Viele Haushalte in Nghe An sind über die neue Steuer zur Landnutzungsumwandlung „schockiert“.

Gemäß dem Landgesetz von 2024, insbesondere dem Dekret 103/2024/ND-CP über Landnutzungsgebühren und Pachtzinsen, müssen bei einer Änderung der Landnutzung – außer in Fällen von Befreiung oder Ermäßigung – die vollen Landnutzungsgebühren entrichtet werden. Die Veröffentlichung der neuen Preisliste für Grundstücke sorgte bei vielen, die eine Änderung der Landnutzung anstrebten, für einen Schock aufgrund der hohen Preissteigerungen.

Die Grundsteuer für die Umwandlung von Landnutzungen wurde erhöht

Nachdem Frau Tran Van Anh im Stadtteil Hung Loc (Stadt Vinh) die Mitteilung über die Steuerzahlung für die Nutzungsänderung des Grundstücks ihrer Familie erhalten hatte, rief sie aus: „Meine Familie war schockiert.“ Frau Van Anh teilte auf ihrer persönlichen Facebook-Seite mit, dass ihre Familie aufgrund von Bedenken hinsichtlich Steuererhöhungen am 16. Mai (als noch die alte Grundstückspreisliste galt) den Antrag auf Nutzungsänderung des Grundstücks eingereicht hatte. Aus unbekannten Gründen wurde der Antrag jedoch erst am 19. Mai entgegengenommen und im Juni an die Steuerbehörde weitergeleitet. Zu diesem Zeitpunkt traten die Entscheidung Nr. 18/2025/QD-UB des Provinzvolkskomitees vom 21. Mai 2025, mit der die Entscheidung Nr. 45/2019/QD-UB über die Veröffentlichung der Grundstückspreisliste in der Gemeinde Cua Lo (alt) und die Entscheidung Nr. 57/2019/QD-UBND über die Veröffentlichung der Grundstückspreisliste in der Stadt Vinh für den Zeitraum 2019–2024 geändert und ergänzt wurden, in Kraft.

Laut Frau Van Anh beträgt der Preis nach der Nutzungsänderung 15 Millionen VND/ ^m² . Die Familie hatte die Umwandlung ^{von 300 m²} Gartenland in Wohnland beantragt, weshalb die Steuerbehörde die Gebühren für die Nutzungsänderung und die Eintragung auf insgesamt 4,497 Milliarden VND berechnete. Diese finanzielle Belastung schockierte nicht nur Frau Van Anh, sondern ihre gesamte Familie!

Die auf Frau Van Anhs persönlichem Facebook-Profil veröffentlichten Informationen zur Steuerberechnung für die Nutzungsänderung des Grundstücks durch ihre Familie lösten umgehend Diskussionen in den sozialen Netzwerken aus. Foto: NVCC

Herr Vo Hong Hai, stellvertretender Büroleiter des Volkskomitees der Stadt Vinh und Leiter des Servicezentrums für öffentliche Verwaltung, berichtete: „Seit der Anwendung der neuen Grundstückspreisliste ist dies kein Einzelfall. Erst im Juni erwarb eine Familie mit drei Brüdern in der Gemeinde Hung Hoa (Stadt Vinh) ein Grundstück, das ihnen vor 1980 zugesprochen worden war. Sie hatten darauf ein Haus gebaut und wollten nun die Nutzungsart ändern, um das Eigentumsrecht für die Brüder vom elterlichen Eigentum abzutrennen. Ursprünglich plante die Familie, gemäß der alten Preisliste etwa 1,4 Milliarden VND für die Nutzungsänderung auszugeben. Mit der neuen Preisliste beliefen sich die Kosten jedoch auf fast 11 Milliarden VND – das Neunfache.“

In ähnlicher Weise reichte ein anderer Fall in der Gemeinde Phuc Tho ebenfalls ein Dossier ein, um die Nutzung von fast 500 ^{Quadratmetern} Gartenland seiner Eltern in Wohnland zu ändern, und war "schockiert", als die Steuer für die Nutzungsänderung mehr als 6 Milliarden VND betrug.

Die Abteilung für die Annahme und Rückgabe von Verwaltungsergebnissen im Servicezentrum der öffentlichen Verwaltung von Vinh hat sich am Morgen des 24. Juni etwas beruhigt, aber es kommen immer noch viele Menschen, um ihre Angelegenheiten zu erledigen. Foto: Nguyen Hai

Ein Vertreter des Servicezentrums für öffentliche Verwaltung der Stadt Vinh erklärte, dass die Zahl der Anträge auf Nutzungsänderung von Grundstücken seit Einführung der neuen Preisliste zurückgegangen sei. Da die offizielle Einführung des zweistufigen Kommunalverwaltungsmodells jedoch nur noch wenige Tage entfernt sei, würden viele Bürger ihre Unterlagen noch schnellstmöglich einreichen.

Herr Nguyen Cong Thanh, Direktor des Provinzialen Grundbuchamts, erklärte uns: „Dies wurde vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (heute Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt) in den Informationskampagnen zum Landgesetz 2024 und dem Dekret 103/2024/ND-CP zu Grundnutzungsgebühren und Pachtzinsen klar dargelegt. Als viele Menschen in Vinh und Umgebung die Änderung akzeptierten und die erforderlichen Schritte zur Nutzungsänderung einleiteten, wies das Provinziale Grundbuchamt seine Zweigstellen an, die entsprechenden Dokumente für die Betroffenen entgegenzunehmen und die Angelegenheit zu klären.“

Die Einwohner von Vinh holen ihre Ergebnisse der Grundstücksbearbeitung ab, bevor das Servicezentrum der öffentlichen Verwaltung auf ein neues System umstellt. Foto: Nguyen Hai

Im Zuge unserer Recherchen erfuhren wir, dass sich die Verordnung 103/2024/ND-CP zu Grundnutzungsgebühren und Pachtzinsen im Vergleich zu früher geändert hat. Statt 45–50 % der Grundnutzungsgebühren sind nun bei Nutzungsänderung 100 % zu entrichten. Die Grundstückspreisliste für den Zeitraum 2019–2024 war recht niedrig, die neue Liste passt die Marktpreise jedoch deutlich an. Der neue Steuersatz hat viele überrascht.

Die Infrastruktur des Grundstücksauktionsgebiets im Block Trung Thanh, Bezirk Hung Dong (Stadt Vinh), ist fertiggestellt und wartet nun auf die Inbetriebnahme des neuen lokalen Verwaltungsmodells zur Durchführung der Auktion. Foto: Nguyen Hai

Laut Recherchen sind beispielsweise die Grundstückspreise in einigen Straßen und Gegenden der Stadtteile Hung Loc und Nghi Duc in der Gemeinde Nghi Phong, wo sie früher nur zwischen 3 und 5 Millionen VND/ ^m² oder höchstens zwischen 5 und 7 Millionen VND/ ^m² schwankten, jetzt auf 17 bis 20 Millionen VND, ja sogar über 40 Millionen VND/ ^m² gestiegen!

Vertreter der Landwirtschafts- und Umweltbehörden einiger Bezirke und Städte berichteten, dass die Grundstückspreise mancherorts um ein Vielfaches gestiegen seien, wodurch sich die finanziellen Belastungen bei einer Nutzungsänderung entsprechend erhöhten. Obwohl es hierzu noch unterschiedliche Meinungen gibt, sind die Vorschriften zu den Grundstückspreislisten in Kraft getreten. Daher muss das Finanzamt diese anwenden, und alle, die eine Nutzungsänderung vornehmen möchten, müssen sich daran halten.

Eine „vernünftige und emotionale“ Lösung?

Viele Menschen sind besorgt, da Eltern gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über die Grunderwerbsteuer und des Bürgerlichen Gesetzbuches bisher bei der Vererbung, Schenkung oder Aufteilung von Grundstücken an ihre Kinder von den Grunderwerbsteuern befreit waren oder eine Ermäßigung erhielten und lediglich die Registrierungsgebühr entrichten mussten. Diese Regelungen gelten jedoch aufgrund des aktuellen Landgesetzes und Artikels 8 des Dekrets 103/2024/ND-CP über Grunderwerbsteuern und Pachtgebühren nicht mehr.

Stattdessen finden die Artikel 17, 18 und 19 des Dekrets 103/2024/ND-CP in Abschnitt 2 über die Befreiung und Ermäßigung von Landnutzungsgebühren nur Anwendung auf Fälle der Landzuweisung, der Änderung des Landnutzungszwecks in Grenzgebieten, auf Inseln, in Gebieten mit besonderen Schwierigkeiten oder bei der Landzuweisung für soziale Wohnungsbauprojekte, an Personen mit Verdiensten um die Revolution usw., wobei Ermäßigungen von 50 % bis 20 % der Landnutzungsgebühren gewährt werden.

Bislang enthält das Dekret Nr. 103/2024/ND-CP keine Fälle, in denen Eltern in städtischen Gebieten oder Deltagebieten ihren Kindern Land schenken oder vermachen oder den Zweck von anderem Land in Wohnland ändern und von den Landnutzungsgebühren befreit oder reduziert werden.

Die Bürgerbüros einiger Stadtteile und Gemeinden in Bezirken und Städten verzeichneten seit Anfang 2025 ebenfalls einen Anstieg der Anträge auf Änderung der Landnutzung. Foto: Nguyen Hai

Offensichtlich sind die Grundstückspreise innerhalb kürzester Zeit enorm gestiegen, und Eltern müssen hohe Umwandlungssteuern zahlen, um die Nutzung von Gartenland in Wohnland oder in separate Parzellen für ihre Kinder zu ändern. Dies führt zu Schwierigkeiten für viele Menschen. Eine vernünftige und verständnisvolle Lösung ist dringend erforderlich.

Menschen vollziehen die Formalitäten zur Zahlung der Zulassungssteuer im Steueramt der Stadt Vinh. Foto: Nguyen Hai

Die Untersuchung der Bearbeitung und des Empfangs von Grundbucheinträgen in Vinh City ergab, dass derzeit Unklarheit herrscht, da verschiedene Abteilungen, Ämter, Stadtteile und Gemeinden unterschiedliche Fristen für die neue Preisliste anwenden. Einige Abteilungen und Ämter geben an, dass die neue Preisliste gemäß Beschluss 03/2025/NQHD des Provinzvolksrats ab dem 9. Mai 2025 gilt. Das Finanzamt des Bezirks X hingegen gibt den 21. Mai 2025 als Stichtag an. An diesem Tag tritt der Beschluss Nr. 18/2025/QD-UB des Provinzvolkskomitees, der die Grundstückspreisliste für Vinh City detailliert festlegt, offiziell in Kraft. Für vor dem 21. Mai 2025 eingereichte Unterlagen gilt, sofern nicht anders angegeben, die alte Preisliste.

Im Servicezentrum der öffentlichen Verwaltung werden papierlose Verwaltungsvorgänge durchgeführt. Foto: Nguyen Hai

Laut dem Leiter des Provinzamtes für Landnutzungsregistrierung können Bürger, die wie oben beschrieben einer übermäßig hohen Grundsteuer für die Nutzungsänderung unterliegen, die Änderung der Landnutzung stoppen, und das zuvor zugewiesene Land bleibt im Besitz ihrer Eltern. Die Familie kann es ihren Kindern durch zivilrechtliche Vereinbarungen übertragen und warten, bis die Voraussetzungen für die Umwandlung von Gartenland oder anderem Land in Wohnbauland zum Hausbau erfüllt sind.

Darüber hinaus haben Ministerien, Behörden und Kommunen nach Erlass des Dekrets 103/2024/ND-CP aufgrund einiger Mängel, insbesondere der Regelung zur Erhebung von 100 % der Landnutzungsgebühren bei der Umwandlung von Grundstücken in Wohngebiete, vorgeschlagen, dass die Regierung dieses Dekret ändert und zur vorherigen Umwandlungsquote von 50 % zurückkehrt. Die Entscheidungsgewalt liegt bei der Regierung.

Die Registrierungsgebühren werden in von der Steuerbehörde autorisierten Bankfilialen entrichtet. Foto: Nguyen Hai

Andererseits wurde hinsichtlich der Grundstückspreisliste in der Provinz Nghe An , obwohl die Resolution Nr. 03/2025/NQ-HDND des Provinzvolksrats zur Änderung und Ergänzung der Resolution Nr. 19/2019/NQ-HDND die Grundstückspreisliste für den Zeitraum 2019–2024 genehmigte, eine neue Liste verabschiedet, in der die Preise für einige Gebiete und Lagen höher angesetzt wurden. Die Resolution Nr. 03/2025/NQ-HD-ND des Provinzvolksrats ist inzwischen in Kraft. Gemäß dem Landgesetz von 2024 wird die Grundstückspreisliste jedoch in jeder Provinz jährlich von der jeweiligen Provinz angepasst und aktualisiert. Es ist bekannt, dass das Provinzvolkskomitee die Bezirke, Städte und das Volkskomitee der Stadt Vinh anweist, die Stadtteile und Gemeinden (sowie alle nach dem 1. Juli 2025 neu gegründeten Stadtteile) anzuweisen, Erhebungen durchzuführen und Preislisten für Grundstücke für das Jahr 2026 zu erstellen. Sollten in einem Gebiet oder einer Region Mängel festgestellt werden und dies von der Bevölkerung oder den lokalen Behörden gewünscht werden, wird dies ebenfalls zur Prüfung und gegebenenfalls zur Anpassung vorgelegt.

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Quelle: https://baonghean.vn/nhieu-ho-dan-o-nghe-an-soc-voi-thue-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-moi-10300294.html