Posuny na trhu

Vstup do třetího čtvrtletí roku 2024 je nejzřetelnějším signálem, že se trh začíná zotavovat, protože firmy neustále spouští nové projekty. Ve čtvrtém čtvrtletí však trh stále čelí mnoha obtížím.

Očekává se, že trh s nemovitostmi na jihu USA bude ve čtvrtém čtvrtletí čelit mnoha obtížím.

Trh se začíná zotavovat

V prvních 8 měsících roku 2024 zaznamenal trh ve srovnání s obdobím 2022–2023 významné známky oživení, ale nerovnoměrně mezi jednotlivými segmenty.

Pozemní segment

Na trhu v Ho Či Minově Městě a okolí bylo v prvních 8 měsících roku 2024 v segmentu pozemků zaznamenáno 14 projektů otevřených k prodeji (3 nové projekty, 11 projektů v další fázi otevírání).

Nabídka na trhu dosáhla 787 produktů, což je o 46 % méně než ve stejném období roku 2023 (1 454 parcel).

Míra absorpce u nových nabídek dosáhla přibližně 30 %, což odpovídá 237 úspěšně obchodovaným produktům, což je o 58 % méně než ve stejném období roku 2023 (559 transakcí).

Segment řadových domů/vil

V srpnu 2024 se na trhu s řadovými domy a vilami v Ho Či Minově Městě a okolí objevilo 16 projektů otevřených k prodeji (3 nové projekty, 13 projektů v další fázi otevírání).

Nabídka na trhu dosáhla 1 333 produktů, což představuje dvojnásobný nárůst ve srovnání se stejným obdobím roku 2023 (659 produktů).

Míra absorpce nové nabídky dosáhla 61 %, což odpovídá 817 úspěšně obchodovaným produktům, což představuje 3,5násobný nárůst oproti stejnému období roku 2023.

Segment bytů

V segmentu bytů v Ho Či Minově Městě a okolí bylo za 8 měsíců zahájeno prodej 30 projektů, včetně 7 nových projektů, zbytek tvoří další fáze dříve otevřených projektů.

Nová nabídka na trhu dosáhla v roce 2023 5 378 jednotek, což představuje meziroční pokles o 24 %. Jedná se převážně o další fáze projektů, soustředěné především v Ho Či Minově Městě a Binh Duongu .

Míra absorpce dosáhla 76 % nově spuštěné nabídky s 4 086 úspěšnými transakcemi, což představuje meziroční pokles o 22 %.

Nemovitosti v resortu

V segmentu resortních nemovitostí trh v krátkodobém horizontu nezaznamenal mnoho známek zlepšení. Přestože se nabídka v některých segmentech (resortní vily a byty) zvýšila, spotřeba je stále poměrně skromná a koncentruje se pouze lokálně v některých projektech.

V segmentu rezidenčních nemovitostí se primární prodejní cena ve srovnání se začátkem roku příliš nezměnila. Likvidita sekundárního trhu zaznamenala známky oživení, ale soustředila se především na projekty, které byly předány, mají dokončené právní procesy a nacházejí se ve výhodné lokalitě s dobrým napojením na centrum města. V segmentu resortních nemovitostí sekundární prodejní cena prudce klesla, mnoho investorů akceptuje ztrátu 20 %, dokonce 30 %, ale stále je velmi obtížné je zlikvidovat.

Tržní výzvy ve čtvrtém čtvrtletí

Předpokládá se, že globální hospodářský růst v roce 2024 se ve srovnání s rokem 2023 sníží. Světová banka (SB) předpovídá, že globální hospodářský růst v roce 2024 dosáhne 2,4 %, což je nejnižší hodnota za 3 po sobě jdoucí roky. Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD) uvedla, že růst globálního HDP v roce 2024 dosáhne 2,9 %, což je méně než 3,1 % v roce 2023.

Pokud jde o obchod, Mezinárodní měnový fond (MMF) předpovídá, že růst světového obchodu dosáhne v roce 2024 3,3 %, což je méně než průměr 4,9 % v období 2000–2019. Očekává se, že zvýšené obchodní napětí a geoekonomická fragmentace budou i v roce 2024 nadále negativně ovlivňovat růst globálního obchodu, jelikož země v roce 2023 zavedly přibližně 3 000 omezení (v roce 2019 1 100 omezení).

Mezitím do konce roku 2023 dosáhne celkový globální dluh 313 bilionů dolarů a poměr globálního dluhu k HDP dosáhne 330 %. To je rekordně vysoká a alarmující hodnota pro globální ekonomiku.

Pokud jde o trh, nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou byla v posledním desetiletí pro trh složitým problémem. Nová nabídka se nachází především v luxusním a vyšším segmentu, kde chybí dostupné bydlení a sociální bydlení, které by uspokojily skutečné bytové potřeby většiny lidí. Poptávka na trhu se sice zvýšila, ale zůstává nízká (jak na primárním, tak na sekundárním trhu). Existuje mnoho důvodů, proč se trh s nemovitostmi zotavuje pomaleji, než se očekávalo, přičemž za hlavní důvod ovlivňující proces oživení je považována „čekací“ mentalita investorů. To se jasně projevuje ve skutečnosti, že ačkoliv mobilizační úrokové sazby zůstávají nízké, objem bankovních vkladů v prvních 3 měsících roku stále dosáhl rekordního maxima, a to až 14 milionů miliard VND.

Pokud jde o právní politiku, potíže s udělováním licencí projektům i nadále vyvíjejí tlak na podniky i na nové dodávky na trh, obvykle v prvních 3 měsících roku. Právní urovnání v poslední době navíc příliš nepokročilo, zejména u projektů s rozptýlenými pozemky. Podle statistik je v současné době jen v Ho Či Minově Městě 126 projektů ovlivněných právním postupem a stavebním postupem týkajícím se rozptýlených veřejných pozemků. Ačkoli tato otázka byla upravena ve vyhlášce 148/2020/ND-CP nebo v současné době v pozemkovém zákoně z roku 2024, nepodařilo se ji důkladně vyjasnit a vyřešit. Kromě toho je stále spojeno s mnoha problémy při výpočtu poplatků za užívání pozemků, což je v poslední době příčinou 60–70 % právních problémů projektů v celé zemi.

Zákon o pozemkech, zákon o bydlení a zákon o obchodování s nemovitostmi byly přijaty, ale stále je potřeba vydat směrodatné oběžníky a vyhlášky, aby se zajistilo jejich účinné provádění v praxi.

Pokud jde o kapitál, mnoho realitních podniků čelí potížím, zejména ty s vysokým dluhopisovým dluhopisovým dluhopisem. Podle statistik dosahuje objem korporátních dluhopisů splatných v roce 2024 více než 300 000 miliard VND, z čehož samotné realitní dluhopisy představují více než 130 000 miliard VND.

To je v současné obtížné situaci likvidity na realitním trhu obrovské číslo. Právní status projektu navíc stagnuje, což firmám ztěžuje přístup k novým bankovním úvěrům.

Posuny na trhu

Pro oživení trhu s nemovitostmi je nezbytná podpora pozitivních signálů z ekonomiky. V souladu s tím se očekává, že hospodářský růst Vietnamu v roce 2024 dosáhne 6–6,5 % a bude usilovat o dosažení 7 %, jak vyplývá z usnesení č. 108/NQ-CP z řádného zasedání vlády v červnu 2024 a online konference vlády s obcemi. To vytváří dynamiku pro ekonomiku obecně a zejména pro trh s nemovitostmi.

Kromě toho je pozitivní signál z obratu dovozu a vývozu také pozoruhodným světlým bodem, když celková hodnota dovozu a vývozu zboží celé země za prvních 8 měsíců roku 2024 dosáhla 511,11 miliardy USD, což představuje nárůst o 16,7 % oproti stejnému období roku 2023. Z toho vývoz dosáhl 265,09 miliardy USD, dovoz 246,02 miliardy USD a obchodní přebytek 19,07 miliardy USD. Tím se vytvořil obchodní přebytek a zároveň se zvýšily zdroje deviz pro zemi.

Na kapitálovém trhu se úrokové sazby z domácích úvěrů, ačkoli mírně rostou, stále udržují na nízké úrovni podle pokynů Státní banky.

Z pohledu trhu lze scénář oživení trhu s nemovitostmi zřetelněji pozorovat v centrech měst, stávajících nových městských oblastech, hustě osídlených oblastech, plnohodnotné občanské vybavenosti nebo typech komerčních nemovitostí, které mohou využít peněžní tok z pronájmu...

Při pohledu na současný trh se objem transakcí soustředí především v oblasti cenově dostupného bydlení, které uspokojuje skutečnou poptávku po bydlení, jež je ve velkých městech vždy na vysoké úrovni, s výhodnou dostupností do centra, s kompletní právní dokumentací a jasným postupem výstavby. To se částečně odráží v vynikajícím objemu transakcí s byty třídy B a C v Ho Či Minově Městě a sousedních provinciích, které v prvních 5 měsících letošního roku představovaly 62 % celkové spotřeby nové nabídky na celém trhu.

To je částečně zásluhou investorů, kteří důsledně uplatňují prodejní politiku s mnoha pobídkami, které prospívají zákazníkům, politiku splátkového kalendáře, podporu pro lhůty pro splácení jistiny a úroků, úvodní dárky atd. s cílem stimulovat poptávku na trhu v kontextu obecných obtíží.

Nízká poptávka by mohla přetrvávat až do konce letošního roku. Segment rezidenčních nemovitostí ve velkých, hustě osídlených městech, jako je Ho Či Minovo Město a Hanoj, bude proto i nadále přitahovat pozornost trhu a rozšíří se do sousedních provincií. Zejména segment bytů si udrží vedoucí pozici v nabídce i spotřebě celého trhu, zatímco segment pozemků a přilehlých řadových domů/vil ve stávajících, hustě osídlených obytných oblastech se synchronní infrastrukturou by měl v nadcházejícím období zaznamenat také výrazné pozitivní změny.

Přestože odvětví cestovního ruchu vykazuje pozitivní signály s celkovým počtem 11,4 milionu zahraničních návštěvníků za prvních 8 měsíců roku 2024, což představuje nárůst o 45,8 % oproti stejnému období roku 2023, oživení trhu s resortními nemovitostmi stále není skutečně odpovídající. Tyto segmenty nemovitostí budou i nadále čelit mnoha výzvám, tempo oživení je pomalé a v krátkodobém horizontu je nepravděpodobné, že by došlo k průlomu.

Po nevyhnutelném období adaptace od roku 2020 do začátku roku 2023 měl trh s nemovitostmi solidní základy pro dlouhodobý udržitelný rozvoj. V souladu s tím bude trh v posledních měsících roku 2024 pravděpodobně i nadále vykazovat určitá světlá místa, ale stále bude na mírné úrovni. Jasnější známky zlepšení se očekávají v období mezi polovinou roku 2025 a začátkem roku 2026, kdy bude současný nahromaděný objem nedokončených žádostí důkladně vyřešen.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-dong-san-phia-nam-su-dich-chuyen-cua-thi-truong-d225415.html