Podle odhadů společnosti MB Securities (MBS) dospějí ve druhém čtvrtletí roku 2026 podnikové dluhopisy v hodnotě přibližně 58 500 miliard VND, což představuje 140% nárůst ve srovnání se stejným obdobím loňského roku a 3,3krát více než v prvním čtvrtletí roku 2026. Jedná se o dramatický nárůst, který odráží návrat finančního tlaku po období relativního klidu na konci roku 2025.
Tlak na splácení úvěrů na realitní firmy roste.
Je třeba poznamenat, že většina tlaku na splatnost je i nadále soustředěna v sektoru nemovitostí. Jen v květnu a červnu 2026 činila celková hodnota splatných dluhopisů přibližně 30 500 miliard VND, přičemž sektor nemovitostí se na ní podílel 75,6 %, což odpovídá přibližně 23 000 miliardám VND. To naznačuje, že kapitálová struktura mnoha realitních společností je stále silně závislá na trhu s dluhopisy, zatímco tržby z prodeje se dosud dostatečně neobnovily.
Podle mnoha analytických organizací bylo období let 2020 až 2022 dobou, kdy realitní společnosti zintenzivnily emisi dluhopisů za účelem rozšíření pozemkových rezerv, provádění fúzí a akvizic (M&A) projektů a doplnění provozního kapitálu. Po 3–5 letech vstupuje většina těchto dluhopisů do svého cyklu splatnosti v době, kdy se trh s nemovitostmi ještě plně nezotavil. Současný tlak se proto netýká jen splácení dluhů, ale také testu skutečného finančního zdraví podniků.
Uprostřed rostoucího tlaku na splatnost se také zintenzivnila aktivita v oblasti emise dluhopisů. Jen v dubnu 2026 dosáhla celková hodnota vydaných podnikových dluhopisů přibližně 51 700 miliard VND, což představuje 60% nárůst oproti předchozímu měsíci. Z toho téměř 59 % emise pocházelo z realitního sektoru, celkem přibližně 30 400 miliard VND, což představuje meziroční nárůst o 110,8 % a nejvyšší úroveň za posledních šest měsíců.
Mezi realitní společnosti s významnými objemy emisí v tomto období patří Vingroup , Vinhomes, Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company a mnoho dalších společností zabývajících se rozvojem projektů. Vingroup zejména úspěšně vydala mezinárodní emisi dluhopisů v hodnotě 350 milionů USD s nominální hodnotou 200 000 USD za dluhopis a pětiletou splatností, což dokazuje, že velké podniky mají stále přístup k zahraničnímu kapitálu.
Celková hodnota emitovaných podnikových dluhopisů od začátku roku dosáhla přibližně 93 300 miliard VND, což představuje nárůst o 26,3 % ve srovnání se stejným obdobím loňského roku. Z toho nemovitosti i nadále zůstávají vedoucím sektorem s celkovou hodnotou emisí přibližně 54 400 miliard VND, což představuje výrazný nárůst o 278 % a podíl na celkovém trhu činí 58,3 %. Mezi největší emitenty od začátku roku patří společnosti Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup a T&T New Era Joint Stock Company.
Podle hodnocení společnosti VIS Rating dospějí v roce 2026 realitní dluhopisy v hodnotě přibližně 99 bilionů VND. To znamená, že značná část nově získaného kapitálu se ve skutečnosti používá na refinancování dluhu, zmírnění tlaku na likviditu nebo restrukturalizaci finančních závazků, nikoli na investice do expanze.
Pokud se peněžní tok z hlavních obchodních aktivit nezlepší, mohlo by neustálé vydávání nových dluhopisů za účelem splacení starých dluhů vést k většímu kumulovanému riziku v budoucnu.
Firmy stále „hladoví po kapitálu“ kvůli zpřísněným úvěrovým podmínkám.
Trh nadále zaznamenává případy zpožděných plateb jistiny a úroků z dluhopisů. V dubnu 2026 bylo zjištěno, že další 4 dluhopisové kódy jsou v opožděných platbách v celkové hodnotě téměř 2 900 miliard VND. Do konce dubna byla kumulativní hodnota dluhopisů s opožděnými platbami odhadnuta na přibližně 31 500 miliard VND, což odpovídá asi 2,3 % celkového nesplaceného dluhopisového dluhopisového dluhopisu na trhu.
I když je toto číslo nižší než v období vrcholné krize v letech 2022–2023, stále ukazuje, že úvěrové riziko nezmizelo. Mnoho podniků v současné době čelí třem hlavním tlakům současně: oslabujícímu cash flow z prodeje, vysokým kapitálovým nákladům a krátkodobým splatnostem.
Pokud se trh s nemovitostmi zotaví pomaleji, než se očekávalo, existuje riziko zvýšené restrukturalizace dluhů nebo prodloužení doby splácení dluhopisů.
Jedním z hlavních důvodů je, že trhu stále chybí dostatečně silný střednědobý a dlouhodobý kapitálový kanál, který by nahradil bankovní úvěry. Vietnamský finanční systém byl po mnoho let silně závislý na bankovních úvěrech. V oblasti nemovitostí byly banky téměř primárním zdrojem financování jak pro developery, tak pro kupce domů.
Po období rychlého růstu úvěrů v roce 2025, zejména v sektoru nemovitostí, však Vietnamská státní banka začala zpřísňovat kontrolu nad růstem úvěrů, aby omezila makroekonomická rizika. To mnoha realitním podnikům ztížilo přístup k novým úvěrům a donutilo je vrátit se na trh s dluhopisy jako alternativní kanál pro získávání finančních prostředků.
Podle pana Trana Van Hieua, generálního ředitele společnosti OBCHolding, trh v současnosti čelí velkému paradoxu: mnoho bytových projektů, které slouží skutečným potřebám bydlení, má stále potíže s přístupem ke kapitálu, protože podléhají stejným úvěrovým mechanismům jako spekulativní nebo luxusní segmenty nemovitostí.
Pan Hieu argumentoval, že současný systém správy úvěrů, založený na obecné tržní sazbě, nutí podniky, které budují dostupné bydlení, nést kapitálové náklady podobné nákladům u resortů nebo spekulativních projektů s mnohem vyššími riziky. To nejen zvyšuje finanční tlak na podniky, ale také zvyšuje ceny produktů.
„Developeři cenově dostupného bydlení jsou „uvězněni“ ve stejném úrokovém prostředí jako spekulativní segmenty. To zvyšuje kapitálové náklady, a tím tlačí ceny bydlení opačným směrem, než jsou cíle sociálního zabezpečení,“ řekl pan Hieu.
Na základě této skutečnosti OBCHolding navrhuje, aby Vietnamská státní banka vyvinula mechanismus pro klasifikaci úvěrů podle jednotlivých segmentů nemovitostí, namísto současného jednotného používání. Projekty dostupného bydlení, bydlení sloužící skutečným životním potřebám nebo bydlení s dobrou likviditou by proto měly mít přístup ke kapitálu za rozumnější náklady ve srovnání s luxusními nebo resortními segmenty.
Podle mnoha odborníků by se trh mohl potýkat s nedostatkem reálné nabídky bydlení, zatímco spekulativní projekty nebudou účinně prověřovány. To by také ztížilo dosažení cíle snížení cen nemovitostí a dosažení udržitelného oživení trhu.
Největší výzvou je obnovení důvěry na trhu.
Pohled podniků naznačuje, že současné úvěrové politiky se stále uplatňují stejně ve všech segmentech nemovitostí, zatímco úroveň rizika a absorpční kapacita kapitálu se u jednotlivých typů nemovitostí značně liší.
Mnoho odborníků se domnívá, že pokud je cílem jak kontrolovat úvěrové riziko, tak podpořit zdravé oživení trhu, musí regulační orgány rychle vyvinout mechanismus pro klasifikaci úvěrů podle segmentů, namísto jeho jednotného zpřísňování. Proto by měly být upřednostňovány projekty sociálního bydlení, projekty dostupného bydlení nebo projekty sloužící skutečným bytovým potřebám, pokud jde o přístup ke kapitálu za rozumnější náklady.
Odborníci se dlouhodobě domnívají, že vietnamský trh s nemovitostmi se musí posunout od modelu závislého na bankách k vyváženějšímu a víceúrovňovému kapitálovému ekosystému.
Pan Nguyen Duc Thuan, poradce představenstva společnosti HASCO Holdings, se domnívá, že propojení finančního a realitního trhu je v nadcházejícím období třeba budovat na čtyřech pilířích: bankovních úvěrech, podnikových dluhopisech, investičních fondech a mezinárodních kapitálových tocích.
Pokud jde o bankovní úvěry, pan Thuan se domnívá, že financování by nemělo být založeno pouze na zástavě, ale mělo by komplexně posoudit právní status projektu, implementační kapacitu, prodejní plán, peněžní tok a skutečnou schopnost podniku splatit dluh.
„Banky by neměly hrát roli pouze v poskytování financování, ale měly by se také stát subjekty, které monitorují peněžní toky, kontrolují využívání kapitálu a podporují restrukturalizaci dluhu tak, aby odpovídala životnímu cyklu projektu,“ zdůraznil pan Thuan.
Pokud jde o korporátní dluhopisy, tento expert se domnívá, že by se měly stát zdravým střednědobým a dlouhodobým kapitálovým kanálem pro trh a zároveň vyvíjet tlak na podniky, aby zlepšily transparentnost ve finančním řízení. Podle něj se trh s dluhopisy může udržitelně rozvíjet pouze tehdy, bude-li doprovázen vyššími standardy v oblasti úvěrového ratingu, zveřejňování informací, transparentnosti peněžních toků a sledování využití kapitálu.
Dále je třeba propagovat modely investičních fondů do nemovitostí, jako jsou REIT, aby se pro trh vytvořily dlouhodobější, profesionální a transparentnější zdroje kapitálu. Kromě toho se očekává, že v nadcházejícím období budou hrát větší roli i toky zahraničního kapitálu přes akciový trh a fúze a akvizice.
Ve skutečnosti největší riziko dnes nespočívá v samotných dluhopisech, ale v kvalitě vydávající společnosti a důvěře investorů.
Po období rychlého růstu a předchozí krizi důvěry jsou investoři nyní mnohem opatrnější. To nutí podniky, které se snaží získat kapitál, aby prokázaly svou finanční kapacitu, pokrok v projektech a schopnost generovat reálný cash flow.
Druhé čtvrtletí roku 2026 se proto stane klíčovým obdobím pro trh s realitními dluhopisy. Podniky se silnými finančními základy, kvalitními aktivy a stabilními prodejními schopnostmi budou mít příležitost překonat tlaky na splatnost. Naopak podniky, které se příliš spoléhají na finanční páku a refinancování dluhu, mohou i nadále čelit dlouhodobým rizikům likvidity.
Zdroj: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
Komentář (0)