Die Kontrolle über die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken muss verschärft werden.

Laut dem Immobilienrechtsexperten Pham Thanh Tuan haben die neuen Bestimmungen des Wohnungsgesetzes und des geänderten Immobilienwirtschaftsgesetzes die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken durch Immobilienunternehmen "verschärft".

Das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 werden voraussichtlich am 1. August in Kraft treten. Der Immobilienrechtsexperte Pham Thanh Tuan kommentierte, dass diese beiden neuen Gesetze die Aktivitäten von Immobilienunternehmen im Bereich der Grundstücksteilung und des Grundstücksverkaufs aus zwei Perspektiven „verschärft“ haben: durch die Einschränkung des Umfangs der Projektgebiete, in denen die Grundstücksteilung und der Grundstücksverkauf zulässig sind, und durch die Festlegung der Verfahren, die Unternehmen einhalten müssen.

Im Einzelnen gilt im regionalen Rahmen, dass bei Projekten in Stadtteilen, Bezirken und Städten von Sondergebieten, städtischen Gebieten des Typs I, II und III oder bei Projekten (unabhängig von der Region), bei denen Investoren durch Auktionen von Landnutzungsrechten für Wohnungsbauprojekte gemäß dem Landgesetz ausgewählt werden, dem Investor nicht gestattet ist, Immobiliengeschäfte in Form der Aufteilung und des Verkaufs von Grundstücken zu tätigen.

Unternehmen, die Projekte durchführen, indem sie Land aufteilen und Parzellen an einzelne Spekulanten verkaufen, haben viele Grundstückspreisanstiege verursacht.

Laut Angaben des Bauministeriums gab es in Vietnam im Dezember 2023 902 städtische Gebiete. Diese umfassten 2 städtische Gebiete der Sonderklasse, 22 städtische Gebiete der Klasse I (darunter 3 städtische Gebiete der Klasse I, die direkt der Zentralregierung unterstehen), 36 städtische Gebiete der Klasse II, 45 städtische Gebiete der Klasse III, 95 städtische Gebiete der Klasse IV und 702 städtische Gebiete der Klasse V.

„Projekte in 105 Städten und Gemeinden, die als Typ III oder höher eingestuft sind, dürfen keine Immobiliengeschäfte in Form der Aufteilung von Grundstücken und des Verkaufs von Parzellen tätigen. Daher wurde der Umfang der Gebiete, in denen Unternehmen Grundstücke aufteilen und verkaufen dürfen, erheblich reduziert.“

„Mit anderen Worten: In städtischen Gebieten des Typs III und höher müssen Bauträger Häuser zum Verkauf errichten und können das Land nicht mehr wie bisher in kleinere Parzellen zum Verkauf aufteilen“, kommentierte Herr Tuan.

Bezüglich der von Unternehmen einzuhaltenden Verfahren sagte Herr Tuan, dass das neue Gesetz vorschreibt, dass Unternehmen, um Nutzungsrechte an Grundstücken durch Grundstücksteilung zu übertragen, sowohl die „notwendigen“ als auch die „hinreichenden“ Bedingungen erfüllen müssen.

Die notwendige Bedingung ist, dass das Volkskomitee der Provinz ein Dokument ausstellt, das dem Unternehmen die Übertragung der Landnutzungsrechte am Projektstandort durch Aufteilung und Verkauf von Parzellen gestattet. Die hinreichende Bedingung ist, dass der Investor ein Genehmigungsverfahren beim Bauamt durchläuft, ähnlich dem Verfahren zum Abschluss eines Kaufvertrags für im Bau befindliche Wohneinheiten.

Die neuen Bestimmungen bieten denjenigen, die von Bauträgern Grundstücke erhalten, eine Grundlage, um eindeutig festzustellen, wann der Bauträger zur Unterzeichnung des Kaufvertrags berechtigt ist. Dies geschieht durch die Prüfung, ob der Bauträger ein Dokument vom Bauamt erhalten hat.

„Die neuen Vorschriften zur Verschärfung der Grundstücksteilung sind angemessen. Unternehmen, die Projekte durch die Aufteilung von Grundstücken und den spekulativen Verkauf von Parzellen an Privatpersonen realisieren und diese wiederholt kaufen und verkaufen, haben zu zahlreichen Grundstückspreissprüngen geführt. Der Höhepunkt wurde Anfang 2021 gleichzeitig von Nord nach Süd erreicht, was eine Verschwendung gesellschaftlicher Ressourcen zur Folge hatte.“

„Die geltenden Gesetze enthalten derzeit noch keine verbindlichen Vorgaben für Käufer von parzelliertem Land, das Land zu bebauen und zu nutzen“, sagte Herr Tuan.

Laut Herrn Tuan ist eine der bemerkenswertesten Bestimmungen des geänderten Gesetzes über das Immobiliengeschäft die Anforderung, dass der Erwerber von Landnutzungsrechten „Wohnungen gemäß dem genehmigten Entwurf, der detaillierten Planung, der Baugenehmigung (sofern eine Baugenehmigung erforderlich ist) und gemäß der Vereinbarung im Landnutzungsrechtsübertragungsvertrag für Grundstücke mit technischer Infrastruktur im unterzeichneten Immobilienprojekt errichten muss“ (Absatz 2, Artikel 34).

Dies ist eine wichtige Grundlage nicht nur für den Bauträger, sondern auch für die zuständigen Behörden, um die Errichtung von Wohnungen für Käufer zu überwachen. Es verhindert Situationen, in denen Grundstücke erworben und dann brachliegen gelassen werden, was zu Verschwendung führt, oder für private Spekulationen genutzt werden.

Hoai Anh

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260