Im Gegensatz zum schleppenden Immobilienmarkt verzeichnet der Mietmarkt für Mini-Apartments weiterhin gute Verkaufszahlen.
Frau Tran Thi Hanh, eine Büroangestellte, die in My Dinh (Bezirk Nam Tu Liem, Hanoi ) eine kleine Wohnung mietet, erzählte, dass sie sich während ihres Studiums mit einer Freundin ein 15 m² großes Zimmer in der Nähe der Universität für 2,5 Millionen VND im Monat teilte. Das alte Zimmer war spartanisch ausgestattet und unpraktisch, da sie sich ein Badezimmer teilen mussten. Nachdem sie angefangen hatten zu arbeiten und ein eigenes Einkommen erzielten, beschlossen sie, in eine kleine Wohnung zu ziehen.
„ Wir haben eine Mini-Wohnung für 4,5 Millionen VND/Monat angemietet. Sie ist sauber und sicher. Die Wohnung ist 26 m² groß und befindet sich im dritten Stock. Der Vermieter hat außerdem einen Aufzug eingebaut, und die Wohnung ist komplett ausgestattet mit Klimaanlage, Tisch und Stühlen, Küchenregalen und einem Elektroherd, Bett und Matratze sowie einem Kleiderschrank. Wir sind gerade erst eingezogen und mussten nicht viel kaufen “, sagte Frau Hanh und fügte hinzu, dass sie seit ihrem Einzug nichts zu beanstanden habe. Der Eingang ist mit einem Fingerabdruckschloss gesichert, und im Tiefgaragenbereich sowie in den Fluren jeder Etage sind Kameras installiert.
Mini-Apartments erfreuen sich großer Beliebtheit bei Mietern. (Abbildung beispielhaft).
Laut Herrn Tran Van Hai, einem Immobilienmakler in Hanoi, ist das Transaktionsvolumen beim Kauf und Verkauf von Mini-Apartments weiterhin stabil. Investoren suchen derzeit verstärkt nach Immobilien, die ihren tatsächlichen Wohnbedürfnissen entsprechen, weshalb Mini-Apartments zur Miete eine gute Liquidität aufweisen.
„ Vor drei Wochen kontaktierte ich den Hausbesitzer, um Fotos zu machen und Informationen zu sammeln. Ich habe die Anzeige vor weniger als einer Woche in Foren veröffentlicht, und das Mini-Apartmentgebäude hatte bereits einen Käufer. Die meisten Mini-Apartments in der Preisklasse von 6 bis 7 Milliarden VND werden innerhalb eines Monats, höchstens aber innerhalb von zwei Monaten verkauft “, berichtete Herr Hai.
Laut Herrn Hai ist diese Art von Unterkunft in letzter Zeit sehr beliebt geworden, da sich die Wohnbedürfnisse von Studenten und jungen Berufstätigen verändert haben. Sie bevorzugen nicht mehr die beengten Verhältnisse alter Mietwohnungen, sondern Zimmer mit einer Fläche von 25 bis 40 Quadratmetern und umfassender Ausstattung. Insbesondere für Studenten aus anderen Provinzen suchen deren Eltern nach geräumigen und komfortablen Mietwohnungen.
Typischerweise ist jede Mini-Wohnung vom Eigentümer komplett möbliert und mit Annehmlichkeiten wie Klimaanlage, Warmwasserbereiter, Bett, Kleiderschrank und Kochgelegenheit ausgestattet. Die durchschnittliche Miete beträgt 4–7 Millionen VND pro Monat, exklusive Nebenkosten, Strom und Wasser. Jedes Mini-Apartment-Gebäude umfasst in der Regel 10–25 Wohneinheiten und verfügt über einen Aufzug. Viele Eigentümer gestalten das oberste Stockwerk als eigenen Wohnraum, getrennt von den Mietwohnungen.
„ Im Vergleich zu Anfang 2022 haben sich die Verkaufspreise von als Mini-Apartmentgebäude zur Vermietung errichteten Häusern zwar etwas abgekühlt, jedoch nicht wesentlich. Mit einem Budget von 6 bis 12 Milliarden VND können Investoren weiterhin ein voll möbliertes Haus zur Vermietung erwerben. Beispielsweise wird ein Mini-Apartmentgebäude im Zentrum von Cau Giay mit einer Fläche von knapp 90 m² pro Etage und vier Etagen für 11 Milliarden VND angeboten. Oder ein Mini-Apartmentgebäude in Thanh Xuan, das ein stabiles passives Einkommen von 50 Millionen VND pro Monat generiert, wird für über 9 Milliarden VND angeboten “, fügte Herr Hai hinzu.
Herr Nguyen Tan Thanh, ein Investor im Bezirk Hoang Mai in Hanoi, berichtete, dass sich Bauträger in der Vergangenheit nach der Fertigstellung nur auf den Verkauf von Mini-Apartmentgebäuden konzentrierten, während heute viele Bauträger die Apartments mit einer grundlegenden Inneneinrichtung ausstatten, um sie sowohl zu verkaufen als auch zu vermieten.
Im Jahr 2017 erwarb Herr Thanh ein 250 m² großes Grundstück in der Tam Trinh Straße (Bezirk Hoang Mai, Hanoi) für 6 Milliarden VND. Er errichtete darauf ein sechsstöckiges Gebäude mit jeweils fünf Wohnungen à ca. 40 m² pro Etage. Das Erdgeschoss dient als Gemeinschaftsparkplatz, sodass das Gebäude insgesamt 25 Wohnungen umfasst. Die Bau- und Innenausbaukosten beliefen sich auf ca. 6 Milliarden VND. Herr Thanh vermietet jede Wohnung für 4 Millionen VND pro Monat.
„ Ich habe im Durchschnitt 100 Millionen VND pro Monat zur Verfügung. Angesichts der hohen Immobilienpreise verkaufe ich diese 25 Mini-Apartments für je 1,2 Milliarden VND. Wenn sich ein Käufer findet, schließe ich den Deal ab; ansonsten vermiete ich sie einfach “, erzählte Thanh.
Laut diesem Investor sind Mini-Apartments zur Miete aus zwei Gründen beliebt. Erstens handelt es sich um Grundstücke mit nachhaltigem Wertsteigerungspotenzial, wodurch sie sich gut für den Vermögensaufbau eignen. Zweitens generieren Mini-Apartments einen stetigen Cashflow – ein großer Vorteil dieser Immobilienart. Mini-Apartmentgebäude in zentralen Lagen weisen sehr hohe Auslastungsraten auf. Viele Anleger mit verfügbarem Kapital bevorzugen es, einige Einheiten zu erwerben und als Altersvorsorge zu vermieten.
Immobilienexperten zufolge wird der Trend zum Bau und zur Vermietung von Mini-Apartments in Hanoi weiter zunehmen und in den kommenden Jahren auch für Privatanleger lukrative Möglichkeiten bieten. Dieses Angebot entspricht dem Bedürfnis nach bezahlbarem Wohnraum für die große Mehrheit der Mietwohnungssuchenden. Standorttechnisch ist diese Wohnform aufgrund der Verfügbarkeit von Bauland vor allem in Vororten verbreitet.
Viele Experten warnen jedoch davor, dass Mini-Apartmentgebäude oft auf demselben Grundstück stehen. Zwar kann Käufern das staatliche Eigentum an einzelnen Wohneinheiten innerhalb des Gebäudes zugesprochen werden, doch die Erlangung und Aufteilung von Grundstückstiteln erfordert die Einhaltung strenger rechtlicher Vorschriften. Dies stellt eine Schwäche dar, die die nachhaltige Entwicklung des Mini-Apartment-Marktes behindert. Investoren sollten daher vorsichtig sein, bevor sie größere Investitionen tätigen.
Experten raten zudem dazu, ein Mini-Apartment zu mieten, anstatt es zu kaufen. Wer dennoch kaufen möchte, sollte sich gründlich über das Gebäude, den Bauträger und dessen rechtlichen Status informieren, anstatt sich allein auf Werbung zu verlassen.
Ngoc Vy
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