Ist die Ära der Immobilienspekulation vorbei?

VTV.vn - Der Anstieg der Hypothekenzinsen nach dem chinesischen Neujahr setzt Käufer und Immobilienunternehmen unter Druck und führt zu einer starken Marktdifferenzierung.

Der Anstieg der Hypothekenzinsen direkt nach dem chinesischen Neujahr hat deutliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und betrifft Käufer, Immobilienunternehmen und das Bankensystem. Experten gehen davon aus, dass diese Entwicklung nicht unerwartet kommt, sondern den Markt in eine intensivere Konsolidierungsphase führen wird.

Die Zinssätze für Hypotheken beeinflussen den Immobilienmarkt.

Unmittelbar nach dem chinesischen Neujahr kündigten sowohl staatliche als auch private Banken Zinsanpassungen an, wobei die Hypothekenzinsen deutlich stiegen. Eine Umfrage in einer Filiale der Vietcombank in Ho-Chi-Minh-Stadt ergab, dass der niedrigste Zinssatz für Kredite zum Kauf von Wohnungen oder Reihenhäusern mit Eigentumsurkunde oder Kaufvertrag bei 9,5 % liegt. Dies ist ein deutlicher Anstieg gegenüber dem Zinssatz von 6 %, der seit Mitte des letzten Jahres zwölf Monate lang galt.

Die staatlichen Banken kündigten Kreditzinsen zwischen 9 % und über 13 % für festverzinsliche Kredite mit Laufzeiten von 6, 12 und 18 Monaten an.

Bei nichtstaatlichen Banken wurden ähnliche feste Zinssätze verzeichnet, die variablen Zinssätze stiegen jedoch und lagen zwischen 11 und 15 Prozent.

Laut Frau Mai Thanh Thao, stellvertretende Direktorin der Abteilung für Bank- und Unternehmensdienstleistungen bei Savills Vietnam, spiegelt der Anstieg der Hypothekenzinsen nach Tet einen zyklischen Anpassungsprozess innerhalb des Bankensystems wider.

Nach der Phase mit dem höchsten Kreditvolumen zum Jahresende und der erhöhten Kreditnachfrage zu Jahresbeginn überprüfen Banken üblicherweise ihre Kreditstruktur, gleichen die Kapitalkosten aus und passen die Zinssätze an die Risikobereitschaft an. Gleichzeitig führen Kreditwachstumsgrenzen (Kreditspielraum) zu einer selektiveren Kreditvergabe, insbesondere im risikoreichen Immobiliensektor.

Darüber hinaus hat die globale Geldpolitik, die weiterhin vom vorherigen Straffungstrend geprägt ist, das heimische Bankensystem zu einer gewissen Vorsicht veranlasst. „Diese Zinsanpassung spiegelt ein Gleichgewicht zwischen Kreditwachstum und Risikokontrolle wider und ist keine plötzliche Straffung des Immobilienmarktes“, sagte Frau Thao.

Hauskäufer und Unternehmen stehen unter dem größten Druck.

Für Hauskäufer wirken sich die gestiegenen Kosten der Kredittilgung direkt auf ihre monatliche Zahlungsfähigkeit aus. Laut Herrn Vo Hong Tu, Direktor der Anwaltskanzlei Minh Tu, kann ein Kredit von rund 900 Millionen VND, der zuvor mit 7–8 Millionen VND pro Monat zurückgezahlt werden konnte, durch die Anwendung eines variablen Zinssatzes nun auf fast 15 Millionen VND ansteigen. Dies zwingt viele Haushalte, ihre Hauskaufpläne zu verschieben, um ihre finanzielle Stabilität zu wahren.

Savills geht außerdem davon aus, dass vor allem Käufer mit hoher Verschuldung betroffen sind. Steigende Kreditkosten führen dazu, dass Käufer vorsichtiger agieren und eher Produkte in Betracht ziehen, die ihren finanziellen Möglichkeiten entsprechen, anstatt sich komplett vom Markt zurückzuziehen. Die Nachfrage nach Immobilien bleibt bestehen, Kaufentscheidungen werden jedoch sorgfältiger abgewogen.

