Mnohamilionové „hřiště“ se stále promrhá.

Lekce 1: Smutná realita…

Trh s nemovitostmi nebyl nikdy tak stagnující jako nyní. Začíná jen málo nových realitních projektů, zatímco starší projekty jsou téměř úplně pozastaveny. Mnoho realitních kanceláří funguje na minimální úrovni nebo dokonce končí, což vede k tisícům ztrát pracovních míst. Současně rostou firemní dluhopisy a závazky z dluhopisů, které představují riziko, že kdykoli explodují.

„Magické“ kouzlo vyprchalo.

Realitní byznys obecně, a zejména trh s luxusními nemovitostmi, je jedním z klíčových ekonomických odvětví, které významně přispívá k růstu a HDP země. Nemovitosti navíc poskytují zaměstnání a příjem milionům pracovníků a jsou úzce spjaty s mnoha dalšími odvětvími: výrobou stavebních materiálů, cestovním ruchem a resorty, financemi a bankovnictvím, stavebnictvím atd. V kontextu přísně kontrolovaných úvěrů a nevyřešených právních otázek však developeři realitních projektů postrádají dostatečnou finanční sílu a kompletní právní dokumentaci, což kupujícím ztěžuje investovat tak rychle a snadno jako dříve. To vedlo k pomalému prodeji, téměř volnému poklesu trhu s nemovitostmi a bezprecedentně bezútěšným vyhlídkám.

V poslední době se globální ekonomika v důsledku pandemie Covid-19 potýká s obtížemi, inflace se zvýšila a rostoucí bankovní úrokové sazby hluboce ovlivnily trh s nemovitostmi, zejména segment luxusních nemovitostí. Mnoho nových realitních projektů dosud nezískalo licenci a starší projekty mají zpoždění, což vede ke stále omezenější nabídce. Mezitím se mnoho realitních projektů vyprodalo, ale developeři je nedokončili podle plánu, což má za následek četné opuštěné vily zarostlé plevelem a způsobující plýtvání.

Opuštěné vily zarostlé plevelem představují plýtvání zdroji.

Mnoho zahraničních investorů se domnívá, že vietnamský trh s nemovitostmi je atraktivní díky velké populaci a vysoké poptávce po nemovitostech. Vietnam zrychluje urbanizaci, zatímco vláda je odhodlána rozvíjet cestovní ruch jako klíčový sektor pro růst. Rostoucí počet bohatých zákazníků navíc vnímá tento trh jako potenciálně vysoce výnosný investiční kanál, a to i přes vědomí souvisejících rizik.

"
Podle údajů Ministerstva plánování a investic dosáhl registrovaný kapitál přímých zahraničních investic do nemovitostí v roce 2021 pouze 2,6 miliardy USD, v roce 2022 se zvýšil na 4,5 miliardy USD a první čtvrtletí roku 2023 stále vykazuje pozitivní signály. Nemovitosti jsou druhým největším sektorem přitahujícím kapitál přímých zahraničních investic, po zpracovatelském a výrobním průmyslu.

Pan Le Minh Hiep, specialista na luxusní nemovitosti v okrese Nam Tu Liem, řekl: „Se dvěma přáteli jsme investovali společně. Před několika lety jsme dosáhli dobrých zisků a měli rychlou likviditu, ale od roku 2021 až do současnosti jsme si téměř žádné vily nekoupili a některé z těch, které jsme koupili dříve, zůstaly neprodané. I když se lidé ptají na koupi, nabízejí příliš nízkou cenu.“ Pan Hiep dodal: „Naštěstí jsme si při koupi nepůjčili peníze od banky. Kdybychom museli platit úroky až doteď, neměli bychom jinou možnost, než je rychle prodat.“

Je zřejmé, že trh s nemovitostmi už není na vrcholu jako před mnoha lety.

Je nabídka a poptávka jen výplodem fantazie?

Realitní experti se domnívají, že nabídka luxusních nemovitostí (zejména vil) je poměrně velká. Nová nabídka však bude stále vzácnější kvůli velmi malému počtu realizovatelných luxusních realitních projektů s dostatečnými finančními zdroji. Nabídka vil a obchodů s domy (model bydlení v kombinaci s komerčním podnikáním) v Hanoji a severních provinciích mezitím prudce klesla. V současné době nabídka pochází především z realitních projektů, které byly zahájeny před rokem 2020. Od roku 2021 do prvního čtvrtletí roku 2023 bylo zahájeno jen několik luxusních realitních projektů, přičemž tento segment je určen především pro vyšší třídu, a nikoli pro osoby s nízkými příjmy. Již tak pomalý trh se proto stává ještě pomalejším.

Pan Dinh Van Troi, obchodní ředitel společnosti Dai Phong Investment and Construction - Real Estate Joint Stock Company, k tomu uvedl: „Nabídka vil a řadových domů v Hanoji je již dlouhodobě nedostatečná, zatímco nová nabídka v roce 2022 a začátkem roku 2023 pochází převážně z projektů ve výstavbě, které jsou soustředěny na předměstí Hanoje. I když to na trh přinese některé další produkty, toto množství je pro výběr nevýznamné.“

*Projekt Thuy San Hill Villas v okrese Bai Chay ve městě Ha Long (provincie Quang Ninh) má mnoho nedokončených staveb.*

Podle průzkumu provedeného reportéry v provincii Quang Ninh je nabídka vil a obchodů s obchody stále hojná, ale převážně ze starších realitních projektů, jako jsou BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group atd., a téměř žádné nové realitní projekty se nerealizují; nová nabídka dosáhla dna.

Nabídka v provinciích jako Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong a Hoa Binh mezitím také není příliš slibná. V těchto provinciích a městech je málo luxusních realitních projektů, objemy transakcí jsou omezené a v posledních letech bylo realizováno jen velmi málo luxusních realitních projektů. Zatímco starší projekty fungují pomalým tempem, mnoho vil a obchodů, ačkoli jsou v majetku, není uvedeno do provozu, což vede k opouštění, plýtvání a potenciálním sociálním problémům.

To je stránka nabídky. Pokud jde o poptávku, odborníci předpovídají, že vily a domy s obchody se zelenými plochami, optimálními službami, nacházející se v integrovaných komplexech a s pohodlným dopravním spojením budou pro zákazníky nejlepší volbou. Kromě toho jsou klíčovými faktory, které v nadcházejícím období zvýší poptávku po vilách, také míra urbanizace, přirozený růst populace a vzestup střední a vyšší třídy.

Jakmile se ekonomika po pandemii Covid-19 silně zotaví a místní samosprávy budou vážně implementovat vládní politiku zaměřenou na odstranění překážek a obtíží na trhu s nemovitostmi, spolu s uvolněnými úvěrovými limity a garantovanými podnikovými dluhopisy, budou mít korporace, společnosti i jednotlivci brzy přístup k potřebnému kapitálu. Odtud budou realizovány realitní projekty a na trhu bude nabízena široká škála luxusních realitních produktů: vily, obchodní domy, resorty, zdravotnická zařízení atd. a nákupní a prodejní aktivita na trhu s nemovitostmi se opět stane živou.

Objevují se fúze a akvizice.

Toto je přirozený zákon: silní přemůžou slabé a slabí jsou často získáváni a slučováni se silnými – to je v poslední době v realitním průmyslu normální. V poslední době se však objevují „žraloci“ z domácích i mezinárodních zdrojů, kteří využívají různé investiční fondy nebo hotovost k získávání luxusních realitních projektů a projektů s čistým právním statusem pro developerské projekty.

Lze pozorovat, že od začátku roku 2023 do současnosti lze vietnamské realitní společnosti rozdělit do čtyř typických skupin: vysoce rizikové, vyvážené, silné a „noví hráči“. Mezi nimi skupina „noví hráči“ zahrnuje společnosti a investiční fondy... hledající příležitosti ke vstupu na realitní trh prostřednictvím fúzí a akvizic.

Mezi typické příklady patří FLC Group a Tan Hoang Minh Group… Poté, co se jejich představitelé zapletli do právních problémů, se řada velkých korporací chtěla zapojit do slibných projektů těchto skupin. Společnost Bamboo Airways se oficiálně oddělila od FLC Group, a v důsledku toho je mnoho realitních projektů skupiny v Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho… ohroženo zastavením nebo nuceným převodem na jiné partnery za účelem dalšího výzkumu a vývoje.

