Es ist notwendig, die Interessen aller Parteien in Einklang zu bringen.

Die Bauträger haben Schwierigkeiten, die Kosten zu tragen und die Kreditzinsen zu begleichen.

Reporter (NĐT): Millionen Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen wünschen sich derzeit ein Eigenheim, doch das Angebot an bezahlbarem und sozialem Wohnraum ist nahezu erschöpft. Was sind Ihrer Meinung nach die Gründe für diese Situation?

Herr Vo Hong Thang - Direktor für Beratungsdienste und Projektentwicklung, DKRA Group: Das Problem des unzureichenden Angebots an bezahlbarem Wohnraum und Sozialwohnungen zur Deckung des Bedarfs von Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen besteht seit vielen Jahren.

Es gibt viele Einflussfaktoren, aber zwei Hauptfaktoren wirken sich direkt auf das Angebot in diesem Segment aus.

Erstens sind die Inputkosten gestiegen. Obwohl die Immobilienpreise in den letzten zwei Jahren Anzeichen eines Rückgangs gezeigt haben, muss berücksichtigt werden, dass der vorherige Immobilienentwicklungszyklus von etwa 2014 bis 2020 die Immobilienpreise auf einem hohen Niveau gehalten hat.

Dies führt zu extrem hohen Investitions- und Baukosten für Immobilienentwickler. Da Grundstückskauf, Rohstoffe, Arbeitskräfte usw. drastisch steigen, ist es sehr schwierig, den Preis fertiger Immobilien zu senken.

Herr Vo Hong Thang - Direktor für Beratungsdienstleistungen und Projektentwicklung, DKRA-Gruppe.

Zweitens ist der rechtliche Status von Immobilienprojekten oft langwierig und die Klärung zieht sich über viele Jahre hin. Bereits ab dem Zeitpunkt des Grundstückserwerbs müssen Bauträger Genehmigungen von verschiedenen Regierungsstellen einholen und Entschädigungs- und Umsiedlungspläne entwickeln, was die rechtlichen Verfahren eines Projekts über Jahre hinweg verzögert.

Insbesondere für spezialisierte Branchen wie die Immobilienbranche, die häufig mit hohem Fremdkapital arbeiten, ist die Kreditaufnahme über Anleihen und Banken erheblich. Verzögern sich Projekte aufgrund unvollständiger rechtlicher Verfahren, müssen die Unternehmen dennoch die enormen Zinszahlungen für diese Kredite tragen. All diese Kosten fließen letztendlich in den Endpreis des fertigen Produkts ein.

Daher ist es für Unternehmen sehr schwierig, die Produktpreise auf ein Niveau zu senken, das von der Mehrheit der Bevölkerung gewünscht wird, insbesondere im aktuellen Kontext, in dem die Kosten bereits sehr hoch sind.

Investor: Dies verdeutlicht, wie Immobilienentwickler mit dem Kostenproblem zu kämpfen haben. Könnten Sie näher auf einige der Kosten eingehen, die Immobilienunternehmen derzeit belasten, und erläutern, wie sich dies auf den Rückgang der Hauspreise auswirkt?

Herr Vo Hong Thang: Inputkosten wie Gebühren für die Landnutzung, Entschädigungen für die Landräumung, Bankdarlehenszinsen, Lohnkosten und Kosten für den Kauf von Baumaterialien... haben sich in letzter Zeit allesamt stark erhöht, teilweise sogar um ein Vielfaches.

Ein Projekt, von der ersten Planungsphase bis zum Abschluss der rechtlichen Verfahren, dauert im Durchschnitt etwa drei Jahre. In der Realität verbringen Unternehmen jedoch oft ein Jahrzehnt oder länger mit dem Papierkram, um offiziell mit dem Bau beginnen zu können, was zu Ressourcenverschwendung führt.

Um Land zu besitzen, müssen Unternehmen eine Reihe von Kosten tragen, die mit Entschädigung und Landräumung durch die Übertragung von Landnutzungsrechten, die Zahlung von Landnutzungsgebühren, Landpacht und Gebühren für den Schutz von Reisfeldern an den Staat zusammenhängen.

Als Nächstes steigen die Baukosten, einschließlich Lohn- und Materialkosten, mit der Zeit stetig an. Bei Mehrfamilienhausprojekten machen die Baukosten etwa 50 % aus, bei Reihenhäusern rund 30 % und bei Villen 20 %.

Ganz abgesehen von der finanziellen Belastung, die entsteht, wenn Unternehmen Kredite inklusive Zinsen zurückzahlen müssen. Je länger ein Projekt dauert, desto höher fallen diese Kosten aus. Letztendlich fließen all diese Kosten in den Verkaufspreis ein, den Kunden beim Hauskauf zahlen müssen.

Es ist unmöglich, von Unternehmen zu erwarten, dass sie Verluste hinnehmen, nur um ihre Lagerbestände loszuwerden.

Angesichts eines schleppenden Immobilienmarktes wie in den letzten zwei Jahren versuchen viele Bauträger, attraktive Anreize für Hauskäufer zu bieten und die Zahlungsfristen zu verlängern, um die Nachfrage anzukurbeln.

Tatsächlich handelt es sich um eine Politik, die die Gewinne der Anleger schmälert, die sie aber dennoch in Kauf nimmt, um Liquidität zu schaffen. Da die Kosten nun zu hoch sind, bleibt den Unternehmen nur noch, die Produktpreise zu senken, um die Interessen von Käufern und Verkäufern in einem angemessenen Rahmen auszugleichen.

Es ist sehr schwierig, Immobilienunternehmen dazu zu zwingen, die Hauspreise auf ein "erschwingliches" Niveau zu senken, da das Geschäft profitabel sein muss und es unmöglich ist, von ihnen zu erwarten, dass sie Verluste hinnehmen, nur um ihren Bestand zu verkaufen.

Früher strebten viele Bauträger vor Projektbeginn Gewinne im zweistelligen Prozentbereich an. Heute hingegen versuchen sie, die Gewinnschwelle zu erreichen oder in der Anfangsphase sogar Verluste in Kauf zu nehmen. Ihr oberstes Ziel ist es heutzutage, den niedrigstmöglichen Verkaufspreis anzubieten und die Zahlungen so schnell wie möglich zu erhalten, um einen positiven Cashflow zu generieren. Dies ist bereits die beste Option für Immobilienkäufer.

Erwartung eines erhöhten Wohnungsangebots aufgrund politischer Änderungen.

Investor: Die Realität sieht so aus, dass selbst im allgemein düsteren Umfeld des Immobilienmarktes im Jahr 2023 das Segment des bezahlbaren Wohnraums stets besondere Aufmerksamkeit von den Kunden erhalten hat und Projekte in diesem Segment konstant stabile Transaktionsvolumina aufweisen konnten.

Investoren scheinen jedoch besonders an der Entwicklung von luxuriösen Stadthäusern und hochpreisigen Apartments interessiert zu sein. Warum besteht dieser Widerspruch?

Herr Vo Hong Thang: Die rechtlichen Hürden, die gleichzeitig bei Tausenden von Projekten im ganzen Land auftreten, haben dazu geführt, dass in den letzten Jahren nur eine sehr geringe Anzahl von Projekten für den Start in Frage kam, und diese konzentrierten sich lediglich auf wenige spezifische Segmente.

Aufgrund der begrenzten Anzahl der Projekte und ihrer günstigen Preise werden die Verkäufe mit Sicherheit sehr schnell vonstattengehen, und die lebhaften Transaktionen lassen uns leicht fälschlicherweise annehmen, dass nur preisgünstige Projekte das öffentliche Interesse wecken.

Es ist jedoch auch wichtig zu berücksichtigen, dass es in Projekten in „Hotspots“ wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt kaum Wohnungen unter 50 Millionen VND/m² gibt. Diese Projekte weisen typischerweise Preise zwischen 70 und 80 Millionen VND/m² oder sogar 100 Millionen VND/m² auf, die als Luxusimmobilien gelten.

Da sich all diese Projekte in solch erstklassigen Lagen befinden, ist es für Bauträger sehr schwierig, die Produktpreise zu senken. Hinzu kommt, dass in letzter Zeit die Anzahl der für den Marktstart geeigneten Luxusprojekte sehr gering war, was ebenfalls zu einem niedrigen Transaktionsvolumen in diesem Segment geführt hat.

Daher ist es unmöglich, allein anhand der Anzahl der Transaktionen auf dem Markt zu dem Schluss zu kommen, dass das Luxusimmobiliensegment weniger beliebt ist als das Segment des bezahlbaren oder sozialen Wohnungsbaus.

Wenn die Kosten gesenkt werden können, sinkt der Preis für Immobilienprodukte sofort.

Darüber hinaus haben sich viele Bauträger von Anfang an auf die Entwicklung von Reihenhäusern und hochwertigen Immobilien spezialisiert und verfolgen eine langfristige Strategie für dieses Segment. Obwohl sie daher gerne auch günstigere Segmente erschließen würden, um die Marktnachfrage zu decken, müssen sie an ihrer ursprünglichen Ausrichtung festhalten.

Darüber hinaus wurden einige Projekte mit sehr hohem Kapitaleinsatz unvollendet gelassen, was es Investoren erschwert, problemlos in andere Segmente des Immobiliensektors zu wechseln.

Investor: Welche Lösungen sind Ihrer Meinung nach nötig, um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum zu begegnen? Das geänderte Bodengesetz wurde verabschiedet und tritt bald in Kraft. Wie schätzen Sie die Auswirkungen auf das Angebot am Immobilienmarkt ein?

Herr Vo Hong Thang: Auf Grundlage der wichtigsten staatlichen Politik können wir davon ausgehen, dass das Angebot an Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum in den nächsten 3-5 Jahren drastisch steigen wird, um den Wohnungsmangel zu beheben, mit dem die große Mehrheit der Bevölkerung in letzter Zeit konfrontiert war.

Um dies zu erreichen, bleibt die Rolle des Staates von größter Bedeutung; er trägt die führende Verantwortung für die Steuerung und Lenkung der Marktentwicklung durch politische Maßnahmen, Institutionen und Vorschriften.

Am wichtigsten ist es, alle rechtlichen Fragen für das Projekt zu klären und die Verwaltungsverfahren zu verkürzen, damit Unternehmen schnell mit dem Bau beginnen können. Insbesondere die kürzlich geänderten und ergänzten Gesetze werden sich nach ihrer offiziellen Umsetzung sicherlich unmittelbar positiv auf das Marktangebot auswirken.

Zweitens müssen die Kosten der Landnutzung überprüft werden, und es sollten mehr Steuerförderprogramme für Unternehmen geschaffen werden, die bezahlbaren Wohnraum und sozialen Wohnungsbau entwickeln.

Drittens sollte Vietnam, ähnlich wie Singapur, die Einrichtung weiterer Wohnungsbauförderungsfonds für Erstkäufer von Wohneigentum in Erwägung ziehen.

Schließlich sollten wir in unserem Land mehr Fonds für sauberes Land schaffen und diese versteigern, damit Unternehmen leichter Zugang zu Land erhalten.

Aus betriebswirtschaftlicher Sicht bleibt das grundlegende Verhältnis das von Angebot und Nachfrage. Steigen die Inputkosten, steigen die Verkaufspreise; sinken die Kosten hingegen, fallen die Preise für Immobilienprodukte unmittelbar. Um diese Kosten zu kontrollieren, spielt der Staat weiterhin eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der Auf- und Abwärtstrends des Immobilienmarktes .

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html