Vil ejendomsobligationer opleve endnu et boom med begrænset kredit?

Premierministeren har netop instrueret Vietnams statsbank (SBV) til strengt at kontrollere spekulativ ejendomsudlån med fokus på segmenter, der dækker befolkningens faktiske boligbehov. Eksperter anbefaler, at ejendomsmæglere hurtigt finder andre kapitalfremskaffelseskanaler, især obligationer, for at kompensere for kapitalmanglen.

Kredit vil stadig strømme ind i ejendomssektoren, men mere selektivt.

Ved sidste uges møde i den centrale styringskomité for boligpolitik og ejendomsmarked anmodede premierminister Pham Minh Chinh om, at Vietnams statsbank strengt kontrollerer spekulativ udlån til fast ejendom og fokuserer på at imødekomme befolkningens faktiske boligbehov.

Tidligere, i et dokument sendt til kreditinstitutter vedrørende kontrol af kreditvækst i 2026, anmodede Vietnams statsbank (SBV) kreditinstitutter om at kontrollere kreditvækstraten for ejendomssektoren sammenlignet med udgangen af ​​2025, så den ikke overstiger den samlede vækstrate sammenlignet med udgangen af ​​2025 for det pågældende kreditinstitut.

Ifølge Vietnams statsbank forventes kreditten til fast ejendom at stige med 22 % i 2025, hvilket ikke er væsentligt højere end den samlede kreditvækstrate. Statistikker fra Byggeministeriet viser, at kreditten til erhvervsejendomme alene forventes at stige med 28 %.

Ifølge økonom Dr. Nguyen Tri Hieu vil regeringens og den vietnamesiske statsbanks politik med at stramme kreditten til fast ejendom føre til mere selektiv udlån fra banker og højere renter. Der er endda en risiko for, at spekulative investorer, der er stærkt afhængige af lånt kapital, vil blive tvunget til at sælge deres ejendomme på grund af høje renter.

Markedet for virksomhedsobligationer forventes at stige til 1 billion VND i udstedelser i år. Efter fradrag af 200.000 milliarder VND, der forfalder, vil den netto nyudstedelse stadig nå op på cirka 800.000 milliarder VND, hvilket opvejer faldet i langfristet kredit fra kommercielle banker og stigningen i bankrenterne.

- Hr. Nguyen Quang Thuan, bestyrelsesformand for FiinGroup

Ifølge analytikere hos Vietcombank Securities Company (VCBS) er kreditkontrol en del af regeringens samlede løsning til at revitalisere ejendomsmarkedet. Ud over at begrænse kreditvurderingen har regeringen udstedt adskillige juridiske dokumenter for at stimulere udbuddet. Desuden har regeringen officielt fastsat regler for identifikation af fast ejendom fra 1. marts 2026 (dekret nr. 357/2025/ND-CP).

"Nylige reguleringspolitikker viser statens konsekvente orientering mod at ændre ejendomsmarkedet fra vækst baseret på spekulation og forventninger til drift baseret på gennemsigtighed, finansiel disciplin og faktisk udbud og efterspørgsel. Standardisering af transaktionsdata bidrager til at begrænse spekulation, forbedre effektiviteten af ​​skatteforvaltningen og tvinge mæglermarkedet til at justere sin driftsmodel mod større gennemsigtighed, efterhånden som praksisser som hamstring, skabelse af kunstig knaphed og profit fra prisforskelle gradvist reduceres," kommenterede VCBS.

Ifølge analytikere vil ejendomsmarkedet i 2026 have mange ligheder med 2014 (genopretning efter krisen i 2008-2011). Markedsstemningen vil derfor i denne periode være mere forsigtig, men også mere stabil. Markedet forventes stadig at komme sig kraftigt med fokus på reelle boligbehov. Adgangen til kapital vil være mere selektiv og kontrolleret, og risikoen for systemisk misligholdelse vil være lav…

I virkeligheden, givet den nuværende økonomiske vækstmodel og det indviklede netværk af baglokalehandler, der ejes af store bankaktionærer, vil der stadig strømme betydelig kapital til ejendomme, selv med statslige og centralbankmæssige restriktioner. Projektudvælgelsen vil dog blive strengere.

Ifølge Mr. Phan Dung Khanh, direktør for investeringsrådgivning hos Maybank Investment Bank, vil kapital i år fortsætte med at strømme ind i fast ejendom, men ikke vilkårligt. I stedet vil den være mere selektiv og prioritere segmenter med høj likviditet, især boligejendomme, produkter til moderate priser (under 10 milliarder VND) og industriejendomme.

Du vil måske også synes om

25 banker prioriteres i udlån til målrettede ejendomsprojekter.VTV.vn - Lån til sociale boliger, industriparker og eksportforarbejdningszoner vil ikke være inkluderet i kreditvækstgrænserne for fast ejendom for 25 banker i 2026.

Det siges, at mange bankfilialer allerede før kinesisk nytår havde opbrugt deres kreditvækst-"rum" for første kvartal af 2026. Desuden har restriktionerne for ejendomskredit skabt bekymring blandt mange virksomheder i denne sektor. Selv med høje renter kan ikke alle ejendomsmæglere få adgang til banklån.

Hr. Vo Hong Thang, vicedirektør for DKRA Group, udtalte, at ejendomsmæglere i løbet af de sidste tre år har forsøgt alle måder at omstrukturere deres drift og kapitalstrømme på, herunder salg af aktiver for at tilbagebetale gæld. Derfor er der ikke meget plads tilbage til, at virksomheder kan fortsætte med at "omstrukturere", hvis bankerne stopper med at udlåne.

Mange eksperter mener dog, at kapitalstrømme til ejendomme i den seneste tid i høj grad har tjent spekulative formål. Disse spekulative penge har mange negative konsekvenser: de driver boligpriserne dramatisk op, forhindrer kapital i at strømme ind i produktion og erhvervsliv og forårsager makroøkonomisk ustabilitet. Derfor er det nødvendigt og en betingelse for, at kapital kan strømme ind i produktion og erhvervsliv, at kontrollere kreditten til spekulative ejendomme.

At begrænse væksten i ejendomskredit – især i det spekulative segment – ​​vil medføre vanskeligheder for nogle udviklere og boligkøbere. Dette er dog en nødvendig løsning for at filtrere markedet. Gennem dette vil virksomheder med sund økonomi, rene jordreserver og komplet juridisk dokumentation overleve. Virksomheder, der oplever hurtig vækst og er for afhængige af gearing, vil blive udsat for markedskonsolidering.

For boligkøbere vil de øgede vanskeligheder med at få lån og højere renter også reducere spekulation. Det, der bekymrer eksperter, er dog de nuværende høje og ensartede renter på boliglån. Derfor betaler førstegangskøbere og dem, der køber et andet eller efterfølgende hjem, den samme rente, uanset om ejendommen er luksuriøs eller overkommelig.

Derfor, samtidig med at man støtter kontrollen med kredit til fast ejendom, foreslår eksperter, at der er behov for mere effektive løsninger for at dirigere kredit i denne sektor til de rette prioriterede segmenter.

Virksomheder er nødt til at bevæge sig stærkere mod obligationsmarkedet.

Med begrænset plads til vækst i ejendomskreditten er det oftest stillede spørgsmål fra mange ejendomsmæglere: hvor vil de finde kapitalen?

I 2025 er mængden af ​​ny kapital, som ejendomsvirksomheder kan få adgang til via kreditkanaler, cirka 450.000 milliarder VND, mens mængden af ​​kapital, der er rejst gennem obligationsudstedelse, kun er omkring 135.000 milliarder VND. Hvis vi fratrækker de forfaldne obligationer, er den netto kapital, som ejendomsvirksomheder rejster gennem obligationsudstedelse, ubetydelig.

Med andre ord er ejendomsmæglere i øjeblikket stadig stærkt afhængige af bankkredit og har endnu ikke fundet en alternativ kanal.

I lyset af strammede ejendomskreditter og stigende renter er ejendomsbranchen ifølge Mr. Duong Duc Hieu, CFA - direktør og senioranalytiker hos VIS Rating, tvunget til at øge kapitalmobiliseringen gennem andre kanaler, og den mest realistiske løsning er obligationer.

Du vil måske også synes om

At frigøre kredittens "livline": En drivkraft mod tocifrede vækstmål.I tråd med målet om tocifret økonomisk vækst i 2026 fokuserer banksektoren i Region 7 sin indsats på at dirigere kapitalstrømme ind i produktion og forretning og skabe et solidt fundament for bæredygtig vækst.

"Vi har mødtes med en række investorer, hvoraf mange har sagt, at de planlægger at flytte deres finansieringskilder fra banklån til obligationsudstedelse for at finansiere ny projektudvikling. Vi håber, at obligationsmarkedet vil blive mere udnyttet af investorer i 2026," sagde hr. Hieu.

Ifølge VCBS vil presset fra obligationsudløb for ejendomsselskaber forblive meget højt i 2026. Samtidig forventes adgangen til nye kapitalkilder, herunder obligationsudstedelse og kreditlån, fortsat at være strammere kontrolleret, både med hensyn til udstedelsesbetingelser og kapitalomkostninger. Virksomheder med svag finansiel kapacitet, høj gearing og illikvide projektporteføljer vil stå over for større refinansieringsrisici. Dette vil også tjene som en screeningsproces for investorer i den nye cyklus.

Siden årets begyndelse har der ikke været noget gennembrud i udstedelsen af ​​virksomhedsobligationer inden for ejendomsbranchen. Pr. 13. februar 2026 (før kinesisk nytår) var mængden af ​​udstedte virksomhedsobligationer siden årets begyndelse registreret til 8.413 milliarder VND. Heraf blev kun én obligationsudstedelse fra Khai Hoan Land registreret med en udstedelsesværdi på 190 milliarder VND (2,2%). Selvom det rejste beløb er ubetydeligt, står ejendomsbranchen i år over for et betydeligt pres fra forfaldne obligationer (121.000 milliarder VND).

Ifølge økonomiske eksperter vil ejendomsobligationer stige kraftigt i år med pres for at kompensere for underskuddet fra kreditkanalen, hvor store virksomheder som Vingroup fører an.

Kilde: https://baodautu.vn/ham-phanh-tin-dung-trai-phieu-bat-dong-san-co-bung-no-tro-lai-d536312.html