Předpisy jsou odtržené od reality.
Ustanovení c, bod 5, článku 159 návrhu pozemkového zákona (ve znění pozdějších předpisů) stanoví zásadu pro stanovení cen pozemků metodou přebytku takto: „Metoda přebytku se používá pro oceňování nezemědělských pozemkových parcel a ploch, do kterých dosud nebyla investována technická infrastruktura ani provedena stavební díla podle podrobného stavebního plánu, s výjimkou případů uvedených v bodě d tohoto ustanovení.“
Je nutné určit reziduální metodu, která se použije při oceňování pozemku s rozvojovým potenciálem.
Nedávný návrh novely vládního nařízení č. 44/2014 o stanovování cen pozemků rovněž zúžil rozsah působnosti, podobně jako návrh zákona o pozemkech (ve znění novely). Vzhledem k četným námitkám veřejnosti i odborníků však komise pro revidované nařízení č. 44/2014 následně tento obsah přijala a revidovala, přičemž zachovala stávající předpisy. To znamená, že metoda přebytku se uplatňuje na oceňování pozemků s rozvojovým potenciálem v důsledku změn v plánování nebo přeměny využití půdy, pokud lze stanovit celkové předpokládané příjmy z rozvoje a celkové odhadované náklady.
Metoda přebytku je ve skutečnosti metoda určení hodnoty pozemku na základě jeho potenciálního budoucího rozvojového využití, spíše než jeho současného využití, jako je tomu u komparativní nebo příjmové metody. Metoda přebytku odráží tržní hodnotu oceňovaného pozemku, včetně faktorů, jako jsou: účel využití pozemku; doba využití pozemku; hustota zástavby; výška zástavby; koeficient využití pozemku; a odráží praktickou hodnotu peněžních toků v investicích, výrobě a podnikání. Proto se podle mnoha podniků jedná také o moderní metodu oceňování nemovitostí v souladu s mezinárodní praxí, protože dokáže jasně odrážet finanční povahu realitního projektu, včetně nákladů, výnosů a zisků.
Předseda realitní asociace Ho Či Minova města (HoREA), Le Hoang Chau, vyhodnotil, že nařízení o uplatňování metody přebytku k určení cen pozemků v návrhu novelizovaného pozemkového zákona přehlíží velmi důležitou kategorii: zemědělskou půdu. Pan Le Hoang Chau analyzoval případ projektu zvláštní ekonomické zóny, který společnost Sama Dubai Group (Spojené arabské emiráty - SAE) dříve zaregistrovala k investici v provincii Phu Yen s celkovou investicí až 250 miliard USD, a uvedl, že na pozemku o rozloze až 300 000 hektarů se nachází zemědělská půda; pokud tento typ půdy není zmíněn, není možné vypočítat poplatky za užívání pozemků. Žádný projekt rozvoje měst se neobsahuje výhradně z nezemědělské půdy; vždy se jedná o půdu se smíšeným využitím.
Výše uvedené nařízení je proto příliš vzdálené realitě a vede k tomu, že lze rozvíjet pouze malé realitní projekty a malé bytové komplexy. Velké městské oblasti nelze stavět. Navíc, jakmile je zemědělská půda přeměněna na městskou, průmyslovou nebo obytnou oblast, je přirozeně schválena příslušným orgánem, což poskytuje pevný základ pro použití metody přebytku při výpočtu poplatků za užívání pozemků.
„Nemluvě o tom, že v současné době existuje klasifikace půdy rekultivované z moře, včetně případů, kdy práci přímo provádí stát, a případů, kdy ji provádějí soukromé osoby. Jaký druh půdy je tedy rekultivován z moře? Je to nezemědělská půda nebo zemědělská půda s vodní plochou? Například laguny využívané pro akvakulturu jsou pobřežní půda s vodní plochou. Nazývat tuto půdu nezemědělskou je nesprávné; měla by to být zemědělská půda,“ citoval pan Chau a navrhl aplikovat metodu přebytku i na zemědělské pozemky, případně ji sladit se současným návrhem novely vyhlášky 44: „Metoda přebytku se aplikuje na oceňování pozemků s rozvojovým potenciálem v důsledku změn v plánování nebo přeměny využití půdy, když se stanoví celkové předpokládané příjmy z rozvoje a celkové odhadované náklady.“
V souladu s mezinárodní praxí
Pan Nguyen The Phuong, místopředseda Vietnamské asociace pro oceňování, se domnívá, že použití metody přebytku k určení ceny pozemků s rozvojovým potenciálem je vědecky podložené, v souladu s mezinárodní praxí a nezbytné pro stanovení cen pozemků ve Vietnamu v dnešní době. Tato metoda se běžně používá k oceňování pozemků s rozvojovým potenciálem, u kterých nedochází k žádným transakcím s podobnými pozemky, což znemožňuje použití srovnávacích nebo jiných metod. Použití metody výpočtu cen rezidenčních pozemků a jejich následného vynásobení procentuálním poměrem mezi cenami rezidenčních pozemků a jinými typy pozemků v tabulce cen pozemků není proveditelné.
Když Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí nedávno připravovalo a vyžádalo si stanoviska k pozměňovacím návrhům k vyhlášce č. 44, objevilo se mnoho návrhů a pan ministr byl velmi potěšen, že je úřad zapracoval a zachoval stávající metodu přebytku. Proto je třeba v návrhu zákona o půdě (ve znění pozdějších předpisů), který rovněž vypracoval tento úřad, přehodnotit předpisy týkající se metody přebytku, aby byly v souladu se stávajícími předpisy. Uplatňování metody přebytku pouze na nezemědělskou půdu by bylo obtížné, protože u půdy se smíšeným využitím a vysokou hodnotou by bylo velmi obtížné uplatnit jiné metody.
Například komparativní metoda je použitelná pouze pro nízkopodlažní budovy a nelze ji použít pro výškové budovy, multifunkční budovy nebo průmyslové nemovitosti. Příjmová metoda je použitelná pouze pro zemědělskou půdu, která je nejvhodnější pro půdu využívanou pro jednoleté plodiny… Proto navržená nařízení způsobí pozastavení projektů přesahujících 200 miliard VND. V současné době má většina realitních projektů velmi velký investiční kapitál. Toto nařízení by navíc mohlo potenciálně způsobit značné ztráty pro státní rozpočet v důsledku rozšíření rozsahu pozemků, na které se vztahuje metoda úpravy ceny pozemku…
Pan Le Hoang Chau dále navrhl, aby vláda zvážila změnu metody přebytku, což je metoda pro stanovení cen pozemků odečtením odhadovaných celkových nákladů na rozvoj pozemku nebo oblasti od celkových odhadovaných příjmů z rozvoje podle územního plánu a podrobného stavebního plánu schváleného příslušnými státními orgány, namísto „na základě nejefektivnějšího využití půdy (koeficient využití půdy, hustota zástavby, maximální počet podlaží budovy)“, jak je stanoveno v návrhu.
Profesor Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí, se domnívá, že oceňování pozemků je vysoce specializovaná oblast. V současné době návrh zákona postrádá mnoho metod oceňování. Zákon by proto neměl specifikovat podrobné metody oceňování pozemků, ale pouze stanovit, že by měly být implementovány podle již vydaných vietnamských standardů oceňování. Tyto standardy by měly zahrnovat různé metody oceňování, z nichž každá je podrobně popsána spolu s postupy, procesy a doprovodnými kritérii.
Zdrojový odkaz
Komentář (0)