Von „Kaufen mit Eigentumsanspruch“ zu „Mieten mit Wohnoption“

Der Traum vom Eigenheim wird für städtische Arbeitnehmer immer unerreichbarer, da die Immobilienpreise immer weiter steigen und für die meisten Menschen nicht mehr erschwinglich sind.

In diesem Kontext wird die Entwicklungsorientierung des Mietwohnungsbaus als ein bedeutender Paradigmenwechsel in der Politik gesehen, weg von der Betrachtung von Wohnraum als Vermögenswert zur Anhäufung hin zur Erkenntnis, dass es sich um ein essentielles soziales Wohlfahrtsbedürfnis handelt.

Die Entwicklung von Mietwohnungen wird als ein Weg gesehen, dem Markt zu seiner ursprünglichen Funktion der Deckung des Wohnraumbedarfs zurückzuverhelfen. (Illustrationsfoto: VNA)

Die Anweisung von Generalsekretär und Präsident To Lam, Mietwohnungen als „strategische Säule“ einzustufen, stößt bei Experten und Immobilienunternehmen auf großes Interesse. Laut vielen Experten stellt dies nicht nur eine Lösung für den sozialen Wohnungsbau dar, sondern spiegelt auch einen Paradigmenwechsel im vietnamesischen Wohnungsmarkt wider.

Der Immobilienmarkt hat sich über viele Jahre hinweg nach dem Prinzip „Kaufen, um zu besitzen“ entwickelt. Wohnraum ist nicht mehr nur ein Ort zum Wohnen, sondern hat sich zunehmend zu einem Instrument der Spekulation und Vermögensbildung entwickelt. Infolgedessen sind die Immobilienpreise kontinuierlich gestiegen, während es für Menschen mit echtem Bedarf immer schwieriger wird, sich Wohnraum zu leisten.

In Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt sind die Wohnungspreise in den letzten Jahren rasant gestiegen. Viele Gewerbeimmobilien kosten mehrere zehn Millionen Dong pro Quadratmeter und übersteigen damit das Einkommen der meisten Arbeitnehmer bei Weitem. Selbst bezahlbarer Wohnraum ist rar geworden.

In diesem Zusammenhang wird der Ausbau von Mietwohnungen als ein Weg gesehen, dem Wohnungsmarkt zu seiner ursprünglichen Funktion der Deckung des Wohnraumbedarfs zurückzuführen. Experten zufolge sinkt der Druck, unbedingt ein Eigenheim besitzen zu müssen, wenn Menschen mehr Möglichkeiten für langfristige Mietwohnungen zu erschwinglichen Preisen haben.

Aus Marktsicht trägt das Mietwohnungsmodell auch zur Eindämmung von Spekulationen bei. Ein Markt, der von der Mentalität der Vermögensanhäufung dominiert wird, treibt die Immobilienpreise wahrscheinlich über ihren wahren Wert hinaus, was zu anhaltendem finanziellen Druck auf die Menschen führt und Angebot und Nachfrage verzerrt. Entwickelt sich der Mietwohnungsmarkt hingegen stetig, kehrt Wohnraum zu seiner ursprünglichen Funktion als Wohnort zurück, anstatt als Instrument zur Gewinnmaximierung zu dienen.

Die Entwicklungsorientierung hin zu Mietwohnungen verdeutlicht einen Wandel im politischen Denken: vom Ziel des „Eigentums um jeden Preis“ hin zur Sicherstellung des Rechts auf stabile und für die Bevölkerung bezahlbare Lebensbedingungen.

In vielen Industrieländern ist Mieten weit verbreitet. In Europa und einigen asiatischen Ländern ist die Mietquote hoch, insbesondere in Großstädten. Viele Sozialwohnungsmodelle sind primär auf Langzeitmiete und nicht auf den direkten Verkauf wie in Vietnam ausgelegt. Dies trägt zur Aufrechterhaltung eines nachhaltigen Sozialwohnungsfonds bei und begrenzt gleichzeitig Spekulation und übermäßige Preissteigerungen.

In Vietnam konzentrierten sich die sozialen Wohnungsbauprogramme über die Jahre hinweg vor allem darauf, Menschen beim Hauskauf zu unterstützen. Dieses Modell weist jedoch zahlreiche Mängel auf.

Geringverdiener – die Gruppe, die am dringendsten Unterstützung benötigt – verfügen oft nicht über die finanziellen Mittel, um ein Eigenheim zu erwerben, selbst mit zinsgünstigen Krediten. Umgekehrt findet ein Teil der Bevölkerung mit besseren wirtschaftlichen Verhältnissen Wege, die Förderprogramme zu umgehen, um an bezahlbaren Wohnraum zu gelangen und diesen anschließend mit Gewinn weiterzuverkaufen.

Anwalt Nguyen Van Dinh argumentiert, dies sei ein typisches „Missverhältnis“ in der Sozialwohnungspolitik. Diejenigen, die anspruchsberechtigt wären, könnten sich den Kauf nicht leisten, während diejenigen, die es sich leisten könnten, nicht anspruchsberechtigt sind.

Laut Herrn Dinh registrieren sich in vielen Gegenden einkommensschwache Personen im Namen anderer zum Kauf von Sozialwohnungen, um von der Preisdifferenz zu profitieren. Dies verzerrt die Sozialpolitik und führt zum Verlust staatlicher Fördermittel. Daher wird eine Verlagerung des Fokus von „Häusern zum Verkauf“ hin zu „Wohnungen zum Wohnen“, insbesondere durch den Ausbau des Mietwohnungsmodells, als notwendige Anpassung angesehen.

„Dieser Ansatz steht im Einklang mit dem Geist der Verfassung von 2013, die das Recht auf legalen Wohnraum und die Verantwortung des Staates betont, die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass jeder über Wohnraum verfügt, nicht unbedingt darüber, dass er ein Haus besitzt“, kommentierte der Anwalt Nguyen Van Dinh.

Neben seiner Bedeutung für das Gemeinwohl gilt der Ausbau des Mietwohnungsbaus auch als Instrument zur Regulierung des Immobilienmarktes. Durch die proaktive Schaffung eines Fonds für bezahlbaren Mietwohnraum kann der Druck auf den gewerblichen Wohnungsmarkt verringert werden. Dies ist besonders wichtig angesichts der Tatsache, dass die Wohnungspreise in vielen Großstädten deutlich schneller steigen als die Einkommen.

Die großflächige Entwicklung des Mietwohnungsmodells gestaltet sich jedoch schwierig. Herr Nguyen Anh Que, Vorstandsmitglied des vietnamesischen Immobilienverbands, ist der Ansicht, dass private Unternehmen nur dann echtes Interesse an sozialem Mietwohnungsbau zeigen werden, wenn ausreichend starke Anreizmechanismen vorhanden sind.

Laut Herrn Que fällt es Unternehmen aufgrund der geringen Gewinnmargen und langen Amortisationszeiten schwer, wirtschaftlich zu arbeiten, wenn sie weiterhin Kredite zu marktüblichen Zinssätzen aufnehmen. Selbst bei einem Zinssatz von rund 3 % pro Jahr haben Unternehmen Schwierigkeiten, ihren Cashflow auszugleichen, da die Mieteinnahmen allein nicht ausreichen, um die Kapitalkosten zu decken.

Angesichts dieser Realität sind viele Experten der Ansicht, dass ein bloßer Appell an Unternehmen, sich aus sozialer Verantwortung zu beteiligen, kaum zu bedeutenden Veränderungen führen wird. Um den Mietwohnungsmarkt zu entwickeln, muss der Staat eine unterstützende Rolle einnehmen.

Das bedeutet, dass der öffentliche Sektor stärker eingebunden werden muss – von der Flächennutzungsplanung und Infrastrukturinvestitionen bis hin zur Gestaltung von bevorzugten Finanzierungs- und Kreditmechanismen. Es handelt sich um einen Sektor mit geringen Gewinnmargen, der aber einen hohen sozialen Nutzen hat und daher nicht vollständig vom Markt abhängig sein kann.

Die Verabschiedung der Resolution 201/2025/QH15 durch die Nationalversammlung und die Genehmigung der Regierung zur Einrichtung des Nationalen Wohnungsbaufonds gelten als wichtige Schritte zur Verwirklichung dieses Ziels. Experten gehen davon aus, dass der Fonds bei effektiver Nutzung zu einem zentralen Finanzierungsinstrument für die Entwicklung von langfristigem Mietwohnraum zu erschwinglichen Preisen für mittlere und niedrige Einkommensgruppen werden wird.

Angesichts der anhaltend hohen Immobilienpreise ist der Wechsel von einer „Kaufen-und-Eigentum“-Mentalität zu einer „Mieten-und-Wohnen“-Mentalität nicht nur eine kurzfristige Lösung für das Wohnungsproblem, sondern auch ein Schritt hin zu einer nachhaltigeren Umstrukturierung des Immobilienmarktes.

Quelle: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tu-mua-de-so-huu-sang-thue-de-an-cu-20260527190941873.htm