Anleihegläubiger müssen „bittere Früchte“ schlucken
Frau P. Lam (Ho-Chi-Minh-Stadt) gab an, 5 Milliarden VND für den Kauf von Anleihen der Tranche SGL-2020.02 der Saigon Glory Company Limited (einer Tochtergesellschaft von Bitexco, im Folgenden Saigon Glory genannt) verwendet zu haben. Zweck der Emission ist die Realisierung des Projekts „The Spirit of Saigon“ – ein Komplex mit Büros, Geschäften, Dienstleistungen, Wohnungen und einem 6-Sterne-Hotel im Herzen des 1. Bezirks von Ho-Chi-Minh-Stadt, gegenüber dem Ben-Thanh-Markt.
Frau Lam gab jedoch an, die Anleihezinsen lediglich zweimal erhalten zu haben, jeweils über 100 Millionen VND, danach seien keine weiteren Zahlungen erfolgt. Obwohl der Fälligkeitstermin bereits verstrichen war, hätte Saigon Glory die Anleihensumme zurückzahlen müssen, doch Frau Lam habe keinerlei Benachrichtigung von dem Investor erhalten. Die Summe sei nicht eingegangen, die Zinsen seien ebenfalls „verschwunden“, sagte Frau Lam. Dies habe sich negativ auf ihr Berufs- und Familienleben ausgewirkt.
„Saigon Glory schickte mir ein Schreiben mit der Bitte um Verlängerung des Darlehens, was ich jedoch ablehnte. Seitdem hat das Unternehmen nicht mehr reagiert. Weder Zinsen noch Tilgung wurden geleistet, und ich wurde auch nicht darüber informiert. Fünf Milliarden VND sind eine beträchtliche Summe für meine Familie. Auf die Zinsen kann ich verzichten, aber Saigon Glory muss mir das Darlehen zurückzahlen“, sagte Frau Lam.
Informationen zu den von der Saigon Glory Company ausgegebenen Anleihen (Foto des Sitzungsprotokolls).
Die von Frau Lam erworbene Anleihe ist nur eine von zehn Anleihen, die Saigon Glory mit einem Gesamtvolumen von 10 Billionen VND begeben hat. Davon werden 5 Billionen VND im Juni/Juli dieses Jahres fällig, doch Saigon Glory kommt seinen Zahlungsverpflichtungen hinsichtlich Kapital und Zinsen nur schleppend nach. Die verbleibenden 5 Billionen VND werden im August 2025 fällig.
Da Saigon Glory seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, wird dieses Projekt zur Abwicklung der besicherten Vermögenswerte vorgeschlagen.
Vorschlag für den Umgang mit besicherten Vermögenswerten
Der Vertreter der Anleihegläubiger (Tan Viet Securities Joint Stock Company), der Bank, die die Sicherheiten verwaltet, ist Techcombank , Herr Vu Quang Bao - Generaldirektor von Saigon Glory - hatte am 6. Oktober ein Treffen im Hauptsitz von Tan Viet Securities (Hanoi).
Das Protokoll der Sitzung wurde von Tan Viet Securities und der Sicherheitenverwaltungsbank genehmigt, während Saigon Glory vorschlug, die Angaben zum Sicherheitenwert der Anleihen zu entfernen und die Unterzeichnung des Protokolls ablehnte.
Laut Protokoll hat die Techcombank seit Juni dieses Jahres fünfmal die Saigon Glory aufgefordert, die Sicherheiten neu zu bewerten, jedoch ohne Antwort. Im vergangenen September hatte die Bank die Kosten für die Neubewertung vorgestreckt.
Konkret wird der Wert der Sicherheiten, bei denen es sich um Immobilien handelt, die im zukünftigen Turm A (noch nicht fertiggestellt) gebildet werden, gemäß dem Bewertungszertifikat vom 30. August 2023 der DPV Company Limited (Franchise-Partner, der die Marke Colliers Real Estate Services and Investment Management Group in Vietnam nutzt) auf 4,653 Milliarden VND neu bewertet.
Der Wert der Sicherheiten, d. h. die Kapitaleinlage von Saigon Glory, wurde auf Grundlage des Kapitaleinlagebewertungsberichts der DSC Securities Joint Stock Company – Niederlassung Ho-Chi-Minh-Stadt – vom September 2023 auf minus 1.028 Milliarden VND neu bewertet.
Das Projekt „Spirit of Saigon“ ruht seit vielen Monaten (Foto: Quang Anh).
Die Bank erklärte zuvor, dass der Wert von Turm A gemäß dem Bewertungszertifikat von Indochina Valuation 11.551 Milliarden VND beträgt - der Wert von Turm A nach Fertigstellung des Baus am 31. Dezember 2024, vorausgesetzt, Saigon Glory verfügt über genügend Geld, um das Projekt abzuschließen.
Es sei darauf hingewiesen, dass Saigon Glory in ihrem Bericht an die Hanoi Stock Exchange (HNX) angab, 9.915 Milliarden VND von 10.000 Milliarden VND an mobilisierten Anleihen zur Umschuldung verwendet zu haben und 85 Milliarden VND für den Bau des Projekts eingesetzt zu haben.
Im September dieses Jahres befand sich Turm A (Teil des Hochhauses) im Rohbau mit vier Geschossen. Saigon Glory stellte die Bauarbeiten jedoch ein und hatte keinen konkreten Plan für deren Fortsetzung. Gleichzeitig wies das Kapitalportfolio von Saigon Glory laut einem Bericht der DSC Securities Company nicht genügend Mittel für die Bauarbeiten aus.
Das Unternehmen hat überfällige Forderungen in Höhe von über 19 Billionen VND gegenüber einem Dritten und wird von der DSC als schwer einbringlich eingestuft. Daher hat DPV LLC den Wert des im Bau befindlichen Turms A auf 4,653 Billionen VND geschätzt.
Bezüglich der Vermögenswerte, die als Kapitaleinlage der Saigon Glory Company dienten, betrug der anfängliche Hypothekenwert 7.000 Milliarden VND. Im September 2023 wurde gemäß den Ergebnissen einer unabhängigen Bewertung durch DSC festgestellt, dass die Vermögenswerte des Unternehmens, einschließlich Projekte, Bargeld und Forderungen, nicht ausreichten, um die Gesamtverschuldung des Unternehmens (etwa 32.000 Milliarden VND) zu decken.
Insbesondere stellen die Forderungen gegenüber Dritten in Höhe von über 19 Billionen VND den größten Verlust im Vermögen von Saigon Glory dar, deren vollständige Einbringung als schwierig eingeschätzt wird. Daher kam die Bank im Basisszenario zu dem Schluss, dass der beizulegende Zeitwert des Eigenkapitals zum 1. September 2023 bei minus 1.028 Milliarden VND liegt.
Szenario mit den Forderungen von Saigon Glory gemäß der Einschätzung der Bank (Foto des Sitzungsprotokolls vom 6. Oktober 2023).
Im Protokoll wurde festgehalten, dass die Bank während des Treffens Saigon Glory aufforderte, die Sicherheiten (Dokumente und das Gelände zu übergeben sowie die erforderlichen Genehmigungsverträge für die Durchführung der Immobilienauktion zu unterzeichnen) vor dem 31. Oktober 2023 zu übergeben.
Nach Ansicht der Bank haben die Parteien im Falle, dass die Auktion nicht stattfindet oder nicht erfolgreich verläuft, das Recht, einen Käufer zu suchen, müssen jedoch vor dem Verkauf an diesen Käufer die Zustimmung des Anleihegläubigers einholen. Im Falle einer erfolgreichen Auktion hat Saigon Glory kein Recht, einen Käufer zu suchen.
Gemäß den Bestimmungen des Sicherheitenverwaltungsvertrags werden die Erlöse aus der Veräußerung der Sicherheiten zur Deckung der Veräußerungskosten, Steuern, Gebühren usw. verwendet und anschließend zur Auszahlung an die Anleihegläubiger eingesetzt. Ein etwaiger Restbetrag wird an die Garantiegeber zurückerstattet.
