Zúžení metody oceňování pozemků na základě přebytku

Pravidla daleko od reality

Bod c, odst. 5, článek 159 návrhu zákona o pozemkech (ve znění pozdějších předpisů) stanoví zásadu stanovení cen pozemků metodou přebytku takto: „Metoda přebytku se používá pro stanovení cen pozemků a nezemědělských pozemkových ploch, které nebyly investovány do technické infrastruktury nebo nebyly investovány do stavebních prací podle podrobných stavebních plánů, s výjimkou případu uvedeného v bodě d tohoto článku“.

Je nutné určit reziduální metodu použitou pro oceňování pozemků s rozvojovým potenciálem.

Nedávno návrh novely vládní vyhlášky č. 44/2014 o regulaci cen pozemků rovněž zúžil rozsah působnosti, podobně jako návrh zákona o půdě (ve znění novely). Objevilo se však mnoho námitek ze strany veřejnosti i odborníků, takže redakční komise návrhu novely vyhlášky č. 44/2014 tento obsah přijala, revidovala a ponechala jej v současné podobě. To znamená, že se pro oceňování pozemků s rozvojovým potenciálem v důsledku změn územního plánování nebo změn účelu využití půdy při určování celkových předpokládaných rozvojových příjmů a celkových odhadovaných nákladů používá metoda přebytku.

Metoda přebytku je ve skutečnosti metoda určení ceny pozemků na základě potenciálního budoucího využití, nikoli na základě současného využití, jako je tomu u porovnávací metody nebo metody příjmu. Metoda přebytku odráží tržní hodnotu oceňovaného pozemku, včetně následujících faktorů: účel využití pozemku; doba využití pozemku; hustota zástavby; výška zástavby; koeficient využití pozemku; odráží hodnotu peněžních toků v investicích, výrobě a podnikání s vysokou praktičností. Proto je podle mnoha podniků také moderní metodou oceňování nemovitostí, která je v souladu s mezinárodní praxí, protože dokáže jasně odrážet finanční povahu realitního projektu, včetně nákladů, výnosů, zisku atd.

Předseda realitní asociace Ho Či Minova města (HoREA) Le Hoang Chau zhodnotil, že nařízení o uplatňování principu určování cen pozemků metodou přebytku podle návrhu pozemkového zákona (ve znění pozdějších předpisů) opomíjí velmi důležité téma, kterým je zemědělská půda. S odkazem na příběh projektu zvláštní ekonomické zóny, který společnost Sama Dubai Group (Spojené arabské emiráty - SAE) kdysi zaregistrovala k investici v provincii Phu Yen s celkovým investičním kapitálem až 250 miliard USD, pan Le Hoang Chau analyzoval: na pozemkové ploše až 300 000 hektarů se nachází zemědělská půda, pokud tento typ není zmíněn, není možné vypočítat poplatky za užívání pozemků. Neexistuje žádný projekt městské oblasti, který by obsahoval pouze nezemědělskou půdu, vždy se jedná o smíšenou půdu.

Výše uvedená regulace je proto příliš vzdálená realitě a vede k tomu, že lze rozvíjet pouze malé realitní projekty a malé a střední bytové oblasti. Velké městské oblasti stavět nelze. Kromě toho zemědělská půda, která byla přeměněna na městskou oblast, průmyslový park nebo obytnou zónu, byla samozřejmě schválena příslušným orgánem, takže je zcela postačující použít metodu přebytku při výpočtu poplatků za užívání pozemků.

„Nemluvě o tom, že v současné době existují klasifikace půdy rekultivované z moře, včetně případů, kdy to provádí přímo stát, a případů, kdy to provádí soukromý sektor. Co je tedy půda rekultivovaná z moře? Je to nezemědělská půda nebo zemědělská půda s vodní plochou? Například akvakulturní laguna je pobřežní půda, pobřežní půda s vodní plochou. Pokud se to nazývá nezemědělská půda, není to správně, musí to být zemědělská půda,“ citoval pan Chau a navrhl použití metody přebytku na veškerou zemědělskou půdu, na kterou se lze odkázat za účelem synchronizace s ustanoveními v návrhu novely vyhlášky 44: „Metoda přebytku se používá pro oceňování pozemků s rozvojovým potenciálem v důsledku změn plánování nebo změn účelu využití půdy, když se stanoví celkové předpokládané příjmy z rozvoje a celkové odhadované náklady.“

V souladu s mezinárodní praxí

Pan Nguyen The Phuong, viceprezident Vietnamské asociace pro oceňování, uvedl, že použití metody přebytku k určení cen pozemků s rozvojovým potenciálem je vědecky podložené, v souladu s mezinárodní praxí a nezbytné pro stanovení cen pozemků v naší zemi v současnosti. Vzhledem k tomu, že se tato metoda běžně používá k určení cen pozemků s rozvojovým potenciálem, kde na trhu nejsou žádné transakce s podobnými pozemky, je nutné použít srovnávací metodu nebo jiné metody. Použití metody výpočtu cen rezidenčních pozemků a vynásobení procentuálním poměrem mezi cenami rezidenčních pozemků a jinými typy pozemků v ceníku pozemků není proveditelné.

Když Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí nedávno vypracovalo a předložilo k připomínkám novelu vyhlášky č. 44, vzneslo mnoho připomínek a pan ministr byl velmi potěšen, že tento úřad přijal a zachoval metodu přebytku v její současné podobě. Proto je třeba v návrhu zákona o půdě (novela), který rovněž vypracoval tento úřad, přepracovat ustanovení o metodě přebytku, aby byla v souladu se současnými předpisy. Pokud se metoda přebytku bude uplatňovat pouze na nezemědělskou půdu, bude obtížné ji implementovat, protože u smíšené půdy s velkou hodnotou je velmi obtížné aplikovat jiné metody.

Například metodu porovnání lze použít pouze pro nízkopodlažní budovy, nikoli pro výškové budovy, multifunkční budovy nebo průmyslové nemovitosti. Metoda příjmu se mezitím používá pouze pro zemědělskou půdu, která je nejvhodnější pro pěstování jednoletých plodin... Regulace, jak je uvedena v návrhu, proto způsobí zablokování projektů větších než 200 miliard VND. V současné době má většina realitních projektů velmi velký investiční kapitál. Tato regulace může dokonce způsobit obrovské škody státnímu rozpočtu v důsledku rozšíření rozsahu pozemků, na které se uplatňuje metoda koeficientu úpravy ceny pozemků...

Pan Le Hoang Chau dále doporučil: Vláda by měla zvážit a upravit metodu přebytku, což je metoda určování cen pozemků tak, že se celkové odhadované příjmy z rozvoje odečtou od celkových odhadovaných nákladů na rozvoj pozemku nebo pozemkové plochy podle územního plánu a podrobného stavebního plánu schváleného příslušnými státními orgány, namísto „na základě nejefektivnějšího využití půdy (koeficient využití půdy, hustota zástavby, maximální počet podlaží budovy)“, jak je stanoveno v návrhu.

Profesor Dang Hung Vo, bývalý náměstek ministra přírodních zdrojů a životního prostředí, uvedl, že oceňování je specializovaná oblast. V současné době návrh zákona také postrádá mnoho metod oceňování. Zákon by proto neměl podrobně specifikovat metody oceňování pozemků, ale pouze obecně stanovit, že musí být implementovány v souladu s vyhlášenými vietnamskými standardy oceňování. To zahrnuje mnoho různých metod oceňování a každá metoda oceňování je podrobně popsána spolu s jejich postupem, procesem implementace a doprovodnými kritérii.

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-thu-hep-phuong-phap-thang-du-dinh-gia-dat-1852310102223114.htm