Ho Či Minovo Město uvolňuje pozemkové zdroje

Prázdná půda, nešťastní lidé

Příběh opuštěných pozemků a spontánních obytných oblastí není nový, ale existuje již mnoho let; mnohokrát se o něm psalo ve veřejném mínění a tisku, zejména v souvislosti se situací pozastavených projektů a plánování na 20–30 let. V centrální oblasti Ho Či Minova Města lze zmínit městskou oblast Binh Quoi – Thanh Da (okres Binh Thanh), která byla pozastavena na 31 let, novou městskou oblast Thu Thiem (město Thu Duc) po více než 20 letech stále tvoří jen několik projektů; a v dálce lze zmínit městskou oblast Sing – Viet (okres Binh Chanh), která byla rovněž pozastavena na více než 25 let; severozápad patří do okresu Hoc Mon a okresu Cu Chi; jih Ho Či Minova Města má také řadu dlouhodobě pozastavených projektů...

Tajemník strany Ho Či Minova Města Nguyen Van Nen sedí ve vrtulníku a provádí průzkum. Fotografie pořízená 26. srpna.

Podle statistik Lidového výboru okresu Binh Chanh je v okrese 323 projektů na výstavbu bydlení, sociální infrastruktury, parků... K květnu 2022 je 92 projektů zpožděných, některé projekty byly dokonce „pozastaveny“ na 20–30 let, takže okres zaslal investorům dokumenty s žádostí o urychlení postupu, jinak navrhne jejich zrušení. Zrušení projektů je důrazným opatřením a je přáním obce, ale jeho realizace je zdlouhavý proces, který do značné míry závisí na posouzení a konkrétních doporučeních oddělení a poboček.

Na předměstích Ho Či Minova Města je stále mnoho neobydlených pozemků a obytné oblasti se rozvíjejí spontánně.

Vedle okresu Binh Chanh se nachází okres Hoc Mon. Tajemník stranického výboru okresu Hoc Mon, Tran Van Khuyen, se na fóru Lidové rady Ho Či Minova města jednou podělil o to, že je smutný, když stojí v obci Nhi Binh (okres Hoc Mon) a dívá se na město Thuan An v Binh Duong a vidí zářivá světla, zatímco na straně Hoc Mon je úroveň rozvoje stále velmi nízká a stále je zde mnoho neobsazené půdy. Hoc Mon je také jednou z lokalit s mnoha pozastavenými projekty, překrývajícími se plány a poměrem zemědělské půdy až 50 %. Nedostatky v územním plánování ve srovnání s osobními potřebami lidi znepokojují, protože mají půdu, ale nemohou stavět domy, velké pozemky nelze rozdělit na parcely pro oddělené bydlení dětí. V polovině roku 2022 tato lokalita navrhla, aby Ho Či Minovo Město zvážilo nakládání s více než 700 hektary půdy patřící k pozastaveným projektům, plánovaným již mnoho let, ale nerealizovaným.

Volné pozemky nejsou způsobeny jen nedostatkem kapacity soukromých investorů, ale také pomalým rozvojem mnoha projektů realizovaných s využitím státního rozpočtu. Jedním z příkladů je projekt výstavby zelených plotů k oddělení dvou komplexů pro zpracování odpadu Da Phuoc (okres Binh Chanh) a Tay Bac (okres Cu Chi). Vzhledem k tomu, že projekt je rok co rok pozastavován, lidé se nacházejí v situaci, kdy nemohou odejít ani zůstat a jejich majetek je převáděn za nízké ceny...

Městské oblasti na papíře jako Binh Quoi - Thanh Da, Sing - Viet... jsou jen mezi stovkami pozastavených projektů v Ho Či Minově Městě. Pokaždé, když se Národní shromáždění a Lidová rada Ho Či Minova Města setkají s voliči, lidé jsou rozrušeni a ptají se, kdy budou realizovány, a pokud ne, kdy budou rekultivovány, aby se vrátila legitimní práva lidí na půdu a bydlení. Jsou to také roztříštěné kusy, které tvoří obraz „spousty neobsazené půdy“, kterou představitelé Ho Či Minova Města viděli jasněji při průzkumu z vrtulníku.

Podle výsledků výzkumu Hočiminového institutu pro rozvojová studia je míra přeměny zemědělské půdy na nezemědělskou půdu v ​​Ho Či Minově Městě v období 2011–2020 poměrně pomalá. Zejména v období 2011–2015 dosáhlo 11,2 % a v období 2016–2020 pouze 13,18 % ve srovnání se schváleným plánem.

Příčinou této situace jsou nedostatky a obtíže v předpisech o plánování, územních plánech s jinými plány a právních předpisech o investičních a stavebních projektech. Kromě toho nejsou údaje o pozemkech úplné, přesné, jednotné a souvislé, což ovlivňuje přesnost prognóz plánování a územních plánů. Statistiky a hodnocení pozemkových fondů (zejména hodnocení fragmentace a dělení, efektivity využívání) nejsou úplné a přesné, takže prognostická kvalita plánování a územních plánů není vysoká.

Pokud jde o implementaci plánů plánování a využití půdy, existují také příčiny způsobené obtížemi s rekultivací zemědělské půdy, nedostatkem zdrojů na investice do technické infrastruktury a projektů na pozemcích...

POMALÁ PŘEMĚNA ZEMĚDĚLSKÉ PŮDY

„Stále je zde mnoho neobsazené půdy“ vychází také z toho, že v půdní struktuře Ho Či Minova Města stále tvoří zemědělská půda velký podíl. V roce 2010 činila zemědělská půda v Ho Či Minově Městě 118 052 hektarů, což představuje 56,3 %. Do června 2018 vláda vydala usnesení č. 80 o úpravě územního plánování do roku 2020 a konečný územní plán (2016–2020). Vláda proto Ho Či Minovu Městu povolila přeměnit více než 26 000 hektarů zemědělské půdy na nezemědělskou půdu, aby se do roku 2020 podíl zemědělské půdy snížil na 42,1 %.

Městská oblast Binh Quoi - Thanh Da (okres Binh Thanh), jedna z oblastí s pozastaveným plánováním a dlouhodobě pozastavenými projekty

Konverze účelů využití půdy v Ho Či Minově Městě je však poměrně pomalá a dosahuje pouze přes 13 %, jak ukazuje výzkum Hočiminového institutu pro rozvojová studia. Průzkum také ukázal, že 6,5 % zemědělské půdy je rozptýleno v některých okresech, jako například: 12, Binh Thanh, Binh Tan a Thu Duc City, ale ve skutečnosti se některá místa již nevyužívají k zemědělské výrobě, ale jsou to pouze zemědělská půda... na papíře. Zemědělská půda ve formě „leopardí kůže“, v malém měřítku, zbarvená a rozptýlená na předměstích je také obtížné efektivně využívat pro zemědělské účely, ale většina z ní zůstává prázdná nebo se využívá k nezemědělským účelům.

Během pracovního setkání se stálým výborem stranického výboru Ho Či Minova města v říjnu 2022 místopředseda vlády Tran Hong Ha (v té době ministr přírodních zdrojů a životního prostředí) poznamenal, že podíl zemědělské půdy v Ho Či Minově Městě, který přesahuje 50 %, je příliš vysoký. Zároveň navrhl, že je nutné vypracovat plán pro využití zemědělské půdy k různým účelům, zvýšit efektivitu využívání půdy a pomoci uživatelům půdy s jejím rozumnějším využíváním. „Zemědělská půda by neměla být považována pouze za zemědělské hospodářství, ale měla by být považována za environmentální prostor, který kombinuje obchod, služby, cestovní ruch, lesnictví a produkci léčivých rostlin,“ uvedl pan Ha.

Architekt Khuong Van Muoi, bývalý viceprezident Vietnamské asociace architektů, který se po celá desetiletí podílí na plánovacích pracích v Ho Či Minově Městě, vysvětlil omezení plánovacích prací již dříve mnoha slovy: když se na pozemku nacházela půda pro výsadbu stromů, byla plánována jako zemědělská půda. Půda pro výsadbu ostřice byla také považována za zemědělskou půdu, ale ve skutečnosti půda pro pěstování rýže nebo jiných plodin nemohla přežít nebo měla nízkou produktivitu. Navíc, když Ho Či Minovo Město chtělo změnit účel využití, aby mělo prostor pro rozvoj, uvízlo v nařízení, že změna účelu půdy pro pěstování rýže musí projít schválením ústřední vlády. To bylo to, co omezovalo rozvoj Ho Či Minova Města.

JAK SE MĚNÍ POČET OBYVATEL HO ČI MINOVA MĚSTA?

Podle Ministerstva plánování a investic se od roku 2004 do současnosti počet obyvatel Ho Či Minova Města rychle zvýšil v nově rozvinutých centrech města a předměstských okresech (s výjimkou okresu Can Gio), přičemž většinu obyvatel tvoří imigranti. Mezi oblasti s rychlým růstem patří zejména okres 7, okres 12, okres Binh Tan, okres Binh Chanh, okres Hoc Mon, okres Nha Be a město Thu Duc.

Počet obyvatel v této oblasti rychle roste v důsledku faktorů, jako jsou ceny pozemků, nové infrastrukturní projekty a pracovní zdroje v továrnách a podnicích. Rychlá urbanizace a vysoká koncentrace obyvatelstva v této oblasti tvoří pás obklopující stávající vnitřní město, což vyvíjí velký tlak na investiční politiku zaměřenou na rozvoj technické a sociální infrastruktury. Naopak stávající vnitřní města, jako je District 1, District 3, District 5, District 10, District Phu Nhuan..., byla téměř kompletně urbanizována s malou změnou v počtu obyvatel a mnoho districtů má dokonce nižší počet obyvatel ve srovnání s rokem 2004.

Do konce roku 2022 bude celkový počet obyvatel Ho Či Minova Města činit přibližně 9,4 milionu lidí. Pokud jde o rozvojové potřeby do roku 2040, navrhovalo se, že se počet okresů zvýší na více než 16,8 milionu lidí. Současně premiér schválil úkol upravit generální plán Ho Či Minova Města do roku 2040 s vizí do roku 2060, přičemž celkový plánovaný počet obyvatel je přibližně 14 milionů lidí.

PRŮLOMOVÉ PLÁNOVÁNÍ

Let vrtulníkem za účelem průzkumu celého městského prostoru Ho Či Minova Města a předchozí průzkum řeky Saigon pomohly představitelům Ho Či Minova Města získat lepší přehled o současném stavu plánování města, které, jak poznamenal předseda Lidového výboru Ho Či Minova Města Phan Van Mai, je plné děr a „leopardí kůže“. Pan Mai se domnívá, že je nutné mít inovativnější a průlomovější myšlení v plánovací práci s cílem organizovat a přeskupovat městský prostor, výrobu, společné bydlení, zelené plochy atd.

Ho Či Minovo Město v současné době připravuje dva plány: plánování Ho Či Minova Města na období 2021–2030 s vizí do roku 2050 a úpravu celkového plánu Ho Či Minova Města do roku 2040 s vizí do roku 2060. Konzultační jednotka v současné době spolupracuje s odděleními, okresy a kraji na shromažďování informací a řešení 72 skupin úkolů, z nichž blok oddělení má 50 úkolů a okresy 22 úkolů.

Pan Mai uvedl, že úzce spolupracuje s ministerstvy, složkami a odborníky, aby zkrátil dobu a zajistil správný proces a kvalitu. Očekává se, že v prvním čtvrtletí roku 2024 bude dokumentace předložena příslušnému orgánu ke schválení územního plánu Ho Či Minova Města na období 2021–2030 s vizí do roku 2050. Dokumentace k úpravě územního plánu bude předložena Lidové radě Ho Či Minova Města na zasedání koncem roku 2023 a poté bude předložena k posouzení Ministerstvu stavebnictví.

Z místního pohledu vedoucí okresního lidového výboru Hoc Mon uvedl, že čekají na obecný plán Ho Či Minova Města, který by řídil využívání pozemkových zdrojů okresu. Jakmile však existuje plánování, musí existovat mechanismus, který přiláká investory k realizaci konkrétních projektů. V posledních letech se mnoho investorů přišlo učit, ale bez mechanismu, bez čisté půdy, takže se zastaví pouze u úrovně zájmu a učení.

Myšlenka organizace městské správy a rozvoje satelitních měst je v Ho Či Minově Městě pěstována již po celá desetiletí a očekává se, že vyřeší problém rozložení obyvatelstva a efektivně využije pozemkový fond v příměstských čtvrtích. Ho Či Minově Městě se to však nepodařilo, příměstské oblasti se stále rozvíjejí fragmentovaně a spontánně. Model městského rozvoje orientovaného na veřejnou dopravu (TOD), který Národní shromáždění povolilo pilotní realizaci v usnesení 98/2023, bude pro Ho Či Minovo Město „klíčem“ k dosažení tohoto cíle ve spojení s projektem přeměny příměstských čtvrtí na okresy neboli „města ve městě“, uvádí architekt Khuong Van Muoi.

„Okresy mají své vlastní cíle pro rozvoj měst a jsou závislé na podpoře Ho Či Minova Města. Rozvoj měst musí vytvářet pracovní místa pro lidi, podporovat ekonomiku a poskytovat místním lidem podmínky pro využití dostupných pozemků pro vzájemný rozvoj,“ dodal expert.

Pan Phan Van Mai uvedl, že podél linek metra 1 (Ben Thanh - Suoi Tien), linky metra 2 (Ben Thanh - Tham Luong), okruhů 2, 3, 4 a dálnice Ho Či Minovo Město - Moc Bai (ve výstavbě) se nachází přibližně 10 000 hektarů, které lze podle modelu TOD přeměnit na městské oblasti. V souvislosti s projektem okruhu 3 vedoucí okresního lidového výboru Ho Či Minova Města také uvedl, že po přezkoumání projektu zbývá přibližně 2 000 hektarů a že ministerstvo přírodních zdrojů a životního prostředí navrhuje, aby lidový výbor Ho Či Minova Města nejprve provedl pilotní projekt v této lokalitě.

Pozemkové zdroje ve skutečnosti významně přispívají do státního rozpočtu. Podle plánu zaměřeného na odstranění překážek pro řadu realitních projektů s cílem zvýšit příjmy z pozemků se očekává, že od nynějška do konce roku 2023 Ho Či Minovo Město získá dodatečných téměř 19 000 miliard VND z rozpočtu.

Politika a plánování musí být konzistentní.

Současné plánování Ho Či Minova Města nesplňuje požadavky, mezi plánováním a realitou je obrovský rozpor. Plánování a teorie jsou dobré, ale stále chybí konkrétní produkty. Podniky si také hodně stěžují na administrativní postupy a plánování, které nezajišťují transparentnost a postrádají flexibilitu, což vede k dlouhému procesu od doby investičního výzkumu až po jeho dokončení. Stát chce přilákat investice, ale mechanismy a politiky jsou úzké a mění se v závislosti na časovém horizontu. Tento problém se nastoluje již dlouho, ale stále chybí komplexní řešení.

Nadcházející úpravy plánování Ho Či Minova Města proto musí tyto nedostatky překonat. Vláda se musí investorům zavázat ke stabilitě politik a plánování, aby i po mnoha generacích vůdců tento závazek zůstal konzistentní a mohl se jen zlepšovat, ne zhoršovat. Politiky musí být stabilní, ne nevyzpytatelné, kdy se jednomu funkčnímu období daří příliš dobře a druhému pomalu.

Městská správa musí být rozhodná a vymezit odpovědnosti každého oddělení a každého jednotlivce. Jakmile se firmy cítí stabilní, automaticky vyhledávají investice. Teprve potom může Ho Či Minovo Město zlepšit svou konkurenceschopnost, a to nejen mezi místními lokalitami, ale i mezi velkými městy v regionu.

Některé hlavní směry Ho Či Minova Města, jako je rozvoj satelitních měst v příměstských okresech nebo realizace projektu rekultivace moře v Can Gio, se setkaly s velkou podporou lidí. Vláda však musí rychle realizovat typické projekty, aby si vybudovala důvěru, zejména klíčové dopravní projekty, jako jsou okruhy, dálnice, nadjezdy atd.

Dr. Tran Quang Thang , ředitel Hočiminového institutu ekonomiky a managementu, delegát Lidové rady Ho Či Minova města

Je třeba přidělit konkrétní odpovědnosti

V procesu plánování, úprav a realizace projektu přeměny okresů na městské obvody (nebo města pod Ho Či Minovým Městem) v období 2021–2030 je nezbytné budovat a spravovat pozemková data v reálném čase a s otevřenou povahou na různých úrovních pro různé subjekty. Na základě analýzy pozemkových dat příslušné orgány přesně posoudí zemědělské půdní fondy, zejména fragmentaci a rozdělení zemědělských půdních fondů, jakož i skutečnou efektivitu využívání pro zemědělskou, lesnickou a rybářskou produkci.

Při rozhodování o přeměně zemědělské půdy v okresech na nezemědělskou půdu je nutné pečlivé zvážení a posouzení. Vzhledem k tomu, že se jedná o oblast citlivou na životní prostředí a změnu klimatu, existuje riziko negativních dopadů záplav v důsledku ztráty dočasného prostoru pro zadržování vody, který blokuje průtok. Nemluvě o tom, že existuje také riziko znečištění životního prostředí v důsledku nezaručené kapacity systému technické infrastruktury.

Mnoho pozastavení plánování a projektů v Ho Či Minově Městě vyvolalo rozhořčení lidí, částečně kvůli slabé investorské kapacitě a částečně proto, že vláda dosud neměla mechanismus, jak investory přilákat. Pro přilákání investorů během procesu realizace plánování je nutné poskytovat pozemková data v reálném čase a zpřístupnit je podnikům na odpovídající úrovni.

Kromě toho musí být proces pozemkových aukcí a nabídek pro výběr investorů pro stavební projekty na pozemcích veřejný, transparentní, přiměřený a rychlý. Ho Či Minovo Město si také musí stanovit cíle týkající se realizace plánování, aby přidělilo konkrétní a jasné odpovědnosti každému státnímu orgánu správy; považuje to za důležitý základ pro plánování a jmenování vedoucích pracovníků.

Pan Pham Tran Hai, zástupce vedoucího oddělení výzkumu městského managementu, Hočiminovův městský institut pro rozvojová studia

Sy Dong (nahráno)

Zdrojový odkaz: https://thanhnien.vn/tphcm-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-185230904012427823.htm