Najděte další řešení pro nemovitosti

V prvních 9 měsících roku 2024 zaznamenal vietnamský trh s nemovitostmi mnoho pozitivních změn, které se projevily v oživení nabídky, prodejních cen a zvýšené poptávce ze strany kupujících. Spolu s tím se mnoho realitních projektů a podniků zapsalo do povědomí prostřednictvím specifických aktivit, které na trh vnesly novou vitalitu.

Pozitivní změna

Podle zprávy společnosti Savills Vietnam tvořily byty s cenou nad 4 miliardy VND v prvních 9 měsících roku 2024 70 % z celkového počtu prodaných bytů. Zejména ceny bytů ve velkých městech, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město, nadále zaznamenávaly výrazný růst. V Hanoji se ceny nových bytů zvýšily o 6 % a dosáhly průměrných 69 milionů VND/m², zatímco v Ho Či Minově Městě dosáhly ceny nových bytů 68 milionů VND/m². Eskalace cen svědčí o napětí a vysoké poptávce na trhu.

Nové projekty luxusních bytů, které byly spuštěny v Hanoji a Ho Či Minově Městě, se těší velké pozornosti zákazníků s mírou absorpce až 60–80 %. Projekty nejen přispívají ke zvýšení nabídky na trhu, ale díky moderní infrastruktuře a pohodlnému dopravnímu spojení také přitahují velký počet obyvatel.

Velké podniky v realitním sektoru, jako jsou Vingroup, Novaland, Sun Group..., dosáhly výrazného pokroku v realizaci projektů a podpoře obchodních aktivit. Typickým příkladem je společnost Hoa Binh Construction Group Corporation, jeden z největších dodavatelů ve stavebnictví, který získal podporu od Vietnamské investiční a rozvojové banky (BIDV) s prodloužením úvěrového limitu až do výše 4 000 miliard VND. To nejen pomáhá Hoa Binh překonat obtížné období, ale je to také pozitivní signál oživení velkých realitních podniků.

Řada superprojektů Aqua City (Dong Nai) a NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) skupiny Novaland zaznamenala určité oživení se stálým nárůstem objemu transakcí poté, co byly postupně vyřešeny právní problémy.

Pozitivní změny na trhu s nemovitostmi v prvních 9 měsících roku 2024 pramení nejen z ekonomického oživení a reálné poptávky ze strany lidí, ale také z odstranění právních překážek. Vznik zákona o pozemkovém vlastnictví z roku 2024, zákona o bydlení z roku 2023 a zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 vytvořil transparentnější právní prostor pro podniky a investory. Předpisy týkající se oceňování pozemků, licenčních postupů a vyklízení stavenišť se výrazně zlepšily, což pomáhá minimalizovat právní překážky, s nimiž se realitní podniky často setkávají.

Například realitní projekty v Ho Či Minově Městě měly potíže spojené s udělováním povolení pro výstavbu suterénů. Rozhodnutí 3803/QD-UBND a rozhodnutí 3804/QD-UBND Lidového výboru Ho Či Minova Města jsou základem pro schválení územního plánu a směřují k dokončení aktualizace upravených stavebních povolení pro realitní projekty v oblasti... Očekává se, že s těmito rozhodnutími budou postupně vyřešeny právní problémy v projektech v Ho Či Minově Městě.

Podle pana Nguyen Toan Thanga, ředitele odboru přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města, zákon o pozemkech z roku 2024 a vyhláška 71/2024 regulující ceny pozemků odstranily překážky pro mnoho projektů, které v Ho Či Minově Městě nevypočítaly poplatky za užívání pozemků. V současné době má město přibližně 200 realitních projektů s problémy s financováním pozemků. V roce 2024 Ho Či Minovo Město odstraní překážky pro 36 projektů a vydá přibližně 17 500 certifikátů.

Problémy v části městské oblasti Aqua City (305 hektarů) skupiny Novaland Group se postupně řeší. Foto: NGUYEN TUAN

Zejména nedávno, když předseda provinčního lidového výboru Dong Nai, pan Vo Tan Duc, zjistil, že řešení právních problémů v oblasti nemovitostí v Dong Nai je stále pomalejší než v sousedních provinciích, zdůraznil, že prioritou bude řešení obtíží souvisejících s plánováním divize C4 ve městě Bien Hoa. Tato divize má rozlohu až 1 500 hektarů a zahrnuje velké projekty, mezi které patří: rozsáhlé obytné a městské oblasti, jako je obytná oblast Long Hung (227 hektarů), městská oblast komerčních služeb Phuoc Hung Islet (286 hektarů), do které investovala společnost DonaCoop, městská oblast Dong Nai Waterfront (170 hektarů) investiční akciové společnosti Nam Long a městská oblast Aqua City (305 hektarů) skupiny Novaland.

Kromě toho ke stabilizaci trhu přispěla i úvěrová politika Státní banky. Podle zprávy Vietnamské státní banky se do konce června 2024 zvýšily hypoteční úvěry o 4,6 %, z toho hypoteční úvěry na nemovitosti o 10,3 %, zejména hypoteční úvěry o 1,2 %. To ukazuje podporu finančního systému pro sektor nemovitostí a zároveň posiluje důvěru investorů a kupujících domů.

Podle Dr. Cana Van Luca, hlavního ekonoma BIDV, trh s nemovitostmi oficiálně vstoupil do období pozitivního oživení. Stabilní makroekonomika, kontrolovaná inflace a postupně se zlepšující právní politika vytvořily podmínky pro silnější rozvoj trhu s nemovitostmi v nadcházejícím období. Kromě toho budou investice do dopravní infrastruktury, zejména linek metra v Hanoji a Ho Či Minově Městě, i nadále důležitým faktorem podporujícím růst trhu.

Potíže a výzvy přetrvávají

Nicméně v souvislosti s aktuálně nabyl účinnosti zákon o pozemkech z roku 2024, zákon o bydlení z roku 2023 a zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 čelí realitní průmysl stále řadě obtíží a výzev. Pokud nebudou existovat žádná řešení, dlouhodobé nedostatky se jen prohloubí.

Podle Ministerstva stavebnictví je jedním z nejdůležitějších bodů pozemkového zákona z roku 2024 zrušení starého rámce pro ceny pozemků. Místo toho bude ceník pozemků každoročně aktualizován a určovat ceny blízké trhu. To znamená, že se zvýší investiční náklady na výstavbu a rozvoj realitních projektů, což povede k nárůstu cen nemovitostí a bydlení o 15–20 %. Tato změna může způsobit potíže jak investorům, tak kupujícím domů. Na druhou stranu, pokud nebude nový ceník pozemků striktně vymáhán, vytvoří se příležitosti ke spekulacím a manipulaci s trhem, což povede ke zvýšené nerovnosti v možnostech vlastnictví nemovitostí mezi různými skupinami lidí.

Dalším důležitým návrhem je zvážit zdanění těch, kteří vlastní mnoho nemovitostí, ale musí být založeno na principu vytváření hodnoty pro společnost. Dr. Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské realitní asociace a prezident Vietnamské asociace realitních makléřů, zdůraznil, že zdanění by nemělo být založeno pouze na počtu vlastněných nemovitostí, ale také na účelu jejich využití. Ti, kteří kupují nemovitosti za účelem pronájmu a vytvářejí tak přidanou hodnotu pro komunitu, by touto daňovou politikou neměli být vázáni.

Paní Do Thu Hang, ředitelka Savills Hanoi, uvedla, že druhá daň z nemovitostí vyžaduje pečlivou přípravu, aby byla zajištěna jednotnost v celé zemi. Bez jednotnosti v systému správy a technických opatření, jako jsou bankovní transakce a přiznání majetku, daň nedosáhne požadovaného účinku a může dokonce způsobit narušení trhu.

Důležitým faktorem přispívajícím k vysokým cenám bydlení je nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou. V současné době je nabídka bydlení stále příliš nízká ve srovnání s poptávkou, zejména v segmentu levného bydlení, vhodného pro osoby s nízkými a středními příjmy. Ministerstvo stavebnictví navrhlo odblokovat nabídku nemovitostí odstraněním právních překážek v pozastavených projektech a zároveň podpořit zahájení nových projektů.

Podle paní Ho Thi Thu Mai, ředitelky Vietnamské bytové společnosti (Hanoj), pokud vláda a podniky nepodniknou drastická opatření ke zvýšení nabídky, zejména v segmentu sociálního bydlení a nízkonákladového bydlení, bude trh čelit vážným důsledkům. Lidé se skutečnou bytovou potřebou budou mít potíže s vlastnictvím domu a „cenová horečka“ může vést k nestabilitě celého trhu.

Zpřísněte pravidla pro dražby pozemků

Jednou z důležitých metod pro rozvoj příjmů z nemovitostí do státního rozpočtu je forma dražby práv k užívání pozemků. Ministerstvo výstavby se domnívá, že přidělování a pronájem pozemků prostřednictvím dražby má omezené negativní aspekty, pomohlo snížit počet žádostí a darů a zvýšit příjmy. Tento proces se však potýká i s mnoha omezeními, typicky s fenoménem „aukčních makléřů“, kteří se spolčují, aby vytvářeli „virtuální ceny“ za účelem manipulace s trhem.

Aby se překonaly negativní aspekty aukcí práv k užívání pozemků, ministerstvo výstavby navrhlo zvýšit výši jistoty při účasti v aukcích a zkrátit dobu platby po vítězství v aukci, aby se zabránilo spekulativním aktivitám a vytváření virtuálních cenových hladin. Toto nařízení pomáhá minimalizovat situaci účastníků aukcí za účelem nákupu a dalšího prodeje za účelem zisku, místo toho se účastní pouze ti, kteří mají skutečné potřeby.

Dnes proběhla diskuse na téma „Identifikace trhu s nemovitostmi na konci roku 2024, začátku roku 2025“

Diskuse, kterou pořádají noviny Lao Dong, se bude konat 10. října v 8:00 v konferenčním sále ve 2. patře budov novin Lao Dong na adrese 123-127 Vo Van Tan, městská část Vo Thi Sau, 3. obvod, Ho Či Minovo Město. Je to příležitost pro manažerské agentury, podniky a odborníky, aby přišli s řešeními na podporu dalšího rozvoje trhu v nadcházejícím období.

Seminář se zaměřil na následující témata: Aktuální stav trhu s nemovitostmi, prognóza na nadcházející období; dopad 3 nových zákonů týkajících se trhu s nemovitostmi a implementace dokumentů upravujících implementaci zákona; otázky týkající se ceníků pozemků a daní...

Zdroj: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm