Der Immobilienmarkt durchläuft einen starken Filterprozess.

Im ersten Quartal wurden im Land 1.563 neu gegründete Immobilienunternehmen verzeichnet, ein Anstieg von 54 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum; das gesamte Stammkapital stieg um 128 %. Gleichzeitig verdoppelte sich jedoch die Zahl der aufgelösten Unternehmen, was auf einen starken Konsolidierungsprozess am Markt hindeutet.

Das Angebot erholt sich, der Markt polarisiert sich stark.

Laut dem vietnamesischen Verband der Immobilienmakler (VARS) erhielt der Immobilienmarkt im ersten Quartal 2026 positive Signale, da die rechtlichen Rahmenbedingungen weiter verbessert wurden. Dies trug dazu bei, Hindernisse für ins Stocken geratene Projekte zu beseitigen und die Voraussetzungen für die Bereitstellung neuer Immobilien zu schaffen. Andererseits steht der Markt weiterhin unter Druck durch das makroökonomische Umfeld, wie beispielsweise geopolitische Schwankungen, Inflation, Wechselkurse und insbesondere hohe Zinsen.

In diesem Kontext neigt der Markt zur Selbstregulierung durch interne Prüfungen und Umstrukturierungen. Die Unterschiede zwischen den Unternehmen werden immer deutlicher, da Firmen mit starken finanziellen, Management- und Rechtskompetenzen weiter expandieren und ihren Marktanteil durch Projektentwicklung, Fusionen und Übernahmen sowie Landerwerb ausbauen. Schwächere Unternehmen hingegen sind gezwungen, sich zu verkleinern oder ganz vom Markt zurückzuziehen.

Der Immobilienmarkt erhielt im ersten Quartal 2026 positive Signale. Foto: VARS

Daten von VARS zeigen, dass im ersten Quartal landesweit 1.563 neue Immobilienunternehmen gegründet wurden, ein Anstieg von 54 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Das gesamte Stammkapital stieg um 128 %. Gleichzeitig verdoppelte sich jedoch die Zahl der aufgelösten Unternehmen, was auf einen strengen Prüfprozess hindeutet. Die M&A-Aktivitäten blieben weiterhin rege.

Im Hinblick auf das Angebot verzeichnete der Markt rund 52.000 neu zum Verkauf angebotene Gewerbewohnungen. Davon entfielen etwa 38.000 Einheiten auf Neubauten, ein leichter Rückgang gegenüber dem Vorquartal, aber 2,5-mal so viel wie im gleichen Zeitraum im Jahr 2025. Die Angebotsstruktur hat sich in Richtung einer multipolaren Verteilung mit einer gleichmäßigeren Verteilung auf die Regionen verschoben. Die Zentralregion erwies sich dank ihrer Vorteile hinsichtlich Landverfügbarkeit und Infrastruktur als starker Standort und trug 26 % zum Neubauangebot bei.

Das Angebot hat sich auch auf Vorstadtgebiete und neue Stadtgebiete ausgeweitet, was mit großflächigen Projekten verbunden ist, die nach dem Modell der verkehrsorientierten Stadtentwicklung (TOD) und unter Einhaltung grüner, nachhaltiger Standards entwickelt wurden. Die Verkaufspreise bleiben aufgrund steigender Grundstücks-, Finanzierungs- und Materialkosten hoch.

Wohnungen dominierten weiterhin den Markt und machten 67 % des neu auf den Markt gebrachten Angebots aus. Die Segmentstruktur verschob sich: Luxus- und Ultra-Luxuswohnungen erreichten einen Anteil von rund 20 %, ein deutlicher Rückgang gegenüber dem Vorquartal; Wohnungen im gehobenen Preissegment stiegen um 29 Prozentpunkte auf 53 %; und Wohnungen im mittleren Preissegment, die sich hauptsächlich in den Vororten von Ho-Chi-Minh -Stadt befinden, machten 27 % aus.

Bemerkenswert ist, dass das Segment der Gewerbewohnungen im Preissegment zwischen 2 und 3 Milliarden VND weiterhin knapp ist. Der soziale Wohnungsbau hingegen hat sich mit über 7.000 zum Verkauf stehenden Einheiten zu einem Lichtblick entwickelt und trägt dazu bei, den tatsächlichen Wohnraumbedarf zu decken und den Markt zu stabilisieren.

Was die Preisentwicklung betrifft, so blieben die Preise am Primärmarkt aufgrund gestiegener Inputkosten weiterhin hoch und stiegen leicht an. Im Sekundärmarkt hingegen zeigten sich erste lokale Anpassungen mit flexibleren Handelspreisen und längeren Handelszeiten. In Hanoi sanken die Preise am Sekundärmarkt leicht, was darauf hindeutet, dass die Anleger angesichts der geringen Liquidität und der hohen Kapitalkosten ihre Erwartungen anpassten. Ho-Chi-Minh-Stadt und Da Nang verzeichneten unterdessen dank der Erwartungen hinsichtlich Stadtplanung und Infrastrukturentwicklung weiterhin Preissteigerungen von rund 2 % bzw. 4 % im Vergleich zum Vorquartal.

Hinsichtlich der Liquidität verzeichnete der Gesamtmarkt rund 24.000 Transaktionen, was einer Primärangebotsaufnahme von 47 % entspricht. Allein das Neuangebot erreichte eine Aufnahmequote von 58 %, was über 22.000 Transaktionen entspricht. Obwohl die Liquidität aufgrund saisonaler Faktoren etwas niedriger als im Vorquartal ausfiel, blieb sie dank einer soliden Nachfrage und flexibler Vertriebspolitiken weiterhin günstig.

Wohnungen sorgten weiterhin für hohe Liquidität und machten 69 % aller Transaktionen aus. Die Vermietungsquote für Neubauprojekte lag bei rund 60 % (fast 15.000 Transaktionen). Projekte mit vollständiger Rechtsdokumentation und wettbewerbsfähigen Preisen verzeichneten hohe Vermietungsquoten, die teilweise nahe 100 % lagen. Im Gegensatz dazu blieb der Absatz von Objekten ohne Infrastruktur, insbesondere von Grundstücken in vielen Gebieten, weiterhin schleppend.

Der Markt befindet sich gemäß 6 Haupttrends in einer Umstrukturierung.

VARS ist der Ansicht, dass sich der Immobilienmarkt in einer der intensivsten Konsolidierungsphasen der letzten Jahre befindet. Im Zuge dieses Konsolidierungsprozesses wird die Marktstruktur schrittweise hin zu mehr Qualität, Sicherheit und Nachhaltigkeit umgestaltet.

VARS prognostiziert eine Umstrukturierung des Immobilienmarktes anhand von sechs Haupttrends. Das Angebot wird sich hin zu einer Konzentration und höheren Standards verlagern, wobei grüne, nachhaltige und qualitativ hochwertige Projekte Priorität haben. Die Entwicklungsflächen werden sich tendenziell in Richtung Infrastruktur verlagern und integrierte, multifunktionale Stadtgebiete bilden.

Aus finanzieller Sicht sind Unternehmen bei sinkenden Kapitalflüssen und niedrigen Kosten gezwungen, auf sicherere und nachhaltigere Finanzierungsstrukturen umzusteigen. Auch das Käuferverhalten ändert sich: Statt kurzfristiger Preissteigerungen rücken der tatsächliche Nutzungswert und die langfristige Nutzungseffizienz in den Vordergrund.

Gleichzeitig wandelt sich die Nachfrage, wobei die Nachfrage nach tatsächlichem Wohnraum und langfristigen Investitionen weiterhin eine grundlegende Rolle spielt. Folglich verschiebt sich auch der Funktionsmechanismus des Marktes hin zu einer klareren Differenzierung und nähert sich schrittweise den Standards einer nachhaltigen Entwicklung an.

Obwohl der Prüfprozess kurzfristig erheblichen Druck erzeugt, ist er eine notwendige Voraussetzung für einen transparenteren, professionelleren und nachhaltigeren Markt. Langfristig betont VARS, dass die Aussicht auf eine nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes durchaus realistisch ist, da die Wirtschaft weiterhin positiv wächst und die Infrastruktur kontinuierlich ausgebaut und in sie investiert wird, wodurch eine solide Grundlage für die Entwicklung geschaffen wird.

Quelle: https://daibieunhandan.vn/thi-truong-bat-dong-san-sang-loc-manh-me-10414355.html