Für Immobilienunternehmen lastet der Hauptdruck unter den Kapitalkosten und dem Cashflow. Unternehmen mit hohem Fremdkapitalanteil oder solche, die auf schnelle Verkäufe zur Generierung von Cashflow angewiesen sind, werden mit größeren Schwierigkeiten zu kämpfen haben. Unternehmen mit einer soliden Finanzbasis, gesicherten Grundstücksreserven und einem eindeutigen Rechtsstatus können hingegen weiterhin einen stabilen Geschäftsbetrieb aufrechterhalten.

Für Anleger, die mit Fremdkapital arbeiten, ist diese Phase besonders herausfordernd. Kurzfristige Strategien oder „Daytrading“-Strategien mit geliehenem Kapital werden riskanter, was viele Anleger zwingt, ihre Portfolios umzustrukturieren oder sogar Verluste in Kauf zu nehmen, um den Schuldenrückzahlungsdruck zu verringern.

Experten zufolge birgt ein Umfeld hoher Zinsen auch viele Risiken für Kreditnehmer, insbesondere für diejenigen mit Krediten, die auf kurzfristigen Vorzugszinsen basieren.

Kreditpakete mit anfänglich niedrigen Zinssätzen können bei der Umstellung auf variable Zinssätze einen starken Zinsanstieg erfahren, was die ursprünglichen Finanzpläne durcheinanderbringt. Darüber hinaus bewerten Banken Vermögenswerte heutzutage tendenziell vorsichtiger, was zu niedrigeren Beleihungsausläufen führt und Käufer zwingt, höhere Eigenkapitalanteile vorzuhalten.

Darüber hinaus erhöhen auch damit verbundene Kosten wie Gebühren für die vorzeitige Rückzahlung, Bereitstellungsgebühren oder Versicherungsauflagen die tatsächlichen Gesamtkosten der Kreditaufnahme.

Aus systemischer Sicht erhöhen steigende Zinsen auch das Risiko von Kreditausfällen für Banken, falls Kreditnehmer in Liquiditätsschwierigkeiten geraten. Daher verschärfen Kreditinstitute ihre Vergabekriterien und prüfen die finanzielle Leistungsfähigkeit ihrer Kunden sorgfältig.

Für ernsthafte Hauskäufer bestehen weiterhin Chancen.

Obwohl steigende Zinsen kurzfristig Druck erzeugen, ist Savills der Ansicht, dass dies nicht für alle Käufer ein ungünstiger Zeitpunkt ist. In einem vorsichtigeren Markt haben Immobilienkäufer möglicherweise mehr Möglichkeiten, bessere Preise auszuhandeln, insbesondere wenn sie über eine solide finanzielle Basis und ein angemessenes Beleihungsverhältnis verfügen.

Experten empfehlen Käufern, ihre Verschuldungsquote im Blick zu behalten, um sicherzustellen, dass die Ratenzahlungen ihre Zahlungsfähigkeit nicht übersteigen und sie sich nicht ausschließlich auf anfänglich günstige Zinssätze verlassen. Die Priorisierung von Immobilien mit eindeutigem Rechtsstatus, praktischer Nutzbarkeit und guter Liquidität ist ebenfalls entscheidend, um das Risiko zu minimieren.

Gleichzeitig sollten Kreditnehmer eine finanzielle Reserve in Höhe von 6 bis 12 Monatsraten vorhalten, um Schwankungen bei den Zinssätzen oder dem Einkommen ausgleichen zu können.

Im aktuellen Kontext tritt der Immobilienmarkt in eine Phase deutlicherer Differenzierung ein. Käufer und Unternehmen mit solider Finanzlage werden im Vorteil sein, während Investoren, die stark auf Fremdkapital angewiesen sind, unter erheblichen Druck geraten. Dies wird als Marktanpassung hin zu mehr Nachhaltigkeit gesehen, wobei der Fokus auf realen Bedürfnissen und der tatsächlichen Finanzkraft liegt.

Quelle: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm