Rechtzeitiges Eingreifen zur Verhinderung der Inflation bei Wohnungs- und Grundstückspreisen.

Während der Immobilienmarkt in vielen Regionen stagniert, hat der jüngste starke Anstieg der Wohnungs- und Grundstückspreise in Hanoi und einigen nördlichen Provinzen und Städten Investoren überrascht. Die Tatsache, dass der Höchstbietende für ein Grundstück in Thanh Oai (Hanoi) mit einem Preis von über 100 Millionen VND/m² seine Anzahlung verlor, hat jedoch vielen verdeutlicht, dass es sich hierbei um eine Taktik von Spekulanten handelt, um die Preise in die Höhe zu treiben.

Mehrere Wiederverkaufstransaktionen kontrollieren.

In einem vergangene Woche an die Kommunen versandten Dokument wies das Bauministerium darauf hin, dass sich der Immobilienmarkt in letzter Zeit auf einem nicht nachhaltigen Kurs entwickelt habe und zahlreiche Risikofaktoren berge. Besonders besorgniserregend sei das Phänomen, dass einige Investoren und Makler Gerüchte verbreiten, wahllos Immobilien kaufen und verkaufen und Informationschaos erzeugen, um die Immobilienpreise zu ihrem eigenen Vorteil in die Höhe zu treiben.

Das Dokument des Ministeriums bezieht sich auf die umstrittenen Grundstücksauktionen am Stadtrand von Hanoi. Laut der Behörde haben die Rekordgebote, die um ein Vielfaches über den Startpreisen lagen, die sozioökonomische Entwicklung und das gesunde Wachstum des Immobilienmarktes negativ beeinflusst.

Um dieser Situation vorzubeugen, hat das Bauministerium die Volkskomitees der Provinzen und zentralverwalteten Städte aufgefordert, sich auf die Umsetzung mehrerer Aufgaben zu konzentrieren. Dazu gehören die Überprüfung der Immobiliengeschäfte von Unternehmen, Investoren, Börsen und Maklern in ihren jeweiligen Gebieten. Darüber hinaus müssen die zuständigen Behörden den wiederholten Kauf und Verkauf von Immobilien, insbesondere in Gebieten, Projekten und Wohnanlagen mit ungewöhnlich hohen Preisen, kontrollieren, Inspektionen und Untersuchungen durchführen und Maßnahmen ergreifen, um Preismanipulationen, Spekulationen und Verstöße gegen das Grundstücksrecht, das Immobilienrecht und verwandte Gesetze zu unterbinden.

Unmittelbar nach der Mahnung des Bauministeriums erließ das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa das offizielle Schreiben Nr. 9648, in dem es die zuständigen Behörden anwies, die Organisation der Versteigerungen von Landnutzungsrechten in der Region zu überprüfen, um die Einhaltung des Gesetzes, Transparenz und Offenheit zu gewährleisten; Fälle von Verstößen gegen die gesetzlichen Bestimmungen bei Landnutzungsrechtsversteigerungen, insbesondere Absprachen zur Marktmanipulation und Preistreiberei, um einen realitätsfernen, ungesunden Markt zum persönlichen Vorteil zu schaffen, unverzüglich aufzudecken und streng zu verfolgen…

Laut Herrn Tran Hoa Nam, dem stellvertretenden Vorsitzenden des Volkskomitees der Provinz Khanh Hoa, wird die Provinz zur Stabilisierung des lokalen Immobilienmarktes weiterhin die Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus fördern, das Projekt „Investition in den Bau von mindestens einer Million sozialer Wohneinheiten für Geringverdiener und Industrieparkarbeiter im Zeitraum 2021-2030“ effektiv umsetzen und das „Kreditprogramm in Höhe von 120.000 Milliarden VND“ effektiv umsetzen.

Unterdessen erklärte Herr Le Quoc Thanh, stellvertretender Direktor des Finanzdezernats der Provinz Khanh Hoa, dass die Provinz im Jahr 2025 41 Immobilien (Häuser und Grundstücke) versteigern wird. Es handelt sich dabei um Grundstücke, die vom Investitions- und Entwicklungsfonds und der Stadtverwaltung von Ninh Hoa verwaltet werden. Ziel der Versteigerung ist es, Einnahmen zu generieren und die Ressourcen für die Entwicklung aufzustocken.

Darüber hinaus konzentriert sich die Provinz Khanh Hoa auf die Fertigstellung der Bebauungspläne (Maßstab 1:2000) in drei strategisch wichtigen Gebieten: der Wirtschaftszone Van Phong (Teil des Bezirks Van Ninh und der Stadt Ninh Hoa), der Stadt Nha Trang und dem neuen Stadtgebiet Cam Lam. Nach Abschluss der Pläne können Ausschreibungen und Auktionen für neue Projekte beginnen.

In den Vororten von Hanoi sind zahlreiche Maklerfirmen entstanden, die versteigerte Grundstücke zu überhöhten Preisen verkaufen. Foto: THUY LINH

Erhöhen Sie die Kautionssumme und verhängen Sie hohe Strafen.

Aus Branchensicht ist Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Consulting and Development Joint Stock Company (Hanoi), der Ansicht, dass der Staat zur Verhinderung von Spekulationen und Preismanipulationen einen geeigneten Rahmen für die Grundstückspreisfestsetzung neu definieren muss, da der derzeitige Rahmen für die Grundstückspreisfestsetzung bei Auktionen unter dem Marktpreis liegt.

Darüber hinaus trägt eine Erhöhung der Anzahlung auf 10–20 % des Auktionspreises dazu bei, Spekulationen und Preismanipulationen durch Investoren zu minimieren. Herr Chung riet insbesondere dazu, dass Personen, die bei einer Grundstücksauktion den Zuschlag erhalten, das Grundstück aber nicht erwerben, eine Herabstufung ihrer Kreditwürdigkeit riskieren oder von der Teilnahme an weiteren Grundstücksauktionen ausgeschlossen werden sollten. „Die Preisgestaltung und die Auktionsmethoden sind von entscheidender Bedeutung“, betonte Herr Chung.

Laut Dr. Chau Hoang Than, Leiter des Lehrstuhls für Verwaltungsrecht an der Juristischen Fakultät der Universität Can Tho, ist für eine optimale Effektivität von Grundstücksversteigerungen eine einheitliche Entscheidung des Provinzvolkskomitees erforderlich, um Grundstücke zur Versteigerung anzubieten. Es gilt, Anzahl und Lage der Grundstücke zu überprüfen und festzulegen sowie einen geeigneten Versteigerungsplan zu entwickeln, um eine unkoordinierte Vorgehensweise und damit verbundene Verknappung zu vermeiden. Eine Liste der für eine effektive Versteigerung vorgesehenen Grundstücke sollte erstellt, geordnet und veröffentlicht werden. Insbesondere sollte bei einer Massenversteigerung ein Überangebot an Land vermieden werden.

„Es ist verfrüht, aus der Tatsache, dass die Zuschlagsgebote um ein Vielfaches über dem Startpreis lagen, wie bei der Grundstücksauktion im Bezirk Hoai Duc in Hanoi, auf Instabilität zu schließen. Es gibt jedoch eindeutig Preismanipulationen in der Region. Darüber hinaus spiegelt ein zu niedriger Startpreis möglicherweise nicht den tatsächlichen Marktpreis zum Zeitpunkt der Auktion wider“, kommentierte Dr. Chau Hoang Than.

Aus juristischer Sicht empfiehlt Rechtsanwältin Nguyen Phuong Lien von der Kanzlei SENLAW, zur Vermeidung von Preismanipulationen und Marktinstabilität einen marktgerechten Startpreis festzulegen. Dieser Startpreis dient nämlich als Grundlage für die Berechnung der Kaution, und der Höchstbietende erhält seine Kaution nicht zurück, wenn er nicht oder nicht den vollen Betrag zahlt.

Laut Rechtsanwalt Lien hat die Verordnung 10/2023/ND-CP zwar eine Erhöhung der Kaution für die Teilnahme an Grundstücksauktionen auf 20 % des Grundstückswerts bzw. der Grundstücksfläche, basierend auf dem Startpreis (viermal so hoch wie zuvor), vorgesehen, diese Maßnahme sei jedoch wirkungslos geblieben, da der Startpreis weiterhin niedrig sei. „Wenn wir den Startpreis niedrig halten, müssen wir die Kaution auf über 20 % erhöhen, da die Auktionsteilnehmer finanziell gut vorbereitet sein müssen.“

„Eine weitere Lösung wäre die Erhöhung der Verwaltungsstrafe für das Versäumnis, einen Kaufvertrag für versteigerte Vermögenswerte zu unterzeichnen (Verzicht auf die Hinterlegung). Derzeit wird dies für Einzelpersonen lediglich mit einer Geldstrafe von 7 bis 10 Millionen VND geahndet (gemäß Punkt c, Absatz 1, Artikel 23 des Dekrets 82/2020/ND-CP)“, schlug Frau Lien vor.

Dr. Ho Quoc Tuan, Dozent und Leiter des Masterstudiengangs Finanzwesen und Rechnungswesen an der Universität Bristol, Großbritannien, verwies auf internationale Erfahrungen, die zeigen, dass die einzige Möglichkeit zur Stabilisierung des Immobilienmarktes in einer angemessenen Besteuerung liegt, die auf dem Prinzip beruht, dass Gewinne aus dem Immobiliengeschäft den Gewinnen aus dem Waren- und Dienstleistungshandel entsprechen sollten. Dies könne Preisinflation oder künstliche Preisschwankungen verhindern.

Ein Verkaufsstand für Baugrundstücke, direkt in den versteigerten Gebieten am Stadtrand von Hanoi. Foto: THUY LINH

Ein massiver Anstieg der Grundstückspreise ist unwahrscheinlich.

Herr Bui Minh Thanh, Sekretär des Parteikomitees der Stadt Ben Cat in der Provinz Binh Duong, erklärte, dass es in der Region in letzter Zeit einen regelrechten Landboom gegeben habe, der sich hauptsächlich entlang des Saigon-Flusses in Stadtteilen wie An Tay, An Dien, Rach Bap und entlang des vierten Rings konzentriere. Dies zeige sich an der regen Nachfrage in Notariaten und den im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich gestiegenen Einnahmen aus Grundstücksnutzungsgebühren.

Herr Thanh ist jedoch der Ansicht, dass Spekulation und Preismanipulation dank des neuen Bodengesetzes deutlich zurückgegangen sind. Darüber hinaus regelt die Gemeinde die Flächennutzungsplanung und die funktionale Zoneneinteilung streng und informiert die Bevölkerung aktiv über Planungs- und Immobilienprojekte mit eindeutigem Rechtsstatus.

Herr Nguyen Huu Nghia, Direktor eines Immobilienunternehmens in der Provinz Binh Duong, bestätigte, dass Spekulationen und Preismanipulationen im Falle eines erneuten Immobilienbooms nicht mehr so ​​weit verbreitet sein werden wie zuvor. Dies begründete er mit zwei wichtigen Gründen: Erstens habe das neue Landgesetz die Grundstückspreise in den einzelnen Gebieten verschärft und damit Fälle eingeschränkt, in denen „ein Grundstück im Wert von 10 Milliarden VND gekauft, aber nur 100 Millionen VND an Steuern angegeben wurden“; zweitens sei das Verfahren zur Grundstücksbewertung für Bankkredite deutlich strenger geworden.

Früher richteten Banken ihre eigenen Bewertungsabteilungen ein, was mitunter dazu führte, dass der tatsächliche Wert des Grundstücks niedriger ausfiel als die Bewertung der Bank. Mit unabhängigen Bewertungsabteilungen ist das Verfahren heute zwar nicht völlig fehlerfrei, aber deutlich strenger als zuvor.

Projekte, die nicht zum Handel zugelassen sind, müssen öffentlich bekannt gegeben werden.

Um Spekulationen und Preismanipulationen im Zuge der Erholung des Immobilienmarktes in der Provinz Binh Thuan vorzubeugen, hat das Bauamt eine Liste mit 33 Immobilienprojekten veröffentlicht, die die Transaktionsbedingungen noch nicht erfüllen. Darunter befinden sich 17 Wohn- und Stadtentwicklungsprojekte sowie 16 Tourismus- und Resortprojekte, die allesamt die in den Vorschriften festgelegten Anforderungen für Immobilientransaktionen nicht erfüllen. Die meisten dieser Projekte liegen auf erstklassigen Grundstücken in der Stadt Phan Thiet und den umliegenden Bezirken und Städten.

Zuvor waren diese 33 Projekte von der Provinz gerügt worden, da Investoren und Vertriebspartner einiger Immobilienprojekte in der Provinz Binh Thuan Immobilien über Methoden wie Reservierungen, Buchungen und Registrierungen verkauften und übertrugen, um Geld von Käufern einzutreiben. Diese Methoden sind weder durch das Wohnungsgesetz noch durch das Immobilienwirtschaftsgesetz oder andere einschlägige Rechtsvorschriften geregelt.

Quelle: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm