Je něco špatného na 2% dani z příjmu z nemovitostí?

Podle článku 14 odstavce 1 zákona o dani z příjmu fyzických osob (ve znění novely a doplnění článku 243 pozemkového zákona z roku 2024) se v případě převodu práv k užívání pozemků zdanitelný příjem vypočítává na základě ceny pozemku uvedené v tabulce cen pozemků.

Daňoví úředníci radí občanům, jak platit daně - Foto: TTD

Ministerstvo financí zvažuje dvě metody: výpočet daně na základě zdanitelného příjmu (rovnajícího se prodejní ceně mínus celkové náklady spojené s převáděným majetkem) nebo uplatnění obecné sazby daně na celkovou cenu převodu.

V případech, kdy existuje databáze, která přesně určuje kupní cenu a související náklady na převod nemovitosti, bude způsob výběru daně z příjmů fyzických osob z převodu nemovitosti vypočítán pomocí vzorce: sazba daně (navrhovaná 20 %) vynásobená zdanitelným příjmem.

V případech, kdy nelze určit kupní cenu a související náklady na převod nemovitosti, se daň z příjmu fyzických osob vypočítá z celkové ceny převodu nemovitosti vynásobené sazbou daně ve výši 2 %.

Je třeba rozlišovat daňovou politiku na základě zamýšleného využití nemovitostí a uplatňovat nižší daňové sazby na pozemky využívané k výrobním a obchodním účelům, aby se podpořilo efektivní využívání půdy a vytvářela hodnota pro společnost.

Daně mají stále mnoho nedostatků.

Od 1. srpna 2024 (datum účinnosti pozemkového zákona z roku 2024) se výběr daně z příjmu fyzických osob z převodů nemovitostí dělí na tyto dva případy:

Příjmy z převodu práv k užívání pozemků pro domácnosti a jednotlivce se zdaňují na základě ceny pozemku v tabulce cen pozemků vynásobené sazbou daně ve výši 2 %.

To znamená, že pokud se převádí pouze právo k užívání pozemku (bez jakýchkoli domů nebo staveb na pozemku), stát již nebude při výpočtu daně vycházet z ceny uvedené ve smlouvě jako dříve, ale bude jej vycházet z ceníku pozemků, který každoročně vydává Provinční lidový výbor. Jedná se o nové ustanovení pozemkového zákona z roku 2024, jehož cílem je omezit situaci, kdy lidé úmyslně podhodnocují ceny pozemků, aby si snížili své daňové povinnosti.

U příjmů z převodu práv k užívání pozemků spojených s domy a stavebními pracemi na pozemku se zdanitelný příjem z převodu nemovitostí určí vynásobením převodní ceny každé transakce sazbou daně ve výši 2 %.

Podle článku 17 oběžníku 92/2015/TT-BTC je převodní cena pro každou transakci cena uvedená ve smlouvě o převodu v době převodu.

V případech, kdy smlouva o převodu pozemku neurčuje cenu pozemku nebo je cena pozemku uvedená ve smlouvě nižší než cena stanovená provinčním lidovým výborem, je cenou převodu pozemku cena stanovená provinčním lidovým výborem v době převodu v souladu se zákonem o půdě.

V obou výše uvedených případech musí převodce zaplatit daň ve výši 2 % z celkové hodnoty nemovitosti (dle státem stanovené ceny nebo ceny dohodnuté stranami), a to bez ohledu na to, zda z prodeje dosáhne zisku nebo ztráty.

Jednoduchá metoda sběru, ale náchylná k přebíjení.

Zaprvé, daň z příjmu fyzických osob se v podstatě vybírá pouze z příjmu (zisku) generovaného po odečtení výdajů, ale ve skutečnosti se vybírá z celkové hodnoty transakce, což snadno vede k nadměrnému zdanění. Lidé musí platit daň i při prodeji se ztrátou, což vyvolává nevoli a je nerozumné.

Za druhé, použití ceníku pozemků provinčního lidového výboru v případech převodu pouze práv k užívání pozemků přesně neodráží tržní hodnotu, což snižuje míru dohody v občanskoprávních transakcích.

Za třetí, 2% sazba daně z celkové hodnoty nemovitostí je poměrně vysoká, což vytváří finanční zátěž a vede mnoho stran zapojených do převodů k deklarování nižších smluvních cen, než je skutečná hodnota (transakce se dvěma cenami), což má za následek ztráty příjmů a sníženou transparentnost trhu.

Můžeme snížit daňovou sazbu pod 1 %?

Vzhledem k této situaci je návrh Ministerstva financí uplatnit 20% sazbu daně ze zisku (rovnající se tržbám mínus celkové náklady), pokud lze zjistit všechny informace, nebo zachovat 2% sazbu daně z celkové ceny převodu, pokud nelze určit náklady, rozumný. Tento přístup se postupně přibližuje skutečné povaze daně z příjmu fyzických osob a zároveň je vhodný pro současné podmínky daňové správy ve Vietnamu.

Kromě reformy metody výpočtu daně by se však měly zvážit úpravy daňové sazby. Pokud se na celkovou cenu převodu uplatňuje rovná sazba daně, měla by se sazba snížit z 2 % na méně než 1 %, nebo by se měl zavést progresivní sazebník daně založený na hodnotě nemovitosti, aby se snížila finanční zátěž pro obyvatele.

Při vývoji metody pro výpočet daně z příjmu fyzických osob z převodů nemovitostí je nutné zajistit principy spravedlnosti, přiměřenosti a rovnováhy mezi požadavky státu na správu daní a skutečnou finanční možností lidí.

Číst dále Zpět na domovskou stránku

Zpět k tématu

MA, NGO GIA HOANG (FAKULTA OBCHODNÍHO PRÁVA, PRÁVNICKÁ UNIVERZITA V HO ČI MINOVĚ MĚSTĚ)

Zdroj: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm