Die Projektübergabe stockt weiterhin.

Dies war die Einschätzung der Experten auf dem Seminar „Gesetze im Finanzwesen bezüglich der Übertragung, Einbringung von Kapital und Investitionen in Immobilienprojekte in Vietnam“, das am 30. Mai von der Vereinigung für Forschung und Beratung zu Politik und Recht für Investitionstätigkeiten in Vietnam organisiert wurde.

Um das Projekt zu verkaufen, müssen sie das Gesetz beugen.

Laut Herrn Le Hoang Chau, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienverbands, ist das gesamte politische System derzeit sehr bestrebt, Hindernisse für Projekte zu beseitigen. Die Regelung, die vorschreibt, dass Projekte ihre finanziellen Verpflichtungen erfüllen müssen, bevor sie ganz oder teilweise übertragen werden können, bereitet Unternehmen jedoch Schwierigkeiten.

Da der Erwerb von unbelastetem Land enorme Investitionen von Unternehmen erfordert, geht vielen Investoren bis zum Projektbeginn das Geld aus. Grund dafür ist, dass Projekte laut Gesetz über Eigentumsurkunden verfügen müssen, um Kredite zu erhalten. Daher sind viele Investoren gezwungen, ihre Projekte vorzeitig zu verkaufen.

Wenn Projektübertragungen jedoch auf Schwierigkeiten stoßen, umgehen Unternehmen die Regeln, indem sie Unternehmensanteile übertragen. Dadurch ändert sich der Kern des Unternehmens, und der neue Eigentümer wird im Grunde zum Käufer des Projekts. Diese Gesetzeslücke ist an sich nicht verwerflich, da die Übertragung von Unternehmensanteilen gesetzlich nicht verboten ist, birgt aber später gewisse Risiken.

Aktuell können viele Projekte aufgrund übermäßig strenger Vorschriften nicht übertragen werden.

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Laut Dr. Ho Trung Phuoc, ehemaligem Mitglied des Ständigen Ausschusses des Parteikomitees der Provinz Binh Thuan, gibt es allein in Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit über 100 Projekte, die auf rechtliche Hindernisse stoßen und die Übertragungsbedingungen nicht erfüllen. Hunderttausende Milliarden Dong sind darin gebunden. Dies macht es sowohl Verkäufern als auch Käufern unmöglich, ihre Projekte zu veräußern.

Die Ursache liegt in Konflikten innerhalb des rechtlichen Rahmens. Konkret erlaubt das Investitionsgesetz Übertragungen nach Genehmigung des Investitionsplans, während das Immobilienwirtschaftsgesetz und das Bodengesetz von 2024 die Erfüllung finanzieller Verpflichtungen vorschreiben. Dadurch entsteht eine rechtliche Grauzone: Investitionen sind zwar möglich, der Zugang zu Grundstücken jedoch erschwert.

Das Gesetz schreibt außerdem die Fertigstellung neuer Infrastruktur vor der Landübertragung vor, legt aber keinen Prozentsatz fest. Darüber hinaus besteht ein Engpass bei der Grundstücksbewertung: Der Bewertungsprozess zieht sich endlos hin, und es fehlen flexible, marktorientierte Preismechanismen, was zu Kapitalbindung und Projektstillstand führt.

Der Käufer zahlt stattdessen die Gebühr für die Landnutzung.

Angesichts dieser Situation argumentiert Rechtsanwalt Truong Anh Tu, Vorsitzender der Kanzlei TAT Law Firm, dass Immobilienfusionen und -übernahmen nicht mehr nur eine Übertragung von Vermögenswerten darstellen, sondern in vielen Fällen zu einer Übertragung des gesamten „rechtlichen Gedächtnisses“ des Projekts geworden sind. Dies ist auch der Grund, warum rechtliche Aspekte zum ersten Filter für Kapitalflüsse geworden sind.

„Früher interessierten sich Kreditinstitute vor allem für den Wert der Sicherheiten, heute wollen sie wissen, wie die Landnutzungsrechte erworben wurden, inwieweit die finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, ob das Projekt öffentliche Vermögenswerte betrifft und ob diese Eigentumsrechte auch bei Änderungen des rechtlichen Umfelds Stabilität gewährleisten können“, sagte Rechtsanwalt Truong Anh Tu.

Wenn diese Fragen im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung eine zentrale Rolle spielen, spiegeln sich die rechtlichen Risiken direkt im Wert der Transaktion wider. Projekte mit einer komplexen Rechtsgeschichte werden mit einem höheren Abschlag bewertet. Projekte mit unvollständigen finanziellen Verpflichtungen benötigen länger, um an die Finanzierung zu gelangen. Projekte mit einer unklaren Rechtsgeschichte durchlaufen eine strengere und längere Due-Diligence-Prüfung.

Mit anderen Worten: Das rechtliche Risiko beschränkt sich heute nicht mehr auf die Gutachten von Anwälten, sondern wird über die Kapitalkosten, die Auszahlungsbedingungen, das Beleihungswertverhältnis und die Bewertung des Projekts selbst in monetäre Größen übersetzt.

Laut Herrn Truong Anh Tu mangelt es dem Markt derzeit nicht unbedingt an Land oder Cashflow. Investoren sind erst dann wirklich langfristig gerüstet, wenn sie ihre Rechte und Pflichten klar verstehen und wissen, ob diese Rechte auch nach vielen Jahren noch geschützt sein werden.

Deshalb geht es im Immobilien-Fusions- und Übernahmemarkt nicht mehr um den Wettlauf um mehr Landbesitz, sondern um die Schaffung transparenterer, stabilerer und verlässlicherer Eigentumsrechte. Das ist der tiefgreifendste Wandel, der sich derzeit auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt vollzieht.

Um diese Schwierigkeiten zu überwinden, wurden zahlreiche Lösungsansätze vorgeschlagen.

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Um die Hindernisse für diese Projekte zu überwinden, schlug Dr. Bui Dang Dung, stellvertretender Vorsitzender des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung , die Prüfung eines Mechanismus vor, der es Kreditinstituten ermöglichen würde, Garantien zu übernehmen oder Treuhandkonten einzurichten. Demnach könnten die Gelder des Käufers direkt zur Begleichung der landbezogenen finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Staat im Namen des Verkäufers verwendet werden. Diese Lösung würde dazu beitragen, Projekte wieder in Gang zu bringen, die derzeit aufgrund der Steuerunfähigkeit des vorherigen Investors ins Stocken geraten sind, und gleichzeitig sicherstellen, dass der Staat die Steuern korrekt und vollständig einzieht.

Es ist notwendig, den rechtlichen Rahmen für die Entwicklung von Immobilien-Investmentfonds (REITs) und Private-Equity-Fonds rasch zu finalisieren. Diese werden eine solide finanzielle Grundlage schaffen, indem sie als professionelle Käufer durch Anteilsübertragungen fragmentierte Projekte konsolidieren und so die übermäßige Abhängigkeit von Bankkrediten reduzieren.

Gleichzeitig sollten detaillierte und einheitliche Richtlinien zu den Methoden der Grundstücksbewertung gemäß dem neuen Grundstücksgesetz erlassen werden. Eine transparente Grundstücksbewertung wird Unternehmen helfen, Opportunitätskosten präzise zu ermitteln, wodurch M&A-Transaktionen schneller bewertet und langwierige Verhandlungen verkürzt werden können.

„Die administrativen Abläufe nach der Übertragung müssen vereinfacht werden. Der Prozess der Änderung des Investors auf dem Investitionszertifikat und dem Grundstückseigentumszertifikat sollte über einen zentralen Mechanismus abgewickelt werden, um die Wartezeit zu verkürzen und so einen schnelleren Kapitalfluss für den Wiederaufbau des Projekts zu ermöglichen“, schlug Herr Bui Dang Dung vor.

Quelle: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm