Rechtzeitige Verhinderung der Inflation von Wohn- und Grundstückspreisen

Da der Immobilienmarkt vielerorts noch immer am Boden ist, überraschte der jüngste starke Anstieg der Wohnungs- und Grundstückspreise in Hanoi und einigen nördlichen Provinzen und Städten die Anleger. Als jedoch der Gewinner der Auktion für ein Grundstück im Wert von über 100 Millionen VND/m2 in Thanh Oai (Hanoi) die Anzahlung nicht anbot, erkannten viele, dass es sich um einen Trick von Spekulanten handelte.

Kontrollieren Sie den Kauf und Weiterverkauf mehrfach

In einem Dokument, das letzte Woche an die Gemeinden verschickt wurde, erklärte das Bauministerium, der Immobilienmarkt habe sich in letzter Zeit unhaltbar entwickelt und berge viele potenzielle Risiken. Insbesondere hätten einige Investoren und Makler Gerüchte verbreitet, Immobilien gekauft und verkauft und so für Informationsverwirrung gesorgt, um die Immobilienpreise gewinnbringend in die Höhe zu treiben.

Das Dokument des Ministeriums erwähnte die Grundstücksauktionen, die in den Vororten von Hanoi für Aufsehen sorgten. Laut der Agentur haben die rekordhohen Zuschlagspreise, die um ein Vielfaches über den Anfangspreisen lagen, die sozioökonomische Entwicklung und die gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes beeinträchtigt.

Um dies zu verhindern, hat das Bauministerium die Volkskomitees der Provinzen und zentral verwalteten Städte aufgefordert, sich auf die Umsetzung zahlreicher Aufgaben zu konzentrieren. Dazu gehört die Inspektion und Überprüfung der Immobiliengeschäftsaktivitäten von Unternehmen, Investoren, Börsenplätzen und Maklern vor Ort. Darüber hinaus müssen die Behörden den Kauf und Verkauf von Immobilien, insbesondere in Gebieten, Projekten und Mehrfamilienhäusern mit ungewöhnlichen Preissteigerungen, regelmäßig kontrollieren. Sie müssen Preisinflation, Preismanipulation und Spekulation kontrollieren, untersuchen und Maßnahmen ergreifen, um sie zu korrigieren. Außerdem müssen sie Verstöße gegen Bodengesetze, Immobiliengesetze und verwandte Gesetze ahnden.

Unmittelbar nach der schriftlichen Mahnung des Bauministeriums erließ das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa die offizielle Mitteilung Nr. 9648, in der es die zuständigen Behörden damit beauftragte, die Organisation der Versteigerungen von Landnutzungsrechten in der Region zu überprüfen, um die Einhaltung der Gesetze, Publizität und Transparenz sicherzustellen. Außerdem sollten Verstöße gegen gesetzliche Bestimmungen bei Versteigerungen von Landnutzungsrechten, insbesondere Absprachen zur Marktmanipulation und Preissteigerungen zur Schaffung eines ungesunden und unrealistischen Marktes für Profitgier, umgehend erkannt und streng geahndet werden.

Laut Herrn Tran Hoa Nam, stellvertretender Vorsitzender des Volkskomitees der Provinz Khanh Hoa, wird die Gemeinde zur Stabilisierung des örtlichen Immobilienmarktes weiterhin die Entwicklung von Sozialwohnungen fördern, das Projekt „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030“ effektiv umsetzen und das „120.000 Milliarden VND-Kreditprogramm“ effektiv umsetzen.

Unterdessen erklärte Herr Le Quoc Thanh, stellvertretender Direktor des Finanzministeriums der Provinz Khanh Hoa, dass die Provinz im Jahr 2025 41 Häuser und Grundstücke versteigern werde. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die vom Entwicklungsinvestitionsfonds und der Stadtverwaltung der Stadt Ninh Hoa verwaltet werden, um Einnahmen zu generieren und die Entwicklungsressourcen zu ergänzen.

Darüber hinaus konzentriert sich die Provinz Khanh Hoa auf die Fertigstellung von Bebauungsplänen (Maßstab 1/2.000) in drei wichtigen Gebieten: der Wirtschaftszone Van Phong (Teil des Bezirks Van Ninh und der Stadt Ninh Hoa), der Stadt Nha Trang und dem neuen Stadtgebiet Cam Lam. Nach Fertigstellung des Plans können Ausschreibungen und Versteigerungen für neue Projekte durchgeführt werden.

Viele Maklerfirmen versteigern offenbar Grundstücke in den Vororten von Hanoi. Foto: THUY LINH

Erhöhte Kaution und hohe Bußgelder

Aus der Sicht eines Brancheninsiders sagte Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), dass der Staat zur Verhinderung von Spekulationsverhalten und „Preisinflation“ einen geeigneten Rahmen für die Grundstückspreise neu definieren müsse, da der Rahmen für die Grundstücksauktionen derzeit niedriger sei als der Marktpreis.

Darüber hinaus sollte die Anzahlung auf einen höheren Betrag angehoben werden, der 10 bis 20 % des Wertes des versteigerten Grundstücks betragen kann, um Spekulationen und Preissteigerungen durch Investoren zu minimieren. Insbesondere für Personen, die den Zuschlag erhalten, das Grundstück aber nicht kaufen, empfiehlt Herr Chung, ihre Kreditwürdigkeit zu senken oder ihnen die Teilnahme an weiteren Grundstücksauktionen zu untersagen. „Preis- und Auktionsmethodenmanagement ist notwendig“, betonte Herr Chung.

Laut Dr. Chau Hoang Than, Leiter der Abteilung für Verwaltungsrecht an der juristischen Fakultät der Universität Can Tho, müssen die Entscheidungen zur Versteigerung von Landnutzungsrechten konsequent vom Volkskomitee der Provinz getroffen werden, um eine optimale Wirksamkeit der Versteigerung zu gewährleisten. Außerdem müssen Anzahl und Lage der Grundstücke und Parzellen überprüft und festgelegt werden. Um ein Überangebot und damit Knappheit zu vermeiden, muss ein geeigneter Auktionsplan entwickelt werden. Für eine effektive Versteigerung ist es notwendig, die Liste der Grundstücke und Parzellen zu überprüfen, zu ordnen und bekannt zu machen. Insbesondere muss bei der Massenversteigerung ein Überangebot vermieden werden.

„Wir können nicht voreilig schlussfolgern, dass die Auktionsergebnisse um ein Vielfaches höher sind als der Startpreis, wie beispielsweise bei der Grundstücksauktion im Bezirk Hoai Duc in Hanoi, wo es zu instabilen Verhältnissen kommt. In dieser Region herrscht jedoch eindeutig eine Preisinflation. Der zu niedrig angesetzte Startpreis spiegelt möglicherweise nicht den tatsächlichen Marktpreis zum Zeitpunkt der Auktion wider“, kommentierte Dr. Chau Hoang Than.

Aus rechtlicher Sicht schlug Rechtsanwalt Nguyen Phuong Lien von der Kanzlei SENLAW vor, einen Startpreis festzulegen, der dem Marktpreis entspricht, um Preisinflation und Marktinstabilität zu vermeiden. Da der Startpreis die Grundlage für die Berechnung der Anzahlung bildet, wird die Anzahlung nicht zurückerstattet, wenn der Auktionsgewinner den Auktionsgewinn nicht oder nicht vollständig bezahlt.

Laut Rechtsanwalt Lien sieht das Dekret 10/2023/ND-CP zwar eine Erhöhung der Kaution bei der Teilnahme an Grundstücksauktionen auf 20 % des Grundstückswerts vor, die Grundstücksfläche wird jedoch nach dem Startpreis der Auktion berechnet (viermal höher als zuvor). Da der Startpreis jedoch niedrig ist, ist dies nicht effektiv. „Wenn der Startpreis niedrig gehalten wird, muss der Kautionssatz über die derzeitigen 20 % hinaus erhöht werden, da die Auktionsteilnehmer finanziell sehr gut aufgestellt sein müssen.“

Eine weitere Lösung besteht darin, die Verwaltungsstrafe für die Nichtunterzeichnung eines Kauf- und Verkaufsvertrags für versteigerte Vermögenswerte (Verzicht auf die Anzahlung) zu erhöhen. Derzeit ist für Einzelpersonen hierfür lediglich eine Geldstrafe zwischen 7 und 10 Millionen VND vorgesehen (gemäß Punkt c, Klausel 1, Artikel 23, Dekret 82/2020/ND-CP)“, schlug Frau Lien vor.

Dr. Ho Quoc Tuan, Dozent und Leiter des Masterstudiengangs Finance & Accounting an der Universität Bristol, Großbritannien, verwies auf internationale Erfahrungen, die zeigten, dass der einzige Weg zur Stabilisierung des Immobilienmarktes die Einführung einer angemessenen Steuer sei, die auf dem Prinzip basiere, dass Gewinne im Immobiliengeschäft nur so hoch seien wie Gewinne im Waren- und Dienstleistungsgeschäft. Dadurch ließen sich Preisinflation oder virtuelle Preise verhindern.

Ein Grundstückshandelsplatz direkt an den versteigerten Grundstücken in den Vororten von Hanoi. Foto: THUY LINH

Landfieber ist unwahrscheinlich

Herr Bui Minh Thanh, Parteisekretär der Stadt Ben Cat in der Provinz Binh Duong, sagte, dass in der Gegend seit kurzem ein lokales „Landfieber“ ausgebrochen sei, das sich vor allem entlang des Saigon-Flusses, etwa in den Bezirken An Tay, An Dien, Rach Bap … und in der Gegend entlang der Ringstraße 4, konzentriere. Dies zeige sich an der Zahl der Menschen, die in die geschäftigen Notariate kämen, um Geschäfte abzuschließen, und auch die Haushaltseinnahmen aus Landnutzungsgebühren seien deutlicher gestiegen als im gleichen Zeitraum.

Herr Thanh sagte jedoch, dass Spekulation und Preisinflation dank des neuen Bodengesetzes deutlich zurückgegangen seien. Darüber hinaus führe die Gemeinde eine strenge Flächennutzungsplanung und funktionale Zonierung durch und informiere die Bevölkerung aktiv über Planungs- und Immobilienprojekte mit klarem Rechtsstatus.

Herr Nguyen Huu Nghia, Direktor eines Immobilienunternehmens in der Provinz Binh Duong, räumte ebenfalls ein, dass Spekulation und Preisinflation nicht mehr so grassieren würden wie zuvor, wenn der Immobilienmarkt wieder „aufheizt“. Dafür gebe es zwei wichtige Gründe: Zum einen habe das neue Bodengesetz die Grundstückspreise in allen Gebieten angehoben, sodass die Praxis, „ein Grundstück für 10 Milliarden VND zu kaufen, aber 100 Millionen VND Steuern zu deklarieren“, eingeschränkt werde. Zum anderen seien die Anforderungen an die Bewertung der Grundstückspreise für Bankkredite wesentlich strenger geworden.

Früher richtete die Bank eine eigene Bewertungseinheit ein, und manchmal war der tatsächliche Wert des Grundstücks niedriger als der der Bewertungsbank. Jetzt gibt es eine unabhängige Bewertungseinheit, die zwar nicht absolut ist, aber strenger als zuvor.

Projekte bekannt machen, die nicht für den Handel infrage kommen

Um Preisspekulationen bei der Erholung des Immobilienmarktes in der Provinz Binh Thuan vorzubeugen, hat das Bauministerium eine Liste mit 33 Immobilienprojekten veröffentlicht, die noch nicht für Transaktionen in Frage kommen. Darunter befinden sich 17 Wohn- und Stadtgebiete sowie 16 Resort-Tourismusprojekte, die laut Vorschriften nicht für Immobilientransaktionen infrage kommen. Die meisten dieser Projekte befinden sich in „Golden Land“-Lagen in der Stadt Phan Thiet und den angrenzenden Bezirken und Städten.

Zuvor wurden diese 33 Projekte von der Provinz verboten, da Investoren und Vertreiber einiger Immobilienprojekte in der Provinz Binh Thuan den Verkauf und die Übertragung von Immobilien durch Halten, Reservieren und Registrieren von Standorten abwickelten, um Geld von Käufern zu sammeln. Diese Formen sind zwar nicht im Wohnungsgesetz, aber im Immobilienwirtschaftsgesetz und den damit verbundenen gesetzlichen Bestimmungen geregelt.

Quelle: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm