Pečlivě si vypočítejte úrokovou sazbu z úvěru

V této souvislosti nedávno ministerstvo stavebnictví v návrhu usnesení o preferenčním kapitálu pro rozvoj sociálního bydlení navrhlo úvěrový balíček ve výši 100 000 miliard dongů v preferenčních půjčkách, který by měl vést k průlomu v segmentu sociálního bydlení.

Problémy s vyplácením úvěru

Začátkem dubna 2023 vláda svým rozhodnutím 338/QD-TTg schválila realizaci projektu „Investice do výstavby nejméně 1 milionu jednotek sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v období 2021–2025“. Cílem je do roku 2030 dokončit přibližně 1 062 200 bytů v lokalitách. Z toho bude v období 2021–2025 dokončeno 428 000 jednotek a v období 2025–2030 634 200 jednotek.

Návrh Ministerstva stavebnictví na úvěrový balíček ve výši 100 000 miliard VND je vhodný vzhledem k nedostatku kapitálu na rozvoj sociálního bydlení. Foto: Thanh Hai

Za účelem realizace projektu vláda rovněž schválila návrh Státní banky (SBV) na přidělení 120 miliard VND čtyřem akciovým komerčním bankám určeným státem s úrokovou sazbou 8,7 % ročně pro investory a 8,2 % ročně pro kupující a nájemce sociálního bydlení. Od 1. července 2023 bude SBV každých 6 měsíců zveřejňovat preferenční úrokovou sazbu úvěrů zúčastněným komerčním bankám, což znamená, že úroková sazba může být měněna podle trhu.

Vzhledem k tomu, že Státní banka stanovila úrokovou sazbu pouze o 1,5–2 % nižší ročně než je obecná úroveň pro střednědobé a dlouhodobé úvěry, řada komerčních bank (TP Bank, VP Bank, MB Bank, Techcom Bank a HD Bank) se přihlásila o „podělení o dort“ s registrační částkou pro účast v programu 5 000 miliard VND pro každou banku, čímž se zdroj kapitálu na podporu úrokových sazeb zvýšil na 145 000 miliard VND.

Bohužel po téměř 20 měsících implementace byl tento úvěrový balíček lidmi odmítnut, protože předpisy stanovené Státní bankou neodpovídají jejich finančním možnostem. Proto se Státní banka po mnoha „váženích a odkládáních“ začátkem září 2024 rozhodla snížit úrokovou sazbu na 7 % ročně pro investory a 6,5 ​​% ročně pro kupující domů.

Podle hodnocení je však regulace těchto úrokových sazeb pro kupující domů stále příliš vysoká, takže tento úvěrový balíček je dosud v pomalém stavu, což dokazuje podrobná zpráva ministerstva výstavby o implementaci preferenčního úvěrového balíčku ve výši 120 000 miliard VND na sociální bydlení.

Konkrétně do konce třetího čtvrtletí roku 2024 mělo pouze 34 ze 63 lokalit na elektronickém informačním portálu dokumenty oznamující 83 projektů způsobilých pro preferenční úvěry s celkovým vyplaceným zůstatkem úvěrů ve výši 1 783 miliard VND (z toho firemní klienti: 1 633 miliard VND; kupující domů: 150 miliard VND), což představuje přibližně 1,1 % celkového registrovaného podpůrného kapitálu.

„Realizace projektů sociálního bydlení v současné době čelí mnoha obtížím. Jen ve třetím čtvrtletí roku 2024 bylo v celé zemi realizováno 8 projektů o celkovém počtu 4 960 jednotek, schváleny 3 projekty investiční politiky o celkovém počtu 2 676 jednotek a pouze 1 projekt byl částečně dokončen o celkovém počtu 200 jednotek. Na základě syntézy zpráv z lokalit bylo od roku 2021 do konce třetího čtvrtletí roku 2024 v celé zemi dokončeno 79 projektů sociálního bydlení o celkovém počtu 42 414 jednotek a zahájena byla výstavba 131 projektů o celkovém počtu 111 687 jednotek,“ informoval ředitel odboru pro bydlení a řízení trhu s nemovitostmi (Ministerstvo výstavby) Hoang Hai.

Přednost by měla být dána kupujícím domů.

Pokud na základě souhrnných údajů Ministerstva výstavby dosud v celé zemi bylo dokončeno a rozestavěno pouze přes 143 000 bytů sociálního bydlení, je cíl 428 000 bytů v období 2021–2025 téměř nemožný, protože za méně než 13 měsíců lze jen „zázrakem“ dokončit až 258 000 nových bytů. Sen o brzkém vlastnictví bydlení pro lidi s nízkými příjmy a pracující je třeba prodloužit.

Podle předsedy Asociace realitních kanceláří Ho Či Minova města (HoREA) Le Hoang Chaua je sociální bydlení hlavní politikou strany a státu. To se dále projevuje v odhodlání novelizovat a doplnit zákon o bydlení z roku 2023, zákon o pozemkech z roku 2024 a řadu řídících vyhlášek v rámci tohoto zákona se synchronizací a sjednocením předpisů pro sociální bydlení.

Mechanismy pro preferenční úvěrové zdroje pro rozvoj sociálního bydlení však stále vykazují mnoho nedostatků, které stojí za to znepokojit, a to absenci zdrojů „počátečního kapitálu“ nebo existenci některých přísných předpisů, takže k nim subjekty nemohou nebo mají jen obtížný přístup.

„Vládní vyhláška 100/2024/ND-CP stanoví: úroveň kapitálu, preferenční úrokovou sazbu, dobu trvání a vyplácení úvěrů na projekty sociálního bydlení (7,92 %/rok pro investory sociálního bydlení k prodeji, leasingu s koupí; 6,6 % pro projekty pouze k leasingu) a vytvořila podmínky pro přístup investorů k preferenčním úvěrovým zdrojům k realizaci projektu. V oficiálním vyjádření Vietnamské banky pro sociální politiku č. 4524/NHCS-TDSV ze dne 1. srpna 2024, které vydává na základě vyhlášky 100/2024/ND-CP pro kupující domů, je však úroková sazba úvěru ve výši 6,6 %/rok vysoká,“ uvedl pan Le Hoang Chau.

Vzhledem k výše uvedené situaci a s cílem rozšířit preferenční kapitálové zdroje pro rozvoj sociálního bydlení, Ministerstvo výstavby v návrhu usnesení o preferenčních kapitálových zdrojích pro rozvoj sociálního bydlení, který před předložením vládě k vyhlášení konzultuje s ministerstvy a jejich odvětvími, navrhlo zavést preferenční balíček úvěrů z dluhopisových kapitálových zdrojů ve výši 100 000 miliard VND s platností 5 let. Ministerstvo výstavby poprvé navrhlo uplatnění balíčku sociálního bydlení formou emise dluhopisů.

Úroková sazba tohoto preferenčního úvěrového balíčku bude tedy rovna úrokové sazbě pro chudé domácnosti, kterou v každém období stanoví premiér; období vyplácení bude trvat do úplného vyplacení úvěrového balíčku, nejpozději však do 31. prosince 2030.

V diskusi o této otázce viceprezident Hanojského realitního klubu Nguyen The Diep uvedl, že návrh ministerstva stavebnictví v návrhu usnesení o preferenčním kapitálu pro rozvoj sociálního bydlení je průlomový, protože rozšiřuje zdroje rozvojového kapitálu a vytváří příležitosti pro kupující sociálního bydlení. Je však také nutné vyjasnit předpisy týkající se úrokových sazeb z úvěrů u tohoto úvěrového balíčku, v němž jsou kupující domů v centru pozornosti a měli by mít přednost.

„Pokud se úroková sazba z úvěrového balíčku ve výši 100 000 miliard VND bude rovnat úrokové sazbě z úvěrů pro chudé domácnosti, kterou v každém období stanoví premiér na základě dekretu 100/2024/ND-CP ve výši 6,6 % ročně, bude v současné době obtížné povzbudit lidi k půjčování peněz na nákup sociálního bydlení, protože úroková sazba z úvěrů podle předchozího rozhodnutí 486/2023/QD-TTg činila pouze 4,8 % ročně,“ uvedl pan Nguyen The Diep.

Předseda HoREA Le Hoang Chau, sdílející stejný názor, navrhl, aby vláda zvážila povolení pokračujícího provádění nařízení o úrokové sazbě z úvěrů ve výši 4,8 % ročně dle rozhodnutí premiéra 486/2023/QD-TTg. Vietnamská banka pro sociální politiku v současné době realizuje program „úvěrů na podporu chudých domácností s bydlením“ s úrokovou sazbou 3 % ročně, takže je nejlepší uplatňovat úrokovou sazbu z úvěrů pro kupující a nájemníky sociálního bydlení ve výši 3–4,8 % ročně, aby se povzbudili kupující bydlení, stimuloval trh a vytvořila se motivace pro investory k urychlení realizace projektu.

 

Návrh Ministerstva výstavby na úvěrový balíček ve výši 100 000 miliard VND je velmi vhodný v kontextu současného nedostatku kapitálu na rozvoj sociálního bydlení, ale je také nutné se poučit ze zřejmého ponaučení z úvěrového balíčku ve výši 120 000 miliard VND podle usnesení 33/2023/NQ-CP bez dlužníků, v němž je nutné pečlivě prostudovat předpisy o podmínkách, úrokových sazbách úvěrů... v souladu se skutečnými podmínkami lidí.

Dr. Nguyen Huy Thanh - finanční expert

Zdroj: https://kinhtedothi.vn/tinh-ky-muc-lai-suat-cho-vay.html