Posuny na trhu

S přibližováním se k prvním třem čtvrtletím roku 2024 je nejjasnějším znamením oživení trhu, který se začíná zotavovat a firmy neustále spouští nové projekty. Trh však i ve čtvrtém čtvrtletí stále čelí mnoha výzvám.

Očekává se, že trh s nemovitostmi na jihu bude ve čtvrtém čtvrtletí čelit mnoha výzvám.

Trh se začíná zotavovat.

V prvních osmi měsících roku 2024 trh vykazoval ve srovnání s obdobím 2022–2023 významné známky oživení, ale toto oživení bylo napříč všemi segmenty nerovnoměrné.

Segment pozemku

Na trhu v Ho Či Minově Městě a okolí bylo během prvních osmi měsíců roku 2024 v segmentu pozemků zahájeno 14 projektů (3 nové projekty, 11 projektů v následných fázích prodeje).

Nabídka na trhu dosáhla 787 produktů, což představuje pokles o 46 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2023 (1 454 parcel).

Míra spotřeby nových nabídek dosáhla přibližně 30 %, což odpovídá 237 úspěšným transakcím, což představuje pokles o 58 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2023 (559 transakcí).

Segment řadových domů/vil

V srpnu 2024 zaznamenal trh s řadovými domy a vilami v Ho Či Minově Městě a jeho okolí zahájení 16 projektů (3 nové projekty, 13 projektů v následných fázích prodeje).

Nabídka na trhu dosáhla 1 333 produktů, což představuje dvojnásobný nárůst ve srovnání se stejným obdobím roku 2023 (659 produktů).

Míra spotřeby nových dodávek dosáhla 61 %, což odpovídá 817 úspěšně zobchodovaným produktům, což je 3,5násobný nárůst ve srovnání se stejným obdobím roku 2023.

Segment bytů

V segmentu bytů v Ho Či Minově Městě a jeho okolí bylo v prvních osmi měsících zahájeno 30 projektů, včetně 7 nových projektů, přičemž zbytek představovaly navazující fáze dříve zahájených projektů.

Na trh vstoupilo 5 378 nových jednotek, což představuje pokles o 24 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2023. Dodávka se většinou skládala z následných fází projektů, soustředěných především v Ho Či Minově Městě a Binh Duongu .

Míra absorpce dosáhla 76 % nově spuštěné nabídky s 4 086 úspěšnými transakcemi, což představuje pokles o 22 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku.

Nemovitosti v resortu

V segmentu resortních nemovitostí trh v krátkodobém horizontu nevykazuje mnoho známek zlepšení. Přestože se nabídka v některých segmentech (resortní vily a byty) zvýšila, spotřeba zůstává poměrně mírná a soustředí se pouze do několika málo projektů.

V segmentu rezidenčních nemovitostí prodejní ceny na primárním trhu ve srovnání se začátkem roku výrazně nekolísaly. Likvidita na sekundárním trhu vykazuje známky oživení, ale to je z velké části soustředěno v projektech, které byly předány, mají kompletní právní dokumentaci a nacházejí se ve výhodné lokalitě blízko centra města. V segmentu resortních nemovitostí prodejní ceny na sekundárním trhu prudce klesly, přičemž mnoho investorů akceptovalo ztráty ve výši 20 %, nebo dokonce 30 %, ale likvidita zůstává velmi obtížná.

Tržní výzvy ve 4. čtvrtletí

Předpokládá se, že globální hospodářský růst v roce 2024 se ve srovnání s rokem 2023 zpomalí. Světová banka (SB) předpovídá globální hospodářský růst v roce 2024 na 2,4 %, což je nejnižší hodnota za tři po sobě jdoucí roky. Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD) odhaduje růst globálního HDP v roce 2024 na 2,9 %, což je méně než 3,1 % v roce 2023.

Pokud jde o obchod, Mezinárodní měnový fond (MMF) předpovídá, že růst světového obchodu dosáhne v roce 2024 3,3 %, což je méně než průměr 4,9 % za období 2000–2019. Očekává se, že zvýšené obchodní napětí a geoekonomická fragmentace budou i v roce 2024 nadále negativně ovlivňovat růst globálního obchodu, jelikož země v roce 2023 zavedly přibližně 3 000 omezení (ve srovnání s 1 100 omezeními v roce 2019).

Mezitím do konce roku 2023 dosáhl celkový globální dluh 313 bilionů dolarů a poměr dluhu k HDP činil až 330 %. To je rekordně vysoká a alarmující hodnota pro globální ekonomiku.

Pokud jde o trh, nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou je v posledním desetiletí přetrvávajícím problémem. Nová nabídka se nachází především v luxusním a vyšším segmentu, kde chybí dostupné bydlení a sociální bydlení, které by uspokojily skutečné bytové potřeby většiny populace. Navíc, i když poptávka na trhu vzrostla, zůstává nízká (jak na primárním, tak na sekundárním trhu). K pomalejšímu než očekávanému oživení trhu s nemovitostmi přispělo několik faktorů, přičemž za hlavní faktor brzdící proces oživení byl považován vyčkávací postoj investorů. To jasně dokazuje skutečnost, že navzdory nízkým úrokovým sazbám z vkladů dosáhly bankovní vklady v prvních třech měsících roku rekordní výše 14 bilionů VND.

Pokud jde o právní politiku, překážky v udělování licencí projektům i nadále vyvíjejí tlak na podniky a na přísun nových projektů vstupujících na trh, zejména během prvních tří měsíců roku. Dále bylo dosaženo významného pokroku v řešení právních otázek, zejména u projektů zahrnujících rozptýlené pozemky. Podle statistik je jen v Ho Či Minově Městě v současné době 126 projektů postiženo právními a stavebními zpožděními souvisejícími s rozptýlenými veřejnými pozemky. Ačkoli je tato otázka upravena vyhláškou 148/2020/ND-CP a stávajícím pozemkovým zákonem z roku 2024, dosud nebyla plně vyřešena. Kromě toho zůstává problematický výpočet poplatků za užívání pozemků, které v poslední době představují 60–70 % právních překážek projektů v celé zemi.

Zákon o pozemkech, zákon o bydlení a zákon o podnikání s nemovitostmi byly přijaty, ale pro zajištění jejich účinného provádění v praxi jsou stále zapotřebí pokyny a vyhlášky.

Pokud jde o financování, mnoho realitních kanceláří se potýká s obtížemi, zejména ty s vysokým dluhopisovým dluhopisovým dluhopisovým závazkem. Podle statistik dosáhne objem korporátních dluhopisů splatných v roce 2024 více než 300 000 miliard VND, z čehož samotné realitní dluhopisy tvoří více než 130 000 miliard VND.

Vzhledem k současné obtížné situaci s likviditou na realitním trhu je to velmi vysoké číslo. Kromě toho jsou právní postupy projektů pozastaveny a podniky mají potíže s přístupem k novým bankovním úvěrům.

Posuny na trhu

Pro oživení trhu s nemovitostmi jsou nezbytné pozitivní signály z ekonomiky. Prognóza hospodářského růstu Vietnamu pro rok 2024 je tedy 6–6,5 % s cílem dosáhnout 7 %, jak je uvedeno v usnesení č. 108/NQ-CP z řádného zasedání vlády v červnu 2024 a v online konferenci vlády a místních samospráv. To vytváří dynamiku pro ekonomiku obecně a zejména pro trh s nemovitostmi.

Dále jsou pozoruhodné pozitivní signály z obratu dovozu a vývozu, přičemž celková hodnota zboží dovezeného a vyvezeného v celé zemi za prvních osm měsíců roku 2024 dosáhla 511,11 miliardy USD, což představuje nárůst o 16,7 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2023. Z toho vývoz dosáhl 265,09 miliardy USD a dovoz 246,02 miliardy USD, což vedlo k obchodnímu přebytku ve výši 19,07 miliardy USD. To vytvořilo obchodní přebytek a zvýšilo devizové rezervy země.

Mezitím na kapitálovém trhu zůstávají úrokové sazby z domácích úvěrů, ačkoli vykazují mírný nárůst, nízké v souladu s pokyny Vietnamské státní banky.

Z pohledu trhu lze scénář oživení trhu s nemovitostmi zřetelněji pozorovat v centrálních oblastech měst, stávajících nových městských oblastech, hustě osídlených oblastech s plnou občanskou vybaveností nebo v typech komerčních nemovitostí, které mohou generovat příjmy z pronájmu…

Při pohledu na současný trh se transakce soustředí především na dostupné bydlení, které uspokojuje skutečné bytové potřeby, a vysoký počet zůstává ve velkých městech s výhodnou polohou s napojením na centrum města, kompletní právní dokumentací a jasným postupem výstavby. To se částečně odráží v vynikajícím objemu transakcí s byty třídy B a C v Ho Či Minově Městě a sousedních provinciích, které představují 62 % celkové nové nabídky spotřebované na celém trhu během prvních pěti měsíců letošního roku.

Toho bylo dosaženo částečně díky developerům, kteří důsledně zavedli prodejní politiku s mnoha pobídkami výhodnými pro zákazníky, flexibilními platebními politikami, podporou odkladných lhůt na splátky jistiny a úroků od bank, dárky k zahájení obchodu atd., s cílem stimulovat trh uprostřed obecných obtíží.

Nízká poptávka pravděpodobně přetrvá až do konce letošního roku. Rezidenční nemovitosti ve velkých, hustě osídlených městech, jako je Ho Či Minovo Město a Hanoj, budou proto i nadále přitahovat pozornost trhu a budou se rozšiřovat i do sousedních provincií. V tomto segmentu si byty udrží dominantní postavení a budou vést jak nabídku, tak spotřebu na celém trhu. Očekává se, že pozemky a řadové domy/vily ve stávajících, hustě osídlených obytných oblastech s integrovanou infrastrukturou v nadcházejícím období také vykazují slibné signály.

Přestože odvětví cestovního ruchu vykazuje pozitivní signály s 11,4 miliony zahraničních návštěvníků v prvních osmi měsících roku 2024, což představuje nárůst o 45,8 % ve srovnání se stejným obdobím roku 2023, oživení trhu s nemovitostmi v resortech nebylo odpovídající. Tyto segmenty nemovitostí budou i nadále čelit mnoha výzvám, s pomalým tempem oživení a malou vyhlídkou na významný růst v krátkodobém horizontu.

Po nevyhnutelném období adaptace od roku 2020 do začátku roku 2023 položil trh s nemovitostmi pevný základ pro udržitelný dlouhodobý rozvoj. V souladu s tím bude trh v posledních měsících roku 2024 pravděpodobně i nadále vykazovat určité pozitivní signály, ale stále zůstane na mírné úrovni. Výraznější známky zlepšení se očekávají v polovině roku 2025 - začátkem roku 2026, kdy budou důkladně vyřešeny stávající nevyřešené problémy.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html