Die Grundstückspreise sind überhöht, wodurch der Traum vom Eigenheim immer weiter in die Ferne rückt.

VTV.vn - Allein in den letzten 5 Jahren führte Hanoi das Land bei den Immobilienpreissteigerungen mit 112 % an; Hai Phong verzeichnete einen Anstieg von 71 %, während Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt um fast das 1,5-fache zulegten.

Die Grundstückspreise sind unangemessen hoch.

Grundstückspreise bereiten vielen Menschen, darunter Investoren und Bauherren, stets große Sorgen. Seit Jahren sind die Grundstückspreise jedoch unangemessen hoch, was sich negativ auf die Gesellschaft auswirkt, die Ressourcenverteilung verzerrt und ein Risiko makroökonomischer Instabilität birgt. Dies ist eine der vier Folgen einer marktorientierten Grundstückspreisgestaltung.

Allein in den letzten fünf Jahren verzeichnete Hanoi mit 112 % den landesweit höchsten Anstieg der Immobilienpreise; Hai Phong legte um 71 % zu, während sich die Preise in Da Nang und Ho-Chi-Minh-Stadt beinahe verdoppelten. Dieser ungewöhnliche Preisanstieg wird nicht durch echte Nachfrage, sondern durch Spekulation, Hortung und insbesondere durch die Bewertung von Grundstücken auf Basis von Vergleichen mit Auktionsergebnissen oder begehrten Neubauprojekten in der Umgebung angetrieben. Dadurch entsteht ein Teufelskreis unkontrollierter Preissteigerungen, in dem die Preise stets den vorherigen folgen.

In der Gemeinde Dong Anh in Hanoi bezeichnen Immobilienmakler diese Gegend als derzeit attraktivsten Investitionsstandort der Hauptstadt. Vor zwei Jahren lag der Quadratmeterpreis hier noch unter 50 Millionen VND, doch aufgrund zahlreicher Luxuswohnprojekte in der Nähe haben sich die Grundstückspreise vervierfacht. Auch in mehr als drei Kilometern Entfernung, also weiter entfernt von den exklusiven Wohnprojekten, steigen die Grundstückspreise parallel zum Zentrum.

Seit vielen Jahren spiegeln die Grundstückspreise in zahlreichen Gegenden, insbesondere in Hanoi, nicht ihren wahren Wert wider, sondern werden durch organisierte Preismanipulationen in die Höhe getrieben. Ein typisches Beispiel ist die Verwendung von Höchstpreisen bei Auktionen als Richtwert, um dann gleichzeitig die Preise in der Umgebung anzuheben. Obwohl die zukünftige Entwicklung ungewiss ist, schwanken die Grundstückspreise hier derzeit um 140 Millionen VND/m². Bemerkenswerterweise lagen sie vor etwa zwei Jahren noch bei rund 30 Millionen VND/m². Die Grundstückspreise steigen und fallen nicht nur aufgrund von Marktkräften, sondern werden auch von der lokalen Immobilienwirtschaft bestimmt.

Einer der Hauptgründe für die unangemessene Inflation der Grundstückspreise liegt in der Art und Weise, wie die Kommunen die Grundstückspreistabellen und Anpassungsfaktoren festlegen. Die aktuell von den Kommunen herausgegebenen Grundstückspreistabellen liegen oft deutlich unter den tatsächlichen Marktpreisen. Bei der Berechnung von Nutzungsgebühren, finanziellen Verpflichtungen und Entschädigungen für die Räumung von Grundstücken werden jedoch Anpassungsfaktoren angewendet. Diese Faktoren basieren häufig auf zuvor überhöhten Referenztransaktionen.

Herr Nguyen Chi Thanh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, erklärte: „In führenden Industrieländern wie den USA und Australien enthält die Eigentumsurkunde Angaben zum Verkaufspreis, der zur Berechnung der Steuern herangezogen wird. Dieser Preis unterliegt Schwankungen. Wenn Vietnam als Marktwirtschaft anerkannt werden will, können wir kein ungeschriebenes Gesetz dulden, nach dem die Preise nur steigen und niemals fallen.“

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender des Verbandes der vietnamesischen Bauunternehmer, erklärte: „Die im Landgesetz von 2024 vorgesehene Methode zur Grundstücksbewertung sieht die Einsetzung einer Beratungseinheit vor. Diese Beratungseinheit ist eine Organisation, die alle Grundstückspreise festlegt. Ich halte dies für einen unzutreffenden Ansatz.“

Aktuell gilt in Hanoi ein Wohnungspreis von 100 Millionen VND/m² als normal.

Der Traum vom Eigenheim verblasst.

Aktuell gelten in Hanoi Wohnungspreise von 100 Millionen VND/m² als normal. Mancherorts erreichen sie sogar 300 Millionen VND/m². Dieser scheinbar exorbitante Preis ist Realität. Verglichen mit vor zehn Jahren ist er fünf- bis zehnmal höher. Damals lag der durchschnittliche Wohnungspreis in Hanoi bei rund 20 Millionen VND/m². In diesem Jahr ist er auf fast 80 Millionen VND/m² gestiegen, Luxusprojekte nicht mitgerechnet. Spekulanten nutzen häufig das marktorientierte Bewertungssystem des Bodengesetzes aus, um die Grundstückspreise künstlich in die Höhe zu treiben. Dadurch entsteht eine künstliche Blase, die den Traum vom Eigenheim für viele Familien immer weiter in die Ferne rückt.

Experten zufolge machen die Grundstückskosten oft bis zu 40 % des Immobilienpreises aus. Dies, obwohl andere Faktoren wie die Nutzungsgebühren (die bereits nach dem alten Bodengesetz entrichtet wurden), Baumaterialien und Lohnkosten nicht wesentlich gestiegen sind. Spekulanten nutzen jedoch häufig die marktorientierte Grundstücksbewertungsmethode des Bodengesetzes, um die Grundstückspreise künstlich in die Höhe zu treiben und so auch die Immobilienpreise künstlich zu erhöhen.

Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienmaklerverbands, erklärte: „In Hanoi und Ho-Chi-Minh -Stadt sind die Haus- und Immobilienpreise stark gestiegen. Der Hauptgrund dafür liegt im Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage ist in vielerlei Hinsicht sehr hoch: Nachfrage nach Wohnraum, Investitionsnachfrage, Wohnraum für viele Branchen, insbesondere für Arbeiter, Beamte und Produktionsarbeiter, der knapp ist. Dieser Mangel führt zu einem Marktchaos.“

In diesem Jahr wurden in den beiden größten Märkten, Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, über 40.000 neue Wohnungen auf den Markt gebracht. Mehr als 95 % davon gehören dem Luxussegment an und kosten zwischen 76 und 80 Millionen VND/m². Wohnungen im mittleren Preissegment von 35 bis 40 Millionen VND/m², wie es noch vor einigen Jahren üblich war, gibt es nicht mehr. Hohe Grundstückspreise verteuern den Kauf, die Anmietung und die Nutzung von Grundstücken und führen so zu höheren Gesamtinvestitionskosten für jedes Projekt. Dies schmälert die potenziellen Gewinne. Dieser Faktor beeinflusst die Beteiligung ausländischer Investoren am vietnamesischen Immobilienmarkt erheblich.

Michael Piro, CEO von Indochina Capital, kommentierte: „Wenn der Markt Anzeichen starker Spekulation zeigt und die Grundstückspreise ihren wahren wirtschaftlichen Wert weit übersteigen, verlangsamen wir in der Regel unser Vorgehen etwas und beobachten die Entwicklung, anstatt dem ‚Fieber‘ hinterherzujagen.“

Herr Koen Soenens, Direktor des Deep C Industrieparks in Hai Phong, kommentierte: „Tatsächlich hat innerhalb desselben Projekts die erste Phase einen anderen Preis, während die zweite Phase des Projekts einen höheren Grundstückspreis auf Basis des Marktwerts aufweist.“

4,1 Millionen Milliarden VND ist der Kapitalbetrag, den Kreditinstitute dem Immobiliensektor verliehen haben.

Hohe Grundstückspreise führen zu Unzulänglichkeiten bei der Ressourcenverteilung.

4,1 Billionen VND ist das Kapital, das Kreditinstitute dem Immobiliensektor verliehen haben. Diese Summe ist viermal so hoch wie das gesamte öffentliche Investitionskapital des Landes in diesem Jahr und entspricht einem Kreditwachstum von fast 17 % im Vergleich zum Jahresende letzten Jahres. Doch wie effektiv ist dieser Kapitalfluss für die Wirtschaft, und birgt das hohe Kreditwachstum im Immobiliensektor die Gefahr, dass sich die Risiken einer Immobilienblase und fauler Kredite für das Bankensystem, wie sie vor vielen Jahren auftraten, wiederholen?

Herr und Frau Lieu kommen jeden Tag, um ihren Gemüsegarten zu pflegen. Ironischerweise befinden sich auf dem Gelände milliardenschwerer Villen, die derzeit leer stehen. Unmengen an gesellschaftlichen Ressourcen werden für verlassene, unbewohnte Projekte verschwendet.

Schätzungen zufolge trägt der Immobiliensektor derzeit nur etwa 3,5 % direkt zum BIP bei, zieht aber fast ein Viertel des gesamten Kapitals der Volkswirtschaft an. Dies zeigt, dass die Kapitalproduktivität des Immobiliensektors sehr gering ist.

Hunderte von Villen standen einst leer, nur wenige Familien lebten dort. Hunderte Milliarden Dong liegen ungenutzt in diesen Immobilien. Je zentraler die Lage, je größer die Stadt und je teurer das Grundstück, desto häufiger stehen die Immobilien leer. Der Traum vom Reichtum durch Immobilienspekulation ist für viele Investoren und Banken zur Belastung geworden und beeinträchtigt das Wachstumspotenzial des Landes.

Tatsächlich zirkuliert das in den Immobiliensektor fließende Kapital zyklisch: Banken vergeben Kredite an Bauträger für den Hausbau – Banken vergeben wiederum Kredite an Immobilieninvestoren für den Hauskauf – Bauträger nutzen die von den Immobilieninvestoren erhaltenen Gelder, um in neue Projekte zu investieren und weitere Häuser zu bauen. Laut Wirtschaftsexperten widerspricht dies in gewissem Maße dem allgemeinen ökonomischen Prinzip, dass Kredite in produktive Wirtschaftssektoren fließen sollten.

Herr Mac Quoc Anh, stellvertretender Vorsitzender des Verbandes der kleinen und mittleren Unternehmen in Hanoi, kommentierte: „Übermäßige Kreditvergabe an den Immobiliensektor wird sich direkt auf das verarbeitende Gewerbe, den Handel und den Dienstleistungssektor auswirken. Denn dies sind die Sektoren, die viele Arbeitsplätze schaffen.“

Schätzungen zufolge haben sich die Grundstückspreise in den letzten zehn Jahren um das 3,12-Fache erhöht. Aus diesem Grund zieht der Immobiliensektor auch viel Kapital von Einzelinvestoren, inländischen Unternehmen, ausländischen Direktinvestoren und sogar Kreditinstituten an.

Herr Tran Duc Anh, Direktor für Makroökonomie und Marktstrategie bei KB Securities Vietnam, erklärte: „Die Zinssätze für Immobilienkredite sind in der Regel höher als die regulären Zinssätze für Produktions- und Geschäftstätigkeiten. Noch wichtiger ist, dass Immobilienkredite besichert sind.“

Dr. Pham Thi Hoang Anh, stellvertretende Direktorin der Banking Academy, erklärte: „Die Sicherheiten stammen hauptsächlich aus dem Immobilienmarkt. Wenn der Immobilienmarkt also eine Blasenphase durchläuft und in eine Rezession gerät, entstehen potenzielle Risiken, die als Risiken für das Banken- und Finanzsystem angesehen werden können, insbesondere im Zusammenhang mit dem Problem notleidender Kredite.“

Während dieser Sitzung der Nationalversammlung hat die Regierung eine Reihe von Vorschlägen zu Mechanismen und Maßnahmen zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen bei der Umsetzung des Bodenrechts erarbeitet und vorgelegt. Dies wird als positives Signal zur Lösung von Problemen und zur Schaffung eines gesunden Marktes für Bürger und Unternehmen gewertet. Nur wenn die Bodenpreise vom Staat streng, öffentlich und transparent reguliert werden, lassen sich Spekulation, Manipulation und Preisinflation eindämmen und die Interessen von Bürgern und Unternehmen gleichermaßen wahren.

Quelle: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm