Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist sehr hoch.
In Hanoi leben derzeit fast zwei Millionen Menschen in Pensionen, Mini-Apartments und anderen von Anwohnern selbst errichteten Mietwohnungen. Diese Information wurde bei einem kürzlich stattgefundenen Treffen zwischen dem Bürgermeister von Hanoi und Arbeitern und Tagelöhnern der Hauptstadt bekannt.
Bei Hanois Bevölkerung von fast 9 Millionen Menschen macht diese Gruppe somit mehr als 20 % der Gesamtbevölkerung aus. Anders ausgedrückt: Auf vier bis fünf Einwohner Hanois kommt eine Person, die in Mietzimmern, Mini-Apartments oder anderen Mietunterkünften lebt.
Bei den Mietern könnte es sich um eine junge Lehrerin, einen Supermarktangestellten, einen Wachmann, einen Fahrer, einen Bauarbeiter oder einen Dienstleistungsangestellten handeln, der noch keine feste und angemessene Wohnung hat.
Natürlich sind diese Menschen und viele andere aus der Mittelschicht noch weit davon entfernt, sich ein Haus leisten zu können, insbesondere wenn der Hauspreis-Einkommens-Index (PIR) in Vietnam derzeit zwischen dem 23,7- und 30-Fachen liegt – eine Zahl, die auf dem Vietnam Real Estate Forum Anfang Juni 2026 präsentiert wurde.
Das bedeutet, dass die Immobilienpreise deutlich schneller gestiegen sind als die Einkommen der Arbeitnehmer. Der Traum vom Eigenheim, einst als Grundlage für ein sicheres und erfolgreiches Leben angesehen, wird für viele junge Familien immer schwieriger zu verwirklichen.
Paradoxerweise weist Vietnam derzeit eine der höchsten Wohneigentumsquoten der Welt auf, etwa 90 %. Dies ist jedoch größtenteils das Ergebnis der Arbeit vorheriger Generationen.
Bei den heutigen jungen Arbeitskräften und Einwanderern sieht die Sache anders aus, denn die Hauspreise in Vietnam sind laut Berechnungen von Immobilienberatungsunternehmen in den letzten fünf Jahren um etwa 59 % gestiegen.
In großen Industriezentren wie Hai Phong , wo über 370.000 Beschäftigte arbeiten, liegt die Nachfrage nach Mietwohnungen bei rund 33.000 Einheiten, das bestehende Angebot deckt jedoch nur etwa 12 % ab, wie die Behörden von Hai Phong mitteilten.
Auch in Bac Ninh, Hung Yen und vielen anderen Industriegebieten herrscht ein Mangel an Mietwohnungen.
Die Mehrheit der Arbeiter lebt noch immer in informellen, von Privathaushalten errichteten Unterkünften, was zahlreiche Risiken in Bezug auf Brandschutz, Wohnumfeld und Servicequalität birgt.
Die Rollen der Parteien
Viele Jahre lang war es für Immobilienunternehmen die sinnvollste Option, zu bauen, um zu verkaufen. Nach Fertigstellung des Projekts wurden die Objekte verkauft, das Kapital schnell zurückgewonnen, und das Unternehmen musste sich viele Jahre lang nicht um die Verwaltung der Immobilie kümmern.
Im Gegensatz dazu erfordert die Vermietung von Wohnraum einen hohen Kapitalaufwand, eine lange Amortisationszeit und die Fähigkeit, diesen über Jahrzehnte zu verwalten und zu betreiben.
Die Ursache liegt nicht allein beim Unternehmen.
Der derzeitige Mechanismus verpflichtet Unternehmen weiterhin zur Zahlung erheblicher Vorabgebühren für die Landnutzung. Gleichzeitig mangelt es dem Markt an langfristigen Finanzierungsquellen wie Immobilien-Investmentfonds (REITs), um Projekte mit langen Amortisationszeiten zu unterstützen.
Das Problem wird dadurch zusätzlich verschärft, dass die Mietrenditen in Vietnam derzeit nur bei etwa 2–4 % pro Jahr liegen und damit deutlich niedriger sind als in vielen anderen Märkten der Region und sogar weniger attraktiv als Bankeinlagen. Dies hält viele Unternehmen davon ab, in diesem Segment zu investieren.
Ein Mietwohnungsmarkt kann nur dann florieren, wenn alle vier Parteien Vorteile sehen: Mieter brauchen angemessene Preise, Unternehmen brauchen ausreichend attraktive Gewinne, Banken brauchen einen stabilen Cashflow und die Regierung muss sich mit Fragen der Sozialfürsorge und der Beschäftigung auseinandersetzen.
Um die Entscheidungen von Unternehmen zu verändern, kann sich die Regierung nicht allein auf Verwaltungsanordnungen verlassen. Vielmehr muss sie Mechanismen schaffen, die für Unternehmen attraktiv genug sind, um sich daran zu beteiligen.
Viele Länder betrachten Mietwohnungen nicht einfach nur als Immobilienprodukt. Sie sehen sie als Teil der städtischen Infrastruktur, ähnlich wie Verkehr, Schulen oder Krankenhäuser.
Aus diesem Ansatz entwickelt sich allmählich ein neuer politischer Rahmen, der vier Gruppen klar definiert: kommerzieller Wohnungsbau, Mietwohnungsbau, öffentlicher Wohnungsbau und subventionierter Wohnungsbau.
Diese klare Unterscheidung hilft dem Staat dabei, festzulegen, welche Bereiche dem Markt zur eigenständigen Gestaltung überlassen werden sollten, welche Bereiche Unterstützung benötigen und welche Gruppen durch staatliche Maßnahmen geschützt werden müssen.
Um dies zu erreichen, hat die Regierung die Kommunen aufgefordert, den Wohnraumbedarf bis Juni 2026 dringend zu überprüfen, als Grundlage für eine baldige Änderung des Wohnungsgesetzes und des Immobilienwirtschaftsgesetzes.
Was könnte die Lösung sein?
Anstatt einfach nur Land zu roden und neue Gebäude zu errichten, erwägen die Behörden einen Mechanismus, der es Unternehmen ermöglichen würde, bestehende Gewerbe- oder Sozialwohnungsbauprojekte zu erwerben und in Mietwohnanlagen umzuwandeln.
Gleichzeitig wird ein Teil der staatlichen Wohnungsbaufonds für gewerbliche Projekte verwendet, um das Angebot zu erweitern.
Um die niedrigen Mietrenditen auszugleichen, könnten Unternehmen die Möglichkeit erhalten, ergänzende Handels- und Dienstleistungsaktivitäten zu entwickeln und so zusätzliche Einnahmen zu generieren. Zudem werden bevorzugte Kredit- und Steuerrichtlinien geprüft, um langfristiges Investitionskapital anzuziehen.
Nicht nur Unternehmen, sondern auch Mieter benötigen einen besseren Rechtsschutz. Die größte Sorge vieler Mieter gilt nicht nur der Miete, sondern auch dem Risiko plötzlicher Preiserhöhungen, unerwarteter Vertragsbeendigungen oder Schwierigkeiten beim Zugang zu grundlegenden öffentlichen Dienstleistungen wie Schulen für ihre Kinder.
Wenn wir wollen, dass die Menschen langfristige Mietverhältnisse akzeptieren, anstatt um jeden Preis ein Eigenheim zu erwerben, müssen die Rechte der Mieter durch stabile Verträge und ein gleichberechtigtes Wohnumfeld gewährleistet werden.
Während dieses Prozesses muss der Staat anfängliches Kapital investieren, um Vertrauen in den Markt aufzubauen, und gleichzeitig ungenutzte öffentliche Vermögenswerte überprüfen und die technischen Standards für den Bau von Mietwohnungen im kleinen Maßstab verbessern.
Mietwohnungen sind daher nicht nur eine Geschichte über den Immobilienmarkt. Sie sind auch eine Geschichte über das Recht der einfachen Leute, in der Stadt zu leben.
Nächster Teil: Vier wichtige Links zur Umsetzung von Mietwohnungen.
Quelle: https://vietnamnet.vn/nha-o-cho-thue-tu-phan-khuc-ben-le-thanh-chien-luoc-quoc-gia-2528647.html
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