Die Hauspreise bleiben auf hohem Niveau.

VTV.vn – Experten sind der Ansicht, dass steigende Zinssätze zwar hauptsächlich die Liquidität verringern, aber nicht ausreichen, um das allgemeine Preisniveau zu senken.

Die Hypothekenzinsen steigen ab Anfang 2026 wieder an. Viele erwarten, dass die hohen Kapitalkosten die Immobilienpreise belasten und zu einem Preisverfall führen werden. Der Markt zeigt jedoch das Gegenteil. Die Hauspreise bleiben hoch und steigen in einigen Segmenten sogar weiter. Experten gehen davon aus, dass die Zinserhöhungen hauptsächlich die Liquidität verringern, aber nicht ausreichen, um die Preise insgesamt zu senken.

Die Zinssätze sind stark gestiegen, aber die Hauspreise steigen weiter.

Herr Dinh Minh Tuan, Direktor der Südregion von Batdongsan.com.vn, ist der Ansicht, dass hohe Zinsen den Markt zwar bremsen, aber nicht ausreichen, um die Immobilienpreise zu senken. Die allgemeine Meinung unter Anlegern ist, dass bei steigenden Zinsen oder Schwankungen der Weltwirtschaft Kapital aus risikoreichen Anlagen wie Immobilien abgezogen und wieder in Banken oder Gold angelegt wird.

Laut Herrn Tuan stützen die tatsächlichen Daten der letzten Jahre diese Ansicht jedoch nicht vollständig. Die Zinssätze sind zwar stark gestiegen, die Immobilienpreise aber weiterhin.

Eine Marktanalyse von batdongsan.com.vn Anfang März 2026 ergab, dass die Zinsen für Wohnungsbaudarlehen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich gestiegen sind. Staatliche Banken bieten derzeit für die ersten sechs bis zwölf Monate Vorzugszinsen von etwa 7 bis 9 % pro Jahr an. Nach Ablauf dieser Vorzugsphase liegt der übliche variable Zinssatz je nach Kundenkonditionen zwischen 10 und 12 % pro Jahr.

Beispielsweise liegt der Zinssatz für Wohnungsbaudarlehen mit bestehenden Zertifikaten oder Kaufverträgen in einer Bankfiliale in Ho-Chi-Minh -Stadt derzeit bei einem Tiefststand von 9,6 % pro Jahr. Im Vergleich dazu betrug der feste Zinssatz im gleichen Zeitraum des Vorjahres lediglich etwa 6–7 % pro Jahr, was einem Anstieg von fast 60 % entspricht.

Auch viele andere Banken haben ihre Zinssätze deutlich erhöht. Einige haben den festen Zinssatz für 24-monatige Kredite auf über 12 % pro Jahr angehoben oder Zinssätze zwischen 9,7 % und 13,5 % je nach Laufzeit angewendet. Auch Privatbanken folgen diesem Trend; die üblichen Zinssätze liegen in der Anfangsphase zwischen 8,5 % und 12 % und steigen im Laufe der Kreditlaufzeit schrittweise an – Herr Tuan nannte dies als Beispiel.

Nicht nur die Kapitalkosten steigen, sondern auch die Kreditvergabe im Immobiliensektor wird strenger reguliert. Die vietnamesische Staatsbank verpflichtet Kreditinstitute, das Wachstum der Immobilienkreditbestände zu begrenzen und einen Anteil von rund 25 % des gesamten ausstehenden Kreditvolumens anzustreben. Dies erschwert sowohl Käufern von Wohneigentum als auch Projektentwicklern den Zugang zu Kapital.

Herr Dinh Minh Tuan nannte drei Gründe, warum Hauspreise nur schwer fallen. Erstens weist der Immobilienmarkt eine erhebliche Zeitverzögerung auf. Anders als Aktien oder Gold sind Immobilien wertvolle Vermögenswerte mit geringer Liquidität und einem langen Zyklus. Wenn der Markt in Schwierigkeiten gerät, ist die erste Reaktion üblicherweise ein starker Rückgang der Transaktionen. Käufer zögern mit ihren Entscheidungen, während Verkäufer nicht in Eile sind, die Preise zu senken. Daher sinkt die Liquidität, bevor sich die Preise merklich anpassen.

Ein weiterer Faktor ist das begrenzte Angebot. Seit vielen Jahren wird das Wohnungsangebot in Großstädten durch rechtliche Hürden und langwierige Genehmigungsverfahren eingeschränkt. Die Zahl der neu auf den Markt kommenden Projekte reicht nicht aus, um die steigende Nachfrage nach Wohnraum zu decken. Bei Angebotsknappheit neigen Bauträger dazu, die Preise beizubehalten oder sogar zu erhöhen, um ihre Gewinne zu maximieren – ungeachtet eines insgesamt schwächelnden Marktes, analysierte Herr Tuan.

Der dritte Grund ist, dass der finanzielle Druck auf Verkäufer gering ist. Laut Herrn Tuan sind viele Immobilienbesitzer in Vietnam, anders als in manchen internationalen Märkten mit hoher Verschuldung, nicht stark auf Fremdkapital angewiesen. Dadurch vermeiden sie, bei steigenden Zinsen gezwungen zu sein, ihre Immobilien zu verkaufen. Stattdessen können sie die Markterholung abwarten und ihre Immobilien als langfristige Anlage behalten.

Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbands, teilt diese Ansicht und erklärte, dass die Zinssätze nur einer von vielen Faktoren seien, die den Markt beeinflussen. Immobilienpreise hängen maßgeblich von Angebot und Nachfrage ab. Solange sich das Angebot nicht verbessert, ist ein starker Preisverfall allein aufgrund steigender Zinssätze kaum zu erwarten. Daher ist es unmöglich, einen proportionalen Rückgang der Hauspreise bei steigenden Zinssätzen zu erwarten.

Das Jahr 2026 wird eine Phase der Marktstabilisierung sein, die jedoch in den verschiedenen Marktsegmenten ungleichmäßig verlaufen wird.

Der Markt ist fragmentiert und legt Wert auf den inneren Wert.

Laut Marktdaten von batdongsan.com.vn stiegen die Wohnungspreise in den beiden größten Städten im Zeitraum 2022–2025 trotz der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt aufgrund stark rückläufiger Liquidität dennoch deutlich an.

In Hanoi stiegen die Wohnungspreise von etwa 40 Millionen VND/m² auf fast 87 Millionen VND/m². Auch in Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichneten sie einen Anstieg von rund 46 Millionen VND/m² auf etwa 75 Millionen VND/m². Bemerkenswert ist, dass die Steigerungsrate in Hanoi sogar die von Ho-Chi-Minh-Stadt übertraf – ein in den Vorjahren seltenes Ereignis.

Diese Entwicklung verdeutlicht eine wichtige Eigenschaft des Immobilienmarktes: Die Preise reagieren nicht unmittelbar auf kurzfristige Schwankungen der Kapitalkosten oder der Marktstimmung.

Experten prognostizieren für 2026 eine Phase größerer Marktstabilität, allerdings mit uneinheitlichen Auswirkungen auf die verschiedenen Marktsegmente. Su Ngoc Khuong, Senior Director of Investment bei Savills Vietnam, geht davon aus, dass hohe Zinsen Investoren vorsichtiger agieren lassen, insbesondere bei größeren Krediten. Dies bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass die Vermögenspreise fallen werden.

„Angesichts steigender Kapitalkosten wird sich der Markt selbst regulieren. Produkte mit echtem Nutzen, klarem Rechtsstatus und der Fähigkeit, Cashflow zu generieren, werden weiterhin Priorität haben und dadurch bessere Preise sichern“, analysierte Herr Khuong.

Dieser Trend deckt sich auch mit der Einschätzung von Herrn Dinh Minh Tuan, dass Segmente, die den tatsächlichen Wohnraumbedarf decken, weiterhin den Markt anführen werden. Wohnungen in Großstädten und Satellitenstädten mit guter Infrastrukturanbindung dürften eine stabile Liquidität aufweisen.

Darüber hinaus dürfte sich das neue Angebot in die Vororte verlagern, wo noch reichlich Bauland vorhanden ist und massiv in die Infrastruktur investiert wird. Dies erweitert den Bauraum, ohne die Preise im Stadtzentrum zu drücken.

Ein wichtiger Punkt ist, dass der soziale Wohnungsbau und der bezahlbare Wohnraum dank förderlicher Maßnahmen in naher Zukunft voraussichtlich zunehmen werden. Experten zufolge wird diese Zunahme jedoch hauptsächlich das Gesamtangebot verbessern, anstatt zu einer flächendeckenden Preissenkung zu führen.

Laut Herrn Nguyen Van Dinh befindet sich der Markt in einer Umstrukturierungsphase. Investoren, die mit hohem Fremdkapital arbeiten und kurzfristige Gewinne erwarten, werden auf Schwierigkeiten stoßen, während sich seriöse Käufer und langfristig orientierte Investoren durchsetzen werden.

Die aktuellen Entwicklungen zeigen, dass hohe Zinsen nicht ausreichen, um die Immobilienpreise zu senken. Vielmehr wirken sie wie ein Filter, der den Markt bremst und die Marktteilnehmer zwingt, ihre Strategien anzupassen. Die anhaltend hohen Immobilienpreise sind daher kein Widerspruch mehr, sondern spiegeln die Angebots- und Nachfragedynamik sowie die spezifischen Merkmale des Immobilienmarktes wider.

Quelle: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm