Luxusimmobilien dominieren den Markt.

Im Umkreis von 4-5 km um das Stadtzentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt gibt es fast keine Projekte mit einem Preis unter 100 Millionen VND/m².

Der Markt für gehobene und luxuriöse Immobilien verzeichnet einen starken und anhaltenden Preisanstieg.

Der Unterschied ist offensichtlich.

Auf einem kürzlich abgehaltenen Wohnungsseminar erklärte Herr Vo Huynh Tuan Kiet, Direktor für den Wohnungsmarkt bei CBRE Vietnam, dass die Preise für Wohnungen im Primärmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi im vergangenen Jahr um 35–45 % gestiegen sind. Allein im dritten Quartal legten die Wohnungspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt um weitere 15–18 % zu und erreichten damit einen Durchschnittspreis von rund 90 Millionen VND/m². Bemerkenswert ist, dass etwa 70 % des diesjährigen Neubauangebots dem gehobenen und Luxussegment zuzuordnen sind, was eine deutliche Diskrepanz zwischen dem tatsächlichen Wohnbedarf der Mehrheit der Bevölkerung verdeutlicht.

Ein Luxusapartmentprojekt für die Superreichen im Herzen von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Daten von Knight Frank Vietnam bestätigen diesen Trend: Der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen in Ho-Chi-Minh-Stadt liegt bei fast 96 Millionen VND/m², ein Anstieg von fast 9 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Knapp 60 % der angebotenen Wohnungen kosteten über 100 Millionen VND/m², die übrigen hauptsächlich über 60 Millionen VND/m². Das Überangebot an Luxuswohnungen, das die mittleren und gehobenen Preissegmente in den Schatten stellt, lässt die Preise bis 2025 kontinuierlich neue Rekordwerte erreichen.

Beobachtungen zeigen, dass seit Jahresbeginn viele große Bauträger kontinuierlich Luxusprojekte im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt auf den Markt gebracht haben. Im Umkreis von 4–5 km um das neue Stadtviertel Thu Thiem und das Stadtzentrum gibt es kaum Projekte unter 100 Millionen VND/m². Dies schränkt die Möglichkeiten für die Mittelschicht, Wohnraum zu erwerben, weiter ein.

In Hanoi verzeichnete der Markt laut einem Bericht der One Mount Group in den ersten neun Monaten des Jahres 2025 rund 20.000 neue Wohnungen mit einem Durchschnittspreis von 86 Millionen VND/m² (ohne MwSt. und Nebenkosten). Das gehobene Segment machte 62 % des Angebots aus, das Luxussegment 38 %. Fünf große Bauträger – Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam und Sun Group – vereinten 74 % der zum Verkauf angebotenen Wohnungen auf sich. Die durchschnittliche Erstvermietungsquote dieser Wohnungen lag bei 86 %, was die anhaltende Kaufkraft der großen Marken widerspiegelt.

Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt ist die Polarisierung deutlich erkennbar: Über 80 % des Neubauangebots entfallen auf die Dat Xanh Group, Gamuda Land und Masterise Homes. Diese drei Marken dominieren nicht nur das Angebot, sondern sorgen auch für erhebliche Liquidität mit einer durchschnittlichen Vermietungsquote von rund 84 %. Experten sind jedoch der Ansicht, dass eine gute kurzfristige Liquidität nicht ausreicht, um langfristige Risiken zu beseitigen, solange der Markt weiterhin stark auf das Luxussegment ausgerichtet ist und bezahlbarer Wohnraum knapp bleibt.

Es handelt sich nicht um ein zufälliges Ereignis.

Herr Vo Huynh Tuan Kiet ist der Ansicht, dass eine Immobilienblase auch bei Angebotsmangel entstehen kann, wenn spekulatives Kapital zu stark in den Markt fließt, Investoren Immobilien horten und kurzfristige Gewinnerwartungen entwickeln, die die tatsächliche Aufnahmefähigkeit weit übersteigen. Er erinnerte an die Jahre 2007 bis 2011, als die Immobilienpreise rasant stiegen, die Kreditvergabe eingeschränkt wurde und der Markt in eine lang anhaltende Stagnation geriet. „Angesichts des aktuellen Aufwärtstrends im High-End- und Luxussegment besteht die Gefahr einer Marktsättigung, wenn die Preise weiterhin auf unvernünftige Niveaus wie 200–250 Millionen VND/m² getrieben werden“, warnte der Experte.

Laut Herrn Tran Minh Tien, Direktor des Marktforschungs- und Kundenanalysezentrums der One Mount Group, ist die zunehmende Konzentration des Wohnungsangebots in den Händen großer Bauträger kein Zufall. Angesichts immer strengerer gesetzlicher Bestimmungen, hoher Kapitalkosten und immer strengerer Anforderungen an die Projektqualität können nur Unternehmen mit starken finanziellen Ressourcen, systematischer Projektentwicklungserfahrung und guten Risikomanagementfähigkeiten hochwertige und luxuriöse Projekte realisieren.

Umgekehrt bleibt das Angebot an bezahlbarem Wohnraum im mittleren Preissegment weiterhin knapp. Die meisten Neubauprojekte fallen in das gehobene und luxuriöse Segment, wodurch potenziellen Käufern, insbesondere solchen mit mittlerem Einkommen, praktisch keine Wahl bleibt. Dies trägt zu höheren Immobilienpreisen bei und vergrößert die Kluft zwischen Nachfrage und Bezahlbarkeit.

In diesem Zusammenhang ist der Wirtschaftswissenschaftler Dr. Can Van Luc der Ansicht, dass die Regierung und die zuständigen Ministerien und Behörden die Institutionen im Bereich Land, Planung und Immobilien weiter verbessern müssen, damit sich der Immobilienmarkt stabiler entwickeln kann. Die konsequente Umsetzung von Maßnahmen im Bereich des sozialen Wohnungsbaus, darunter die Verordnungen 261/2025/ND-CP und 302/2025/ND-CP zur Einrichtung des Nationalen Wohnungsfonds, ist dringend erforderlich, um die Wohnungspreise, insbesondere für Wohnungen für mittlere und niedrige Einkommensgruppen, zu dämpfen.

Gleichzeitig ist es notwendig, die Kapitalquellen für den Immobilienmarkt zu diversifizieren, umgehend einen nationalen Wohnungsbaufonds und Immobilien-Investmentfonds (REITs) einzurichten und einen geeigneten Fahrplan für die Immobilienbesteuerung zu erarbeiten, um Spekulationen einzudämmen und Ressourcen für eine nachhaltige Wohnungsbauentwicklung zu schaffen.

Aus betriebswirtschaftlicher Sicht ist Dr. Can Van Luc der Ansicht, dass Investoren ihre Geschäftstätigkeit weiter restrukturieren und Cashflow-Risiken, fällige Schulden und Kosten streng kontrollieren müssen. Unternehmen sollten zudem proaktiv staatliche Förderprogramme in Anspruch nehmen, insbesondere solche für den sozialen Wohnungsbau und Infrastrukturinvestitionen, um ihr Produktportfolio zu diversifizieren und die Abhängigkeit vom Luxussegment zu verringern. „Dringend ist es, dass Unternehmen zusammenarbeiten, um die Wohnungspreise auf ein angemesseneres Niveau zu bringen. Derzeit sind die Wohnungspreise in Vietnam zwischen 2019 und 2024 um etwa 59 % gestiegen. Bis 2025 werden Vietnamesen durchschnittlich 25,8 Jahreseinkommen benötigen, um eine Wohnung zu kaufen. Damit liegt Vietnam auf Platz 9 von über 100 untersuchten Ländern, was zeigt, dass der Zugang zu Wohnraum immer schwieriger wird“, betonte Dr. Can Van Luc.

Die Käufer haben ihre spekulativen Ausgaben reduziert.

Laut einer Umfrage der One Mount Group verlagern Immobilieninvestoren ihren Fokus von kurzfristigen Anlagen hin zum langfristigen Vermögensaufbau. Anstatt auf schnelle Gewinne zu spekulieren, priorisieren Käufer zunehmend sichere Immobilien mit stabilem Wert und minimalen Schwankungen. In diesem Zusammenhang wird der Ruf des Bauträgers zu einem Schlüsselfaktor, der anhand dreier Kriterien bewertet wird: transparente rechtliche Verfahren und die Fähigkeit zur vollständigen Projektumsetzung; ein seriöses Partnernetzwerk, von Bauunternehmen und Beratern bis hin zu garantierenden Banken; und die operative Leistungsfähigkeit nach der Übergabe. Das bedeutet, dass ein hoher Verkaufspreis nur eine notwendige Voraussetzung ist, während ein effizienter Betrieb der entscheidende Faktor für die nachhaltige Attraktivität des Projekts ist.

Quelle: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm