Najděte další řešení pro nemovitosti.

V prvních devíti měsících roku 2024 zaznamenal vietnamský trh s nemovitostmi mnoho pozitivních vývojů, které se odrazily v oživení nabídky, prodejních cen a zvýšené poptávce ze strany kupujících. Současně se mnoho realitních projektů a podniků zapsalo do popředí prostřednictvím konkrétních aktivit, které na trh vnesly novou vitalitu.

Pozitivní změna

Podle zprávy společnosti Savills Vietnam tvořily v prvních devíti měsících roku 2024 byty s cenou nad 4 miliardy VND 70 % z celkového počtu prodaných bytů. Ceny bytů ve velkých městech, jako je Hanoj ​​a Ho Či Minovo Město, nadále výrazně rostly. V Hanoji se cena nových bytů zvýšila o 6 % a dosáhla průměrných 69 milionů VND/m², zatímco v Ho Či Minově Městě dosáhla cena nových bytů 68 milionů VND/m². Tento cenový nárůst odráží vysokou poptávku a aktivitu na trhu.

Nově spuštěné projekty luxusních bytů v Hanoji a Ho Či Minově Městě se těší značnému zájmu zákazníků, přičemž míra absorpce dosahuje 60–80 %. Tyto projekty nejen přispívají ke zvýšení nabídky na trhu, ale díky moderní infrastruktuře, vybavení a pohodlnému dopravnímu spojení také přitahují velký počet obyvatel.

Velké realitní společnosti, jako jsou Vingroup, Novaland a Sun Group, dosáhly významného pokroku v realizaci projektů a rozšiřování podnikání. Ukázkovým příkladem je Hoa Binh Construction Group, jeden z největších dodavatelů ve stavebnictví, který získal podporu od Vietnamské investiční a rozvojové banky ( BIDV ) s prodloužením úvěrové linky až do výše 4 000 miliard VND. To nejen pomohlo Hoa Binh překonat její potíže, ale také slouží jako pozitivní signál oživení pro velké realitní společnosti.

Řada megaprojektů skupiny Novaland , včetně Aqua City (Dong Nai) a NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet), zaznamenala určité oživení se stálým nárůstem transakcí poté, co byly postupně vyřešeny právní překážky.

Pozitivní transformace trhu s nemovitostmi v prvních devíti měsících roku 2024 pramenila nejen z ekonomického oživení a skutečné poptávky ze strany lidí, ale také z odstranění právních překážek. Přijetí pozemkového zákona z roku 2024, zákona o bydlení z roku 2023 a zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 vytvořilo transparentnější právní rámec pro podniky a investory. Výrazně se zlepšily předpisy týkající se oceňování pozemků, licenčních postupů a vyklízení pozemků, čímž se minimalizovaly právní překážky, s nimiž se realitní podniky často setkávají.

Například realitní projekty v Ho Či Minově Městě měly potíže se získáváním povolení pro výstavbu suterénů, což bylo vyřešeno. Rozhodnutí 3803/QD-UBND a 3804/QD-UBND Lidového výboru Ho Či Minova Města slouží jako základ pro schválení celkového územního plánu, což vede k dokončení aktualizace a úpravy stavebních povolení pro realitní projekty v dané oblasti... Očekává se, že s těmito rozhodnutími budou postupně odstraněny právní překážky u projektů v Ho Či Minově Městě.

Podle pana Nguyen Toan Thanga, ředitele odboru přírodních zdrojů a životního prostředí Ho Či Minova Města, zákon o pozemkech z roku 2024 a vyhláška 71/2024 regulující ceny pozemků vyřešily mnoho otázek týkajících se poplatků za užívání pozemků, které dosud nebyly pro projekty v Ho Či Minově Městě vypočítány. V současné době má město přibližně 200 realitních projektů s problémy s financováním pozemků. V roce 2024 Ho Či Minovo Město tyto otázky vyřeší u 36 projektů a vydá přibližně 17 500 osvědčení o užívání pozemků.

Část městské oblasti Aqua City (305 hektarů), kterou rozvíjí skupina Novaland, se postupně řeší. Foto: NGUYEN TUAN

Zejména nedávno předseda Lidového výboru provincie Dong Nai, pan Vo Tan Duc, s ohledem na pomalejší proces odstraňování právních překážek pro realitní projekty v Dong Nai než v sousedních provinciích zdůraznil, že prioritou bude řešení problémů souvisejících s územním plánem C4 ve městě Bien Hoa. Tento územní plán pokrývá plochu až 1 500 hektarů s rozsáhlými projekty, mezi které patří: obytné a městské oblasti, jako je obytná oblast Long Hung (227 ha), obchodní a servisní městská oblast ostrova Phuoc Hung (286 ha), do které investovala společnost DonaCoop, městská oblast Dong Nai Waterfront (170 ha) investovaná společností Nam Long Investment Corporation a městská oblast Aqua City (305 ha) investovaná společností Novaland Group.

K stabilitě trhu dále přispěla úvěrová politika Vietnamské státní banky. Podle zprávy Vietnamské státní banky se ke konci června 2024 zvýšily hypoteční úvěry o 4,6 %, přičemž hypoteční úvěry pro realitní podniky vzrostly o 10,3 % a zejména úvěry na nákup domů vzrostly o 1,2 %. To ukazuje na podporu finančního systému pro realitní sektor a zároveň posiluje důvěru investorů a kupujících domů.

Podle Dr. Cana Van Luca, hlavního ekonoma BIDV, trh s nemovitostmi oficiálně vstoupil do pozitivní fáze oživení. Stabilní makroekonomické prostředí, kontrolovaná inflace a postupně se zlepšující právní politika vytvořily příznivé podmínky pro silnější růst trhu s nemovitostmi v nadcházejícím období. Kromě toho budou investice do dopravní infrastruktury, zejména linek metra v Hanoji a Ho Či Minově Městě, i nadále klíčovým faktorem hnací síly růstu trhu.

Potíže a výzvy stále přetrvávají.

Nicméně v souvislosti s nedávno vstoupily v platnost pozemkové právo z roku 2024, zákon o bydlení z roku 2023 a zákon o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 čelí realitní odvětví stále řadě obtíží a výzev. Bez vhodných opatření se dlouhodobé nedostatky ještě zhorší.

Podle ministerstva výstavby je jedním z nejdůležitějších bodů pozemkového zákona z roku 2024 zrušení starého rámce pro ceny pozemků. Místo toho bude ceník pozemků každoročně aktualizován a určovat ceny blíže tržní hodnotě. To znamená, že se zvýší investiční náklady na výstavbu a rozvoj realitních projektů, což povede k 15–20% nárůstu cen nemovitostí a bydlení. Tato změna by mohla způsobit potíže jak investorům, tak kupujícím domů. Na druhou stranu, pokud nebude nový ceník pozemků striktně vymáhán, vytvoří se příležitosti ke spekulacím a manipulaci s trhem, což povede ke zvýšené nerovnosti v možnostech vlastnictví domů mezi různými sociálními třídami.

Dalším důležitým návrhem je zvážit zdanění těch, kteří vlastní více nemovitostí, ale to by mělo být založeno na principu vytváření hodnoty pro společnost. Dr. Nguyen Van Dinh, viceprezident Vietnamské realitní asociace a prezident Vietnamské asociace realitních makléřů, zdůraznil, že zdanění by nemělo být založeno pouze na počtu vlastněných nemovitostí, ale mělo by zohledňovat i účel jejich využití. Ti, kteří kupují nemovitosti za účelem pronájmu a vytváření přidané hodnoty pro komunitu, by touto daňovou politikou neměli být vázáni.

Paní Do Thu Hang, ředitelka Savills Hanoi, se domnívá, že zdanění druhých nemovitostí vyžaduje důkladnou přípravu a zajišťuje celostátní konzistenci. Bez jednotnosti v systému správy a technických opatření, jako jsou bankovní transakce a majetková přiznání, daň nedosáhne požadovaného efektu a může dokonce narušit trh.

Klíčovým faktorem přispívajícím k rostoucím cenám bydlení je nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou. V současné době je nabídka bydlení ve srovnání s poptávkou příliš nízká, zejména v segmentu dostupného bydlení vhodného pro osoby se středními a nízkými příjmy. Ministerstvo stavebnictví navrhuje pro regulaci trhu odblokovat nabídku nemovitostí odstraněním právních překážek v pozastavených projektech a podporou zahájení nových projektů.

Podle paní Ho Thi Thu Mai, ředitelky bytové společnosti ve Vietnamu (Hanoj), pokud vláda a podniky nepodniknou rozhodná opatření ke zvýšení nabídky, zejména v segmentu sociálního bydlení a dostupného bydlení, bude mít trh vážné důsledky. Lidé se skutečnou bytovou potřebou budou mít potíže s pořízením vlastního bydlení a „nárůst cen“ by mohl vést k nestabilitě celého trhu.

Zpřísnit předpisy pro pozemkové dražby.

Jednou z klíčových metod generování příjmů z nemovitostí do státního rozpočtu jsou dražby pozemkových práv. Ministerstvo výstavby se domnívá, že přidělování a pronájem pozemků prostřednictvím dražeb omezilo negativní praktiky, snížilo zvýhodňování a zvýšilo příjmy. Tento proces však také čelí mnoha omezením, zejména fenoménu „dražebních makléřů“, kteří se spolčují na vytváření „umělých cen“ za účelem manipulace s trhem.

Aby se vyřešily negativní aspekty aukcí práv k užívání pozemků, navrhuje ministerstvo výstavby zvýšit výši jistoty pro účast v aukcích a zkrátit lhůtu pro platbu po vítězství v aukci, aby se zabránilo spekulacím a vytváření umělých cenových hladin. Toto nařízení pomáhá minimalizovat situace, kdy se lidé účastní aukcí s úmyslem koupit a dále prodat za účelem zisku; místo toho se jich zúčastní pouze ti, kteří mají skutečné potřeby.

Dnešní seminář má název „Identifikace trhu s nemovitostmi na konci roku 2024 a začátku roku 2025“.

Seminář, pořádaný novinami Nguoi Lao Dong, se bude konat 10. října v 8:00 v aule ve druhém patře budovy novin Nguoi Lao Dong na adrese Vo Van Tan Street 123-127, Vo Thi Sau Ward, District 3, Ho Či Minovo Město. Je to příležitost pro manažerské agentury, podniky a odborníky, aby se setkali a navrhli řešení pro další podporu rozvoje trhu v budoucnu.

Seminář se zaměřil na následující témata: současný stav trhu s nemovitostmi a budoucí prognózy; dopad tří nových zákonů týkajících se trhu s nemovitostmi a implementace řídících dokumentů; a otázky týkající se ceníků pozemků a daní.

Zdroj: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm