Milionové „hřiště“ se stále promrhá

Lekce 1: Smutná realita

Trh s nemovitostmi nebyl nikdy tak ponurý jako nyní. Začínají se rozvíjet nové realitní projekty, zatímco staré projekty jsou téměř „neaktivní“, mnoho realitních kanceláří funguje pouze na nízké úrovni a někdy se musí zavřít, což vede k tomu, že tisíce zaměstnanců musí opustit svou práci. Spolu s tím se den ode dne zvyšuje firemní dluh a dluhopisový dluh, kterým hrozí, že kdykoli „explodují“.

„Magická“ atrakce ochladla

Realitní byznys obecně a trh s luxusními nemovitostmi zejména je jedním z klíčových ekonomických odvětví, které významně přispívá k růstu a HDP celé země. Kromě toho realitní trh pomáhá milionům pracujících mít práci a příjem a úzce souvisí s mnoha odvětvími: výrobou stavebních materiálů, cestovním ruchem - resorty, financemi a bankovnictvím, stavebnictvím... V kontextu přísně kontrolovaných úvěrů a řady právních obtíží, které nebyly vyřešeny, však investoři realitních projektů nejsou dostatečně finančně silní a právní dokumenty nejsou kompletní, takže „zákazníci“ neplatí tak rychle a snadno jako dříve. To vede k pomalým prodejům, realitní trh je téměř ve volném pádu a vytváří nebývalou pochmurnou scénu.

V poslední době se světová ekonomika v důsledku pandemie Covid-19 potýká s obtížemi, inflace a zvýšené bankovní úrokové sazby hluboce ovlivnily trh s nemovitostmi, zejména segment luxusních nemovitostí. Mnoho nových realitních projektů nebylo licencováno, staré projekty mají zpoždění, což vede k stále menší nabídce. Mezitím bylo mnoho realitních projektů vyprodáno, ale investoři je nedokončili k použití podle plánu, což vedlo k sérii opuštěných vil zarostlých trávou a způsobujících plýtvání.

Opuštěná vila, zarostlá trávou, plýtvá zdroji

Mnoho zahraničních investorů se domnívá, že trh s nemovitostmi ve Vietnamu má velkou populaci a vysokou poptávku po nemovitostech, což je pro ně vždy atraktivním důvodem k investování. Vietnam podporuje urbanizaci, zatímco vláda je odhodlána vybudovat bezdýmný průmysl jakožto klíčový krok rozvoje. Kromě toho roste počet luxusních zákazníků, které vnímají jako investiční kanál s vysokou ziskovostí, i když je s sebou nese mnoho rizik.

„
Podle údajů Ministerstva plánování a investic, pokud v roce 2021 dosáhl registrovaný kapitál investovaný do nemovitostí pouze 2,6 miliardy USD, do roku 2022 se zvýšil na 4,5 miliardy USD a první čtvrtletí roku 2023 stále vykazovalo pozitivní signály. Nemovitosti jsou druhým největším sektorem přitažlivosti přímých zahraničních investic po zpracovatelském a výrobním průmyslu.

Pan Le Minh Hiep – luxusní obchodník s nemovitostmi v okrese Nam Tu Liem – řekl: „Se dvěma přáteli jsme investovali společně. Před pár lety jsme dosáhli dobrých zisků a měli rychlou likviditu, ale od roku 2021 až do současnosti jsme si téměř žádné další vily nekoupili a některé z těch, které jsme dříve „drželi“, se dosud neprodaly. I když někteří lidé požadovali koupi, nabídli příliš nízkou cenu.“ Pan Hiep dodal: „Naštěstí jsme si při koupi nepůjčili peníze od banky. Kdybychom si půjčili a platili úroky až doteď, museli bychom nemovitost urgentně prodat.“

Je vidět, že v této době už trh s nemovitostmi není na vrcholu jako před mnoha lety.

Je nabídka a poptávka virtuální?

Realitní experti tvrdí, že nabídka luxusních nemovitostí (zejména vil) je poměrně velká. Nová nabídka však bude stále vzácnější, protože se realizuje jen velmi málo prestižních luxusních realitních projektů s dostatečným finančním potenciálem. Nabídka vil a obchodů s domy (model bydlení kombinovaný s komerčním podnikáním) v Hanoji a severních provinciích mezitím prudce klesla. V současné době se nabídka soustředí především na realitní projekty realizované před rokem 2020. Od roku 2021 do prvního čtvrtletí roku 2023 bylo realizováno jen několik realitních projektů souvisejících s luxusním segmentem, přičemž tento segment je určen především pro vyšší třídu, nikoli pro osoby s nízkými příjmy. Proto je již tak pochmurný trh nyní ještě pochmurnější.

Pan Dinh Van Troi, obchodní ředitel společnosti Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, k tomu uvedl: „Nabídka vil a řadových domů v Hanoji je již dlouhodobě nepřetržitě nedostatková, zatímco nová nabídka v roce 2022 a začátkem roku 2023 pochází především z probíhajících projektů a je soustředěna na předměstí Hanoje. V jistém smyslu to na trhu nabídne více produktů, ale výběr nebude výrazný.“

*Projekt vilové oblasti Thuy San Hill v okrese Bai Chay ve městě Ha Long (Quang Ninh) má mnoho nedokončených prací.*

Podle průzkumu reportérů v provincii Quang Ninh je nabídka vil a obchodů s obchody stále hojná, ale především ze starých realitních projektů, jako jsou: BIM Group, Geleximco Group, Tuan Chau Group... a téměř žádné nové realitní projekty se nerealizují, nová nabídka dosáhla dna.

Nabídka v lokalitách Ha Nam, Bac Ninh, Phu Tho, Hai Phong, Hoa Binh... také není příliš slibná. V těchto provinciích a městech je málo luxusních realitních projektů, objem transakcí je omezený a v posledních letech bylo realizováno jen velmi málo luxusních realitních projektů. Zatímco staré projekty jsou v klidu, mnoho vil a obchodů, ačkoli mají majitele, není uvedeno do provozu, což vede k opuštění, plýtvání a potenciálně k sociálnímu zlu.

Taková je nabídka a co se týče poptávky, odborníci tvrdí, že trend vil a obchodů s obchody, které jsou spojeny se zelenými plochami, optimálním vybavením, situovány v komplexních oblastech a mají pohodlné dopravní spojení, bude nejoblíbenější volbou zákazníků. Kromě toho jsou hlavními hnacími silami, které v nadcházejícím období zvýší poptávku po vilách, také míra urbanizace, přirozený růst populace a nárůst střední a vyšší třídy.

Jakmile se ekonomika po pandemii Covid-19 silně zotaví, obce budou vážně implementovat vládní politiku k odstranění překážek a obtíží na trhu s nemovitostmi. Navíc se uvolní „úvěrový prostor“ a budou zaručeny podnikové dluhopisy. Korporace, společnosti i jednotlivci brzy získají přístup k potřebnému kapitálu. Odtud se budou realizovat realitní projekty, které na trh uvedou řadu luxusních realitních produktů: vily, obchodní domy, resorty, zdravotní péči... a kupní a prodejní síla trhu s nemovitostmi se opět zvýší.

Objevují se fúze a akvizice

Toto je přirozený zákon, silní přemůžou slabé, slabí jsou získáváni a slučováni se silnými, což je v poslední době v realitním průmyslu normální věc. V poslední době se však objevili „žraloci“ doma i v zahraničí, kteří prostřednictvím mnoha investičních fondů nebo utrácejí hotovost za zpětný odkup luxusních realitních projektů, projektů s čistými právními dokumenty pro developerské projekty.

Je vidět, že od začátku roku 2023 až do současnosti byly vietnamské realitní společnosti rozděleny do 4 typických skupin: Rizikové, bilanční, potenciální a „noví hráči“. Do skupiny „noví hráči“ patří společnosti, investiční fondy... hledající příležitosti k proniknutí na realitní trh prostřednictvím fúzí a akvizic.

Mezi typické příklady patří FLC Group, Tan Hoang Minh... Poté, co se lídr zapletl do právních problémů, se do potenciálních projektů těchto skupin chtěla zapojit řada „velkých hráčů“. Společnost Bamboo Airways se oficiálně oddělila od FLC Group, což vedlo k tomu, že mnoho realitních projektů této skupiny v Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho... bylo ohroženo zastavením realizace nebo nuceným převodem na jiné partnery, aby mohli pokračovat ve výzkumu a realizaci projektu.

*Mnoho luxusních domácích realitních projektů v současné době přitahuje pozornost zahraničních investorů.*

Kromě toho je mnoho dalších akvizic ve fázi jednání. Podle mnoha ekonomických a realitních expertů, vzhledem k současnému stagnujícímu trhu s nemovitostmi a obtížné finanční situaci, pokud tato situace bude pokračovat, mnoho investorů do projektů již nebude mít hotovost na obrat a možná budou muset zvážit převod nebo prodej realitních projektů. Nemluvě o tom, že mnoho společností a zahraničních investičních fondů připravuje peníze na to, aby počkaly na příležitost získat domácí realitní projekty, jakmile se podnik dostane do potíží a bude nucen je prodat.

Pan Le Hoang Chau - předseda Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA) navrhl: Vláda a stálý výbor Národního shromáždění zvažují povolení podnikům převádět realitní projekty na základě dohody v souladu s pilotním mechanismem stanoveným v usnesení Národního shromáždění č. 42/2017/QH14 ze dne 21. června 2017. Podle pana Chaua by v případě zavedení mechanismu došlo k řešení problémů s cash flow a likviditou pro realitní podniky, včetně podniků vydávajících dluhopisy, které se brzy dostanou do splatnosti. Umožněním podnikům převádět projekty na základě dohody podle poptávky stát jednak vybere daně a jednak posílí efektivitu a účinnost státní správy realitního trhu, zvýší transparentnost a překoná situaci „nelegálních“ převodů projektů maskovaných jako převody akcií, které způsobují ztráty státnímu rozpočtu.

Paní Do Thu Hang - vrchní ředitelka oddělení výzkumu a poradenství společnosti Savills Hanoi, uvedla: „Nabídka prodávaná přímo od investorů v současných projektech v tomto segmentu je velmi omezená, což vyplývá z malého počtu nových jednotek uváděných na trh. Řadové domy však stále tvoří hlavní produktovou řadu, následované vilami a poté obchodními domy, které tvoří pouze malou část současné celkové nabídky.“

Lekce 2: Pomalý závod o „finiš“
Investoři do realitních projektů uvádějí mnoho důvodů, ale většina z nich je způsobena pomalým vyklízením pozemků, změnami v právních mechanismech a daňových politikách a slabou finanční kapacitou mnoha podniků... což vede k pomalému dokončení projektů.

Pomalu se rozvíjející realitní projekty „pokrývají“ širokou škálu

Většina z 63 provincií a měst má pomalu se rozvíjející realitní projekty. Segment luxusních nemovitostí se však nachází především ve velkých provinciích a městech s výhodnou geografickou polohou, potenciálem pro využití cestovního ruchu, dopravu a rozvoj infrastruktury.

Lokalitou s nejvíce zpožděnými realitními projekty je Hanoj. Podle neúplných statistik má Hanoj v současné době několik stovek projektů, které jsou zpožděny, což odpovídá ploše přes 5 000 hektarů, která nebyla využívána a způsobuje velké plýtvání.

Některé realitní projekty jsou zpožděny až o deset let, například: městská oblast Kim Chung - Di Trach (nyní přejmenovaná na městskou oblast Hinode Royal Park - PV) v okrese Hoai Duc. Nebo městská oblast Nam An Khanh společnosti Song Da Urban and Industrial Park Development Investment Joint Stock Company (Sudico), která byla kdysi propagována jako ráj života. Vyklízení pozemku však nebylo dokončeno, mnoho vil a řadových domů je stále opuštěných, což vede k plýtvání zdroji. Tiskový zástupce společnosti Sudico uvedl: „Vzhledem k nedávnému stagnujícímu trhu s nemovitostmi mnoho zákazníků investujících do vil drží pouze pozemky a čeká na pozitivní změny na trhu. To vede k situaci, kdy jsou některé vily opuštěny, což způsobuje ztrátu celkové krásy projektu.“

V Phu Tho má projekt resortu s horkou minerální vodou Thanh Thuy, investovaného společností Song Thao Company Limited, rozlohu více než 87 hektarů, více než 2 desetiletí zpožďuje plán a má mnoho porušení... Projekt je v současné době opuštěný a lidé jej využívají jako místo pro pastvu hospodářských zvířat.

Pan Tran Van Kien, místopředseda lidového výboru města Thanh Thuy, otevřeně řekl: „Problém projektu horkých pramenů Thanh Thuy nyní spočívá v kapacitách investora. Projekt má v současné době vyřízený pozemek a kompletní právní dokumenty, ale nemůže být realizován, protože investor má slabé kapacity. Naše lokalita je také velmi netrpělivá, protože voliči mají mnoho názorů, ale pravomoc se s tím vypořádat patří provincii Phu Tho.“

obrázek-4.jpg — *Projekt horkého minerálního lázně Thanh Thuy je v současné době opuštěný a místní obyvatelé jej využívají jako pastvu pro hospodářská zvířata.*

Provincie Ha Nam má neméně vzrušující realitní projekt, který spočívá v přeměně pozemků určených pro veřejné práce a služby na komerční bydlení (obchodní budovy) a následném opuštění. Jedná se o obchodní a rezidenční komplex společnosti Thang Loi Thanh Liem Company Limited. Doposud byla dokončena hrubá stavba, některé domácnosti si koupily domy a nastěhovaly se, mnoho plánovaných položek nebylo realizováno a některé projekty vykazují známky chátrání a opuštění.

V závěru inspekce č. 161/TB-TTCP ze dne 17. ledna 2023, který vydala vládní inspekce ohledně projektu obchodního centra společnosti Thang Loi Thanh Liem, provincie Ha Nam přidělila pozemek, ale neprošla formou dražby práv k užívání pozemků, čímž porušila článek 118 pozemkového zákona z roku 2013. Ještě závažnější je, že tato pozemková plocha je plánována jako pozemek pro veřejné stavby, služby a obchod, bez obytné funkce, což je v rozporu s článkem 26 zákona o územním plánování z roku 2009 a článkem 14 vládního nařízení č. 37/2010/ND-CP ze dne 7. dubna 2010.

Odstraňte „nádor“

Lokality s realitními projekty, které jsou zpožděné, nebo dokonce stagnují po mnoho let, jsou: Hanoj, Quang Ninh, Phu Tho, Hoa Binh... Jen v Hanoji jsou v současné době stovky realitních projektů, které jsou zpožděné a nebyly realizovány, z nichž mnoho projektů dostalo červený poplach a několik projektů bylo Hanojským lidovým výborem okamžitě zrušeno.

Typickým příkladem je luxusní bytový projekt Phuong Vien v okrese Me Linh, investovaný společností Phuong Vien Trade and Tourism Services Joint Stock Company. Projektu byl v roce 2008 přidělen pozemek, ale jeho realizace šla pomalu, a tak Hanojský lidový výbor vydal rozhodnutí č. 4058/QD-UBND o rekultivaci pozemků, kterým zrušil rozhodnutí o přidělení pozemků pro výše uvedený projekt. Kromě toho existují projekty: Truong Giang Construction Company s projektem výstavby zahradních vil; Anh Duong Joint Stock Company s projektem výstavby technické infrastruktury pro vilovou oblast Sunny Light; Vinalines Vinh Phuc Real Estate Joint Estate Company s projektem Vinalines New Urban Area... Hanojský lidový výbor vydal rozhodnutí o rekultivaci pozemků.

*Oblast vil a řadových domů v rámci projektu městské oblasti Tan Viet v okrese Hoai Duc je stále řídce osídlená.*

Pokud jde o projekt resortu s horkou minerální vodou Thanh Thuy, do kterého investovala společnost Song Thao Company Limited, pan Ha Minh Duc, zástupce vedoucího oddělení pro správu půdy, oddělení přírodních zdrojů a životního prostředí provincie Phu Tho, uvedl: „V dokumentu 2308/UBND-KGVX ze dne 21. června 2022 Lidový výbor provincie Phu Tho nařídil provinčnímu daňovému úřadu, aby vybral pozemkový nájem, který společnost Song Thao dluží, a zároveň pověřil provinční odbor plánování a investic, okresní lidový výbor Thanh Thuy a příslušné orgány, aby pro společnost přezkoumaly a vyčlenily plochu o rozloze přibližně 37 hektarů z celkové plochy projektu, kterou bude realizovat.“ Pan Duc dodal: „Investor v současné době dosud neprovedl postupy pro schválení podrobného plánu 1/500, takže neexistuje žádný základ pro měření a vyčlenění plochy podle pokynů Lidového výboru provincie Phu Tho.“ Dne 25. března 2022 vydal Lidový výbor provincie Phu Tho rozhodnutí o…“ zrušit osvědčení o investiční pobídce k výše uvedenému projektu.

Pan Tran Nhu Long - ředitel odboru přírodních zdrojů a životního prostředí provincie Quang Ninh, uvedl: „V nadcházejícím období bude Quang Ninh pokračovat v přezkoumávání, inspekci a zkoumání projektů využívání půdy, které jsou zpožděné, bude prodlužovat dokončení technické infrastruktury, bude rozhodně řešit a sanovat v souladu se zákonem, nedovolí, aby se situace „pozastaveného“ plánování a „pozastavených“ projektů opakovala, a bude předcházet a bojovat proti skupinovým zájmům, negativitě, rozpočtovým ztrátám a plýtvání půdními zdroji a přispívat ke zdraví trhu s nemovitostmi.“

Toto jsou některé typické projekty, které místní úřady rezolutně zrušily a vynutily si jejich realizaci zákonem. Stále však existuje mnoho projektů, které jsou zpožděné, mnohokrát prodloužené a zarostlé plevelem, ale nebyly realizovány. Například v Quang Ninh existuje mnoho projektů, jako například: Cao Xanh - Nová městská oblast Ha Khanh; projekt víceúčelového komerčního a bytového komplexu Bay View Tower (město Ha Long)..., které jsou zpožděné. Kromě toho bylo mnoho realitních projektů uvedeno do provozu, ale míra obsazenosti není vysoká, mnoho vil a obchodů má majitele, ale nebyly uvedeny do provozu, což vykazuje známky chátrání, což způsobuje plýtvání zdroji a ztrátu městské krásy.

Pan Nguyen Huu Nha - místopředseda Lidového výboru města Ha Long, uvedl: „Město nedávno rozhodně provedlo přezkum, podalo zprávu a navrhlo provincii, aby posoudila, projednala a zrušila desítky projektů, které jsou zpožděné a porušují zákon, aby se zabránilo situaci, kdy dochází k dlouhodobému „zadržování půdy“, což umožňuje růst plevele, způsobuje plýtvání půdními zdroji, ovlivňuje environmentální hygienu a městskou krajinu.“

U realitních projektů, zejména u luxusních nemovitostí, musí místní úřady přijmout důrazná opatření k inspekci a důkladnému řešení projektů s vážnými porušeními, pomalým pokrokem, trvajícím mnoho let, a vážně eliminovat projekty se špatným plánováním, omezeným finančním potenciálem a úmyslným „držením pozemků“ bez jejich realizace.

Musíme se zbavit myšlenky, že pokud má tato provincie luxusní realitní projekt, musí ho mít i naše provincie.
Lekce 3: Dočasný pobyt ve vile za milion dolarů
Lidé s nízkými příjmy žijí v milionových vilách, pronajímají si vily, obchody, otevírají obchody s potravinami, prodávají zeleninu, pivnice... aby podnikali a uživili se. Je to vtip, ale existuje to ve většině městských oblastí (KDT), od kterých se očekává, že budou obyvatelné, civilizované a moderní.

Proměna vil a obchodů v… „trhy“

Není těžké si uvědomit, že mnoho vil a obchodů s širokými průčelími, hned vedle obytných oblastí nebo na úpatí bytových domů v Hanoji, se často pronajímá k otevírání kaváren, restaurací, obchodů s potravinami, rychlým občerstvením, prodejen čerstvých potravin atd. To není zákonem zakázáno, ale neúmyslně to vytváří ošuntělý vzhled městských oblastí, které jsou považovány za civilizované a moderní.

*Sousední obchody si lidé pronajímají, aby si v nich mohli otevírat obchody, prodejny... podnikat.*

Pan Nguyen Quang Truong, obyvatel okresu Hoai Duc, si pronajal obchod v nové městské oblasti Tan Tay Do v okrese Dan Phuong: „Se dvěma přáteli jsme si obchod pronajali, abychom prodávali rychlé občerstvení, kávu... Zpočátku jsme si ho pronajímali, abychom prodávali zboží za 5 milionů VND/měsíc (pronajaté od pronajímatele - PV). Později, protože jsme prodávali v noci, museli jsme platit další 2 miliony VND/měsíc za přespání.“

„Zprostředkovatel služeb“ specializující se na pronájem obchodů zde řekl: „Nájemci jsou převážně dělníci z provincie, pronajímají si levně, aby si mohli otevřít snídaňové restaurace, prodávat zeleninu, pivní bary… nájemné není závazné, není třeba skládat velkou kauci, když si ho majitel vezme, musí ho vrátit.“

Skutečnost, že se malí obchodníci soustředili na pronájem obchodů za účelem organizace podnikání, proměnila toto místo ve spontánní bleší trh. Obyvatel bytového domu HHA v městské oblasti Tan Tay Do řekl: „Nákup a prodej je pohodlný, ale každé ráno a o víkendech je tu spousta kupujících a prodávajících, mnoho vozidel vjíždí a vyjíždí z města, což může způsobovat problémy s bezpečností silničního provozu. Nemluvě o obchodech, které šíří odpadní vodu, odpadky... je to velmi špinavé.“

Reportéři se vydali do terénu v některých městských oblastech v okresech Hoai Duc, Gia Lam, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem a Hoang Mai... a zjistili, že situace, kdy si majitelé pronajímají vily a obchody,... se objevuje všude, každé místo má jiné charakteristiky a různé ceny pronájmu. Všechny však mají společné to, že přispívají k tomu, že vzhled civilizované a moderní městské oblasti je ošuntělejší.

V provinciích a městech Hai Phong, Phu Tho, Ha Nam, Hung Yen, Thanh Hoa… není situace příliš optimistická. Přestože je zde méně nájemníků a ceny jsou nižší, stále je tu velký nepořádek. Opuštěné domy mezitím zarostly trávou a vykazují známky chátrání.

Mnoho „ne“ v milionových vilách

V roli pronajímatele vily k dočasnému pobytu nás paní Nguyen Thi Bich provedla prohlídkou městské oblasti Nam An Khanh, okresu Hoai Duc v Hanoji. Viděli jsme zde několik vil a obchodů, ve kterých bydleli lidé. Ačkoli exteriér vily ještě nebyl dokončen, dveře byly dočasně osazeny plastovými panely, některé dveře byly vyrobeny z tenkých vlnitých plechů... uvnitř bylo oblečení pověšeno nahodile, místa na spaní byla dočasně vyrobena z dřevěných prken dělníky, na některých místech byly rohože rozprostřeny přímo na betonové podlaze, kuchyň byla zřízena dočasně a konkrétněji zde nebyla žádná pořádná toaleta.

Paní Bichová se zeptala: „Pro kolik lidí plánujete vilu pronajmout? Pokud je jich hodně, měli byste si pronajmout celou vilu. Plocha je od 200 do 300 m2, cena je jen asi 6 až 8 milionů VND/měsíc, můžete si pronajmout libovolný počet lidí. Pokud souhlasíte, dejte mi vědět, ať můžu zavolat majiteli.“

Většina pracovníků pochází z Nghe An, Thanh Hoa, Nam Dinh, Vinh Phuc, Tuyen Quang... žijí ve vilách, obchodech, přes den pracují jako uklízeči, stavební dělníci, mechanici... v noci se shromažďují v milionových vilách, ale „chybí“ jim všechno: žádná elektřina, žádná čistá voda, nefungují toalety...

anh-4(1).jpg — *Dočasný život v milionové vile nezávislého pracovníka - Foto: Ngoc Vu*

Le Khac Nam (z Thanh Hoa) v současné době dočasně žije ve vile v okrese Hoang Mai. Řekl: „V deváté třídě jsem odešel ze školy a následoval jsem svého souseda, abych pracoval jako stavební dělník. Teď jsem stavební dělník. Nebýt podpory a vedení všech, nevím, kde bych teď byl.“

V těchto dnech mají studenti letní prázdniny, mnoho dětí berou rodiče do Hanoje a poprvé se mohou ubytovat ve vile za milion dolarů s rodiči. Paní Le Thi Hai (z Nghe An) řekla: „Moje dítě je na letních prázdninách a řekla, že se jí stýská po rodičích, tak jsem se vrátila, abych si s ním hrála. Není tu klimatizace a někdy je takové horko, že nemůžu spát až do pozdních nočních hodin. Je mi mého dítěte líto, ale nemám na výběr. Plánuji ji nechat 1–2 týdny a pak ji vzít zpátky do jejího rodného města, aby žila s prarodiči.“

Paní Hoang Thi Sy – hlavní kuchařka, která vaří pro více než 30 zaměstnanců, řekla: „V dnešní době je v penzionu mnohem šťastnější. Je tam 5 dětí, které si rodiče vyzvedávají, aby si s nimi hrály. Přes den vařím a také se chovám jako chůva. Dobré je, že každé z nich pochází z jiného rodného města, ale hrají si spolu velmi jednotně a navzájem se poddávají.“

V některých městských oblastech v Hoa Binh, Ha Nam, Quang Ninh... zde nízkopříjmoví pracovníci dočasně žijí ve vilách,

Obchodní domy stále existují, i když jich není mnoho. Když jsme je jako reportéři oslovili, odmítli odpovědět nebo v některých případech aktivně žádali o nezveřejňování informací, o nefocení… z důvodu, že se obávali, že by je pronajímatel nebo investor nadále nepronajímal.

(Poznámka: Jména postav v tomto článku byla změněna z důvodu ochrany soukromí).

Lekce 4: Zdokonalování institucí, jak luxusní nemovitosti dostat na jejich skutečnou hodnotu
Developeři a investoři realitních projektů musí obětovat malé, krátkodobé výhody ve prospěch dlouhodobých výhod, proaktivně restrukturalizovat podniky, zaměřit se na klíčové projekty, snižovat zadlužení, dobře kontrolovat podnikové dluhopisy a omezit přílišnou závislost na úvěrových institucích. Pokud jde o správcovské agentury, stát musí brzy dokončit transparentní právní systém od centrální až po místní úroveň a jasně rozdělit řídící pravomoci, aby se zabránilo překrývání a nedostatku soudržnosti, jak je tomu v současnosti.

Obětujte malé výhody

Pro firmy jsou výhody vždy nejvyšší prioritou, obětovat krátkodobé výhody ve prospěch celkových, dlouhodobých výhod je skutečně extrémně obtížná volba. Pro firmu specializující se na luxusní nemovitosti je však nutné mít odvahu, vizi a určité pochopení, aby mohla čelit nutnosti obětovat nerentabilní projekty nebo projekty s nízkou ziskovostí a zároveň restrukturalizovat podnikání, snižovat dluhy, zaměřit se na hlavní podnikání, klíčové projekty... to je moudré rozhodnutí.

Pan Dinh Van Nghi - předseda představenstva - generální ředitel akciové společnosti VinaPol - jednotky s dlouholetými zkušenostmi s developerskými projekty v oblasti nemovitostí, se upřímně podělil: Realitní podniky by měly využít této doby k ohlédnutí se za sebou, musí restrukturalizovat podnik, snížit zadlužení, snížit závislost na úvěrových institucích, odvážně ukončit vysoce rizikové projekty, neinvestovat roztříštěně a fragmentovaně. Vyhněte se honě za kvantitou a ukvapenému rozvoji, protože jakmile se člověk ocitne v obtížích, bude už pozdě se vracet zpět.

Pro „bohy“ je kromě peněz nutné pečlivě prostudovat právní aspekty realitního projektu, do kterého chcete investovat nebo který chcete koupit k dlouhodobému bydlení. To není složité, ale vyžaduje to od investorů vážné zvážení, aby se vyhnuli „čekání, až se kráva ztratí, s výstavbou stodoly“. Ve skutečnosti v současné době existuje mnoho luxusních realitních projektů, které sice byly postaveny, ale ani pro nastěhování zákazníků nebyly dokončeny právní postupy a infrastruktura není synchronizovaná. To vede k situaci, kdy vily a domy s obchody mají majitele, ale nikdo v nich nebydlí, zůstávají opuštěné, zarostlé trávou a způsobují plýtvání zdroji.

Tuzemské realitní firmy si musí utáhnout opasky, snížit dluhy, snížit závislost na úvěrových institucích a odvážně omezit vysoce rizikové projekty, neinvestovat roztříštěně a fragmentovaně - Ilustrační foto.

Obce by si také měly pečlivě vybírat renomované investory se silným finančním potenciálem, neměly by se řídit trendy a vyhýbat se myšlení, že budou bezohledně rozvíjet luxusní nemovitosti bez plánování a orientace. To je chybný způsob myšlení, který může později vést k mnoha důsledkům. Obce navíc musí posílit inspekce a dohled, otevřeně jednat s investory, kteří porušují předpisy, zpožďují pokrok, nebo dokonce ruší projekty, a vyhnout se opuštění projektů, což způsobuje plýtvání zdroji a zároveň stát přichází o daňové a poplatkové příjmy.

Potřebujeme „ruku “ státu

Trh s nemovitostmi obecně a zejména luxusní nemovitosti jsou ve skutečnosti dlouhodobě „uvolněné“, co se týče cen, a daně a poplatky v tomto sektoru jsou stále nízké a neodpovídají tempu rozvoje trhu, což vede k bujným spekulacím a cenové inflaci, což ztěžuje přístup lidem se skutečnými bytovými potřebami. Nemluvě o rozdílech v cenách nemovitostí mezi městskými a venkovskými oblastmi, i ve velkých městech, jako je Hanoj, Hai Phong, Ho Či Minovo Město atd., existují zřetelné rozdíly. Mnoho realitních expertů se proto domnívá, že stát se musí přímo podílet na regulaci trhu s nemovitostmi, protože v současné době má dostatek právních nástrojů k jeho kontrole.

Podle mnoha odborníků je trh s luxusními nemovitostmi blokován, což vede k nerovnováze mezi nabídkou a poptávkou, což následně snižuje dynamiku růstu mnoha dalších odvětví. Proto je nutné okamžitě odblokovat trh s nemovitostmi, čímž se zvýší tok peněz z tuzemska i zahraničí do nemovitostí a nákup, prodej, fúze podniků a realitní projekty budou probíhat podle tržních pravidel... čímž se přispěje k podpoře hospodářského růstu a vytvoří se efekt přelévání pro rozvoj všech ostatních odvětví.

„
Usnesení ústředního výboru 18-NQ/TW ze dne 16. června 2022 zdůraznilo: „Pokračovat v inovacích a zdokonalování institucí a politik, zlepšovat efektivitu a účinnost hospodaření s půdou a jejího využívání, vytvářet hybnou sílu k přeměně naší země na rozvinutou zemi s vysokými příjmy“, což by mělo mít v nadcházejícím období silný dopad na mnoho aspektů vietnamského trhu s nemovitostmi.

Na druhou stranu, ačkoli byly vyřešeny administrativní postupy pro podniky při realizaci pozemkových projektů, jsou stále složité a zdlouhavé.

Tento začarovaný kruh se opakuje znovu a znovu, od projektu k projektu, od podniku k podniku, rok co rok... proto existuje rčení „strach z nedostatku právního základu“ nebo „čekání na pokyny od nadřízených“, což způsobuje, že investiční projekty se zaseknou, nemohou být realizovány a společenské zdroje nejsou využívány efektivně.

Pokud jde o podporu investičního kapitálu, firma specializující se na developerské projekty v oblasti nemovitostí (jméno nezveřejněno) uvedla: „Úvěrové instituce v současné době odvádějí velmi dobrou práci, pokud jde o odkládání a prodlužování dluhů pro podniky: Vláda nařídila „uvolnit“ úvěrový prostor pro nemovitosti, ale podle mého názoru by to mělo být doprovázeno odblokováním dluhopisů pro podniky. V současné době je pro nás velmi obtížné získat přístup k bankovním úvěrům. Mentalita strachu se rozšířila všude a hrozí, že se promění v „sociální nemoc“.“

*Mnoho realitních expertů se domnívá, že stát se musí přímo podílet na regulaci trhu s nemovitostmi, protože v současné době má dostatek právních nástrojů k jeho kontrole.*

Việc hoàn thiện thể chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất đồng bộ và phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, giúp Nhà nước quản lý, khai thác, sử dụng bảo đảm tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất về đất đai. Để làm được điều đó, việc hoàn thiện sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… phải bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, đang đòi hỏi rất cấp bách. Ngoài ra, cần kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai, bảo đảm tinh gọn, thống nhất, loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đi kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.

Đại biểu Đặng Bích Ngọc- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình

Cần giải quyết được vấn đề dự án treo, chậm tiến độ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Kỳ họp thứ 5 lần này trên cơ sở tổng hợp sau đợt lấy ý kiến rộng rãi toàn thể nhân dân. Cá nhân tôi đánh giá cao những nỗ lực của Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc tổng hợp, lấy ý kiến của cử tri và nhân dân cả nước, trên cơ sở sàng lọc, đánh giá và điều chỉnh vào Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội khóa XV trong Kỳ họp lần thứ 5 này.

Dự thảo Luật cần giải quyết được vấn đề các dự án treo, chậm tiến độ. Ví dụ như hiện nay ở rất nhiều tỉnh, thành phố có nhiều dự án được cấp phép đầu tư nhưng do nhiều yếu tố khách quan nên chậm triển khai hoặc chỉ thực hiện vài bước thủ tục, sau đó, không triển khai 5 năm, thậm chí 10 năm gây lãng phí tài nguyên đất đai và bức xúc cho người dân.

Tôi mong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này phải có quy định chặt chẽ, cụ thể để giúp cho địa phương xử lý được vấn đề này một cách căn cơ, triệt để. Bởi vì, thời gian qua, nhiều dự án treo, chậm tiến độ nhưng khi thanh tra, kiểm tra thì chủ đầu tư vẫn có những lý do: Đã thực hiện một phần hoặc do điều kiện khách quan.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách - Giám đốc Công ty Luật TNHH Hồng Bách và Cộng sự

“Xuống” tiền đầu tư phải thận trọng

Hiện nay, trong tình hình kinh tế biến động, đầu tư BĐS vẫn là một điểm đến an toàn với những nhà đầu tư. Do đó, các dự án BĐS đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì vậy, việc tìm hiểu kỹ về các dự án BĐS, nhất là BĐS cao cấp là một việc hết sức cần thiết và ý nghĩa đối với nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng khi “xuống tiền”. Thứ nhất, phải tìm hiểu kỹ về pháp lý và thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư. Thứ hai, phải biết được tiến độ thực hiện dự án, do vậy, người mua cần phải theo dõi cập nhật tiến độ thi công của dự án để tránh gặp phải những rủi ro có thể gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của mình. Thứ ba, tính pháp lý của các loại giấy tờ như: Giấy phép đầu tư của dự án, Giấy phép xây dựng… người mua cần phải quan tâm tới các loại giấy tờ trên, vì khi gặp phải tranh chấp sẽ thuận lợi hơn trong quá trình xử lý quyền lợi. Thứ tư, nội dung điều khoản hợp đồng và các chi phí khác. Người đầu tư dự án BĐS phải đọc, hiểu thật kỹ những điều khoản thỏa thuận được nêu ra trong hợp đồng trước khi ký hợp đồng và đưa ra quyết định “xuống tiền”.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội

Quan tâm đến pháp lý của dự án

Nguồn cung đang được bán trực tiếp từ chủ đầu tư trong các dự án hiện nay của phân khúc cao cấp rất hạn chế, có thể nói là khan hiếm, trong khi dự án BĐS mới được khởi công chỉ tính trên đầu ngón tay, một phần do ảnh hưởng khủng hoảng tài chính toàn cầu, một phần do nhiều dự án chưa hoàn thiện hoặc khó hoàn thiện được các thủ tục pháp lý để tiến hành khởi công… đó là những nguyên nhân chính khiến nguồn cung BĐS cao cấp trong thời gian tới sẽ hạn chế.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần trang bị các thông tin về dự án rõ ràng nhất, đồng thời phải có các cam kết cụ thể, ràng buộc nhiều bên với nhau. Ngoài ra, khung pháp lý phải bao quát, đầy đủ, rõ ràng, hướng dẫn chi tiết… sẽ giúp thanh lọc chủ đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, tránh tạo ra những biến động nhiều về giá, đồng thời, vẫn đảm bảo lợi ích cho Nhà nước.

Zdroj