Was können wir über den Kapitalfluss in den Immobiliensektor lernen?

TPO – Der vietnamesische Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase tiefgreifender Umstrukturierung, in der die Verschiebung der Kapitalströme zu einem Schlüsselfaktor für die Gestaltung der neuen Marktlandschaft wird. Während ausländisches Kapital an Fahrt gewinnt und eine zunehmend führende Rolle einnimmt, agiert inländisches Kapital angesichts makroökonomischer Risiken und der Notwendigkeit einer Kreditkontrolle tendenziell vorsichtiger.

Die ausländischen Investitionen nehmen stark zu.

Laut dem Bauministerium hat der vietnamesische Immobiliensektor bis Ende 2025 rund 8,1 Milliarden US-Dollar an neu registrierten ausländischen Direktinvestitionen (ADI) angezogen. Dies entspricht über 21 % des gesamten registrierten Kapitals und einem Anstieg von fast 13 % gegenüber dem Vorjahr. Diese Zahl belegt die hohe Attraktivität des vietnamesischen Immobilienmarktes für internationale Investoren trotz kurzfristiger Konjunkturschwankungen.

Ausländische Kapitalströme sind nicht mehr gleichmäßig verteilt, sondern tendenziell selektiver. Ausländische Investoren priorisieren Projekte mit transparentem Rechtsstatus, unbelastetem Land, genehmigter Planung und einem klaren Entwicklungsplan. Diese Faktoren tragen nicht nur zur Risikominimierung bei, sondern sichern auch langfristige Rentabilität.

Ausländische Investitionen in Immobilien haben stark zugenommen.

Laut internationalen Beratungsunternehmen wie Savills und Cushman & Wakefield entwickelt sich Vietnam zu einem der führenden Standorte für Immobilieninvestitionen in Südostasien. Wettbewerbsfähige Investitionskosten, die rasante Urbanisierung und die stetig verbesserte Infrastruktur tragen dazu bei, dass der Markt seine Attraktivität beibehält.

Darüber hinaus wird die Differenzierung im Investitionsverhalten immer deutlicher. Während inländische Investoren hauptsächlich kleine und mittlere Transaktionen tätigen, konzentrieren sich ausländische Investoren auf groß angelegte, strategische Projekte wie integrierte Stadtentwicklungsgebiete, Industrieimmobilien und Luxuswohnanlagen. Diese Sektoren generieren nachhaltige Cashflows und sind weniger anfällig für kurzfristige Schwankungen.

Ein weiterer bemerkenswerter Punkt ist das steigende Interesse ausländischer Investoren am vietnamesischen Markt. Daten von Batdongsan.com.vn zeigen, dass die Immobiliensuchen ausländischer Investoren im Zeitraum 2023–2025 um 28 % zugenommen haben. Ho-Chi-Minh-Stadt führte mit 40 % der Suchanfragen, gefolgt von Hanoi mit 22 %, während Touristenstädte wie Da Nang und Nha Trang etwa 15 % ausmachten.

Experten zufolge befinden sich die internationalen Kapitalströme derzeit jedoch in einer abwartenden Phase. Das bedeutet, dass sich die ausländischen Kapitalströme deutlich beschleunigen könnten, sobald sich die rechtlichen Rahmenbedingungen, die Liquidität und das Marktvertrauen verbessern. Die Kernfrage ist nicht die Fähigkeit, Kapital anzuziehen, sondern die Bereitschaft des Marktes, diese Ressource aufzunehmen und effektiv zu nutzen.

Inländische Investoren agieren aufgrund des Regulierungsdrucks und der Kapitalkosten vorsichtig.

Umgekehrt werden die inländischen Kapitalströme – insbesondere Bankkredite – strenger kontrolliert. Laut Daten der vietnamesischen Staatsbank wird für 2025 ein Anstieg der Immobilienkredite um etwa 22 % prognostiziert; unter Einbeziehung der damit verbundenen Konsumkredite könnte der tatsächliche Wert jedoch 28–30 % erreichen.

Als Reaktion auf diese Situation hat die vietnamesische Staatsbank die Kreditinstitute angewiesen, das Wachstum ab Anfang 2026 zu kontrollieren. Sie soll sicherstellen, dass die ausstehenden Kredite in den ersten drei Monaten 25 % des Jahresziels nicht überschreiten und dass die Immobilienkreditvergabe nicht schneller wächst als die Gesamtrate. Diese Maßnahme dient der Risikobegrenzung, insbesondere bei Anzeichen einer überhitzten Markterholung.

Zudem haben die anhaltend hohen Zinsen die Kapitalflüsse in den Immobiliensektor vorsichtiger gemacht. Unternehmen haben Schwierigkeiten, an Kapital zu gelangen, und auch Immobilienkäufer sind vor einem Kauf deutlich vorsichtiger.

Im Gespräch mit einem Reporter der Zeitung Tien Phong erklärte Le Thi Huyen Trang, Generaldirektorin von JLL Vietnam, dass der vietnamesische Immobilienmarkt dank einer stabilen makroökonomischen Basis, sich schrittweise verbessernder rechtlicher Rahmenbedingungen und einer ausgebauten regionalen Infrastruktur auch 2026 noch viele Wachstumstreiber aufweisen werde. Angesichts der angespannten Lage am heimischen Kapitalmarkt seien Unternehmen jedoch gezwungen, tiefgreifende Restrukturierungen vorzunehmen, um zu überleben.

Unternehmen beschleunigen die finanzielle Restrukturierung, trennen sich von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Bereichen, verkleinern ihre Belegschaft und optimieren ihre Abläufe; der Trend zur Entwicklung von Produkten, die realen Bedürfnissen entsprechen, wird ebenfalls immer deutlicher.

Quelle: https://tienphong.vn/thay-gi-ve-dong-von-dang-do-vao-bat-dong-san-post1835355.tpo