Straffung der Grundstücksteilung und des Verkaufs

DNVN - Laut dem Immobilienrechtsexperten Pham Thanh Tuan haben neue Bestimmungen des Wohnungsgesetzes und des geänderten Immobiliengeschäftsgesetzes die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken durch Immobilienunternehmen "verschärft".

Das Wohnungsbaugesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 treten voraussichtlich am 1. August in Kraft. Der Immobilienrechtsexperte Pham Thanh Tuan erklärte, dass diese beiden neuen Gesetze die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken durch Immobilienunternehmen in zweierlei Hinsicht verschärft haben: Zum einen wird der Umfang der Projektgebiete, die in Parzellen aufgeteilt und verkauft werden können, eingeschränkt, zum anderen werden die von den Unternehmen einzuhaltenden Verfahren präzisiert.

Im Einzelnen gilt für Projekte in Stadtbezirken, Bezirken, Sonderstädten, städtischen Gebieten des Typs I, II und III oder für Projekte (unabhängig von der Region), bei denen Investoren durch die Versteigerung von Landnutzungsrechten für Investitionen in Wohnungsbauprojekte gemäß dem Landgesetz ausgewählt werden, dass es Investoren nicht gestattet ist, Immobiliengeschäfte durch die Aufteilung von Grundstücken und den Verkauf von Land zu tätigen.

Unternehmen, die Projekte durch die Aufteilung von Grundstücken und den Verkauf von Land an Spekulanten realisieren, haben zu vielen Landfieber-Eskapaden geführt.

Laut dem Bauministerium gab es in Vietnam im Dezember 2023 902 städtische Gebiete. Davon entfielen 2 auf spezielle städtische Gebiete, 22 städtische Gebiete des Typs I (darunter 3 städtische Gebiete des Typs I, die direkt der Zentralregierung unterstehen), 36 städtische Gebiete des Typs II, 45 städtische Gebiete des Typs III, 95 städtische Gebiete des Typs IV und 702 städtische Gebiete des Typs V.

„In 105 Städten und Gemeinden, die als städtische Gebiete des Typs III oder höher eingestuft sind, ist es Projekten nicht gestattet, Grundstücksgeschäfte in Form der Parzellierung und des Verkaufs von Land zu tätigen. Dadurch wird das Gebiet, in dem Unternehmen Grundstücke parzellieren und Land verkaufen dürfen, erheblich eingeschränkt.“

„Mit anderen Worten: In städtischen Gebieten des Typs III und höher müssen Investoren Häuser zum Verkauf bauen und können nicht mehr wie früher Land in kleine Parzellen zum Verkauf aufteilen“, kommentierte Herr Tuan.

Bezüglich der Verfahren, die Unternehmen einhalten müssen, sagte Herr Tuan, dass das neue Gesetz vorschreibt, dass Unternehmen, um Landnutzungsrechte in Form einer Aufteilung zu übertragen, sowohl „notwendige“ als auch „hinreichende“ Bedingungen erfüllen müssen.

Die notwendige Voraussetzung ist ein Dokument des Volkskomitees der Provinz, das dem Unternehmen die Übertragung der Landnutzungsrechte im Projekt durch Aufteilung und Verkauf der Grundstücke gestattet. Die hinreichende Voraussetzung ist, dass der Investor ein Genehmigungsverfahren beim Bauamt durchführt, ähnlich dem Verfahren zum Abschluss eines Kaufvertrags für zukünftige Wohngebäude.

Die neue Verordnung hilft denjenigen, die von einem Investor Grundstücke übertragen bekommen, eine Grundlage zu schaffen, um den Zeitpunkt, zu dem der Investor den Kaufvertrag unterzeichnen darf, eindeutig zu bestimmen. Diese Bestimmung basiert darauf, ob der Investor ein Dokument vom Bauamt erhalten hat oder nicht.

„Die neue Verordnung zur Verschärfung der Parzellierungsbestimmungen ist angemessen. Unternehmen führen Projekte durch, indem sie Grundstücke aufteilen und Land spekulativ an Einzelpersonen verkaufen, was zu einer regelrechten Landmanipulation führt. Der Höhepunkt Anfang 2021 ereignete sich gleichzeitig im Norden und Süden und verursachte eine Verschwendung gesellschaftlicher Ressourcen.“

„Gemäß den geltenden Gesetzen besteht keine Verpflichtung für Käufer von parzelliertem Land, die Bebauung in Betrieb zu nehmen“, sagte Herr Tuan.

Laut Herrn Tuan ist eine der bemerkenswertesten Bestimmungen des geänderten Gesetzes über das Immobiliengeschäft die Anforderung, dass der Erwerber von Landnutzungsrechten „Wohnungen bauen muss, um den Baufortschritt sicherzustellen, und zwar gemäß dem genehmigten Entwurf und der detaillierten Planung, der Baugenehmigung, falls eine Baugenehmigung erforderlich ist, und gemäß der Vereinbarung im Vertrag über die Übertragung von Landnutzungsrechten mit technischer Infrastruktur im unterzeichneten Immobilienprojekt“ (Klausel 2, Artikel 34).

Dies ist eine wichtige Grundlage nicht nur für Investoren, sondern auch für zuständige Behörden, um den Hausbau durch Käufer zu überwachen. So lässt sich vermeiden, dass Grundstücke gekauft und dann brachliegen gelassen oder für private Spekulationszwecke genutzt werden.

Hoai Anh

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260