Thajsko: Nové výzvy pro trh s bydlením.

Stárnoucí populace způsobuje hluboké změny na thajském trhu s bydlením. Vzhledem k tomu, že růst příjmů zaostává za rostoucími náklady na vlastnictví nemovitostí, klesá dostupnost bydlení pro mnoho domácností. V této souvislosti je rozvoj modelů dlouhodobého pronájmu bydlení spolu s vhodnými politikami regulace trhu považován za nezbytný přístup ke zmírnění finančního tlaku a udržení stability na trhu s nemovitostmi.

Stárnutí populace mění potřeby bydlení.

Thajsko vstupuje do období rychlého stárnutí populace. V roce 2023 se země oficiálně stala stárnoucí společností a podle demografických projekcí by thajská populace mohla dosáhnout vrcholu kolem roku 2033, než začne klesat.

Změny v demografické struktuře mají přímý dopad na trh s bydlením. Poptávku po vlastnictví bydlení v Thajsku po mnoho let poháněl populační růst, expanze střední třídy a trend hromadění bohatství prostřednictvím nemovitostí. Tyto faktory však nyní postupně slábnou.

Podíl lidí v produktivním věku s finančními prostředky na koupi bydlení klesá, zatímco velikost domácností se zmenšuje. Rostoucí trend domácností s jednou osobou a malých domácností významně mění poptávku po tradičním bydlení.

Stárnoucí populace vytváří na thajském trhu s bydlením hluboké změny.
Foto: AFP

Většina hypoték v Thajsku je navíc financována individuálně. S tím, jak se mění rodinné struktury, se snižuje možnost získat podporu od širších rodinných sítí, což zvyšuje finanční tlak na kupující nemovitostí.

Studie ukazují, že vliv stárnutí populace by mohl vést k poklesu poptávky po bydlení v Thajsku o 0,6 % až 1,3 % ročně. To je považováno za dlouhodobý trend, který přímo ovlivňuje vyhlídky trhu s nemovitostmi.

Růst příjmů lidí mezitím nedrží krok s náklady na bydlení. Některé analytické modely naznačují, že k udržení předchozí úrovně vlastnictví domů je nutné, aby se příjmy lidí zvyšovaly v průměru o 4,7 % ročně. Míra růstu reálných mezd v Thajsku však po mnoho let zůstává relativně nízká a nerovnoměrná mezi různými pracovními skupinami.

Rozdíl mezi cenami domů a příjmy se proto zvětšuje. Pro mnoho domácností, zejména pro ty s nízkými příjmy, se vlastnictví domu stává spíše dlouhodobou finanční zátěží než nástrojem ekonomického zabezpečení, jak tomu bylo dříve.

Tlak na cenovou dostupnost a prostorové posuny měst

Demografické a příjmové změny vytvářejí nerovnoměrné změny na thajském trhu s bydlením. Poptávka po bydlení se stále více koncentruje ve velkých městských oblastech s dobrou infrastrukturou a vysokými pracovními příležitostmi. Mnoho domácností s nízkými příjmy je mezitím nuceno stěhovat se do předměstských oblastí, kde je dopravní spojení méně výhodné a vyhlídky na růst cen nižší.

Podle odborníků trend stárnutí populace často vede k nadbytku bydlení v méně atraktivních oblastech a zároveň snižuje hodnotu nemovitostí v lokalitách s nízkou mírou populačního růstu. To znamená, že nemovitosti již pro mnoho domácností neplní svou roli stabilního zdroje akumulace aktiv.

Výrazně se také zvyšuje tlak na náklady na bydlení. Velká část thajských domácností nyní vynakládá 36 % až 60 % svého příjmu na výdaje spojené s bydlením. Tato úroveň finanční zranitelnosti je považována za vysoce rizikovou, zejména v kontextu stárnoucí ekonomiky a pomalého růstu příjmů.

Světová banka poznamenala, že nadměrně vysoké náklady na bydlení mohou podkopat úspory domácností, a tím ovlivnit odolnost ekonomiky vůči dlouhodobým otřesům.

V Thajsku, stejně jako v mnoha dalších asijských zemích, je vlastnictví domu hluboce spjato s konceptem životní stability a společenského statusu. Pronájem je přitom často vnímán jako dočasné nebo méně atraktivní řešení. Tržní realita však nutí mnoho domácností tuto myšlenku přehodnotit.

Odborníci naznačují, že Thajsko by mělo podporovat rozvoj systému dlouhodobého nájemního bydlení s vysokou stabilitou, zejména v oblastech mimo městská centra. Tento model by mohl být vhodnější pro skupiny obyvatelstva, které mají potíže s přístupem na trh s bydlením.

Aby se trh s pronájmy stal životaschopnou variantou, musí být lépe organizovaný, včetně stabilních dlouhodobých smluv, předvídatelných cen a mechanismů na ochranu práv nájemníků. Očekává se, že to pomůže zmírnit finanční zátěž nízkopříjmových domácností a starších osob.

Role zahraničních investic v tržní rovnováze.

Kromě domácích řešení vědci naznačují, že zahraniční investice by mohly hrát podpůrnou roli při opětovném vyvážení thajského trhu s bydlením, pokud budou správně řízeny.

V současné době se poptávka zahraničních investorů zaměřuje především na segment bytů ve velkých městských centrech. Data z Thajského informačního centra pro nemovitosti ukazují, že nákupy nemovitostí ze strany zahraničních investorů přispěly k růstu cen domů v některých oblastech s vysokou poptávkou.

Podle odborníků může příliv zahraničního kapitálu, pokud bude řádně kontrolován, pomoci absorbovat nabídku v luxusních segmentech a udržet ekonomickou aktivitu na trhu s městskými nemovitostmi. Domácí politika by se mezitím mohla zaměřit na rozvoj dlouhodobého nájemního bydlení v oblastech s nižší poptávkou.

Tento přístup však s sebou nese i značná rizika. Několik studií naznačuje rostoucí trend přeměny bytů na krátkodobé pronájmy v Thajsku, což vyvíjí tlak na správu měst a destabilizuje trh s bydlením.

Poptávka zahraničních investorů by navíc mohla i nadále zvyšovat ceny nemovitostí v centrálních oblastech, což by zpřístupnilo bydlení domácím obyvatelům.

Odborníci také varují před rizikem rostoucí prostorové nerovnosti, jelikož kapitál proudí do velkých měst, zatímco mnoho příměstských oblastí čelí nadměrné nabídce a klesající hodnotě nemovitostí.

V této souvislosti výzkumníci naznačují, že thajská bytová politika musí být komplexnější a kombinovat úpravy na straně poptávky, restrukturalizaci na straně nabídky a řádnou kontrolu investičních toků.

Podpora přechodu od vlastnictví bydlení k dlouhodobému pronájmu pro zranitelné skupiny by proto měla být považována za jednu z klíčových politických priorit. Zároveň by se mechanismy řízení zahraničních investic měly zaměřit na stabilizaci trhu, nikoli pouze na podporu krátkodobého růstu.

V dlouhodobém horizontu se předpokládá, že stárnoucí populace bude i nadále přinášet hluboké změny na thajský trh s nemovitostmi. To vyžaduje flexibilnější a přizpůsobivější bytovou politiku, která zajistí dostupnost bydlení, udrží sociální stabilitu a zmírní finanční rizika vyplývající z demografické transformace.

Zdroj: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html