Rechtzeitiges Eingreifen zur Verhinderung der Inflation bei Wohnungs- und Grundstückspreisen.

Angesichts der angespannten Lage vieler Immobilienmärkte hat der jüngste starke Anstieg der Wohnungs- und Grundstückspreise in Hanoi und einigen nördlichen Provinzen und Städten die Anleger überrascht. Als jedoch der Gewinner einer Auktion für ein Grundstück im Wert von über 100 Millionen VND/m² in Thanh Oai (Hanoi) die Anzahlung nicht leistete, wurde vielen klar, dass es sich um einen Betrug von Spekulanten handelte.

Mehrere Wiederverkaufstransaktionen kontrollieren.

In einem Schreiben, das vergangene Woche an die Kommunen versandt wurde, erklärte das Bauministerium , dass sich der Immobilienmarkt in letzter Zeit auf einem nicht nachhaltigen Kurs entwickelt habe und mit vielen potenziellen Risiken verbunden sei. Insbesondere hätten einige Investoren und Makler Gerüchte verbreitet, Immobilien gekauft und verkauft und dadurch Verwirrung gestiftet, um die Immobilienpreise aus Profitgier in die Höhe zu treiben.

Das Dokument des Ministeriums erwähnte die Grundstücksauktionen, die in den Vororten von Hanoi für Aufsehen gesorgt hatten. Laut der Behörde haben die rekordhohen Zuschlagspreise, die um ein Vielfaches über den Startpreisen lagen, die sozioökonomische Entwicklung und die gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes beeinträchtigt.

Um der oben beschriebenen Situation vorzubeugen, hat das Bauministerium die Volkskomitees der Provinzen und zentralverwalteten Städte beauftragt, sich auf die Umsetzung zahlreicher Aufgaben zu konzentrieren. Dazu gehören die Überprüfung der Immobiliengeschäfte von Unternehmen, Investoren, Börsen und Maklern vor Ort. Darüber hinaus müssen die Behörden den Kauf und Verkauf von Immobilien verstärkt kontrollieren, insbesondere in Gebieten, Projekten und Wohngebäuden mit ungewöhnlich hohen Preisen. Sie müssen Preisinflation, Preismanipulation und Spekulationen prüfen, kontrollieren und gegebenenfalls Maßnahmen dagegen ergreifen sowie Verstöße gegen das Grundstücksrecht, das Immobilienrecht und verwandte Gesetze ahnden.

Nachdem das Bauministerium eine schriftliche Mahnung versandt hatte, erließ das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa den Amtsvermerk Nr. 9648, der die zuständigen Behörden beauftragte, die Organisation der Versteigerungen von Landnutzungsrechten in der Region zu überprüfen, um die Einhaltung des Gesetzes, die Öffentlichkeit und die Transparenz zu gewährleisten; Verstöße gegen die gesetzlichen Bestimmungen bei Landnutzungsrechtsversteigerungen, insbesondere Absprachen zur Marktmanipulation, Preistreiberei zur Schaffung eines ungesunden Marktes und realitätsferne Gewinnmaximierung, unverzüglich aufzudecken und streng zu ahnden.

Laut Herrn Tran Hoa Nam, dem stellvertretenden Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Khanh Hoa, wird die Region zur Stabilisierung des lokalen Immobilienmarktes weiterhin die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus fördern, das Projekt „Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter im Zeitraum 2021-2030“ effektiv umsetzen und das „Kreditprogramm in Höhe von 120.000 Milliarden VND“ effektiv umsetzen.

Unterdessen erklärte Herr Le Quoc Thanh, stellvertretender Direktor des Finanzministeriums der Provinz Khanh Hoa, dass die Provinz im Jahr 2025 41 Häuser und Grundstücke versteigern wird. Diese Grundstücke werden vom Entwicklungsinvestitionsfonds und der Stadtverwaltung von Ninh Hoa verwaltet, um Einnahmen zu generieren und die Entwicklungsressourcen aufzustocken.

Darüber hinaus konzentriert sich die Provinz Khanh Hoa auf die Fertigstellung von Bebauungsplänen (Maßstab 1:2000) in drei wichtigen Gebieten: der Wirtschaftszone Van Phong (Teil des Bezirks Van Ninh und der Stadt Ninh Hoa), der Stadt Nha Trang und dem neuen Stadtgebiet Cam Lam. Nach Fertigstellung der Pläne können neue Projekte ausgeschrieben und versteigert werden.

In den Vororten von Hanoi sind zahlreiche Maklerfirmen entstanden, die versteigerte Grundstücke zu überhöhten Preisen verkaufen. Foto: THUY LINH

Erhöhen Sie die Kautionssumme und verhängen Sie hohe Strafen.

Aus der Sicht eines Branchenkenners sagte Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), dass der Staat zur Verhinderung von Spekulationen und „Preisinflation“ einen geeigneten Rahmen für die Grundstückspreisgestaltung neu definieren müsse; derzeit liege der Rahmen für die Auktionsgrundstücke unter dem Marktpreis.

Darüber hinaus sollte die erforderliche Anzahlung erhöht werden, idealerweise auf 10 bis 20 % des Wertes des versteigerten Grundstücks, um Spekulationen und Preistreiberei zu verhindern. Insbesondere Personen, die zwar den Zuschlag erhalten, das Grundstück aber nicht kaufen, empfiehlt Herr Chung, ihre Kreditwürdigkeit zu senken oder sie von weiteren Grundstücksauktionen auszuschließen. „Die Preisgestaltung und das Auktionsverfahren müssen sorgfältig gesteuert werden“, betonte Herr Chung.

Laut Dr. Chau Hoang Than, Leiter des Lehrstuhls für Verwaltungsrecht an der Juristischen Fakultät der Universität Can Tho, ist für eine effektive Versteigerung von Landnutzungsrechten eine einheitliche Entscheidung des Provinzvolkskomitees erforderlich. Es gilt, die Anzahl und Lage der Grundstücke und Parzellen zu prüfen und festzulegen sowie einen geeigneten Versteigerungsplan zu entwickeln, um eine künstliche Verknappung durch eine schrittweise Veröffentlichung zu vermeiden. Für eine erfolgreiche Versteigerung ist es notwendig, die Liste der Grundstücke und Parzellen zu prüfen, zu ordnen und zu veröffentlichen. Insbesondere muss bei einer Massenversteigerung ein Überangebot an Grundstücken vermieden werden.

„Wir können nicht voreilig schlussfolgern, dass die Auktionsergebnisse um ein Vielfaches höher liegen als der Startpreis, wie beispielsweise bei der Grundstücksauktion im Bezirk Hoai Duc in Hanoi, die zwar instabil ist, aber dennoch eine deutliche Preisinflation in der Region aufweist. Was den zu niedrig angesetzten Startpreis betrifft, so spiegelt dieser möglicherweise nicht den tatsächlichen Marktpreis zum Zeitpunkt der Auktion wider“, kommentierte Dr. Chau Hoang Than.

Aus juristischer Sicht schlug Rechtsanwältin Nguyen Phuong Lien von der Kanzlei SENLAW vor, zur Vermeidung von Preisinflation und Marktinstabilität einen marktgerechten Startpreis festzulegen. Dieser Startpreis bilde die Grundlage für die Berechnung der Kaution, und falls der Auktionsgewinner nicht oder nicht den vollen Auktionspreis zahle, werde die Kaution nicht zurückerstattet.

Laut Rechtsanwalt Lien sieht das Dekret 10/2023/ND-CP zwar eine Erhöhung der Anzahlung bei Grundstücksauktionen auf 20 % des Grundstückswertes vor, die Grundstücksfläche wird jedoch weiterhin anhand des Startpreises (viermal höher als zuvor) berechnet. Da der Startpreis niedrig bleibt, ist diese Maßnahme wirkungslos. „Wenn der Startpreis weiterhin niedrig bleibt, muss die Anzahlung über die derzeitigen 20 % hinaus erhöht werden, da die Auktionsteilnehmer finanziell gut aufgestellt sein müssen.“

Darüber hinaus schlug Frau Lien vor, die Verwaltungsstrafe für das Nichtunterzeichnen eines Kaufvertrags über versteigerte Vermögenswerte (und damit den Verlust der Kaution) zu erhöhen. Derzeit wird diese Handlung für Einzelpersonen lediglich mit einer Geldstrafe von 7 bis 10 Millionen VND geahndet (gemäß Punkt c, Absatz 1, Artikel 23, Dekret 82/2020/ND-CP)“, so Frau Lien.

Dr. Ho Quoc Tuan, Dozent und Leiter des Masterstudiengangs Finanzen und Rechnungswesen an der Universität Bristol (Großbritannien), verwies auf internationale Erfahrungen, die zeigen, dass die einzige Möglichkeit zur Stabilisierung des Immobilienmarktes in einer angemessenen Besteuerung liegt, die auf dem Prinzip basiert, dass Gewinne aus Immobiliengeschäften den Gewinnen aus dem Warenhandel und der Dienstleistungserbringung entsprechen. Dadurch lassen sich Preisinflation und überhöhte virtuelle Preise verhindern.

Ein Verkaufsstand für Baugrundstücke, direkt in den versteigerten Gebieten am Stadtrand von Hanoi. Foto: THUY LINH

Ein massiver Anstieg der Grundstückspreise ist unwahrscheinlich.

Herr Bui Minh Thanh, Sekretär des Parteikomitees der Stadt Ben Cat in der Provinz Binh Duong, erklärte, dass es in der Region in letzter Zeit einen regelrechten „Landfieber“ gegeben habe, der sich hauptsächlich entlang des Saigon-Flusses, beispielsweise in den Stadtteilen An Tay, An Dien und Rach Bap, sowie entlang des vierten Rings konzentriere. Dies zeige sich an der hohen Besucherzahl in den Notariaten, während gleichzeitig die Staatseinnahmen aus Grundsteuern im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich gestiegen seien.

Herr Thanh erklärte jedoch, dass dank des neuen Bodengesetzes Spekulationen und Preisinflation deutlich zurückgegangen seien. Darüber hinaus kontrolliere die Gemeinde die Flächennutzungsplanung und die funktionale Zoneneinteilung streng und informiere die Bevölkerung aktiv über Planungs- und Immobilienprojekte mit eindeutigem Rechtsstatus.

Herr Nguyen Huu Nghia, Direktor eines Immobilienunternehmens in der Provinz Binh Duong, räumte ebenfalls ein, dass Spekulationen und Preisinflation nicht mehr so ​​stark ausgeprägt sein werden wie zuvor, sollte der Immobilienmarkt wieder anziehen. Dies begründete er mit zwei wichtigen Gründen: Erstens habe das neue Landgesetz die Grundstückspreise in den einzelnen Gebieten gedämpft, sodass es künftig weniger üblich sei, „ein Grundstück für 10 Milliarden VND zu kaufen, aber nur 100 Millionen VND Steuern darauf zu zahlen“; zweitens seien die Bewertungskriterien für Grundstücke im Rahmen von Bankkrediten deutlich strenger geworden.

Früher unterhielt die Bank eine eigene Bewertungsabteilung, und der tatsächliche Wert des Grundstücks lag mitunter unter dem von der Bank ermittelten Wert. Nun gibt es eine unabhängige Bewertungsabteilung, die zwar nicht absolut, aber strenger als zuvor sein wird.

Projekte, die nicht zum Handel zugelassen sind, müssen öffentlich bekannt gegeben werden.

Um Preisspekulationen nach der Erholung des Immobilienmarktes in der Provinz Binh Thuan vorzubeugen, hat das Bauamt eine Liste mit 33 Immobilienprojekten veröffentlicht, die weiterhin nicht für Transaktionen zugelassen sind. Darunter befinden sich 17 Wohn- und Stadtentwicklungsprojekte sowie 16 Ferienanlagen, die laut den geltenden Bestimmungen nicht für Immobilientransaktionen geeignet sind. Die meisten dieser Projekte liegen in begehrten Lagen in Phan Thiet und den umliegenden Bezirken und Städten.

Zuvor waren diese 33 Projekte von der Provinz beanstandet worden, da Investoren und Vertriebspartner einiger Immobilienprojekte in der Provinz Binh Thuan den Verkauf und die Übertragung von Immobilien über Reservierungs-, Buchungs- und Standortregistrierungsformulare abwickelten, um Geld von Käufern zu kassieren. Diese Vorgehensweisen sind weder im Wohnungsgesetz noch im Immobilienwirtschaftsgesetz oder den entsprechenden Rechtsvorschriften geregelt.

Quelle: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm