Novela pozemkového zákona vzhledem k prudce rostoucím cenám pozemků

Ten rezignovaný povzdech si vydechl mladý reportér – který má stabilní práci a průměrný příjem – ale stále se neodvažuje snít o místě, kde by se usadil v hlavním městě.

Tato posedlost se stává běžnou realitou pro miliony mladých lidí ve velkých městech, jako je Hanoj nebo Ho Či Minovo Město, kde průměrné ceny bytů vystoupaly do nepředstavitelných výšin.

Jen v roce 2024 se podle ministerstva výstavby ceny bytů v Hanoji zvýšily o 40–50 % ve srovnání s předchozím rokem, přičemž ceny mnoha projektů vzrostly ještě více. V Ho Či Minově Městě se cenám nedýchá lépe, s průměrným nárůstem o 20–30 %.

Pouhý půlrok poté, nyní, se ceny bytů postavených před deseti lety, které měly skromnou rozlohu, vyšplhaly na 70–80 milionů VND/m². Luxusní byty mohou stát až 150 milionů a některá místa uvádějí ceny dokonce přesahující 200 milionů VND/m².

Tato cena je nejen pro mladé lidi nedostupná, ale znevýhodňuje i střední třídu.

Je nutné vyjasnit pojem „tržní cena pozemku“ a oddělit jej od „spekulativní ceny“ nebo „bublinové ceny“. Foto: Hoang Ha

Tato situace podle ekonoma prodloužila dobu potřebnou k koupi domu až na… 60 let – což je dvojnásobek 30leté hranice, kterou MMF považuje za známku realitní bubliny.

Jinými slovy, se současným průměrným příjmem stráví Vietnamec celý život prací, aniž by si mohl pořídit vlastní bydlení, nemluvě o životních nákladech, výchově dětí nebo jakýchkoli jiných finančních otřesech v životě.

Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí začátkem července varovalo, že v nadcházejícím období dojde k „velkým výkyvům“ cen pozemků, jelikož mnoho obcí vydá nové ceníky pozemků v souladu se zákonem o pozemkech z roku 2024.

Kde bude pokračovat šílenství cen pozemků?

Proč ceny nemovitostí tak rychle rostou?

Zákon o pozemkech z roku 2024 vyžaduje, aby místní ceníky pozemků byly „blízké tržním cenám“. Ceník pozemků, nový nástroj, u kterého se očekává, že bude poctivě odrážet tržní hodnoty, bohužel legalizoval pozemkovou horečku způsobenou spekulacemi a zmanipulovanými dražbami.

Proč tomu tak je?

Jaká je tržní cena? Takzvaná „tržní cena“ se dnes často stanovuje z virtuálních transakcí, krátkodobých spekulativních horeček, abnormálně vysokých aukčních cen a nafouknutých jednotlivých položek – a poté se aplikuje na celou oblast.

Kromě toho prudce rostoucí ceny pozemků vedly ke zvýšení všech souvisejících daní, poplatků a úhrad. Poplatkům za pozemky podléhají firmy žádající o změnu účelu využití pozemků, osoby žádající o oddělení nebo sloučení pozemků, nebo dokonce jen stavba domů.

Existuje mnoho případů, kdy není možné změnit účel užívání vlastního pozemku, protože si člověk nemůže dovolit obrovský finanční rozdíl.

Všichni jsou chyceni ve spirále cen pozemků: Lidé si nemohou dovolit koupit domy; Firmy již nemají motivaci investovat. A v důsledku toho ekonomika ztrácí velký zdroj energie jak ze spotřeby, tak z výroby.

Příliš vysoké ceny pozemků místo zdroje pro rozvoj eliminovaly pobídky.

Na konferenci, která se konala 10. července ráno a která se zabývala hodnocením 3 let implementace usnesení č. 18 a 1 roku implementace pozemkového zákona z roku 2024, premiér Pham Minh Chinh poukázal na závažná úzká místa: postupy pro vymáhání, přidělování a pronájem pozemků jsou stále pomalé; oceňování pozemků postrádá transparentnost; dražby se zneužívají k manipulaci s cenami; politiky financování pozemků nebyly plně institucionalizovány.

Zejména podle premiéra nebyla jasně stanovena role státu jako zástupce vlastnictví půdy pro celý lid, což vede k situaci, kdy „kdo drží moc, drží půdu“ a „kdo stanoví cenu, určuje celý trh“.

Na této konferenci delegáti také otevřeně přiznali, že povědomí o režimu veřejného vlastnictví půdy „je stále omezené“.

Ve skutečnosti nebyl obsah režimu veřejného vlastnictví půdy objasněn. Stát je zastupujícím vlastníkem, ale ve skutečnosti má jen několik orgánů – nebo dokonce jen skupina státních úředníků – právo přímo rozhodovat o všech otázkách týkajících se půdy: od plánování, přidělování půdy, změny účelu využití půdy až po oceňování. Pokud tato pravomoc není přísně kontrolována, půda se může snadno stát nástrojem sloužícím místním zájmům.

Diskriminace v cenách pozemků je také velkou nespravedlností. Zahraniční investoři nebo „zvýhodněné“ podniky mohou získat pozemky za nízké ceny, a to i s plnými pobídkami. Většina domácích soukromých podniků mezitím musí nakupovat pozemky za přemrštěné ceny a nést nejrůznější „tržně označované“ náklady. To narušuje podnikatelské prostředí, což vede k neefektivnému využívání půdy – zvláštního zdroje – a způsobuje značné plýtvání.

Co dělat při změně pozemkového zákona?

Nejprve je nutné vyjasnit pojem „tržní cena pozemků“ a oddělit jej od „spekulativní ceny“ nebo „ceny v bublině“. Ceníky pozemků nelze převzít z nepravidelných aukcí nebo manipulovaných transakcí, ale musí být založeny na skutečných datech o transakcích, dlouhodobých průměrech a musí být nezávisle monitorovány.

Za druhé, role státu – jakožto zástupce vlastnictví půdy – musí být specificky institucionalizována. Stát není jen „cenovým tvůrcem“, ale také „ochráncem spravedlnosti“. Politika přidělování půdy a stanovování cen musí být veřejná, transparentní a musí mít jasný mechanismus sociálního monitorování.

Za třetí, je nutné rozsáhle reformovat politiku financování pozemků. Vysoké ceny pozemků nemohou být použity jako nástroj ke zvýšení rozpočtových příjmů. Pokud chce stát mít zdroje z půdy, musí jít ruku v ruce s komplexními reformami v oblasti oceňování, daně z užívání pozemků a investičních pobídek – založenými na principech spravedlnosti a efektivity.

Za čtvrté, územní plánování musí být zavedeno podle dvoustupňového vládního modelu s dlouhodobou vizí a úzce propojeno se strategií socioekonomického rozvoje. Pozemkové databáze musí být dokončeny a propojeny, čímž se vytvoří základ pro monitorování a přijímání správných rozhodnutí.

A konečně – ale nejdůležitější – je vrátit půdu na její právoplatné místo: zvláštní zdroj, který nelze ocenit spekulativními trhy, nelze jej zkreslit rozhodnutími o žádostech a darech.

Nedávné XIII. zasedání 12. ústřední konference jasně uvedlo, že novela pozemkového zákona musí mít za cíl „zajistit transparentnost, spravedlnost, efektivitu a soulad zájmů mezi státem, lidmi a podniky“. To není jen politická orientace – ale slib spravedlnosti milionům lidí, kteří vzdychají nad svým snem o usazení.

Bez rychlých a rozhodných kroků zůstane sen o vlastním bydlení luxusem pro celou generaci; přístup k pozemkům pro výrobu a podnikání bude pro vietnamské firmy nedostupný.

To je problém týkající se celého systému nespravedlivé a netržní alokace zdrojů, nejen trhu s nemovitostmi. Revidovaný zákon o pozemkech musí tyto požadavky řešit.

Vietnamnet.vn

Zdroj: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html