Pečlivě si vypočítejte úrokovou sazbu z úvěru.

V této souvislosti nedávno ministerstvo stavebnictví navrhlo balíček preferenčních úvěrů ve výši 100 000 miliard dongů v návrhu usnesení o preferenčním kapitálu pro rozvoj sociálního bydlení, který by měl vést k průlomu v segmentu sociálního bydlení.

Překážky při vyplácení úvěru

Začátkem dubna 2023 vláda svým rozhodnutím 338/QD-TTg schválila realizaci projektu „Investice do výstavby nejméně 1 milionu jednotek sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v období 2021–2025“. Cílem je usilovat o celkem přibližně 1 062 200 dokončených bytových jednotek do roku 2030. Z nich bude v období 2021–2025 dokončeno 428 000 jednotek a v období 2025–2030 634 200 jednotek.

Návrh ministerstva stavebnictví na úvěrový balíček ve výši 100 bilionů VND je vzhledem k současnému nedostatku finančních prostředků na rozvoj sociálního bydlení vhodný. (Foto: Thanh Hai)

Za účelem realizace projektu vláda rovněž schválila návrh Vietnamské státní banky (SBV) na alokaci 120 000 miliard VND čtyřem státem určeným komerčním bankám s úrokovými sazbami z úvěrů pro investory ve výši 8,7 % ročně a pro kupující/nájemce sociálního bydlení ve výši 8,2 % ročně. Od 1. července 2023 bude SBV pravidelně každých šest měsíců zveřejňovat preferenční úrokové sazby z úvěrů pro zúčastněné komerční banky, což znamená, že úrokové sazby mohou podléhat výkyvům na trhu.

Vzhledem k tomu, že Vietnamská státní banka stanoví úrokové sazby pouze o 1,5–2 % nižší ročně než je obecná tržní sazba pro střednědobé a dlouhodobé úvěry, řada komerčních bank (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank a HD Bank) se přihlásila k „podělení o koláč“ a zaregistrovala se k účasti v programu s 5 000 miliardami VND pro každou banku, čímž se celkový kapitál na podporu úrokových sazeb zvýšil na 145 000 miliard VND.

Bohužel, po téměř 20 měsících implementace byl tento úvěrový balíček veřejností odmítnut, protože předpisy stanovené Vietnamskou státní bankou (SBV) neodpovídají jejím finančním možnostem. Proto se SBV po dlouhém zvažování začátkem září 2024 rozhodla snížit úrokovou sazbu na 7 % ročně pro developery a 6,5 ​​% ročně pro kupce domů.

Podle odhadů je však stanovená úroková sazba pro kupující domů stále příliš vysoká, a proto je tento úvěrový balíček dosud nepopulární. Dokládá to podrobná zpráva ministerstva stavebnictví o implementaci preferenčního úvěrového balíčku na sociální bydlení ve výši 120 000 miliard dongů.

Konkrétně ke konci 3. čtvrtletí roku 2024 zveřejnilo pouze 34 z 63 obcí na svých elektronických portálech dokumenty s uvedením 83 projektů způsobilých pro preferenční úvěry. Celkový vyplacený zůstatek úvěrů činil 1 783 miliard VND (z toho firemní klienti tvořili 1 633 miliard VND; kupující domů tvořili 150 miliard VND), což představuje přibližně 1,1 % celkového registrovaného podpůrného kapitálu.

„Realizace projektů sociálního bydlení v současné době čelí mnoha obtížím. Jen ve třetím čtvrtletí roku 2024 bylo v celé zemi rozpracováno 8 projektů o celkovém počtu 4 960 jednotek; 3 projekty získaly investiční schválení o celkovém počtu 2 676 jednotek; a pouze 1 projekt byl částečně dokončen o celkovém počtu 200 jednotek. Podle zpráv z obcí bylo od roku 2021 do konce třetího čtvrtletí roku 2024 v celé zemi dokončeno 79 projektů sociálního bydlení o celkovém počtu 42 414 jednotek; u 131 projektů byla zahájena výstavba o celkovém počtu 111 687 jednotek,“ informoval Hoang Hai, ředitel odboru pro bydlení a řízení trhu s nemovitostmi (Ministerstvo výstavby).

Přednost by měla být dána kupujícím domů.

Na základě souhrnných údajů Ministerstva stavebnictví bylo v celé zemi dosud dokončeno nebo se staví pouze přes 143 000 jednotek sociálního bydlení. Cíl 428 000 jednotek pro období 2021–2025 v rámci projektu je proto téměř nemožné dosáhnout, protože pouze „zázrak“ by mohl dokončit 258 000 nových jednotek za méně než 13 měsíců. Sen o vlastním bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracující se tak dále oddálí.

Podle Le Hoang Chaua, předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova Města (HoREA), je sociální bydlení hlavní politikou strany a státu. To dále dokazuje odhodlání novelizovat a doplnit zákon o bydlení z roku 2023, pozemkový zákon z roku 2024 a několik řídících vyhlášek, které zajišťují jednotnost a konzistenci předpisů pro sociální bydlení.

Mechanismy pro preferenční úvěrové zdroje pro rozvoj sociálního bydlení však stále vykazují mnoho nedostatků, které jsou důvodem k obavám, konkrétně nedostatek „počátečního kapitálu“ nebo, pokud je k dispozici, poněkud přísné předpisy, což oprávněným osobám ztěžuje nebo znemožňuje přístup k němu.

„Vládní nařízení 100/2024/ND-CP stanoví výši kapitálu, preferenční úrokové sazby, podmínky a vyplácení úvěrů na projekty sociálního bydlení (7,92 % ročně pro investory sociálního bydlení, kteří prodávají nebo pronajímají s následným nákupem; 6,6 % pro projekty pouze pronajímané), čímž vytváří příznivé podmínky pro investory k přístupu k preferenčním úvěrovým zdrojům na realizaci projektů. V oficiálním dopise Banky sociální politiky č. 4524/NHCS-TDSV ze dne 1. srpna 2024, který vydává na základě nařízení 100/2024/ND-CP, je však úroková sazba z úvěrů ve výši 6,6 % ročně pro kupující domů považována za vysokou,“ uvedl pan Le Hoang Chau.

Vzhledem k výše uvedené situaci a za účelem rozšíření preferenčních kapitálových zdrojů pro rozvoj sociálního bydlení navrhuje návrh usnesení o preferenčních kapitálových zdrojích pro rozvoj sociálního bydlení, ke kterému Ministerstvo výstavby v současné době žádá o stanoviska ministerstev a agentur před jeho předložením vládě k vyhlášení, zavést preferenční úvěrový balíček ve výši 100 000 miliard VND z dluhopisových kapitálových zdrojů s platností 5 let. Ministerstvo výstavby poprvé navrhuje uplatnění balíčku sociálního bydlení prostřednictvím emise dluhopisů.

Úroková sazba u tohoto preferenčního úvěrového balíčku bude tedy rovna úrokové sazbě pro úvěry chudým domácnostem, kterou v každém období stanoví premiér; období vyplácení bude pokračovat až do vyplacení celého úvěrového balíčku, nejpozději však do 31. prosince 2030.

Nguyen The Diep, místopředseda Hanojského realitního klubu, v diskusi o této záležitosti uvedl, že návrh ministerstva stavebnictví v návrhu usnesení o preferenčních zdrojích kapitálu pro rozvoj sociálního bydlení je průlomový, protože rozšiřuje zdroje rozvojového kapitálu a vytváří příležitosti pro kupující sociálního bydlení. Je však také nutné vyjasnit předpisy týkající se úrokových sazeb u tohoto úvěrového balíčku, v němž jsou kupující domů v centru pozornosti a měli by mít přednost.

„Pokud bude úroková sazba pro úvěrový balíček ve výši 100 bilionů VND stejná jako úroková sazba pro půjčky chudým domácnostem, kterou v každém období stanoví premiér na základě dekretu 100/2024/ND-CP, což je 6,6 % ročně, bude stále obtížné motivovat lidi k tomu, aby si v současné době půjčovali peníze na nákup sociálního bydlení, protože úroková sazba z úvěrů podle rozhodnutí 486/2023/QD-TTg činila pouze 4,8 % ročně,“ uvedl pan Nguyen The Diep.

Stejný názor sdílel i předseda HoREA Le Hoang Chau, aby vláda zvážila povolení pokračujícího uplatňování regulace úrokové sazby z úvěrů ve výši 4,8 % ročně, jak je stanoveno v rozhodnutí premiéra 486/2023/QD-TTg. V současné době Banka sociální politiky realizuje „úvěrový program na podporu chudých domácností s bydlením“ s úrokovou sazbou 3 % ročně, takže by bylo nejlepší uplatnit úrokovou sazbu z úvěrů ve výši 3–4,8 % ročně pro ty, kteří si kupují nebo pronajímají sociální bydlení, aby se povzbudili kupující bydlení, stimuloval trh a vytvořila se motivace pro investory k urychlení realizace projektů.

 

Návrh Ministerstva stavebnictví na úvěrový balíček ve výši 100 000 miliard VND je vzhledem k současnému nedostatku kapitálu na rozvoj sociálního bydlení velmi vhodný. Je však třeba se poučit ze zjevné zkušenosti s úvěrovým balíčkem ve výši 120 000 miliard VND podle usnesení 33/2023/NQ-CP, který nepřilákal dlužníky. Zejména je třeba pečlivě prostudovat předpisy týkající se podmínek úvěrů a úrokových sazeb, aby se zajistilo, že odpovídají skutečným okolnostem lidí.

Dr. Nguyen Huy Thanh - finanční expert

Zdroj: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html