Ifølge estimater fra MB Securities (MBS) vil virksomhedsobligationer for cirka 58.500 milliarder VND udløbe i andet kvartal af 2026, en stigning på 140 % sammenlignet med samme periode sidste år og 3,3 gange højere end første kvartal af 2026. Dette er en dramatisk stigning, der afspejler det tilbagevendende finansielle pres efter en periode med relativ ro i slutningen af 2025.
Presset fra låneafdrag stiger på ejendomsmæglere.
Det er bemærkelsesværdigt, at størstedelen af forfaldspresset fortsat er koncentreret i ejendomssektoren. Alene i maj og juni 2026 var den samlede værdi af obligationer, der udløb, cirka 30.500 milliarder VND, hvor ejendomssektoren tegnede sig for 75,6%, svarende til omkring 23.000 milliarder VND. Dette indikerer, at kapitalstrukturen i mange ejendomsselskaber stadig er stærkt afhængig af obligationsmarkedet, mens salgsindtægterne endnu ikke er kommet tilstrækkeligt tilbage.
Ifølge mange analyseorganisationer var perioden fra 2020 til 2022 en tid, hvor ejendomsselskaber intensiverede obligationsudstedelsen for at udvide jordreserver, gennemføre fusioner og opkøb (M&A) af projekter og supplere driftskapitalen. Efter 3-5 år går størstedelen af disse obligationer ind i deres udløbscyklus på et tidspunkt, hvor ejendomsmarkedet endnu ikke er fuldt ud kommet sig. Derfor handler det nuværende pres ikke kun om gældsafvikling, men også en test af virksomhedernes reelle økonomiske sundhed.
Midt i stigende pres på løbetider er obligationsudstedelsesaktiviteten også blevet mere livlig. Alene i april 2026 nåede den samlede værdi af udstedte virksomhedsobligationer cirka 51.700 milliarder VND, en stigning på 60 % i forhold til den foregående måned. Heraf kom næsten 59 % af udstedelsen fra ejendomssektoren, i alt cirka 30.400 milliarder VND, en stigning på 110,8 % i forhold til året før og det højeste niveau i de seneste seks måneder.
Ejendomsselskaber med betydelige udstedelsesvolumener i denne periode omfatter Vingroup , Vinhomes, Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company og mange andre projektudviklingsselskaber. Det er værd at bemærke, at Vingroup med succes udstedte en international obligationsemission til en værdi af 350 millioner USD med en pålydende værdi på 200.000 USD pr. obligation og en løbetid på 5 år, hvilket viser, at store virksomheder stadig har adgang til udenlandsk kapital.
Samlet set fra årets begyndelse til dato har den samlede værdi af udstedte virksomhedsobligationer nået ca. 93.300 milliarder VND, en stigning på 26,3 % i forhold til samme periode sidste år. Heraf er ejendomme fortsat den førende sektor med en samlet udstedelsesværdi på ca. 54.400 milliarder VND, en betydelig stigning på 278 % og tegner sig for 58,3 % af det samlede marked. De største udstedere siden årets begyndelse omfatter Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup og T&T New Era Joint Stock Company.
Ifølge VIS Ratings vurdering vil ejendomsobligationer for cirka 99 billioner VND udløbe i 2026. Det betyder, at en betydelig del af den nyligt rejste kapital faktisk bruges til gældsrefinansiering, afhjælpning af likviditetspresset eller omstrukturering af økonomiske forpligtelser snarere end til ekspansionsinvesteringer.
Hvis kerneforretningens pengestrøm ikke er forbedret, kan løbende udstedelse af nye obligationer for at afbetale gammel gæld føre til større akkumuleret risiko i fremtiden.
Virksomheder "sulter stadig efter kapital" på grund af strammet kreditvurdering.
Markedet fortsætter med at registrere tilfælde af forsinkede betalinger af hovedstol og renter på obligationer. I april 2026 blev yderligere 4 obligationskoder fundet forsinkede med betalinger, med en samlet værdi på næsten 2.900 milliarder VND. Ved udgangen af april blev den samlede værdi af obligationer med forsinkede betalinger anslået til ca. 31.500 milliarder VND, svarende til ca. 2,3 % af den samlede udestående virksomhedsobligationsgæld på markedet.
Selvom dette tal er lavere end krisens højdepunkt i 2022-2023, viser det stadig, at kreditrisikoen ikke er forsvundet. Mange virksomheder står i øjeblikket over for tre store pres samtidig: svækket salgspengestrøm, høje kapitalomkostninger og kortfristede løbetider.
Du vil måske også synes om
Hvis ejendomsmarkedet genvinder sig langsommere end forventet, er der risiko for øget gældsrestrukturering eller forlængede obligationsafdragsperioder.
En af hovedårsagerne er, at markedet stadig mangler en tilstrækkelig stærk mellem- og langsigtet kapitalkanal til at erstatte bankkredit. I mange år har det vietnamesiske finansielle system været stærkt afhængigt af bankkredit. Inden for fast ejendom har banker været næsten den primære finansieringskilde for både udviklere og boligkøbere.
Efter en periode med hurtig kreditvækst i 2025, især i ejendomssektoren, begyndte Vietnams statsbank imidlertid at stramme kontrollen over kreditvæksten for at begrænse makroøkonomiske risici. Dette gjorde det vanskeligt for mange ejendomsvirksomheder at få adgang til nye lån, hvilket tvang dem til at vende tilbage til obligationsmarkedet som en alternativ fundraisingkanal.
Ifølge Tran Van Hieu, administrerende direktør for OBCHolding, står markedet i øjeblikket over for et stort paradoks: Mange boligprojekter, der opfylder et reelt boligbehov, har stadig svært ved at få adgang til kapital, fordi de er underlagt de samme kreditmekanismer som spekulative eller eksklusive ejendomssegmenter.
Hieu argumenterede for, at det nuværende kreditstyringssystem, der er baseret på en generel markedsrente, tvinger virksomheder, der udvikler billige boliger, til at bære kapitalomkostninger svarende til dem, der gælder for resort- eller spekulationsprojekter med langt højere risici. Dette øger ikke kun det økonomiske pres på virksomhederne, men driver også produktpriserne op.
"Udviklere af billige boliger bliver 'fanget' i det samme rentemiljø som spekulative segmenter. Dette øger kapitalomkostningerne og presser dermed boligpriserne i den modsatte retning af sociale velfærdsmål," sagde hr. Hieu.
Baseret på denne realitet foreslår OBCHolding, at Vietnams statsbank bør udvikle en mekanisme til klassificering af kredit i henhold til hvert ejendomssegment i stedet for at anvende den ensartet som i øjeblikket. Derfor bør boligprojekter med overkommelige priser, boliger der opfylder reelle levebehov eller boliger med god likviditet have adgang til kapital til mere rimelige omkostninger sammenlignet med luksus- eller resortsegmenter.
Ifølge mange eksperter kan markedet stå over for mangel på reelt boligudbud, hvis kapital fortsat er "strammet begrænset" på tværs af alle segmenter, mens spekulative projekter ikke screenes effektivt. Dette ville også gøre målet om at sænke boligpriserne og opnå en bæredygtig markedsgenopretning vanskeligere.
Den største udfordring er at genoprette markedets tillid.
Virksomheders perspektiv tyder på, at de nuværende kreditpolitikker stadig anvendes ensartet på tværs af alle ejendomssegmenter, mens risikoniveauet og kapitalabsorptionsevnen for hver ejendomstype varierer meget.
Mange eksperter mener, at hvis målet er både at kontrollere kreditrisiko og støtte en sund markedsgenopretning, er det nødvendigt, at tilsynsmyndighederne hurtigt udvikler en mekanisme til at klassificere kredit efter segment i stedet for at stramme den ensartet. Derfor bør sociale boligprojekter, projekter med økonomisk overkommelig pris eller projekter, der opfylder reelle boligbehov, prioriteres i forbindelse med adgang til kapital til mere rimelige omkostninger.
På lang sigt mener eksperter, at Vietnams ejendomsmarked skal skifte fra en bankafhængig model til et mere afbalanceret og flerlags kapitaløkosystem.
Hr. Nguyen Duc Thuan, rådgiver for HASCO Holdings' bestyrelse, mener, at forbindelsen mellem finans- og ejendomsmarkederne i den kommende periode skal bygges på fire søjler: bankkredit, virksomhedsobligationer, investeringsfonde og internationale kapitalstrømme.
Du vil måske også synes om
Vil ejendomsobligationer opleve endnu et boom med begrænset kredit?Premierministeren har netop instrueret Vietnams statsbank (SBV) til strengt at kontrollere spekulativ ejendomsudlån med fokus på segmenter, der dækker befolkningens faktiske boligbehov. Eksperter anbefaler, at ejendomsmæglere hurtigt finder andre kapitalfremskaffelseskanaler, især obligationer, for at kompensere for kapitalmanglen. Med hensyn til bankkredit mener hr. Thuan, at finansiering ikke udelukkende bør baseres på sikkerhedsstillelse, men at der bør foretages en omfattende vurdering af projektets juridiske status, implementeringskapacitet, salgsplan, pengestrøm og virksomhedens faktiske evne til at tilbagebetale gælden.
"Banker bør ikke blot spille en rolle i at yde finansiering, men også blive enheder, der overvåger pengestrømmen, kontrollerer kapitalforbruget og støtter gældsomstrukturering, der passer til projektets livscyklus," understregede hr. Thuan.
Med hensyn til virksomhedsobligationer mener denne ekspert, at de bør blive en sund mellem- og langsigtet kapitalkanal for markedet, samtidig med at de lægger pres på virksomheder for at forbedre gennemsigtigheden i den økonomiske forvaltning. Ifølge ham kan obligationsmarkedet kun udvikle sig bæredygtigt, når det ledsages af højere standarder for kreditvurdering, informationsoffentliggørelse, gennemsigtighed i pengestrømme og overvågning af kapitaludnyttelse.
Derudover skal ejendomsinvesteringsfondsmodeller som REIT'er fremmes for at skabe mere langsigtede, professionelle og transparente kapitalkilder til markedet. Derudover forventes udenlandsk kapitalstrømme gennem aktiemarkedet, og M&A-aktiviteter forventes også at spille en større rolle i den kommende periode.
I virkeligheden ligger den største risiko i dag ikke i selve obligationerne, men i kvaliteten af det udstedende selskab og investorernes tillid.
Efter en periode med hurtig vækst og en tidligere tillidskrise er investorer nu langt mere forsigtige. Dette tvinger virksomheder, der søger at rejse kapital, til at demonstrere deres økonomiske kapacitet, projektfremskridt og evne til at generere reel pengestrøm.
Andet kvartal af 2026 vil derfor blive en afgørende periode for markedet for ejendomsobligationer. Virksomheder med et stærkt finansielt fundament, kvalitetsaktiver og stabile salgsmuligheder vil have mulighed for at overvinde løbetidspresset. Omvendt kan virksomheder, der er for afhængige af finansiel gearing og gældsrefinansiering, fortsat stå over for langvarige likviditetsrisici.
Kilde: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
![[Video] Solnedgang ved Lap An-lagunen – Hvor solen går ned over fiskenetene](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/05/31/1780192137701_beach-landscape-sea-water-nature-grass-745871-pxhere-com.jpeg)
Kommentar (0)