Paradoxon: Unternehmen müssen Land von sich selbst pachten.

Um Land für den Bau von Fabriken, Werkstätten usw. zu erhalten, mussten früher viele Unternehmen ihr Land an den Staat "abtreten" und es dann wieder zurückmieten.

Schwierigkeiten bei der Rückgewinnung des eigenen Landes

Anfang der 2000er-Jahre mussten gemäß der Richtlinie des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt Produktionsstätten in die Vororte verlegt werden, um Umweltverschmutzung zu vermeiden. Gleichzeitig sollten die Fabrikgelände im Stadtzentrum für städtische und Dienstleistungszwecke umgewidmet werden.

Derzeit gibt es nur wenige Industriegebiete, und die Flächen sind oft ungeeignet. Zwar verfügen viele Vorstadtgebiete über eine Wohnbauplanung, jedoch fehlt eine Parzellierung im Maßstab 1/2.000, was für den Fabrikbau ungeeignet ist. Ein Lösungsvorschlag sieht vor, dass Privatpersonen oder Unternehmen ihre Grundstücke an den Staat abgeben. Dieser verpachtet dann seine eigenen Grundstücke (nicht- landwirtschaftliche Flächen) an die Nutzer zur Errichtung von Fabriken. Die Pachtverträge können jährlich oder kurzfristig (5 oder 10 Jahre) abgeschlossen werden.

Läuft der Pachtvertrag jedoch aus oder möchte das Unternehmen den Pachtvertrag auflösen und das Grundbuch im aktuellen oder vorherigen Zustand neu ausstellen lassen, wird es auf viele Probleme stoßen.

Ein typisches Beispiel ist der Fall von Herrn Cao Cuong im Bezirk Binh Chanh in der Altstadt von Ho-Chi-Minh-Stadt. Er setzte 1990 die Politik um, seine Produktionsstätte in die Vororte zu verlegen. Mit Genehmigung des Volkskomitees des Bezirks Binh Chanh erwarb Herr Cao Cuong ein ^{5.930 m²} großes, im Grundbuch eingetragenes landwirtschaftliches Grundstück. Im Jahr 2006 übertrug er dieses Grundstück an sein Unternehmen mit dem Antrag auf Nutzungsänderung zu Produktions- und Geschäftszwecken.

Herr Cao Cuong musste sein Land selbst pachten.

Da das Grundstück jedoch Teil eines bestehenden Wohnbausanierungsplans ist, liegt kein genehmigter detaillierter Bauplan im Maßstab 1:2000 vor. Daher genehmigte das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Richtlinie, wonach das Grundstück an das Volkskomitee des alten Bezirks Binh Chanh zur Verpachtung an sein Unternehmen für 10 Jahre (2010–2020) auf einer Fläche von ^{5150 m²} für den Fabrikbau gegen Zahlung einer jährlichen Pacht überlassen werden sollte. Die verbleibenden ^{780 m²} (davon ^{380 m²} hinter und ^{400 m²} vor dem Grundstück) gehören zum Kanalschutzkorridor und bleiben somit landwirtschaftliche Nutzfläche.

Im Jahr 2017, gegen Ende der Pachtzeit, stellte die Firma von Herrn Cao Cuong einen schriftlichen Antrag auf Verlängerung des Pachtvertrags. Dieser wurde jedoch abgelehnt, da das Gebiet als Wohngebiet ausgewiesen war, die Fabrik aber Produktions- und Geschäftszwecken diente. Daher schloss die Firma 2018 die Verfahren zur Rückgabe des Grundstücks an Herrn Cao Cuong persönlich ab. Während dieser Zeit stellte er außerdem mehrere Anträge auf Verlängerung des Pachtvertrags, Änderung der Nutzungsart und Neuausstellung des Grundbuchauszugs (auch „Pink Book“ genannt) entsprechend dem aktuellen oder ursprünglichen Status für die weitere Nutzung nach Ablauf der Pachtzeit.

Das Abwicklungsverfahren zog sich jedoch über viele Jahre hin. Erst 2024 konnte er ^{4.800 m²} in Wohnbauland umwandeln, musste aber die volle Nutzungsgebühr entrichten, ohne Abzug für den Preis des landwirtschaftlichen Landes. Die verbleibenden ^{350 m²} Produktions- und Gewerbefläche durfte er nicht in Wohnbauland umwandeln. Ihm wurde jedoch kein Grundbuchauszug ausgestellt, und er war gezwungen, den Pachtvertrag zu verlängern und die jährliche Pacht zu zahlen.

Ähnlich wie im Fall von Frau Phuong musste sie 2010 für den Bau einer Fabrik 4.890 ^Quadratmeter ihres Grundstücks an das Volkskomitee des Bezirks Binh Chanh abtreten. Anschließend schloss ihr Unternehmen einen Pachtvertrag mit dem Staat ab. 2018 übergab das Unternehmen das Grundstück an Frau Phuong. Laut den Bestimmungen kann sie das Grundstück jedoch nur noch bis 2020 pachten. Frau Phuong beantragt seit Jahren die Neuausstellung des Grundbucheintrags für das Grundstück mit demselben Nutzungszweck, bisher jedoch ohne Erfolg. Sollte sie die Nutzung des Grundstücks in Wohnbauland ändern, müsste sie laut Berechnungen über 160 Milliarden VND an Steuern zahlen – eine Summe, die sie in eine äußerst schwierige Lage bringt.

Vorschlag zur Neuauflage des rosa Buches

Herr Cao Cuong erklärte, dass es landesweit viele ähnliche Probleme gebe. Privatpersonen, die Land erwerben, aber dort Fabriken errichten wollen, müssen es an den Staat abtreten und anschließend pachten. Da der Pachtvertrag nun ausgelaufen ist, erhält der Landbesitzer jedoch nicht mehr die ursprüngliche Eigentumsurkunde (Pink Book). Kann er das Land nicht weiter pachten, befindet sich auch der Staat in einem Dilemma, da die geltenden Gesetze dies nicht eindeutig regeln. Wird das Land zu Wohnzwecken genutzt, wird sein Wert bei der Steuerberechnung mit 0 VND angesetzt. Diese Berechnung ähnelt der Berechnung der Nutzungsgebühren für öffentliches Land, das von Unternehmen gepachtet wird. Solche Regelungen haben weitreichende Konsequenzen für Vermögen, Investitionen, Hypotheken, Transaktionen usw.

Rechtsanwalt Tran Minh Cuong von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte außerdem, dass das aktuelle Landgesetz 2024 und das Dekret 103/2024 Schwierigkeiten, Hindernisse und Unzulänglichkeiten geschaffen hätten, mit denen viele Privatpersonen und Unternehmen bei der Durchführung von Verfahren zur Änderung der Landnutzung und zur Auflösung von Pachtverträgen für nichtlandwirtschaftliche Flächen konfrontiert seien, die mit jährlichen Pachtzahlungen auf selbstgenutztem Land und nicht auf gepachtetem öffentlichem Land verpachtet wurden.

Bislang wurde das Grundstück von Frau Phuong nicht in Wohnbauland umgewandelt.

Das Dekret 103/2024 unterscheidet nicht klar zwischen privatem Land mit jährlichen Pachtzahlungen und staatlich verpachtetem Land. Aufgrund dieser fehlenden Unterscheidung müssen bei der Umwandlung in Wohnbauland beide Landarten die volle Gebühr für die Wohnbaunutzung entrichten, basierend auf dem Landpreis zum Zeitpunkt der Umwandlung (der Landwert beträgt 0). Dadurch zahlen Landnutzer deutlich höhere Gebühren als andere landwirtschaftliche Flächen, da der tatsächliche Kaufpreis des Landes nicht berücksichtigt wird.

Das Gesetz sieht derzeit keinen Mechanismus vor, der die Neuausstellung von Eigentumsurkunden (sogenannten „Pink Books“) im aktuellen Zustand oder vor der Pachtzeit nach Beendigung eines Pachtvertrags ermöglicht. Gleichzeitig fehlen jedoch Regelungen zur Landrückgewinnung in diesem Fall, was die Ausstellung solcher Urkunden für Privatpersonen und Unternehmen nach Vertragsende erheblich erschwert. Dies führt zu einer Vielzahl kleiner, verstreuter und brachliegender Grundstücke, die schwer zu bewirtschaften und nicht handelbar sind.

Rechtsanwalt Tran Minh Cuong schlug daher eine Änderung und Ergänzung des Dekrets 103/2024 über die Gebühren für die Nutzungsänderung von Grundstücken vor. Diese Gebühren betreffen Pachtgrundstücke, die von privaten Haushalten und Einzelpersonen gegen jährliche Pachtzahlungen erworben, geerbt oder selbst bewirtschaftet wurden und nicht staatlich verpachtet sind. Bei der Umwandlung in Wohnbauland soll die Gebühr wie für nichtlandwirtschaftliche Produktions- und Gewerbeflächen oder landwirtschaftliche Flächen zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung berechnet werden, d. h. nicht mit 100 % des Preises für Wohnbauland. Darüber hinaus besteht in diesen Fällen das Recht, den Pachtvertrag vorzeitig zu kündigen, wenn kein Bedarf mehr besteht. In diesem Fall wird ein neuer Grundbucheintrag (rosa Buch) ausgestellt, der den aktuellen Zustand bzw. die Art des Grundstücks vor der Verpachtung ausweist.

Quelle: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm