Ændring af jordloven: Er æraen med spekulation og jordhamstring for kompensation forbi?

Ifølge eksperter vil en ændring af jordloven bidrage til at forhindre spekulation i at købe billig jord i forventning om høje kompensationspriser.

I udkastet til lov om ændring og supplering af en række artikler i jordloven, som Landbrugs- og Miljøministeriet netop har forelagt regeringen, er et af de indhold, der har vakt offentlighedens opmærksomhed, forslaget om at justere jordbrugernes rettigheder, når myndighederne har annonceret landindvinding, men endnu ikke har truffet en beslutning.

Stramme op på jordhandler, mens man venter på landindvinding.

I virkeligheden kan grundejere, mens de venter på jorderhvervelse, stadig overføre, give i gave eller bidrage med deres brugsrettigheder til jorden (jordskjulterklæring) som kapital. Dette kan dog føre til køb og salg af jord i forventning om kompensation med det formål at udnytte politikken til personlig vinding.

For at imødegå dette foreslår ministeriet, at de, der modtager brugsrettigheder til jord som overdragelse, gave eller kapitalindskud, kun skal have ret til kompensation, støtte og genbosættelse svarende til dem, hvis jord tidligere er blevet eksproprieret.

Ifølge Landbrugs- og Miljøministeriet vil en stramning af jordtransaktioner i perioden frem mod jorderhvervelse dæmme op for spekulation og sikre retfærdighed i kompensations- og jordrydningspolitikker.

Der er en situation, hvor mange mennesker ophober landbrugsjord og venter på, at den bliver inkluderet i planlægningen, så de kan modtage kompensation. (Illustrativt billede)

For nylig, efter at jordloven fra 2024 trådte i kraft, er der opstået en situation på markedet, hvor mange mennesker "hamstrer jord i forventning om kompensation", især omkring områder planlagt til infrastruktur, industriområder, motorveje, ringveje, lufthavne osv. Dette skyldes, at den nye lov ændrer den måde, jordpriserne fastsættes på, så de ligger tættere på markedspriserne, og den tilføjer også mange regler om genbosættelsesstøtte, ejendomskompensation og investeringsomkostninger i jord.

Hr. Pham Duc Toan - administrerende direktør for EZ Property Company - kommenterede, at selv før jordloven fra 2024 blev anvendt, havde ejendomsmarkedet allerede set enkeltpersoner, grupper og organisationer opkøbe jord i forventning om ændringer i henhold til den nye lov.

Hr. Toan nævnte, at jordloven fra 2024 har perfektioneret mekanismerne og politikkerne for forvaltning og anvendelse af landbrugsjord ved at udvide grænsen for modtagelse af overdragelser af brugsrettigheder til landbrugsjord til højst 15 gange grænsen for jordtildeling i lokalområdet.

Og så snart de fleste hindringer var fjernet, begyndte landbrugsjord at blive efterspurgt igen. Det blev almindeligt for mange virksomheder at opkøbe denne type jord i lokalområder for at bygge gårde, højteknologiske landbrugsmodeller eller industrimodeller. Alternativt opkøbte mange investorer landbrugsjord i forventning om rydning og kompensation til høje priser.

Du vil måske også synes om

Massiv aktieudstedelse: Da ejendomsselskaber samtidig rejser kapital fra aktionærer.Fra VHM og NVL til DIG, DXG og PDR ... mange ejendomsselskaber udsteder aktier samtidig for at rejse kapital. Denne bølge af kapitalstigninger midt i lave værdiansættelser giver dog anledning til bekymring om udvanding.

Med samme synspunkt vurderede hr. Nguyen Quang Huy - administrerende direktør for Finans- og Bankfakultetet (Nguyen Trai Universitetet), også, at markedet i virkeligheden gennem årene, når der dukker oplysninger om planlægning eller store infrastrukturprojekter op, ofte ser en bølge af kortsigtet hamstring af jord for at profitere af forskelle i kompensation. Dette driver ikke kun jordpriserne hurtigt op i forhold til deres reelle værdi, men øger også omkostningerne til rydning af jord, hvilket direkte påvirker effektiviteten af ​​offentlige investeringer og projektfremskridt.

Endnu vigtigere er det, at hvis spekulation baseret på planlægningsoplysninger får lov til at fortsætte, vil markedet gradvist udvikle en mentalitet om at "investere baseret på politiske forventninger" i stedet for at investere baseret på faktiske arealanvendelsesbehov og jordens reelle udnyttelsesværdi. Dette er skadeligt for en stabil økonomisk udvikling.

" Ændring af jordloven, herunder justering af jordbrugernes rettigheder, vil bidrage til at afbøde denne situation ," forudsagde hr. Huy.

Kompensationen bør baseres på jordpriserne på det tidspunkt, hvor planlægningen blev annonceret.

Hvis spekulation baseret på planlægningsoplysninger får lov til at fortsætte, vil markedet gradvist udvikle en mentalitet om at "investere baseret på politiske forventninger" i stedet for at investere baseret på faktiske arealanvendelsesbehov og jordens reelle udnyttelsesværdi. Dette er skadeligt for en stabil udvikling af økonomien.

Hr. Nguyen Quang Huy - administrerende direktør for Fakultetet for Finans og Bankvirksomhed (Nguyen Trai Universitet)

I en kommentar til de foreslåede ændringer af jordloven mener eksperter, at i forbindelse med at ejendomsmarkedet går ind i en omstruktureringsfase mod større gennemsigtighed og bæredygtig udvikling, viser de planlagte ændringer af jordloven, især indholdet af kontrol med jordtransaktioner i perioden frem mod jorderhvervelse for at begrænse "køb og salg i forventning om kompensation", en prisværdig indsats fra forvaltningsorganet for at forbedre den institutionelle ramme og reducere markedsforvridninger.

Ifølge hr. Nguyen Quang Huy bør tilgangen for at begrænse spekulation "i forventning om kompensation" dog fokusere på at kontrollere fordele, der opstår efter annonceringen af ​​jorderhvervelsen, snarere end absolut at forbyde transaktioner.

For det første er det nødvendigt at fastsætte en klart "juridisk tidsramme" fra datoen for den officielle meddelelse om jorderhvervelse eller bekendtgørelse af planlægningen. Efter dette tidspunkt kan transaktioner stadig gennemføres, men retten til at modtage kompensation, støtte eller genbosættelsespolitikker bør fastlægges i henhold til den oprindelige jordbruger. Denne tilgang opretholder både markedsgennemsigtighed og reducerer kortsigtede spekulative incitamenter.

Derudover er gennemsigtighed i information afgørende. Når planlægningsinformation ikke er offentligt og konsekvent tilgængelig, opstår der ofte uligheder i adgangen til information, hvilket giver en bestemt gruppe spekulanter en fordel i forhold til markedet. Derfor er det nødvendigt at fremme digitaliseringen af ​​jorddata, offentliggøre planlægningsinformation i realtid og sikre, at borgerne har lige adgang til information.

Ud over administrative værktøjer bør der udføres yderligere forskning i finansielle værktøjer, såsom at pålægge høje skatter på kortsigtede transaktioner eller den merværdi, der følger af ændringer i planlægningen. Dette er en blød løsning, men har langsigtet effektivitet og er også i overensstemmelse med de moderne forvaltningstendenser i mange lande.

Ifølge hr. Huy skal kontrolforanstaltningerne dog udformes harmonisk, fordi retten til at overdrage jord fortsat er en legitim ejendomsret for folket. Målet bør være at begrænse udnyttelsen af ​​politikker til personlig vinding, ikke at forstyrre legitime civile transaktioner.

Desuden er forslaget om, at de, der modtager brugsrettigheder til jord som overdragelse, gave eller kapitalindskud, kun har ret til kompensation, støtte og genbosættelse svarende til dem, hvis jord tidligere er blevet eksproprieret, en forholdsvis rimelig og gennemførlig tilgang.

Eksperter forudsiger, at en ændring af jordloven vil begrænse spekulation og hamstring af jord i forventning om kompensation.

Du vil måske også synes om

Phu Tho-provinsen bruger 5.500 milliarder VND på at opgradere sit generelle hospital til en kapacitet på 2.000 senge.Projektet med at opgradere Phu Tho Provincial General Hospital til et regionalt medicinsk anlæg har en samlet investering på næsten 5.500 milliarder VND og opfylder standarderne for et smart hospital inden 2030.

Det positive aspekt er, at dette forslag har en direkte indvirkning på spekulative incitamenter. Når kompensationsfordelene ikke længere stiger ved videresalg af jord i perioden før genopretning, vil attraktiviteten ved at "købe i forventning om kompensation" falde betydeligt.

For at politikken kan være fuldt effektiv, kræver den dog et sammenkoblet jorddatasystem, klare regler for frister for "færdiggørelse af rettigheder" og øget gennemsigtighed og overvågning af usædvanlige transaktioner i områder, hvor jord forberedes til erhvervelse.

" Hvis det implementeres på en omfattende måde, ville det ikke blot være en løsning til at håndtere et kortsigtet markedsfænomen, men også bidrage til at opbygge et mere gennemsigtigt ejendomsmiljø, reducere spekulation og dirigere jordressourcer mod en mere substantiel og bæredygtig økonomisk udvikling på lang sigt ," understregede hr. Huy.

En leder af et ejendomsselskab i Hanoi foreslog også, at jordloven for at begrænse spekulation i jord i forventning om kompensation kun bør yde kompensation baseret på den nuværende arealanvendelse på det tidspunkt, hvor planlægningen annonceres, og ikke omfatte unormale prisstigninger efter at projektoplysningerne er frigivet. Samtidig bør de, der køber jord efter at planlægningen er annonceret, også have deres rettigheder til kompensation begrænset.

Chau Anh

Kilde: https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html