Falls der Erlös aus der Veräußerung der Sicherheiten immer noch nicht ausreicht, um die Anleiheschuld zu begleichen, ist Saigon Glory verpflichtet, weitere Zahlungen gemäß Artikel 307 des Bürgerlichen Gesetzbuches zu leisten.
Das Projekt Siprit of Saigon befindet sich im Zentrum des goldenen Landes im Bezirk 1 von Ho-Chi-Minh-Stadt (Foto: Khong Chiem).
Saigon Glory wird die Dokumente für die Verwaltung der beschlagnahmten Vermögenswerte voraussichtlich vor dem 31. November übergeben.
Saigon Glory Company Limited hat soeben ein Antwortschreiben an die Bank und Tan Viet Securities geschickt, um einige Inhalte im Zusammenhang mit der Übergabe der besicherten Vermögenswerte zu klären.
Saigon Glory erklärte, die beteiligten Parteien hätten den Wert der Sicherheiten, also der Kapitaleinlage von Saigon Glory, die mit 0 VND bewertet wird, nicht anerkannt. Daher spiegele die Wertänderung dieses Vermögenswerts auf minus 1.028,3 Milliarden VND den Inhalt des Treffens zwischen den Parteien nicht korrekt wider. Bislang habe das Unternehmen von der Bank weder Wertgutachten noch Bewertungsberichte für die Sicherheiten erhalten.
Saigon Glory teilte mit, dass die Bank seit dem Dreiergespräch am 6. Oktober weder den Prozess der Übergabe der Sicherheiten geklärt noch eine Liste der für den Empfang der Sicherheiten zuständigen Mitarbeiter oder die Übergabedokumente, die der schriftlichen Genehmigung des Vorstands von Saigon Glory bedürfen, übermittelt hat.
Saigon Glory teilte mit, dass die Prüfung und Klassifizierung der Übergabedokumente noch andauert und dass es zu Schwierigkeiten kommt, da die Mitglieder des Verwaltungsrats nicht zu den Sitzungen erscheinen, wenn sie zur Überprüfung der Unternehmensunterlagen einberufen werden.
Daher schlug das Unternehmen vor, die Übergabe der entsprechenden Dokumente zu verschieben, bis die oben genannten Punkte von den Parteien geklärt sind, mit dem Ziel, dies vor dem 31. November zu erreichen, wie in der Sitzung am 6. Oktober besprochen.
Das Unternehmen erklärte außerdem, es werde die Übergabe und Verwaltung der Sicherheiten gemäß den Bestimmungen der Hypothekenverträge und der ausgestellten Anleihedokumente koordinieren und sich darum bemühen, die vollen Rechte der beteiligten Parteien zu gewährleisten und die gesetzlichen Bestimmungen einzuhalten.
Die Saigon Glory Company Limited emittierte im Jahr 2020 Anleihen im Wert von 10 Billionen VND in zehn Tranchen mit Laufzeiten von drei bis fünf Jahren und einem Mindestzinssatz von 11 % pro Jahr im ersten Jahr. Davon werden 5 Billionen VND im Juni/Juli 2023 und weitere 5 Billionen VND im August 2025 fällig.
Nach dem Skandal um die Zahlungsfähigkeit von Anleihen im Zusammenhang mit der Verhaftung des Chefs der Van Thinh Phat Group im Oktober 2022 verpflichtete sich Saigon Glory, alle Anleihen im Wert von 10 Billionen VND vor Fälligkeit in zwei Phasen zurückzukaufen. In Phase 1 erwarb das Unternehmen Anleihen im Wert von 5 Billionen VND vor Fälligkeit bis spätestens 12. Juni 2023, in Phase 2 bis spätestens 12. Juni 2024.
Im April letzten Jahres informierte Saigon Glory die Börse von Hanoi über die Zins- und Tilgungszahlungen für die Anleihen im Jahr 2022. Das Unternehmen wird im Jahr 2022 insgesamt 40 Zinszahlungen für die zehn oben genannten Anleihen leisten, mit einem Gesamtbetrag von knapp 1,11 Billionen VND.
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