Fastsættelse af jordpriser: Selv revisorer står over for vanskeligheder.

Den 18. oktober fandt forummet "Fremme af økonomisk genopretning og udvikling: Flaskehalse og statsrevisionens rolle" sted i Hanoi. Et af forummets vigtige emner var "Jordforvaltning og jordvurdering - Mangler i praksis og statsrevisionsaktiviteter", ledet af vicegeneralrevisor Ha Thi My Dung og viceminister for naturressourcer og miljø Le Minh Ngan.

På forummet klagede ikke blot repræsentanter for ejendomsudviklere over vanskeligheder, men flere større provinser og byer delte også de hindringer, som deres respektive myndigheder stod over for.

Derfor forventes workshoppen at identificere vanskelighederne og hindringerne ved fastsættelsen af ​​jordpriser og derefter foreslå løsninger i samarbejde med Statsrevisionen.

“Jordforvaltning og jordvurdering – Mangler i praksis og statslige revisionsaktiviteter” under ledelse af vicegeneralrevisor Ha Thi My Dung og viceminister for naturressourcer og miljø Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu.

Provinser og byer har også vanskeligheder med at fastsætte jordpriser.

På workshoppen udtalte Hanoi Folkekomité, at den i den seneste tid har implementeret en grundig decentralisering og delegation af myndighed, hvilket har øget den proaktive rolle for folkekomitéer på distriktsniveau i forbindelse med jorderhvervelse, rydning af grunde, fastsættelse af specifikke jordpriser som grundlag for kompensation og genbosættelse og hurtig løsning af hindringer i forbindelse med jorderhvervelse, kompensation, støtte, genbosættelse og implementering af offentlige investeringsprojekter i byen (Ringvej 3, Ringvej 4-projekter, jernbaneprojekter osv.).

Baseret på praktisk erfaring vurderer Hanoi City People's Committee, at det er upassende at anvende boligpriser til at fastsætte jordlejesatser for offentlige serviceenheder, der er overgået til økonomisk autonomi, som fastsat i punkt d, paragraf 3, i regeringsdekret 44/ND-CP dateret 15. maj 2014.

I mellemtiden har Folkeudvalget i Khanh Hoa-provinsen også vanskeligheder med at "rette fejl" i fastsættelsen af ​​jordpriser for mange tidligere projekter.

Folkeudvalget i Khanh Hoa-provinsen bemærkede, at jordvurdering er et skøn over den monetære værdi af jord til et defineret formål på et specifikt tidspunkt. Jordvurdering spiller en afgørende rolle i økonomien såvel som i statens jordforvaltningsaktiviteter.

Ud over at fastsætte specifikke jordpriser med henblik på at opkræve jordbrugsafgifter, jordlejeafgifter og kompensation for genbosættelse i provinsen, skal Khanh Hoa-provinsen også fastsætte jordpriser for at afhjælpe overtrædelser i projekter, som er afsluttet af den centrale inspektionskomité og regeringens inspektorat. Dette er en ny, særlig og meget vanskelig opgave for provinsens specifikke jordprisfastsættelsesarbejde.

Dette agentur oplyste, at arbejdet med at fastsætte specifikke jordpriser for at afhjælpe projekter med overtrædelser og projekter til opkrævning af arealanvendelsesafgifter har været nøje overvåget af Provinspartiets stående udvalg og Provinsfolkets udvalg, men det er stadig langsomt og har ikke opfyldt opgavens krav på grund af hindringer: Projekter med justeret planlægning, ændringer i struktur og arealanvendelsesformer kræver revurdering af jordpriser; hindringer relateret til juridiske dokumenter om investering, jord, byggeplanlægning, detaljer og jordtyper; mangel på data om markedspriser på jord osv.

Departementet for Jordplanlægning og Udvikling under Ministeriet for Naturressourcer og Miljø vurderede, at jordprisrammen og jordpristabellen blev udviklet i overensstemmelse med reglerne under hensyntagen til de gældende markedspriser på jord.

Resultaterne af gennemgangen af ​​resolution nr. 19-NQ/TW og gennemgangen af ​​implementeringen af ​​jordloven fra 2013 viser imidlertid, at nogle bestemmelser i loven om jordpriser ikke længere er effektive i praksis, hvilket afslører visse begrænsninger, såsom at nogle metoder til at bestemme jordpriser ikke er egnede til de faktiske forhold vedrørende markedsinformation om brugsrettigheder til jord og ikke er egnede til statslig forvaltning af jordpriser i forbindelse med en ufuldstændig jordprisdatabase;

Du vil måske også synes om

Den opadgående tendens i lejlighedspriserne er aftaget.Efter en periode med hurtig vækst er lejlighedspriserne og transaktionerne på det sekundære marked nu aftaget.

Investorer klager over vanskeligheder.

På seminaret præsenterede hr. Le Hoang Chau, formand for Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), en vurdering af den nuværende status for "jordvurdering" for at "fastsætte specifikke jordpriser" som fastsat i jordloven fra 2013.

Deltagere i workshoppen "Jordforvaltning og jordvurdering - Mangler i praksis og statsrevisionsaktiviteter" under forummet "Fremme af økonomisk genopretning og udvikling: Flaskehalse og statsrevisionens rolle". Foto: Hoang Tu.

Ifølge hr. Le Hoang Chau fastsætter jordloven fra 2013 og dekret 44/2014/ND-CP "5 metoder til jordvurdering" og "anvendelse af jordvurderingsmetoder", men disse er ufuldstændige, ikke specifikke nok og ikke tæt på den praktiske situation. Nogle regler er ikke helt "standardiserede", såsom bestemmelserne om "fradragsmetoden", når denne blot er en beregningsteknik i den "sammenligningsmæssige metode"; eller manglen på en bestemmelse om "massejordvurderingsmetoder", mens staten i praksis har anvendt "massejordvurderingsmetoder" til at fastsætte jordpriser i "jordprisrammen" eller "jordpristabellen"; eller anvendelsen af ​​"jordprisjusteringskoefficientmetoden" gælder kun for projekter, hvor jordgrunden har en værdi under 30, 20 eller 10 milliarder VND i henhold til "jordpristabellen", og ikke for projekter, hvor jordgrunden har en højere værdi.

Anvendelsen af ​​"jordvurderingsmetoder" garanterer ikke altid pålidelige resultater. Hvis det samme projekt for eksempel vurderes af det samme konsulentfirma inden for jordvurdering, men bruger to forskellige "jordvurderingsmetoder" til at "bestemme jordpriser", giver det ofte to forskellige resultater med en forskel på omkring 20 %. Tilsvarende vil det, hvis to forskellige konsulentfirmaer inden for jordvurdering anvender den samme "jordvurderingsmetode" til at "bestemme jordpriser", også give to meget forskellige resultater.

Hr. Chau gav eksemplet med et byudviklingsprojekt i Binh Thuan-provinsen, hvor den første statslige myndighed vurderede jorden til 900 milliarder VND, en anden statslig myndighed inspicerede og vurderede den til 1.800 milliarder VND, og ​​en tredje statslig myndighed geninspicerede og vurderede den til over 3.000 milliarder VND.

Da det viser sig vanskeligt for mange investorer at fastsætte jordpriser, understregede hr. Le Hoang Chau den afgørende rolle, som Statsrevisionen spiller i revisionen af ​​"fastsættelse af jordpriser, vurdering af jordpriser og beslutningstagning om jordpriser". Dette omfatter "fastsættelse af specifikke jordpriser til beregning af jordbrugsafgifter og jordlejeafgifter for jordbrugsprojekter" og "vurdering og verifikation af nøjagtigheden og sandfærdigheden af ​​offentlige finansielle oplysninger, offentlige aktiver eller finansielle rapporter vedrørende forvaltning og anvendelse af offentlige finanser og offentlige aktiver, overholdelse af loven og effektivitet i forvaltningen og anvendelsen af ​​offentlige finanser og offentlige aktiver".

Selv revisionsprocessen står over for vanskeligheder.

Ifølge Statsrevisionen i Region I findes der i øjeblikket fem metoder til vurdering af jord. Revisionspraksis viser, at: lokaliteter primært bruger den komparative metode til at beregne specifikke jordpriser ved kompensation for jord; overskudsmetoden til værdiansættelse af jord i planlagte områder; indkomstmetoden til værdiansættelse af landbrugsjord; og metoden med justeringskoefficienten for jordpriser for små jordlodder med lav værdi.

Mange lokaliteter oplever forsinkelser i fastsættelsen af ​​specifikke jordpriser; tidspunktet for godkendelse af jordpriser til opkrævning af arealanvendelsesgebyrer er ofte meget senere end tidspunktet for jordtildeling, og nogle projekter tager 2 til 3 år uden godkendelse af jordpriser.

I mange tilfælde justeres jordpriserne ikke, eller justeres de ikke rettidigt, når planlægningsjusteringer påvirker jordpriserne, eller når den 5-årige prisstabiliseringsperiode for jordlejemål udløber. Forsinkelsen i jordvurderingen fører til, at det ikke lykkes at mobilisere indtægter fra arealanvendelse til statsbudgettet omgående.

Revisioner har vist, at jordpriserne i mange projekter blev vurderet uhensigtsmæssigt – betydeligt lavere end den vindende budpris eller markedsreferenceprisen på vurderingstidspunktet. I mange tilfælde resulterede udvælgelsen af ​​uensartede sammenlignelige ejendomme kombineret med uhensigtsmæssige kvantitative justeringer for differentierende faktorer i en reduktion af jordens vurderede værdi.

Nogle projekter udvælger sammenlignelige ejendomme på et tidspunkt langt fra vurderingsdatoen, men undlader at justere den sammenlignelige pris til markedsniveauet på vurderingsdatoen. Mange projekter indhenter prisoplysninger for sammenlignelige ejendomme fra salgskontrakter hos notarkontorer, hvilket ikke garanterer pålideligheden og nøjagtigheden af ​​kontraktprisen sammenlignet med den faktiske transaktionspris.

Du vil måske også synes om

Amerikanske tilsynsmyndigheder iværksætter en omfattende revision af militærkampagnen mod Iran.Den omfattende revision vil blive udført i fællesskab af Kontoret for Generalinspektøren i Krigsministeriet, Udenrigsministeriet og det amerikanske agentur for International Udvikling (USAID).

Derudover mangler mange faktorer, der er inkluderet i værdiansættelsen, et klart grundlag eller er fastsat uhensigtsmæssigt i henhold til virkeligheden, såsom: investeringsomkostninger, belægningsgrad, investorens målprofitmargin, salgsomkostninger, cash flow-diskonteringsrente osv.

Statsrevisionens Region I's vurdering af praktiske erfaringer har afsløret vanskeligheder og mangler ved at fastsætte udviklingsinvesteringsomkostninger ved hjælp af overskudsmetoden ved værdiansættelse af jord. Revisionen afslørede manglende ensartethed på tværs af lokaliteter: Nogle lokaliteter bruger investeringsomkostningsestimater, andre bruger detaljerede omkostningsestimater; og nogle bruger foreløbige beregninger efterfulgt af detaljerede endelige afregninger.

Statsrevisionens rolle

Dr. Vu Dinh Anh vurderede, at jordvurdering generelt, og jordvurderingsmetoder i særdeleshed, har været et af de vigtigste revisionsmål for Statsrevisionen i den seneste tid.

Revisionen af ​​dette indhold skal nøje overholde kravene i den centrale resolution om afskaffelse af jordprisrammer (jordprisrammen fastsat i dekret 96/2019/ND-CP er i øjeblikket grundlaget for, at lokalsamfundene udsteder jordpristabeller for perioden 2020-2024), etablere mekanismer og metoder til at bestemme jordpriser i henhold til markedsprincipper og definere funktioner, opgaver og ansvar for de myndigheder, der har til opgave at bestemme jordpriser.

I overensstemmelse hermed vil centralregeringen fastsætte kriterier og procedurer for inspektion og overvågning af lokaliteter i forbindelse med udarbejdelsen af ​​jordprislister. Provinsielle folkeråd vil træffe beslutning om, inspicere og føre tilsyn med implementeringen af ​​jordpriser.

"Statsrevisionen udfører revisioner af jordvurderingsarbejde, uafhængigheden af ​​jordvurderingsråd, kapaciteten af ​​konsulentorganisationer, der fastsætter jordpriser, vurderingsmænds kompetence og etik samt overholdelse af regler, der sikrer gennemsigtighed, såsom: offentliggørelse af jordpriser, obligatoriske transaktioner via børser, betalinger via banker og kontantløse transaktioner;..." - Dr. Vu Dinh Anh præsenterede sine synspunkter på Statsrevisionens rolle i fastsættelsen af ​​jordpriser.

Kilde: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html