*Mnoho luxusních realitních projektů v zemi v současné době přitahuje zájem zahraničních investorů.*

Kromě toho je v současné době v jednání mnoho dalších akvizičních obchodů. Podle mnoha ekonomických a realitních expertů bude v případě současného stagnujícího trhu s nemovitostmi a obtížných finančních podmínek mnoho developerů projektů postrádat provozní kapitál a možná budou muset zvážit převod nebo prodej svých realitních projektů. Nemluvě o tom, že mnoho zahraničních společností a investičních fondů připravuje finanční prostředky a čeká na příležitosti k akvizici domácích realitních projektů, jakmile se podniky ocitnou v potížích a budou nuceny je prodat.

Pan Le Hoang Chau, předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), navrhl, aby vláda a stálý výbor Národního shromáždění zvážily povolení podnikům převádět realitní projekty prostřednictvím sjednaných dohod v rámci pilotního mechanismu stanoveného v usnesení Národního shromáždění č. 42/2017/QH14 ze dne 21. června 2017. Podle pana Chaua by to, pokud by to bylo zavedeno, zmírnilo potíže s cash flow a likviditou pro realitní podniky, včetně těch s dluhopisy blížícími se splatnosti. Umožnění podnikům převádět projekty prostřednictvím sjednaných dohod na základě poptávky by zvýšilo daňové příjmy státu a zároveň by posílilo efektivitu a účinnost státní správy realitního trhu. Zvýšilo by to také transparentnost a překonalo problém „podzemních“ převodů projektů maskovaných jako převody akcií, které vedou ke ztrátám příjmů státního rozpočtu.

Paní Do Thu Hang, vrchní ředitelka oddělení výzkumu a poradenství společnosti Savills Hanoi, uvedla: „Nabídka nemovitostí, které v současné době prodávají přímo developeři v tomto segmentu, je velmi omezená, což pramení z nízkého počtu nových jednotek vstupujících na trh. Hlavní produktovou řadou však zůstávají řadové domy, následované vilami a poté obchodními domy, které tvoří pouze malé procento celkové současné nabídky.“

Lekce 2: Pomalý závod k cílové čáře
Developeři realitních projektů uvádějí nespočet důvodů pro zpoždění, ale většina z nich se připisuje pomalému vyklízení pozemků, změnám v právních mechanismech a daňových politikách a slabé finanční kapacitě mnoha podniků, což vše přispívá ke zpožděním v dokončení projektů.

Realitní projekty s opožděným postupem jsou rozšířené.

Většina z 63 provincií a měst má realitní projekty, které jsou zpožděné; segment luxusních nemovitostí se však nachází především ve velkých provinciích a městech s výhodnou geografickou polohou, potenciálem pro rozvoj cestovního ruchu a dobře rozvinutou dopravou a infrastrukturou.

Hanoj je lokalitou s nejvíce zpožděnými realitními projekty. Podle neúplných statistik má Hanoj v současné době několik stovek zpožděných projektů, což odpovídá ploše přes 5 000 hektarů, která zůstává nezastavěná a způsobuje značné plýtvání.

Některé realitní projekty byly odloženy až o deset let, například městská oblast Kim Chung - Di Trach (nyní přejmenovaná na městskou oblast Hinode Royal Park) v okrese Hoai Duc. Dalším příkladem je městská oblast Nam An Khanh, kterou vyvinula společnost Song Da Urban and Industrial Zone Development Investment Joint Stock Company (Sudico), kdysi propagovaná jako ráj pro život. Vyčištění pozemků však stále není dokončeno a mnoho vil a řadových domů je opuštěných, což vede k plýtvání zdroji. Zástupce mediálního týmu společnosti Sudico uvedl: „Vzhledem k nedávnému poklesu na realitním trhu si mnoho investorů do vil drží své pozemky a čeká na pozitivní obrat na trhu. To vedlo k tomu, že některé vily zůstaly opuštěné, což narušuje celkovou estetiku projektu.“

V provincii Phu Tho se projekt resortu s termálními prameny Thanh Thuy, investovaný společností Song Thao Co., Ltd., rozkládá na ploše přes 87 hektarů. Realizace projektu se odkládá již více než dvě desetiletí a sužuje ho četná porušení... Projekt je v současné době opuštěn a místní obyvatelé jej využívají jako pastvu pro hospodářská zvířata.

Pan Tran Van Kien, místopředseda Lidového výboru města Thanh Thuy, otevřeně prohlásil: „Problém s projektem horkých pramenů Thanh Thuy v současnosti spočívá v kapacitách investora. Projekt má čisté místo a kompletní právní dokumentaci, ale nemůže být realizován kvůli slabým možnostem investora. Naše lokalita je také velmi znepokojena, protože voliči vyjádřili mnoho obav, ale pravomoc se s tím vypořádat náleží provincii Phu Tho.“

*Projekt horkých pramenů Thanh Thuy je v současné době opuštěný a místní obyvatelé jej využívají jako pastvu pro hospodářská zvířata.*

Provincie Ha Nam má další neméně bizarní realitní projekt: přeměnu pozemků určených pro veřejné práce a služby na komerční bydlení (obchodní domy), které jsou následně opuštěny. Jedná se o projekt obchodního a bytového komplexu Thang Loi Thanh Liem. K dnešnímu dni je stavba projektu dokončena, někteří obyvatelé se nastěhovali, mnoho plánovaných prvků zůstává nedokončeno a některé stavby vykazují známky chátrání a opuštěnosti.

Podle závěru inspekce č. 161/TB-TTCP ze dne 17. ledna 2023, který vydala vládní inspekce ohledně projektu komplexního obchodního centra společnosti Thang Loi Thanh Liem v provincii Ha Nam, byly pozemky přiděleny bez dražby práv k užívání pozemků, což je porušení článku 118 pozemkového zákona z roku 2013. Ještě závažnější je, že tato pozemková plocha byla plánována pro veřejné práce, služby a komerční účely, nikoli pro rezidenční účely, což je porušení článku 26 zákona o územním plánování z roku 2009 a článku 14 vládního nařízení 37/2010/ND-CP ze dne 7. dubna 2010.

Odstranění „nádoru“

V mnoha lokalitách, včetně Hanoje, Quang Ninh, Phu Tho a Hoa Binh, jsou realitní projekty zpožděné nebo dokonce pozastavené na roky. Jen v Hanoji jsou v současné době stovky realitních projektů, které jsou zpožděné nebo dosud nebyly realizovány. Mnoho z těchto projektů dostalo červené upozornění a některé byly Hanojským lidovým výborem rozhodně zrušeny.

Typickým příkladem je projekt luxusního bydlení Phuong Vien v okrese Me Linh, investovaný společností Phuong Vien Trading and Tourism Services Joint Stock Company. Projektu byl v roce 2008 přidělen pozemek, ale jeho rozvoj se pomalu rozvíjel. Hanojský lidový výbor proto vydal rozhodnutí č. 4058/QD-UBND o zrušení rozhodnutí o přidělení pozemku pro tento projekt. Kromě toho existují i další projekty, jako například: Truong Giang Construction Company s projektem výstavby vily a zahradního domku; Anh Duong Joint Stock Company s projektem výstavby infrastruktury vilové oblasti Sunny Light; Vinhalines Vinh Phuc Real Estate Joint Estate Company s projektem Vinhalines New Urban Area… Hanojský lidový výbor vydal rozhodnutí o zrušení přidělení pozemku pro tyto projekty.

*Vily a řadové domy v projektu městské oblasti Tan Viet v okrese Hoai Duc jsou stále řídce osídlené.*

Pokud jde o projekt termálního lázně Thanh Thuy, investovaného společností Song Thao Co., Ltd., pan Ha Minh Duc, zástupce vedoucího oddělení pro správu půdy provinčního odboru přírodních zdrojů a životního prostředí Phu Tho, uvedl: „V dokumentu 2308/UBND-KGVX ze dne 21. června 2022 pověřil provinční lidový výbor Phu Tho provinčnímu daňovému úřadu, aby od společnosti Song Thao Company vybral neuhrazené poplatky za pronájem pozemků. Současně byl provinční odbor pro plánování a investice, okresní lidový výbor Thanh Thuy a další příslušné orgány pověřeny přezkoumáním a vyčleněním přibližně 37 hektarů z celkové plochy projektu, aby společnost mohla pokračovat v realizaci.“ Pan Duc dodal: „Investor v současné době dosud nedokončil postupy pro schválení podrobného plánu 1/500, proto neexistuje žádný základ pro zaměření a vyčlenění oblasti podle pokynů provinčního lidového výboru Phu Tho.“ Dne 25. března 2022 vydal provinční lidový výbor Phu Tho rozhodnutí o zrušení osvědčení o investiční pobídce pro…“ projekt.“

Pan Tran Nhu Long, ředitel odboru přírodních zdrojů a životního prostředí provincie Quang Ninh, uvedl: „V nadcházejícím období bude Quang Ninh pokračovat v přezkoumávání, inspekcích a auditech využívání půdy u projektů, které jsou zpožděné a prodlužují dokončení technické infrastruktury. Provincie bude rozhodně nakládat s pozemky a rekultivovat je v souladu se zákonem, aby se zabránilo opakování „pozastaveného“ plánování a „pozastavených“ projektů a aby se bojovalo proti zájmovým skupinám a korupci, které vedou k rozpočtovým ztrátám a plýtvání půdními zdroji, a přispělo tak ke zdravému rozvoji trhu s nemovitostmi.“

Toto jsou některé typické projekty, které byly místními úřady rezolutně zrušeny a vynuceny. Stále však existuje mnoho projektů, které jsou zpožděné, byly několikrát prodlouženy a zarostlé plevelem, přesto zůstávají neřešeny. Například v Quang Ninh je mnoho projektů, jako je nová městská oblast Cao Xanh - Ha Khanh; víceúčelový komerční a bytový projekt The Bay View Tower (město Ha Long)... zpožděných. Kromě toho je mnoho realitních projektů uvedeno do provozu, ale mají nízkou míru obsazenosti; mnoho vil a obchodů, ačkoli jsou v majetku, není obsazených, vykazuje známky chátrání, způsobuje plýtvání zdroji a narušuje městskou estetiku.

Pan Nguyen Huu Nha, místopředseda Lidového výboru města Ha Long, uvedl: „Město v poslední době rozhodně provedlo přezkum a předložilo provincii návrhy k posouzení a řešení desítek projektů, které jsou zpožděné nebo v rozporu se zákonem, aby se zabránilo příliš dlouhému „hromadění půdy“, což by umožňovalo růst plevele, způsobovalo plýtvání půdními zdroji a ovlivňovalo hygienu životního prostředí a městskou krajinu.“

U realitních projektů, zejména těch luxusních, musí místní úřady přijmout důrazná opatření k inspekci a rozhodně řešit projekty se závažným porušením předpisů, zpožděním a prodlouženými dobami realizace. Musí také vážně eliminovat projekty, které mají slabé plánování, omezené finanční zdroje nebo úmyslně hromadí pozemky bez jejich realizace.

Musíme se zbavit představy, že pokud má jedna provincie luxusní realitní projekty, pak je musí mít i ta naše.
Lekce 3: Dočasný pobyt ve vile za milion dolarů
Lidé s nízkými příjmy žijící ve vilách za miliony dolarů si pronajímají vily a obchody, otevírají obchody s potravinami, prodávají zeleninu nebo provozují stánky s pivem, aby se uživili. Zní to neuvěřitelně, ale existuje to ve většině městských oblastí, které by měly být obyvatelné, civilizované a moderní.

Proměna vil a obchodů v… „trhy“

Je snadné si uvědomit, že mnoho vil a obchodů s širokými průčelími, které se nacházejí vedle obytných oblastí nebo na úpatí bytových domů v Hanoji, je často pronajímáno jako kavárny, restaurace, obchody s potravinami, prodejny rychlého občerstvení, obchody s čerstvými produkty atd. I když to zákon nezakazuje, neúmyslně to vytváří chaotický vzhled městských oblastí, které jsou považovány za civilizované a moderní.

*Vedle obchodů si lidé pronajímají prostory k otevírání obchodů, restaurací a dalších podniků.*

Pan Nguyen Quang Truong, obyvatel okresu Hoai Duc, který si pronajímá obchod v nové městské oblasti Tan Tay Do v okrese Dan Phuong, řekl: „Se dvěma přáteli jsme si obchod pronajali, abychom prodávali rychlé občerstvení, kávu atd. Zpočátku jsme si ho pronajímali za 5 milionů VND měsíčně (pronajali jsme si ho od pronajímatele - PV). Později, protože prodáváme v noci, jsme museli platit další 2 miliony VND měsíčně, abychom tam mohli spát.“

„Zprostředkovatel služeb“ specializující se na pronájem obchodů zde řekl: „Nájemci jsou převážně dělníci z jiných provincií, kteří si pronajímají za nízké ceny, aby si mohli otevřít obchody se snídaní, stánky se zeleninou, hospody atd. Nájemní smlouva není závazná, nevyžaduje se žádná vysoká kauce a peníze musí být vráceny, jakmile si je pronajímatel vezme zpět.“

Koncentrace drobných obchodníků, kteří si pronajímají obchody k podnikání, proměnila oblast v improvizovaný, provizorní trh. Obyvatel bytového domu HHA v městské oblasti Tan Tay Do řekl: „I když je to vhodné pro nákup a prodej, každé ráno a o víkendech je zde spousta kupujících a prodávajících a mnoho vozidel vjíždí a vyjíždí z městské oblasti, což představuje potenciální riziko pro bezpečnost silničního provozu. Nemluvě o obchodech, které vypouštějí odpadní vody a odpadky, což vytváří velmi nevzhledný nepořádek.“

Reportéři provádějící terénní výzkum v několika městských oblastech v okresech Hoai Duc a Gia Lam a v okresech Nam Tu Liem, Bac Tu Liem a Hoang Mai pozorovali rozšířený jev, kdy si majitelé pronajímají vily a obchody. Každá lokalita má své jedinečné charakteristiky a ceny pronájmu, ale všechny mají jedno společné: přispívají k nevzhlednému vzhledu toho, co kdysi bývalo civilizovanou a moderní městskou krajinou.

V provinciích a městech, jako jsou Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen a Thanh Hoa, není situace o moc lepší. Přestože je zde méně nájemníků a nižší ceny, situace zůstává chaotická. Opuštěné nemovitosti mezitím zarůstají plevelem a vykazují známky chátrání.

Mnoho „ne“ u vil za miliony dolarů

Paní Nguyen Thi Bich nás provedla městskou oblastí Nam An Khanh v okrese Hoai Duc v Hanoji, když jsme se vydávali za potenciální nájemníky hledající dočasné ubytování ve vile. Občas jsme zde viděli vily a obchody s obyvateli. Ačkoli exteriéry vil byly stále nedokončené, s provizorními dveřmi z plastových panelů, některé dokonce s tenkými plechy vlnitého plechu… uvnitř viselo oblečení bez povšimnutí, dělníci si z dřevěných prken vytvořili provizorní spací prostory, některé s rohožemi rozprostřenými přímo na betonové podlaze, kuchyňské kouty byly zřízeny dočasně a, co je nejpozoruhodnější, nebyly zde žádné pořádné toalety.

Paní Bich se zeptala: „Pro kolik lidí plánujete vilu pronajmout? Pokud jich je mnoho, měli byste si pronajmout celou vilu o rozloze 200–300 metrů čtverečních. Cena se pohybuje pouze od 6 do 8 milionů VND/měsíc, můžete mít libovolný počet lidí. Pokud souhlasíte, dejte mi vědět, abych mohla kontaktovat majitele.“

Většina pracovníků pochází z Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang atd. Žijí soustředěně ve vilách a obchodech, přes den pracují jako uklízeči, stavební dělníci, mechanici atd. Shromažďují se ve svých milionových vilách, ale chybí jim mnoho věcí: elektřina, čistá voda, nefunkční toalety...

anh-4(1).jpg — *Provizorní životní podmínky v milionové vile nezávislého pracovníka - Foto: Ngoc Vu*

Le Khac Nam (z provincie Thanh Hoa), který v současné době žije ve vile v okrese Hoang Mai, řekl: „V deváté třídě jsem odešel ze školy a následoval jsem svého souseda, abych pracoval jako stavební dělník. Teď jsem stavební dělník. Nebýt podpory a vedení všech, nevím, kde bych teď byl.“

V posledních několika dnech, kdy studenti měli letní prázdniny, si mnoho dětí vyzvedli rodiče z jejich rodných měst, aby navštívily Hanoj. Tyto děti poprvé bydlí se svými rodiči v milionových vilách. Paní Le Thi Hai (z provincie Nghe An) řekla: „Moje dítě bylo na letních prázdninách a říkalo, že se jí stýská po rodičích, tak jsem ji sem přivezla, aby si hrála. Není tu klimatizace a některé noci je takové horko, že nemůžeme spát až do pozdních nočních hodin. Je mi mého dítěte líto, ale nemám jinou možnost. Plánuji ji nechat jeden nebo dva týdny, než ji odvezu zpět do našeho rodného města, aby žila se svými prarodiči.“

Paní Hoang Thi Sy, šéfkuchařka, která vaří pro více než 30 pracovníků, řekla: „V posledních několika dnech to v ubytovně mnohem živěji žilo. Pět dětí si rodiče vychovali, aby si s nimi hrály. Přes den vařím a také hlídám děti. Dobré je, že i když jsou všichni z různých míst, hrají si spolu velmi harmonicky a jsou k sobě ohleduplní.“

V některých městských oblastech v Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh atd. existuje situace, kdy nízkopříjmoví pracovníci dočasně žijí ve vilách.

Obchodní domy stále existují, i když ne ve velkém počtu. Když jsme je oslovili z novinářského hlediska, rázně odmítli odpovědět, nebo v některých případech proaktivně požádali o anonymitu nebo o to, abychom nebyli fotografováni, s odvoláním na obavy, že by jim pronajímatel nebo developer nedovolil pokračovat v pronájmu.

(Poznámka: Jména postav v tomto článku byla změněna z důvodu ochrany soukromí.)

Lekce 4: Zlepšení institucionálního rámce a návrat skutečné hodnoty luxusních nemovitostí.
Developeři nemovitostí a investoři musí obětovat malé, krátkodobé zisky ve prospěch dlouhodobých výhod, proaktivně restrukturalizovat své podniky, zaměřit se na klíčové projekty, snížit zadlužení, efektivně kontrolovat podnikové dluhopisy a omezit nadměrnou závislost na úvěrových institucích. Pokud jde o regulační orgány, stát musí urychleně dokončit komplexní právní rámec od ústřední až po místní úroveň a jasně definovat rozdělení řídících pravomocí, aby se zabránilo překrývání odpovědností a nedostatku koordinace, jak je tomu v současnosti.

Obětování malých výhod

Pro firmy je zisk vždy nejvyšší prioritou a obětování krátkodobých zisků ve prospěch dlouhodobých celkových výhod je skutečně velmi obtížná volba. Pro společnost specializující se na luxusní nemovitosti je však zapotřebí odvahy, předvídavosti a určité úrovně porozumění, aby se postavila nutnosti obětovat nerentabilní nebo nízkoziskové projekty a zároveň restrukturalizovat podnikání, snížit dluh a zaměřit se na klíčové podnikání a projekty. Pouze tehdy lze toto rozhodnutí považovat za moudré.

Pan Dinh Van Nghi - předseda představenstva a generální ředitel akciové společnosti VinaPol - společnosti s dlouhou historií rozvoje realitních projektů, se otevřeně podělil: Realitní firmy by měly využít této doby k přehodnocení sebe sama, restrukturalizaci svých podniků, snížení zadlužení, snížení závislosti na úvěrových institucích, odvážnému ukončení vysoce rizikových projektů a vyhnutí se roztříštěným a fragmentovaným investicím. Měly by se vyhnout honbě za kvantitou a rychlým rozvojem, protože jakmile nastanou potíže, bude příliš pozdě na to, aby se člověk vrátil zpět.

Pro investory je kromě finančních prostředků zásadní důkladně prozkoumat právní aspekty realitního projektu, do kterého hodlají investovat nebo který chtějí koupit k dlouhodobému bydlení. Není to složité, ale vyžaduje to vážné zvážení, aby se předešlo situaci, kdy „kůň uteče ze stáje“, a zamknou dveře. Ve skutečnosti mnoho luxusních realitních projektů, i když jsou ve výstavbě a dokonce mají obyvatele, stále postrádá kompletní právní postupy a integrovanou infrastrukturu. To vede k situacím, kdy jsou vily a obchody vlastněny, ale neobydleny, zůstávají opuštěné a zarostlé plevelem, což vede k plýtvání zdroji.

Tuzemské realitní kanceláře si musí utáhnout opasky, snížit zadlužení, snížit závislost na úvěrových institucích a odvážně omezit vysoce rizikové projekty, aby se vyhnuly roztříštěným a fragmentovaným investicím - ilustrační foto.

Místní úřady by si také měly pečlivě vybírat renomované investory se silnými finančními možnostmi, vyhýbat se slepému následování trendů a předcházet nekontrolovanému a neplánovanému rozvoji luxusních nemovitostí. To je chybný přístup, který by mohl později vést k mnoha negativním důsledkům. Místní úřady dále musí posílit inspekce a dohled a otevřeně řešit porušování předpisů ze strany investorů, zpoždění a dokonce i rušení projektů, a předcházet tak opuštěným projektům, které plýtvají zdroji a vedou ke ztrátám na daních a poplatcích pro stát.

Je potřeba „ruka “ státu .

Ve skutečnosti je trh s nemovitostmi obecně, a zejména trh s luxusními nemovitostmi, dlouhodobě laxní v cenové tvorbě, zatímco daně a poplatky v tomto sektoru zůstávají nízké a neúměrné tempu rozvoje trhu. To vedlo k rozsáhlým spekulacím a cenové inflaci, což ztěžuje přístup k bydlení těm, kteří skutečně potřebují bydlení. Nemluvě o cenových rozdílech mezi městskými a venkovskými oblastmi, i ve velkých městech, jako jsou Hanoj, Hai Phong a Ho Či Minovo Město, existují značné cenové rozdíly. Mnoho realitních expertů se proto domnívá, že stát musí přímo zasahovat do regulace trhu s nemovitostmi, protože v současné době má dostatek právních nástrojů k jeho kontrole.

Podle mnoha odborníků se trh s luxusními nemovitostmi potýká s úzkými hrdly, která vedou k nerovnováze mezi nabídkou a poptávkou, což následně snižuje dynamiku růstu řady dalších odvětví. Proto je nutné trh s nemovitostmi okamžitě oživit. Tím se zvýší tok domácího i zahraničního kapitálu do nemovitostí a fúze a akvizice realitních společností a projektů budou probíhat podle tržních principů... čímž se přispěje k ekonomickému růstu a vytvoří se dominový efekt pro rozvoj všech ostatních odvětví.

"
Usnesení Ústředního výboru Komunistické strany Vietnamu č. 18-NQ/TW ze dne 16. června 2022 uvádí: „Pokračovat v inovacích a zlepšování institucí a politik, zvyšovat efektivitu a účinnost hospodaření s půdou a jejího využívání, vytvářet hybnou sílu k tomu, aby se naše země stala rozvinutou zemí s vysokými příjmy,“ což by mělo mít v nadcházejícím období silný mnohostranný dopad na vietnamský trh s nemovitostmi.

Na druhou stranu, administrativní postupy pro řešení pozemkových otázek pro podniky realizující projekty, ačkoli jsou zjednodušené, stále čelí překážkám a zpožděním.

Tento začarovaný kruh se opakuje, od jednoho projektu k druhému, od jednoho podniku k druhému, rok co rok... proto fráze „strach z nedostatečného právního základu“ nebo „čekání na pokyny od nadřízených“, což způsobuje, že investiční projekty se zastavují a nerealizují, což má za následek neefektivní využívání společenských zdrojů.

Pokud jde o podporu investičního kapitálu, jedna developerská společnost v oblasti nemovitostí (která si přála zůstat v anonymitě) uvedla: „Úvěrové instituce v současné době odvádějí velmi dobrou práci, pokud jde o odkládání a prodlužování splátek dluhů pro podniky: Vláda nařídila „uvolnění“ úvěrových limitů pro nemovitosti, ale podle mého názoru by to mělo být doprovázeno usnadněním emise dluhopisů pro podniky. V současné době máme velmi obtížný přístup k bankovním úvěrům. Strach se značně rozšířil a hrozí, že se stane „sociální nemocí“.“

Nhiều chuyên gia BĐS cho rằng, Nhà nước cần phải tham gia trực tiếp điều tiết thị trường BĐS, bởi hiện tại Nhà nước có đủ công cụ pháp lý để kiểm soát việc này.

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Zdroj