Co je špatného na 2% dani z příjmu z nemovitostí?

chuyển nhượng - Ảnh 1. — Daňoví experti radí lidem, jak platit daně - Foto: TTD

Ministerstvo financí zkoumá dvě metody, mezi které patří výpočet zdanitelného příjmu (rovnajícího se prodejní ceně mínus celkové náklady spojené s převáděnou nemovitostí) nebo uplatnění obecné sazby daně z celkové ceny převodu.

V případě, že existuje databáze, která přesně určuje kupní cenu a náklady spojené s převodem nemovitosti, uplatňuje se metoda výběru daně z příjmů fyzických osob z převodu nemovitosti, vypočtená podle vzorce sazby daně (navrhovaných 20 %) vynásobené zdanitelným příjmem.

V případech, kdy nelze určit kupní cenu a náklady spojené s převodem nemovitosti, se daň z příjmů fyzických osob stanoví z celkové ceny převodu nemovitosti vynásobené sazbou daně ve výši 2 %.

Je třeba diferencovat daňovou politiku podle účelu využití nemovitostí a uplatňovat nižší daňové sazby na pozemky pro výrobní a obchodní účely, aby se podpořilo efektivní využívání půdy a vytvářela hodnota pro společnost.

Daně mají stále mnoho nedostatků

Od 1. srpna 2024 (datum účinnosti pozemkového zákona z roku 2024) se výběr daně z příjmu fyzických osob z převodů nemovitostí dělí na tyto dva případy:

Příjmy z převodu práv k užívání pozemků pro domácnosti a jednotlivce, daň z příjmu fyzických osob se vypočítává na základě ceny pozemku v tabulce cen pozemků vynásobené sazbou daně ve výši 2 %.

To znamená, že pokud se převádějí pouze práva k užívání pozemků (bez domů nebo staveb na pozemku), stát se nebude zakládat na ceně uvedené ve smlouvě jako dříve, ale bude pro výpočet daně vycházet z ceníku pozemků, který každoročně vydává Provinční lidový výbor. Toto je nové ustanovení zákona o pozemkech z roku 2024, které má omezit situaci, kdy lidé úmyslně podhodnocují ceny pozemků, aby snížili daňové povinnosti.

U příjmů z převodu práv k užívání pozemků spojených s domy a stavebními pracemi na pozemcích se zdanitelný příjem z převodu nemovitostí stanoví jako cena převodu pokaždé vynásobená sazbou daně ve výši 2 %.

Podle článku 17 oběžníku 92/2015/TT-BTC je převodní cena pro každý okamžik cena uvedená ve smlouvě o převodu v době převodu.

V případě, že smlouva o převodu pozemku neuvádí cenu pozemku nebo je cena pozemku uvedená v smlouvě o převodu nižší než cena stanovená provinčním lidovým výborem, bude cenou převodu pozemku cena stanovená provinčním lidovým výborem v době převodu v souladu s ustanoveními zákona o půdě.

V obou výše uvedených případech musí převodce zaplatit daň ve výši 2 % z celkové hodnoty nemovitosti (ve výši ceny stanovené státem nebo ceny dohodnuté stranami) bez ohledu na to, zda prodávající dosáhne zisku nebo ztráty.

Jednoduchá metoda vyzvednutí, ale snadné přeplacení

Zaprvé, daň z příjmu fyzických osob se v podstatě vybírá pouze z příjmu (zisku) generovaného po odečtení výdajů, ale ve skutečnosti se vybírá z celkové hodnoty transakce, což může snadno vést k nadměrnému výběru. Lidé stále musí platit daň, i když prodávají se ztrátou, což je frustrující a nerozumné.

Za druhé, použití ceníku pozemků Provinčního lidového výboru v případě pouhého převodu práv k užívání pozemků správně neodráží tržní hodnotu, což omezuje vyjednávání občanskoprávních transakcí.

Za třetí, daňová sazba ve výši 2 % z celkové hodnoty nemovitostí je poměrně vysoká, což vytváří finanční zátěž a nutí mnoho převodců najít způsoby, jak deklarovat smluvní ceny nižší než skutečné (transakce se dvěma cenami), což způsobuje rozpočtové ztráty a snižuje transparentnost trhu.

Snížit daňovou sazbu pod 1 %, ano?

Vzhledem k této situaci je návrh Ministerstva financí uplatnit sazbu daně ve výši 20 % na zisk (rovnající se tržbám mínus celkové náklady), pokud jsou zjištěny úplné informace, nebo zachovat sazbu daně ve výši 2 % na celkovou cenu převodu, pokud nelze náklady určit. Tento přístup pomáhá postupně přistupovat k povaze daně z příjmu fyzických osob a zároveň je vhodný pro současné podmínky daňové správy ve Vietnamu.

Kromě inovace metody výpočtu daně je však nutné zvážit úpravu daňové sazby. V případě uplatnění obecné daňové sazby na celkovou cenu převodu by měla být sazba daně snížena z 2 % na méně než 1 %, nebo by měla být stanovena progresivní daňová sazba podle hodnoty nemovitosti, aby se snížila finanční zátěž pro lidi.

Při vývoji metody výpočtu daně z příjmu fyzických osob z převodů nemovitostí je nutné zajistit principy spravedlnosti, přiměřenosti a rovnováhy mezi požadavky státu na správu daní a skutečnými možnostmi lidí.

Zpět k tématu

MSc., nevládní organizace GIA HOANG (FAKULTA OBCHODNÍHO PRÁVA, PRÁVNICKÁ UNIVERZITA V HO ČI MINOVĚ MĚSTĚ)

Zdroj: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm