, stále je zde velký nepořádek. Opuštěné domy jsou zároveň zarostlé trávou a vykazují známky chátrání.

Mnoho „ne“ v milionové vile

V roli pronajímatele vily k dočasnému pobytu nás paní Nguyen Thi Bich provedla prohlídkou městské oblasti Nam An Khanh v okrese Hoai Duc v Hanoji. Viděli jsme zde několik vil a obchodů, ve kterých bydleli lidé. Ačkoli exteriér vily ještě nebyl dokončen, dveře byly dočasně osazeny plastovými panely, některé dveře byly vyrobeny z tenkých vlnitých plechů... uvnitř bylo oblečení pověšeno nahodile, místa na spaní byla dočasně vyrobena z dřevěných prken dělníky, někde byly rohože rozprostřeny přímo na betonové podlaze, kuchyň byla zřízena dočasně a konkrétněji zde nebyla žádná pořádná toaleta.

Paní Bichová se zeptala: „Pro kolik lidí plánujete vilu pronajmout? Pokud je jich mnoho, měli byste si pronajmout celou vilu. Plocha je od 200 do 300 m2, cena je jen asi 6 až 8 milionů VND/měsíc, můžete si vybrat, kolik lidí chcete ubytovat. Pokud souhlasíte, dejte mi vědět, ať můžu zavolat majiteli.“

Většina pracovníků pochází z Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... žijí ve vilách, obchodech, přes den pracují jako uklízeči, stavební dělníci, mechanici... v noci se shromažďují ve vile za milion dolarů, ale „chybí“ jim všechno: žádná elektřina, žádná čistá voda, nefungují toalety...

bratr-4(1).jpg — *Dočasný život v milionové vile nezávislého pracovníka - Foto: Ngoc Vu*

Le Khac Nam (z Thanh Hoa) v současné době dočasně žije ve vile v okrese Hoang Mai. Řekl: „V deváté třídě jsem odešel ze školy a následoval jsem svého souseda, abych pracoval jako stavební dělník. Teď jsem stavební dělník. Nebýt podpory a vedení všech, nevím, kde bych teď byl.“

V těchto dnech mají studenti letní prázdniny, mnoho dětí berou rodiče do Hanoje, poprvé se ubytují ve vile za milion dolarů s rodiči. Paní Le Thi Hai (z Nghe An) řekla: Moje dítě je na letních prázdninách, řekla, že se jí stýská po rodičích, tak jsem se vrátila, abych si s ním hrála. Není tu klimatizace, někdy je takové horko, že nemůžu spát až do pozdních nočních hodin, je mi mého dítěte líto, ale není jiná možnost. Plánuji nechat své dítě zůstat 1-2 týdny a pak ho vzít zpátky na venkov, aby žil s prarodiči.

Paní Hoang Thi Sy – hlavní kuchařka, která vaří pro více než 30 zaměstnanců, řekla: „V dnešní době je v penzionu mnohem šťastnější. Je tam 5 dětí, které vítají jejich rodiče. Přes den vařím a také se chovám jako chůva. Dobré je, že každé z nich pochází z jiného rodného města, ale hrají si spolu velmi jednotně a navzájem se poddávají.“

V některých městských oblastech v Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... zde nízkopříjmoví pracovníci dočasně žijí ve vilách,

Obchodní domy stále existují, i když jich není mnoho. Když jsme je jako reportéři oslovili, odmítli odpovědět nebo v některých případech aktivně žádali, abychom nezveřejňovali informace ani nepořizovali fotografie… ze strachu, že by je pronajímatel nebo investor přestal pronajímat.

(Poznámka: Jména v tomto článku byla změněna z důvodu ochrany soukromí.)

Lekce 4: Zdokonalování institucí, jak luxusní nemovitosti dostat na jejich skutečnou hodnotu
Developeři a investoři realitních projektů musí obětovat malé, krátkodobé výhody ve prospěch dlouhodobých výhod, proaktivně restrukturalizovat podniky, zaměřit se na klíčové projekty, snižovat zadlužení, dobře kontrolovat podnikové dluhopisy a omezit nadměrné spoléhání se na úvěrové instituce. Pokud jde o správcovské agentury, stát musí brzy dokončit jasný právní systém od centrální až po místní úroveň a jasně rozdělit řídící pravomoci, aby se zabránilo překrývání a nedostatku soudržnosti, jak je tomu v současnosti.

Obětujte malé výhody

Pro firmy jsou výhody vždy nejvyšší prioritou, obětovat krátkodobé výhody ve prospěch celkových dlouhodobých výhod je skutečně extrémně obtížná volba. Pro firmu specializující se na luxusní nemovitosti je však nutné mít odvahu, vizi a určité porozumění, aby mohla čelit nutnosti obětovat nerentabilní projekty nebo projekty s nízkou ziskovostí a zároveň restrukturalizovat podnikání, snižovat dluhy, zaměřit se na hlavní podnikání, klíčové projekty... to je moudré rozhodnutí.

Pan Dinh Van Nghi - předseda představenstva - generální ředitel akciové společnosti VinaPol - jednotky s dlouholetými zkušenostmi s developerskými projekty v oblasti nemovitostí, se upřímně podělil o toto: Realitní podniky by měly využít této doby k ohlédnutí se za sebou, musí restrukturalizovat podnik, snížit dluh, snížit závislost na úvěrových institucích, odvážně ukončit vysoce rizikové projekty, neinvestovat roztříštěně a fragmentovaně. Vyhněte se honě za kvantitou a ukvapenému rozvoji, protože jakmile se člověk ocitne v obtížích, bude už pozdě se vracet zpět.

Pro „bohy“ je kromě peněz nutné pečlivě prostudovat právní aspekty realitního projektu, do kterého chcete investovat nebo si jej koupit k dlouhodobému bydlení. To není složité, ale vyžaduje to, aby investoři to vážně zvážili a vyhnuli se „zavírání dveří stodoly poté, co se ztratí kráva“. Ve skutečnosti v současné době existuje mnoho luxusních realitních projektů, které sice byly postaveny a dokonce umožnily zákazníkům nastěhování, ale právní postupy nebyly dokončeny a infrastruktura ještě není synchronizovaná. To vede k situaci, kdy vily a obchody mají majitele, ale nikdo v nich nebydlí, zůstávají opuštěné, zarostlé trávou a plýtvají zdroji.

Tuzemské realitní firmy si musí utáhnout opasky, snížit dluhy, snížit závislost na úvěrových institucích a odvážně omezit vysoce rizikové projekty, neinvestovat roztříštěně a fragmentovaně - Ilustrační foto.

Obce by si měly také pečlivě vybírat investory s reputací a silným finančním potenciálem, neměly by se řídit trendy a vyhýbat se myšlení, že se jedná o rozsáhlý rozvoj luxusních nemovitostí bez orientace na plánování. To je chybný přístup, který může později vést k mnoha důsledkům. Obce navíc musí posílit inspekce a dohled, otevřeně jednat s investory, kteří porušují předpisy, zpožďují pokrok, nebo dokonce ruší projekty, a vyhnout se opuštění projektů, což způsobuje plýtvání zdroji a zároveň stát přichází o daňové a poplatkové příjmy.

Potřebujeme „ruku “ státu

Trh s nemovitostmi obecně a zejména luxusní nemovitosti jsou ve skutečnosti dlouhodobě „uvolněné“, co se týče cen, a daně a poplatky v tomto sektoru jsou stále nízké a neodpovídají tempu rozvoje trhu, což vede k bujným spekulacím a cenové inflaci, což ztěžuje přístup lidem se skutečnými bytovými potřebami. Nemluvě o rozdílech v cenách nemovitostí mezi městskými a venkovskými oblastmi, i ve velkých městech, jako je Hanoj, Hai Phong, Ho Či Minovo Město atd., existují zřetelné rozdíly. Mnoho realitních expertů se proto domnívá, že stát se musí přímo podílet na regulaci trhu s nemovitostmi, protože v současné době má dostatek právních nástrojů k jeho kontrole.

Podle mnoha odborníků je trh s luxusními nemovitostmi přetížený, což vede k nerovnováze mezi nabídkou a poptávkou, což následně snižuje dynamiku růstu mnoha dalších odvětví. Proto je nutné okamžitě odblokovat trh s nemovitostmi, čímž se zvýší tok peněz z tuzemska i zahraničí do nemovitostí a nákup a prodej, fúze podniků a realitní projekty budou probíhat podle tržních pravidel... čímž se přispěje k podpoře hospodářského růstu a vytvoří se efekt přelévání pro rozvoj všech ostatních odvětví.

„
Usnesení ústředního výboru 18-NQ/TW ze dne 16. června 2022 zdůraznilo: „Pokračovat v inovacích a zdokonalování institucí a politik, zlepšovat efektivitu a účinnost hospodaření s půdou a jejího využívání, vytvářet hybnou sílu k přeměně naší země na rozvinutou zemi s vysokými příjmy“, což by mělo mít v nadcházejícím období silný dopad na mnoho aspektů vietnamského trhu s nemovitostmi.

Na druhou stranu, ačkoli byly vyřešeny administrativní postupy pro podniky při realizaci pozemkových projektů, jsou stále složité a zdlouhavé.

Tento začarovaný kruh se opakuje znovu a znovu, od projektu k projektu, od podniku k podniku, rok co rok... proto existuje rčení „strach z nedostatku právního základu“ nebo „čekání na pokyny od nadřízených“, což způsobuje, že investiční projekty se zaseknou, nemohou být realizovány a společenské zdroje nejsou využívány efektivně.

Pokud jde o podporu investičního kapitálu, firma specializující se na developerské projekty v oblasti nemovitostí (jméno nezveřejněno) uvedla: „Úvěrové instituce v současné době odvádějí velmi dobrou práci, pokud jde o odkládání a prodlužování dluhů pro podniky: Vláda nařídila „uvolnit úvěrový prostor“ pro nemovitosti, ale podle mého názoru by to mělo být doprovázeno odblokováním dluhopisů pro podniky. V současné době je pro nás velmi obtížné získat přístup k bankovním úvěrům. Mentalita strachu se rozšířila všude a hrozí, že se promění v „sociální nemoc“.“

*Mnoho realitních expertů se domnívá, že stát se musí přímo podílet na regulaci trhu s nemovitostmi, protože v současné době má dostatek právních nástrojů k jeho kontrole.*

Dokončení institucí a politik pro hospodaření s půdou a její využívání synchronním a konzistentním způsobem s rozvojovými institucemi socialisticky orientovaného tržního hospodářství uvolní půdní zdroje a pomůže státu obhospodařovat, využívat a využívat půdu, aby zajistil co nejhospodárnější, nejudržitelnější a nejefektivnější využití půdy. K tomu musí dokončení novely pozemkového zákona, zákona o bydlení, zákona o podnikání v oblasti nemovitostí atd. zajistit synchronizaci a jednotu, což je naléhavý požadavek. Kromě toho je třeba zdokonalit organizaci státního pozemkového aparátu, zajistit racionalizaci a jednotu, eliminovat prostředníky, podporovat decentralizaci a delegování moci, doprovázenou mechanismem inspekce, dohledu a kontroly moci.

Delegát Dang Bich Ngoc – delegace národního shromáždění provincie Hoa Binh

Potřeba vyřešit problém pozastavených a zpožděných projektů

Návrh zákona o půdě (pozměněný) předložený tomuto 5. zasedání je založen na syntéze po široké veřejné konzultaci. Osobně velmi oceňuji snahu Ministerstva přírodních zdrojů a životního prostředí při syntéze a sběru názorů voličů a lidí na celostátní úrovni na základě prověřování, hodnocení a úprav návrhu zákona o půdě (novelizovaného), předloženého 15. národnímu shromáždění na tomto 5. zasedání.

Návrh zákona musí řešit problém pozastavených a opožděných projektů. Například v současné době v mnoha provinciích a městech bylo uděleno mnoho projektů investičních licencí, ale kvůli mnoha objektivním faktorům se realizují pomalu nebo se provádí jen několik procedurálních kroků, pak se nerealizují 5 let, dokonce 10 let, což způsobuje plýtvání půdními zdroji a frustraci lidí.

Doufám, že návrh zákona o půdě (novelizovaný) tentokrát musí mít přísné a konkrétní předpisy, které pomohou lokalitám tuto problematiku zásadně a důkladně řešit. Protože v minulosti bylo mnoho projektů pozastaveno nebo zpožděno, ale při kontrole a kontrole měli investoři stále důvody: Částečně realizováno nebo kvůli objektivním podmínkám.

Právník Nguyen Hong Bach - ředitel Hong Bach a advokátní kanceláře

Buďte opatrní při investování peněz

V současné době, v současné ekonomické situaci, jsou investice do nemovitostí stále bezpečnou destinací pro investory. Velkou pozornost proto přitahují realitní projekty. Pečlivé učení se o realitních projektech, zejména o nemovitostech vyšší třídy, je proto pro investory nesmírně nutné a smysluplné.

Investoři do nemovitostí však musí být při „odkládání peněz“ opatrní. Nejprve si musí pečlivě prostudovat zákonnost, značku a pověst investora. Za druhé, musí znát postup projektu, takže kupující musí sledovat a aktualizovat postup výstavby projektu, aby se vyhnuli rizikům, která mohou ovlivnit jejich práva a zájmy. Za třetí, zákonnost dokumentů, jako jsou: Projektová investiční licence, Stavební licence... kupující musí věnovat pozornost výše uvedeným dokumentům, protože když dojde ke sporu, bude snazší vyřídit práva. Za čtvrté, obsah smluvních podmínek a další náklady. Investoři realitních projektů si musí před podpisem smlouvy a rozhodnutím „odložit peníze“ přečíst a pečlivě porozumět podmínkám dohody uvedeným ve smlouvě.

Paní Do Thu Hang - vrchní ředitelka oddělení výzkumu a poradenství, Savills Hanoi

Dbejte na zákonnost projektu

Nabídka prodávaná přímo od investorů v současných projektech v segmentu high-end je velmi omezená, dalo by se říci vzácná, přičemž nové realitní projekty, které se právě začaly stavět, lze spočítat na prstech, jednak kvůli dopadům globální finanční krize, jednak kvůli tomu, že řada projektů není dokončena nebo mají potíže s dokončením právních postupů pro zahájení výstavby...to jsou hlavní důvody, proč bude nabídka špičkových nemovitostí v nejbližší době omezená.

Investoři se však potřebují vybavit nejjasnějšími informacemi o projektu a zároveň musí existovat konkrétní závazky, které spojují mnoho stran. Kromě toho musí být právní rámec komplexní, úplný, jasný a musí poskytovat podrobné pokyny..., aby pomohl očistit investory a podpořil udržitelný rozvoj trhu, zabránil vzniku mnoha výkyvů cen a zároveň zajistil výhody pro stát.

Zdroj