Die Ausstellung von Eigentumsurkunden für Condotels ist nach wie vor mit Hindernissen verbunden.

Fast zwei Monate nach Inkrafttreten des Dekrets 10/2023/ND-CP, mit dem mehrere Artikel der Durchführungsverordnungen zum Landgesetz (Dekret 10) geändert und ergänzt wurden, hat in Da Nang und Khanh Hoa, den beiden Orten mit den meisten Ferienvillen und Ferienwohnungen (Condotels) des Landes, noch immer kein einziges Condotel eine Eigentumsurkunde (auch bekannt als „rosa Buch“) erhalten. Hauptgrund dafür ist das Fehlen entsprechender Richtlinien.

Verfahren festlegen

Herr Vu Chi Hieu, stellvertretender Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt (TN-MT) der Provinz Khanh Hoa , erklärte, dass Dekret 10 es Käufern von Immobilien wie Apartmenthotels, Officetels und Condotels auf Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken ermöglicht, ihre Eigentumsrechte eintragen zu lassen. Derzeit existiert jedoch kein Verfahren zur Entgegennahme und Bearbeitung von Anträgen. Daher entwickelt das Ministerium dieses Verfahren und legt es den zuständigen Behörden zur Stellungnahme vor. Anschließend wird ein Bericht erstellt, der dem Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa zur Genehmigung vorgelegt wird, bevor Anträge offiziell angenommen werden können.

Um Komplikationen und Schwierigkeiten bei der Umsetzung zu vermeiden, prüft die Behörde derzeit Condotel-Kaufverträge, um mögliche Szenarien zu identifizieren. „Dies ist ein sehr neues Thema; wir haben uns mit vielen anderen Kommunen beraten, aber keine hat bisher ein spezifisches Verfahren. Daher haben sich viele Projekte für die Beantragung von Landnutzungsgenehmigungen angemeldet, wir haben sie jedoch gebeten, mit der Einreichung ihrer Anträge zu warten, bis ein konkretes Verfahren festgelegt ist, um Verzögerungen zu vermeiden. Nach Einreichung der Anträge wird die Behörde diese weiterhin mit den Vorschriften vergleichen, um festzustellen, ob sie die Voraussetzungen für die Erteilung erfüllen“, erklärte Herr Hieu.

Das Condotel-Projekt Cocobay Da Nang ist vorübergehend eingestellt und wartet auf die Ausstellung der Eigentumsurkunden. Foto: BICH VAN

Herr Pham Nam Son, Direktor der Abteilung für natürliche Ressourcen und Umwelt der Stadt Da Nang, bestätigte, dass die Stadtverwaltung noch keine Nutzungsrechte für Condotel-Projekte erteilt hat, da sie auf entsprechende Richtlinien wartet. Laut Herrn Son sammelt die Abteilung in der Zwischenzeit eine Liste der bestehenden Hindernisse, die dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt zur schrittweisen Lösung vorgelegt werden sollen.

Die Abteilung für Landmanagement des Amtes für natürliche Ressourcen und Umwelt der Stadt Da Nang erklärte, dass die Nutzungsdauer für Bauprojekte im Bereich touristischer Unterkünfte, einschließlich Condotels, laut Verordnung 50 Jahre ab dem Datum der Landzuweisung, des Landpachtvertrags oder der Nutzungsänderung beträgt. Da solche Bauprojekte jedoch oft eine lange Investitionsvorbereitungsphase aufweisen, verbleiben vielen Projekten bei einer auf dieser Laufzeit basierenden Genehmigung nur noch etwa 40 Jahre oder sogar weniger.

Die Abteilung für Landmanagement bittet daher das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt um weitere Hinweise zur Nutzungsdauer für Condotel-Käufer. Gleichzeitig wird vorgeschlagen, die Nutzungsberechtigung für touristische Zwecke nicht mehr an die Dauer der Landnutzung, sondern an die Nutzungsdauer des Gebäudes ab dessen Inbetriebnahme zu knüpfen. Dies soll die Rechte der Käufer sichern, die sozioökonomische Effizienz steigern, Ressourcen erschließen, Schwierigkeiten überwinden und den Immobilienmarkt fördern.

Darüber hinaus weisen Condotel-Kaufverträge einige Probleme auf, wie zum Beispiel: Viele Projekte werden nicht als Gewerbe- oder Dienstleistungsgrundstücke, sondern als „Wohngrundstücke ohne Wohneinheit“ eingestuft – eine Grundstücksart, die gesetzlich nicht erfasst ist; viele Wohnungskaufverträge legen nicht eindeutig fest, ob die Immobilie mit dem Grundstück verbunden ist oder nur die Wohnung selbst…

Die Käufer warten weiterhin.

Laut der Nha Trang Bay Construction Investment Joint Stock Company, dem Investor des Projekts Panorama Nha Trang und einem der ersten Unternehmen in Khanh Hoa, das in Ferienimmobilien investierte, hat das Unternehmen von 2019 bis heute mehr als 11 Anträge beim Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa eingereicht, in denen es die Ausstellung von Zertifikaten für über 1.000 Condotel-Käufer im Projekt Panorama Nha Trang beantragt.

Nach Erlass des Dekrets Nr. 10, das genauere und klarere Regelungen für die Verfahren zur Erteilung von Zertifikaten für Bauprojekte zu touristischen Unterkunftszwecken vorsieht, hofft der Investor, dass die lokalen Behörden bald die Verfahren zur Ausstellung von Eigentumsurkunden umsetzen werden, um den Kunden, die Condotels erworben haben, bestmögliche Unterstützung zu bieten.

Viele Investoren von Condotel-Projekten in Da Nang begrüßen die Verkündung des Dekrets Nr. 10 und hoffen auf eine baldige Umsetzung der Eigentumsurkunden. Herr Vo Thanh Nga, stellvertretender Generaldirektor der Thanh Do Investment Development and Construction Joint Stock Company (Investor des Cocobay-Projekts im Bezirk Ngu Hanh Son), erklärte, dass die Behörden bisher noch keine konkreten Richtlinien für die Ausstellung von Eigentumsurkunden für Condotels erlassen haben.

Seinen Recherchen zufolge sandte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt nach Erlass Nr. 10 ein Dokument an die Kommunen, das Hinweise zur Umsetzung des Dekrets enthielt. Das Dokument ist relativ verständlich, doch es bleibt unklar, wie die lokalen Grundbuchämter es anwenden werden.

Laut Herrn Nga befinden sich im Cocobay-Projekt über 1.000 Condotel-Einheiten derzeit im Stillstand. „Wenn die Ausstellung von Eigentumsurkunden Realität wird, wäre das ein großer Gewinn für Condotel-Projekte. Alle Kaufinteressenten warten gespannt auf den Erhalt dieser Urkunden. Sobald sie diese haben, wird der Markt sicherlich deutlich an Dynamik gewinnen. Käufer werden mehr Vertrauen haben und Transaktionen werden erfolgreicher ablaufen“, so die Hoffnung von Herrn Nga.

Um die Ausstellung von Landnutzungsberechtigungen zu beschleunigen, hat das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa einen Beschluss erlassen, der die überarbeitete und ergänzte Liste der Verwaltungsverfahren im Bereich Land unter der Zuständigkeit des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt bekannt gibt. Demnach ermächtigt das Volkskomitee der Provinz das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, Registrierungen entgegenzunehmen und Bescheinigungen über Landnutzungsrechte, Eigentumsrechte an Häusern und anderen mit Grundstücken verbundenen Vermögenswerten (allgemein als Landnutzungsberechtigungen bekannt) an diejenigen auszustellen, die Landnutzungsrechte übertragen bekommen, Häuser und Bauarbeiten in Wohnbauprojekten und anderen Immobilienprojekten erwerben. Die Bearbeitungszeit für die Ausstellung der Bescheinigung beträgt 30 Tage ab dem Datum des Eingangs eines gültigen Antrags des Investors und 15 Tage für die Ausstellung der Bescheinigung an diejenigen, die Landnutzungsrechte übertragen, Häuser und Bauarbeiten erwerben.

Die Vorschriften für den Betrieb von Condotel-Hotels müssen verschärft werden.

Laut dem Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa gibt es in der Region 26 Projekte mit 12.100 Ferienwohnungen und über 2.580 Ferienvillen, hauptsächlich im Gebiet Bai Dai. Neben der Ausstellung von Eigentumsurkunden hat das Volkskomitee der Provinz Khanh Hoa auch ein Dokument herausgegeben, in dem es die zuständigen Behörden auffordert, die Geschäftstätigkeit von Beherbergungsbetrieben wie Condotels und Ferienvillen strenger zu kontrollieren.

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