Schätzungen von MB Securities (MBS) zufolge werden im zweiten Quartal 2026 Unternehmensanleihen im Wert von rund 58.500 Milliarden VND fällig. Dies entspricht einem Anstieg von 140 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum und dem 3,3-Fachen des Volumens im ersten Quartal 2026. Dieser dramatische Anstieg spiegelt die Rückkehr des Finanzdrucks nach einer Phase relativer Ruhe Ende 2025 wider.
Der Druck durch Kreditrückzahlungen nimmt für Immobilienunternehmen stetig zu.
Der Großteil des Fälligkeitsdrucks konzentriert sich weiterhin auf den Immobiliensektor. Allein im Mai und Juni 2026 belief sich der Gesamtwert der fälligen Anleihen auf rund 30,5 Billionen VND, wovon 75,6 % (ca. 23 Billionen VND) auf den Immobiliensektor entfielen. Dies deutet darauf hin, dass die Kapitalstruktur vieler Immobilienunternehmen nach wie vor stark vom Anleihemarkt abhängt, während sich die Umsatzerlöse noch nicht ausreichend erholt haben.
Laut zahlreichen Analyseinstitutionen nutzten Immobilienunternehmen den Zeitraum von 2020 bis 2022, um verstärkt Anleihen zu emittieren und so ihre Landreserven zu erweitern, Fusionen und Übernahmen (M&A) von Projekten durchzuführen und ihr Betriebskapital aufzustocken. Nach drei bis fünf Jahren erreichen die meisten dieser Anleihen nun ihre Fälligkeitsphase, und der Immobilienmarkt hat sich noch nicht vollständig erholt. Der aktuelle Druck betrifft daher nicht nur die Schuldentilgung, sondern ist auch ein Test für die tatsächliche finanzielle Gesundheit der Unternehmen.
Angesichts des zunehmenden Fälligkeitsdrucks hat die Emission von Unternehmensanleihen deutlich an Dynamik gewonnen. Allein im April 2026 erreichte das Emissionsvolumen rund 51,7 Billionen VND, ein Anstieg von 60 % gegenüber dem Vormonat. Davon entfielen fast 59 % auf den Immobiliensektor mit einem Volumen von rund 30,4 Billionen VND, was einem Plus von 110,8 % im Jahresvergleich und dem höchsten Stand der letzten sechs Monate entspricht.
Zu den Immobilienunternehmen mit signifikanten Emissionsvolumina in diesem Zeitraum zählen Vingroup , Vinhomes, die Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company sowie zahlreiche weitere Projektentwicklungsgesellschaften. Besonders hervorzuheben ist die erfolgreiche Emission einer internationalen Anleihe von Vingroup im Wert von 350 Millionen US-Dollar mit einem Nennwert von je 200.000 US-Dollar und einer Laufzeit von fünf Jahren. Dies belegt, dass große Unternehmen weiterhin Zugang zu ausländischem Kapital haben.
Seit Jahresbeginn hat das Gesamtvolumen der emittierten Unternehmensanleihen rund 93,3 Billionen VND erreicht, ein Anstieg von 26,3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der Immobiliensektor bleibt mit einem Emissionsvolumen von rund 54,4 Billionen VND der führende Bereich – ein deutlicher Zuwachs von 278 % und ein Marktanteil von 58,3 %. Zu den größten Emittenten seit Jahresbeginn zählen Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup und T&T New Era Joint Stock Company.
Nach Einschätzung von VIS Rating werden im Jahr 2026 Immobilienanleihen im Wert von rund 99 Billionen VND fällig. Dies bedeutet, dass ein erheblicher Teil des neu aufgenommenen Kapitals tatsächlich zur Schuldenrefinanzierung, zur Linderung des Liquiditätsdrucks oder zur Umstrukturierung finanzieller Verpflichtungen verwendet wird, anstatt für Expansionsinvestitionen.
Wenn sich der Cashflow aus dem Kerngeschäft nicht verbessert hat, könnte die kontinuierliche Ausgabe neuer Anleihen zur Tilgung alter Schulden in Zukunft zu einem größeren kumulierten Risiko führen.
Aufgrund der verschärften Kreditvergabe leiden die Unternehmen weiterhin unter Kapitalmangel.
Der Markt verzeichnet weiterhin Fälle von verspäteten Tilgungs- und Zinszahlungen bei Anleihen. Im April 2026 wurden vier weitere Anleihen mit Zahlungsrückständen festgestellt, deren Gesamtwert sich auf fast 2,9 Billionen VND beläuft. Ende April wurde der kumulierte Wert der Anleihen mit Zahlungsrückständen auf rund 31,5 Billionen VND geschätzt, was etwa 2,3 % des gesamten ausstehenden Unternehmensanleihenvolumens am Markt entspricht.
Obwohl dieser Wert niedriger ist als in der Hochphase der Krise 2022–2023, zeigt er dennoch, dass das Kreditrisiko weiterhin besteht. Viele Unternehmen stehen derzeit gleichzeitig unter drei großen Druckfaktoren: sinkenden Umsatz-Cashflow, hohen Kapitalkosten und kurzen Laufzeiten.
Sollte sich der Immobilienmarkt langsamer erholen als erwartet, besteht das Risiko einer verstärkten Umschuldung oder verlängerter Anleihenrückzahlungsfristen.
Ein Hauptgrund dafür ist, dass dem Markt nach wie vor ein ausreichend starker mittel- und langfristiger Kapitalkanal fehlt, um Bankkredite zu ersetzen. Das vietnamesische Finanzsystem ist seit vielen Jahren stark von Bankkrediten abhängig. Im Immobiliensektor waren Banken fast die wichtigste Finanzierungsquelle für Bauträger und Käufer.
Nach einer Phase rasanten Kreditwachstums im Jahr 2025, insbesondere im Immobiliensektor, begann die vietnamesische Staatsbank jedoch, die Kreditvergabe strenger zu kontrollieren, um makroökonomische Risiken zu begrenzen. Dies erschwerte vielen Immobilienunternehmen den Zugang zu neuen Krediten und zwang sie, sich wieder dem Anleihemarkt als alternativer Finanzierungsquelle zuzuwenden.
Laut Herrn Tran Van Hieu, Generaldirektor von OBCHolding, steht der Markt derzeit vor einem großen Paradoxon: Viele Wohnbauprojekte, die einem realen Wohnbedarf dienen, haben immer noch Schwierigkeiten, an Kapital zu gelangen, da sie den gleichen Kreditmechanismen unterliegen wie spekulative oder hochpreisige Immobiliensegmente.
Herr Hieu argumentierte, dass das derzeitige Kreditmanagementsystem, das auf einem allgemeinen Marktzins basiert, Unternehmen, die bezahlbaren Wohnraum schaffen, dazu zwingt, Kapitalkosten zu tragen, die denen von Ferienanlagen oder spekulativen Projekten mit deutlich höheren Risiken ähneln. Dies erhöht nicht nur den finanziellen Druck auf die Unternehmen, sondern treibt auch die Produktpreise in die Höhe.
„Bauträger im Bereich des bezahlbaren Wohnraums sind im selben Zinsumfeld gefangen wie spekulative Sektoren. Dies erhöht die Kapitalkosten und treibt somit die Immobilienpreise in die entgegengesetzte Richtung der sozialen Wohlfahrtsziele“, sagte Herr Hieu.
Vor diesem Hintergrund schlägt OBCHolding der vietnamesischen Staatsbank vor, einen Mechanismus zur Klassifizierung von Krediten nach Immobiliensegmenten zu entwickeln, anstatt sie wie bisher einheitlich anzuwenden. Demnach sollten Projekte für bezahlbaren Wohnraum, Wohnraum, der den tatsächlichen Wohnbedürfnissen entspricht, oder solche mit guter Liquidität im Vergleich zu Luxus- oder Ferienimmobilien leichteren Zugang zu Kapital erhalten.
Laut vielen Experten könnte der Markt mit einem Mangel an realem Wohnraum konfrontiert werden, wenn die Kapitalverfügbarkeit in allen Segmenten weiterhin stark eingeschränkt bleibt, während spekulative Projekte nicht effektiv geprüft werden. Dies würde es zudem erschweren, die Immobilienpreise zu senken und eine nachhaltige Markterholung zu erreichen.
Die größte Herausforderung besteht darin, das Vertrauen des Marktes wiederherzustellen.
Die Sichtweise der Unternehmen lässt vermuten, dass die aktuellen Kreditrichtlinien nach wie vor in allen Segmenten des Immobiliensektors gleichermaßen angewendet werden, während sich das Risikoniveau und die Kapitalaufnahmefähigkeit der einzelnen Immobilientypen stark unterscheiden.
Viele Experten sind der Ansicht, dass die Aufsichtsbehörden, um sowohl das Kreditrisiko zu kontrollieren als auch eine gesunde Markterholung zu fördern, rasch einen Mechanismus zur Segmentierung von Krediten entwickeln müssen, anstatt diese einheitlich zu verschärfen. Demnach sollten Sozialwohnungsbauprojekte, Projekte für bezahlbaren Wohnraum oder Projekte, die einem tatsächlichen Wohnraumbedarf dienen, bei der Kapitalbeschaffung zu günstigeren Konditionen priorisiert werden.
Langfristig gesehen, so die Experten, muss sich der vietnamesische Immobilienmarkt von einem bankenabhängigen Modell hin zu einem ausgewogeneren und mehrstufigen Kapitalökosystem entwickeln.
Herr Nguyen Duc Thuan, Berater des Verwaltungsrats von HASCO Holdings, ist der Ansicht, dass die Verbindung zwischen den Finanz- und Immobilienmärkten in der kommenden Zeit auf vier Säulen aufgebaut werden muss: Bankkredite, Unternehmensanleihen, Investmentfonds und internationale Kapitalströme.
Bezüglich Bankkrediten ist Herr Thuan der Ansicht, dass die Finanzierung nicht allein auf Sicherheiten basieren sollte, sondern dass der rechtliche Status des Projekts, die Umsetzungsfähigkeit, der Vertriebsplan, der Cashflow und die tatsächliche Fähigkeit des Unternehmens zur Rückzahlung der Schulden umfassend bewertet werden sollten.
„Banken sollten nicht nur eine Rolle bei der Bereitstellung von Finanzmitteln spielen, sondern auch zu Institutionen werden, die den Cashflow überwachen, die Kapitalverwendung kontrollieren und eine Umschuldung unterstützen, die dem Lebenszyklus des Projekts gerecht wird“, betonte Herr Thuan.
Bezüglich Unternehmensanleihen ist dieser Experte der Ansicht, dass diese sich zu einem gesunden mittel- und langfristigen Kapitalkanal für den Markt entwickeln sollten, gleichzeitig aber auch Druck auf Unternehmen ausüben, die Transparenz ihres Finanzmanagements zu verbessern. Seiner Meinung nach kann sich der Anleihenmarkt nur dann nachhaltig entwickeln, wenn er von höheren Standards bei Kreditratings, Informationspflichten, Cashflow-Transparenz und der Überwachung der Kapitalverwendung begleitet wird.
Darüber hinaus müssen Immobilieninvestmentfondsmodelle wie REITs gefördert werden, um dem Markt mehr langfristige, professionelle und transparente Kapitalquellen zu erschließen. Auch ausländische Kapitalflüsse über den Aktienmarkt und Fusionen und Übernahmen werden in der kommenden Zeit voraussichtlich eine größere Rolle spielen.
In Wirklichkeit liegt das größte Risiko heute nicht in den Anleihen selbst, sondern in der Qualität des emittierenden Unternehmens und dem Vertrauen der Anleger.
Nach einer Phase rasanten Wachstums und einer vorangegangenen Vertrauenskrise agieren Investoren heute deutlich vorsichtiger. Dies zwingt Unternehmen, die Kapital aufnehmen möchten, ihre Finanzkraft, den Projektfortschritt und ihre Fähigkeit zur Generierung eines realen Cashflows nachzuweisen.
Das zweite Quartal 2026 wird daher zu einer entscheidenden Phase für den Immobilienanleihenmarkt. Unternehmen mit soliden Finanzgrundlagen, hochwertigen Vermögenswerten und stabilen Umsätzen werden die Chance haben, Fälligkeitsdruck zu bewältigen. Unternehmen hingegen, die zu stark auf Fremdkapital und Schuldenrefinanzierung setzen, könnten weiterhin mit anhaltenden Liquiditätsrisiken konfrontiert sein.
Quelle: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
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