PRÁZDNÁ PŮDA, TRPÍCÍ LIDÉ
Problém opuštěných prázdných pozemků a spontánně vybudovaných obytných oblastí není nový; ve skutečnosti existuje již mnoho let. Opakovaně o něm informovala veřejnost i média, zejména situace pozastavených projektů a plánování, které byly pozastaveny na 20–30 let. V centrální oblasti Ho Či Minova Města lze uvést například městskou oblast Binh Quoi – Thanh Da (okres Binh Thanh), která je pozastavena již 31 let; nová městská oblast Thu Thiem (město Thu Duc) má po více než 20 letech stále jen několik rozptýlených staveb; dále v městské oblasti Sing-Viet (okres Binh Chanh) je také pozastavena již více než 25 let; severozápad v okresech Hoc Mon a Cu Chi; a jižní část Ho Či Minova Města má také četné dlouhodobě pozastavené projekty…
Tajemník strany Ho Či Minova Města Nguyen Van Nen je vyfocený při průzkumu oblasti vrtulníkem. Fotografie pořízená 26. srpna.
Podle statistik Lidového výboru okresu Binh Chanh se v okrese nachází 323 projektů v oblasti bydlení, sociální infrastruktury, parků atd. V květnu 2022 bylo 92 projektů zpožděno, některé se dokonce „zastavily“ na 20–30 let. Okres proto zaslal investorům dopisy, v nichž je žádá o urychlení postupu, jinak navrhne jejich zrušení. Zrušení projektů je důrazným opatřením a přáním obce, ale jeho realizace je zdlouhavý proces, do značné míry závislý na posouzení a konkrétních doporučeních příslušných ministerstev a agentur.
V příměstských oblastech Ho Či Minova Města je stále mnoho neobsazené půdy a obytné oblasti se rozvíjejí spontánně.
S okresem Binh Chanh sousedí okres Hoc Mon. Tajemník strany okresu Hoc Mon, Tran Van Khuyen, se na fóru Lidové rady Ho Či Minova Města svěřil, že se cítil sklíčeně, když se z obce Nhi Binh (okres Hoc Mon) díval na město Thuan An v provincii Binh Duong a viděl, jak je město jasně osvětlené, zatímco samotné Hoc Mon zůstalo nedostatečně rozvinuté s velkým množstvím neobsazené půdy. Hoc Mon je také jednou z lokalit s mnoha pozastavenými projekty, překrývajícími se plány a poměrem využití půdy až 50 %. Tyto nesrovnalosti v plánování využití půdy ve srovnání s individuálními potřebami způsobily frustraci mezi obyvateli, kteří si nemohou na svých pozemcích stavět domy a nemohou rozdělit velké parcely pro oddělené bydlení svých dětí. V polovině roku 2022 okres navrhl, aby Ho Či Minovo Město zvážilo přijetí opatření k rekultivaci více než 700 hektarů půdy patřící k pozastaveným projektům a dlouho plánovaným projektům, které nebyly realizovány.
Volné pozemky se zpožďují nejen kvůli neschopnosti soukromých investorů, ale pomalu se rozvíjí i mnoho projektů financovaných ze státního rozpočtu. Jedním z příkladů je projekt výstavby zelené ochranné zóny kolem komplexů na zpracování odpadu Da Phuoc (okres Binh Chanh) a Tay Bac (okres Cu Chi). Protože se projekt rok co rok pozastavuje, obyvatelé se nacházejí v obtížné situaci, nemohou odejít ani zůstat a jejich nemovitosti se prodávají za nízké ceny...
Městské developerské projekty, které existují pouze na papíře, jako například Binh Quoi - Thanh Da a Sing - Viet, jsou jen některé ze stovek pozastavených projektů v Ho Či Minově Městě. Během každého setkání zástupců Národního shromáždění a Městské lidové rady s voliči lidé vyjadřují frustraci a ptají se, kdy budou tyto projekty realizovány, a pokud ne, kdy bude pozemky rekultivovány, aby se obnovila legitimní práva občanů na jejich půdu a bydlení. Jsou to také roztříštěné části, které tvoří obraz „hojnosti neobsazené půdy“, kterou představitelé Ho Či Minova Města jasněji viděli díky leteckým průzkumům.
Podle výzkumu Hočiminového institutu pro výzkum rozvoje byla míra přeměny zemědělské půdy na nezemědělskou půdu v Ho Či Minově Městě v období 2011–2020 poměrně pomalá. Konkrétně dosáhla míra přeměny v období 2011–2015 pouze 11,2 % a v období 2016–2020 pouze 13,18 % ve srovnání se schváleným plánem.
Tato situace pramení z nedostatků a rozporů v předpisech týkajících se územního plánování a jeho integrace s jinými plány, jakož i právních aspektů investičních a stavebních projektů. Údaje o půdě jsou navíc neúplné, nepřesné, nekonzistentní a rozporuplné, což ovlivňuje přesnost prognóz územního plánování. Statistiky a hodnocení půdních zdrojů (zejména pokud jde o fragmentaci, rozptýlenost a efektivitu využívání) jsou nedostatečné a nepřesné, což vede k nekvalitním prognózám územního plánování.
Pokud jde o implementaci územního plánování, mezi další přispívající faktory patří překážky ve výkupu zemědělské půdy, nedostatek zdrojů na investice do základní technické infrastruktury a projektů na pozemku atd.
POMALÝ POKROK V PŘEMĚNĚ ZEMĚDĚLSKÉ PŮDY
Skutečnost, že je stále mnoho neobsazené půdy, pramení také ze skutečnosti, že zemědělská půda stále tvoří velký podíl ve struktuře využívání půdy v Ho Či Minově Městě. V roce 2010 činila zemědělská půda v Ho Či Minově Městě 118 052 hektarů, což představuje 56,3 %. Do června 2018 vláda vydala usnesení č. 80 o úpravě územního plánu do roku 2020 a konečný územní plán (2016–2020). Vláda proto Ho Či Minovu Městu povolila přeměnit více než 26 000 hektarů zemědělské půdy na nezemědělskou půdu, aby se do roku 2020 podíl zemědělské půdy snížil na 42,1 %.
Městská oblast Binh Quoi - Thanh Da (okres Binh Thanh) je jednou z oblastí se zastaveným plánováním a dlouhodobě pozastavenými projekty.
Míra přeměny půdy v Ho Či Minově Městě je však poměrně pomalá a dosahuje pouze přes 13 %, jak ukazuje výzkum Hočiminového institutu pro výzkum rozvoje. Průzkum rovněž ukazuje, že 6,5 % zemědělské půdy je rozptýleno v několika okresech, jako je 12. okres, Binh Thanh, Binh Tan a město Thu Duc, ale ve skutečnosti se některé oblasti již nevyužívají k zemědělské produkci a existují jako zemědělská půda pouze na papíře. Tyto malé, neúrodné a rozptýlené zemědělské pozemky na předměstích je také obtížné efektivně využívat pro zemědělské účely a většinou zůstávají prázdné nebo se používají k nezemědělským účelům.
Během setkání se stálým výborem stranického výboru Ho Či Minova Města v říjnu 2022 místopředseda vlády Tran Hong Ha (tehdejší ministr přírodních zdrojů a životního prostředí) poznamenal, že podíl zemědělské půdy v Ho Či Minově Městě, který přesahuje 50 %, je nadměrně vysoký. Navrhl také, aby se zvážil plán víceúčelového zemědělského využití půdy, který by zvýšil efektivitu půdy a pomohl uživatelům půdy ji racionálněji využívat. „Zemědělská půda by neměla být vnímána pouze jako zemědělské hospodářství, ale jako environmentální prostor, který kombinuje obchod, služby, cestovní ruch, lesnictví a produkci léčivých rostlin,“ uvedl pan Ha.
Architekt Khuong Van Muoi, bývalý viceprezident Vietnamské asociace architektů, který se po celá desetiletí věnoval urbanistickému plánování v Ho Či Minově Městě, vysvětlil, že omezením urbanistického plánování v dřívějších obdobích bylo, že pozemky využívané k výsadbě stromů byly jednoduše klasifikovány jako zemědělská půda. Půda využívaná k pěstování rákosu byla také zahrnuta jako zemědělská půda, přestože ve skutečnosti rýže nebo jiné plodiny pěstované na těchto pozemcích nemohly přežít nebo přinášely nízkou produktivitu. Navíc, když Ho Či Minovo Město chtělo změnit účel využití půdy, aby vytvořilo více prostoru pro rozvoj, narazilo na omezení v podobě předpisů vyžadujících schválení ústřední vlády. To výrazně omezilo rozvoj města.
JAK SE MĚNÍ POČET OBYVATEL HO ČI MINOVA MĚSTA?
Podle Ministerstva plánování a architektury se od roku 2004 do současnosti počet obyvatel Ho Či Minova Města rychle zvýšil v nově rozvinutém centru města a předměstských čtvrtích (s výjimkou čtvrti Can Gio), a to především v důsledku imigrace. Mezi oblasti s obzvláště rychlým růstem patří 7. a 12. obvod, okres Binh Tan, okres Binh Chanh, okres Hoc Mon, okres Nha Be a město Thu Duc.
Počet obyvatel v této oblasti rychle roste v důsledku faktorů, jako jsou ceny pozemků, nové infrastrukturní projekty a pracovní síla v továrnách a podnicích. Rychlá urbanizace a vysoká koncentrace obyvatelstva v této oblasti tvoří pás obklopující stávající vnitřní město, což vyvíjí značný tlak na investiční politiku zaměřenou na rozvoj technické a sociální infrastruktury. Naopak stávající vnitřní města, jako jsou okresy 1, 3, 5, 10 a Phu Nhuan, jsou téměř kompletně urbanizována s malými populačními výkyvy; ve skutečnosti mnoho okresů zaznamenalo pokles populace ve srovnání s rokem 2004.
Ke konci roku 2022 činila celková populace Ho Či Minova Města přibližně 9,4 milionu lidí. Pokud jde o rozvojové potřeby do roku 2040, okresy a obce navrhly zvýšení počtu obyvatel na více než 16,8 milionu lidí. Rozhodnutí premiéra, kterým se schvaluje úkol upravit obecný plán Ho Či Minova Města do roku 2040 s vizí do roku 2060, předpokládá celkovou populaci přibližně 14 milionů lidí.
PRŮLOM V PLÁNOVÁNÍ
Vrtulníkový průzkum celé městské krajiny Ho Či Minova Města, spolu s předchozím průzkumem řeky Saigon, poskytl vedoucím představitelům Ho Či Minova Města širší pohled na současný stav plánování města, které, jak poznamenal předseda Lidového výboru Ho Či Minova Města Phan Van Mai, se vyznačuje tím, že mnoho oblastí je nejednotných a nerovnoměrných. Pan Mai se domnívá, že v urbanistickém plánování je zapotřebí inovativnější a průlomovější přístup k reorganizaci a přeskupení městských prostor, výrobních oblastí, společných obytných prostor a zelených ploch.
Ho Či Minovo Město v současné době připravuje dva plánovací dokumenty: generální plán Ho Či Minova Města na období 2021–2030 s vizí do roku 2050 a revidovaný generální plán Ho Či Minova Města do roku 2040 s vizí do roku 2060. Konzultační jednotka v současné době spolupracuje s odděleními, okresy a obcemi na shromažďování informací a řešení 72 skupin úkolů, včetně 50 úkolů pro oddělení a 22 úkolů pro okresy a obce.
Pan Mai uvedl, že úzce spolupracují s ministerstvy, agenturami a odborníky, aby zkrátili časový rámec a zajistili správné postupy a kvalitu. Očekává se, že dokumentace pro plánování Ho Či Minova Města na období 2021–2030 s vizí do roku 2050 bude předložena příslušnému orgánu ke schválení v prvním čtvrtletí roku 2024. Dokumentace pro úpravu územního plánu bude předložena Lidové radě Ho Či Minova Města na konci roku 2023 a poté bude předložena k posouzení Ministerstvu výstavby.
Z místního hlediska představitelé okresního lidového výboru Hoc Mon uvedli, že očekávají generální plán Ho Či Minova Města, který by měl vést k využívání pozemkových zdrojů okresu. I s generálním plánem je však stále zapotřebí mechanismů, které by přilákaly investory k realizaci konkrétních projektů. V posledních letech se mnoho investorů na projekty informovalo, ale bez potřebných mechanismů a dostupné půdy se jejich zájem posunul pouze k bodu poptávky.
Myšlenka zřízení městské samosprávy a rozvoje satelitních měst byla v Ho Či Minově Městě pěstována po celá desetiletí a očekávalo se, že vyřeší problém rozložení obyvatelstva a efektivního využívání půdy v příměstských čtvrtích. Ho Či Minovo Město toho však dosud nedosáhlo a příměstské oblasti se nadále rozvíjejí chaoticky a spontánně. „Klíčem“ k dosažení tohoto cíle bude pro Ho Či Minovo Město model rozvoje orientovaného na dopravu (TOD), jehož pilotní testování umožnilo Národní shromáždění v usnesení 98/2023, a to v souvislosti s plánem transformace příměstských čtvrtí na městské čtvrti neboli „města ve městech“, uvádí architekt Khuong Van Muoi.
„Okresy mají své vlastní cíle rozvoje měst a jsou závislé na podpoře Ho Či Minova Města. Rozvoj měst musí vytvářet pracovní místa pro lidi, posilovat ekonomiku a umožňovat místním lidem využívat dostupné pozemkové zdroje pro vzájemný rozvoj,“ dodal expert.
Podle pana Phan Van Maie se podél linek metra 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), linky metra 2 (Ben Thanh - Tham Luong), okruhů 2, 3 a 4 a rychlostní silnice Ho Či Minovo Město - Moc Bai (v současné době ve výstavbě) nachází přibližně 10 000 hektarů, které by mohly být přeměněny na městské oblasti s využitím modelu TOD (rozvoj orientovaný na tranzit). Pokud jde o projekt okruhu 3, představitelé okresního lidového výboru Hoc Mon rovněž uvedli, že po prozkoumání oblasti bylo identifikováno přibližně 2 000 hektarů a Ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí navrhuje lidovému výboru Ho Či Minova Města provedení pilotního projektu v této lokalitě.
Ve skutečnosti pozemkové zdroje významně přispívají do státního rozpočtu. Podle plánu zaměřeného na řešení překážek v několika realitních projektech s cílem zvýšit příjmy z pozemků se předpokládá, že Ho Či Minovo Město od nynějška do konce roku 2023 vybere do rozpočtu téměř 19 000 miliard VND více.
Zásady a plány musí být konzistentní.
Současné urbanistické plánování Ho Či Minova Města nesplňuje požadavky; mezi plánováním a realitou existuje značný rozdíl. Plánování a teorie jsou sice rozumné, ale postrádají konkrétní výsledky. Podniky si také často stěžují na administrativní postupy a nedostatek transparentnosti a flexibility v plánování, což vede ke zdlouhavému procesu od počátečního průzkumu investic až po jejich dokončení. Vláda chce přilákat investice, ale mechanismy a politiky jsou omezující a mění se na základě krátkodobého myšlení. Tato otázka se nastoluje již dlouhou dobu, ale rozhodně se stále hledá řešení.
Nadcházející úpravy plánování Ho Či Minova Města proto musí tyto nedostatky řešit. Vláda se musí investorům zavázat ke stabilitě politik a plánování, aby bez ohledu na změny vedení v průběhu let tento závazek zůstal konzistentní a pouze se zlepšoval, nikoli zhoršoval. Politiky musí být stabilní, nikoli nekonzistentní, kdy jedno funkční období podává mimořádně dobré výsledky, zatímco další je pomalé.
Městská správa musí být rozhodná a jasně definovat odpovědnosti každého oddělení a jednotlivce. Když firmy vnímají stabilitu, automaticky se budou snažit investovat. Pouze tímto způsobem může Ho Či Minovo Město zvýšit svou konkurenceschopnost, a to nejen mezi lokalitami v celé zemi, ale i mezi velkými městy v regionu.
Některé hlavní rozvojové směry Ho Či Minova Města, jako je rozvoj satelitních měst v příměstských okresech a realizace projektu rekultivace městské oblasti v Can Gio, se setkaly s silnou podporou lidí. Vláda však musí rychle realizovat příkladné projekty pro vybudování důvěry, zejména klíčové dopravní projekty, jako jsou okruhy, rychlostní silnice a nadjezdy…
Dr. Tran Quang Thang , ředitel Institutu ekonomiky a managementu Ho Či Minova Města, člen Lidové rady Ho Či Minova Města
Je třeba přidělit konkrétní odpovědnost.
Během procesu formulování, úpravy plánování a realizace projektu transformace okresů na městské obvody (nebo města v Ho Či Minově Městě) v období 2021–2030 je nezbytné vytvářet a spravovat pozemková data, která jsou v reálném čase a přístupná na různých úrovních pro různé zúčastněné strany. Na základě analýzy pozemkových dat mohou úřady přesně posoudit zemědělský půdní fond, zejména s ohledem na fragmentaci a rozdělení zemědělské půdy, jakož i skutečnou efektivitu jeho využívání pro zemědělskou, lesnickou a rybářskou produkci.
Při rozhodování o přeměně zemědělské půdy v okresech na nezemědělskou půdu je nezbytné pečlivé zvážení a posouzení. Je to proto, že tyto oblasti jsou citlivé na životní prostředí a změnu klimatu a hrozí jim riziko negativních dopadů, jako jsou záplavy v důsledku ztráty dočasného prostoru pro zadržování vody a bránění toku vody. Dále existuje riziko znečištění životního prostředí v důsledku nedostatečné kapacity systému technické infrastruktury.
Mnoho pozastavených plánovacích projektů v Ho Či Minově Městě vyvolává frustraci veřejnosti, částečně kvůli slabé investorské kapacitě a částečně proto, že vláda dosud nezavedla atraktivní mechanismy pro investory. Pro přilákání investorů během procesu realizace plánování je nutné poskytovat pozemková data v reálném čase a zpřístupnit je podnikům na odpovídající úrovni.
Kromě toho by proces aukce pozemků a nabídkového řízení pro výběr investorů pro stavební projekty na těchto pozemcích měl být otevřený, transparentní, přiměřený a včasný. Ho Či Minovo Město si také musí stanovit cíle týkající se realizace plánování, aby se každému státnímu orgánu přidělily konkrétní a jasné odpovědnosti; toto je třeba považovat za důležitý základ pro plánování a jmenování vedoucích úředníků.
Pan Pham Tran Hai, zástupce vedoucího oddělení výzkumu městského managementu, Výzkumný ústav rozvoje Ho Či Minova města
Sỹ Đông (nahráno)
Zdrojový odkaz
Komentář (0)