Zeitpunkt, an dem Grundstückstransaktionen wirksam werden

Da Grundstücke besondere Vermögenswerte darstellen, muss die Übertragung von Nutzungsrechten den Bestimmungen des Grundstücksrechts und der notariellen Beurkundung entsprechen. Daher besteht ein Unterschied zwischen der Gültigkeit des Übertragungsvertrags und der Gültigkeit der Übertragung der Nutzungsrechte.

Ich habe einen Vertrag unterschrieben, weiß aber noch nicht, ob er schon in Kraft ist.

Da Frau PTG (wohnhaft in der Gemeinde Dong Tam, Provinz Dong Nai ) und ihr Ehemann dringend Schulden begleichen mussten, schlossen sie einen Vertrag mit Herrn HVB (wohnhaft in der Gemeinde Tan Loi, Provinz Dong Nai) ab. Darin verpflichteten sie sich, 4 Sao Land von insgesamt 2 Hektar Dauergrünland (mit Grundbucheintrag) für 800 Millionen VND zu übertragen. Da Herr HVB nicht über genügend Geld für den vollen Kaufpreis verfügte, zahlte er zunächst 100 Millionen VND an und verpflichtete sich, den Restbetrag einen Monat später zu begleichen. Anschließend ließen die beiden Parteien den Vertrag beim nächstgelegenen Notar beurkunden.

Anwälte der Anwaltskammer der Provinz Dong Nai beraten im August 2025 die Bewohner der Gemeinde Dong Tam. Foto: Doan Phu

Nach einem Monat hatte Herr HVB seine Verpflichtung immer noch nicht erfüllt. Daher übertrugen Frau PTG und ihr Mann ihm das Grundstück nicht mehr, sondern schlossen einen notariell beglaubigten Übertragungsvertrag mit einer anderen Person ab. Da er das Grundstück nicht mehr von Frau PTG und ihrem Mann erwerben konnte, weil es ihm jemand anderes weggeschnappt hatte, suchte Herr HVB Frau PTG und ihren Mann auf, um die Rückzahlung seiner Anzahlung zu fordern. Sollten Frau PTG und ihr Mann die Anzahlung nicht zurückzahlen, würde er einen Anwalt beauftragen, um zu klagen und die Transaktion zwischen ihr und dem anderen Käufer zu verhindern.

Um die komplizierte Situation zu entschärfen, vereinbarten Frau PTG und ihr Ehemann, die Anzahlung von 100 Millionen VND an Herrn HVB zurückzuzahlen. Sie und ihr Ehemann möchten jedoch weiterhin wissen: Welcher Vertrag über die Übertragung von 4 Sao Land zwischen ihr und Herrn HVB und dem späteren Erwerber ist in Kraft getreten, welcher nicht?

Da unklar ist, wann der Grundstücksübertragungsvertrag in Kraft tritt und wann die Übertragung der Nutzungsrechte tatsächlich wirksam wird, stoßen viele Menschen bei der Kündigung des Vertrags auf Schwierigkeiten. Ein Beispiel hierfür ist der Fall von Herrn DVR (wohnhaft in der Gemeinde Gia Kiem, Provinz Dong Nai).

Herr DVR erklärte: Nachdem der Preis feststand, unterzeichnete er einen Vertrag über die Übertragung eines 150 Quadratmeter ^großen Wohngrundstücks mit Grundbucheintrag an Frau NTD (wohnhaft in Bien Hoa, Provinz Dong Nai). Beide Parteien unterzeichneten den Vertrag, der anschließend notariell beglaubigt wurde. Nach Ablauf der im Vertrag festgelegten Frist hatte Frau NTD jedoch nicht genügend Geld zur Verfügung. Daher konnte die Eigentumsübertragung nicht abgeschlossen werden.

Herr DVR möchte wissen, ob der Übertragungsvertrag zwischen ihm und Frau NTD bereits wirksam ist und ob er das Recht hat, den Vertrag zu kündigen, wenn der Zahlungstermin und das Namensänderungsverfahren anstehen, Frau NTD aber nicht anwesend ist.

Wirksam ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung oder notariellen Beglaubigung?

Artikel 401 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015 bestimmt, dass ein rechtsgültig geschlossener Vertrag mit dem Zeitpunkt seines Abschlusses wirksam wird. Ab diesem Zeitpunkt müssen die Parteien ihre gegenseitigen Rechte und Pflichten wie vereinbart erfüllen.

Gleichzeitig ist in den Artikeln 500 bis 503 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015 festgelegt, dass ein Vertrag über Landnutzungsrechte eine Vereinbarung zwischen den Parteien ist, wonach der Landnutzer die Landnutzungsrechte gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes an die andere Partei überträgt; die andere Partei übt die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag mit dem Landnutzer aus. Der Inhalt des Vertrags über Landnutzungsrechte darf nicht den Bestimmungen über den Nutzungszweck, die Nutzungsdauer, die Planung, den Flächennutzungsplan und sonstige Rechte und Pflichten gemäß den Bestimmungen des Landgesetzes und anderen einschlägigen Gesetzen widersprechen.

Verträge über Landnutzungsrechte bedürfen der Schriftform und müssen den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015, des Grundstücksgesetzes und anderer einschlägiger Rechtsvorschriften entsprechen. Die Umsetzung solcher Verträge unterliegt den im Grundstücksgesetz und anderen einschlägigen Rechtsvorschriften festgelegten Verfahren und Formalitäten. Die Übertragung von Landnutzungsrechten wird mit der im Grundstücksgesetz vorgeschriebenen Eintragung wirksam.

„Der Vertrag über die Übertragung der Landnutzungsrechte tritt mit der notariellen Beurkundung in Kraft. Die Übertragung der Landnutzungsrechte wird mit der Eintragung der Änderungen gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes wirksam.“
Rechtsanwalt NGUYEN DUC, Anwaltskammer der Provinz Dong Nai.

Darüber hinaus legt Artikel 6 des Notargesetzes von 2024 eindeutig fest, dass notariell beglaubigte Dokumente ab dem Zeitpunkt ihrer Unterzeichnung durch den Notar und der Abstempelung durch die Notarkammer wirksam sind. Notariell beglaubigte Dokumente sind für die beteiligten Parteien rechtswirksam und bilden die Grundlage dafür, dass die an der Transaktion Beteiligten die zuständigen staatlichen Stellen mit der Durchführung von Verfahren im Zusammenhang mit der notariell beglaubigten Transaktion beauftragen können.

Rechtsanwalt Nguyen Duc (Anwaltskammer der Provinz Dong Nai) erklärte: Gemäß den oben genannten Bestimmungen ist der Vertrag über die Übertragung von 4 Sao Land zwischen Frau PTG und Herrn HVB noch nicht in Kraft getreten, da er die formalen Voraussetzungen (fehlende notarielle Beglaubigung) nicht erfüllt. Der zwischen dem Paar und Herrn HVB geschlossene Vertrag hingegen tritt mit der notariellen Beglaubigung in Kraft. Die Rückforderung der Anzahlung durch Herrn HVB und die Zustimmung des Paares stehen in keinem Zusammenhang mit dem Inkrafttreten des Landübertragungsvertrags.

Im Fall von Herrn DVR: Der Übertragungsvertrag zwischen ihm und Frau NTD ist grundsätzlich wirksam. Da Frau NTD jedoch die vertraglich vereinbarten Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt hat, hat Herr DVR das Recht, die Aufhebung des unterzeichneten Vertrags zu verlangen. Die Aufhebung eines notariell beglaubigten Vertrags setzt folgende Bedingungen voraus: Es muss eine schriftliche Vereinbarung aller Vertragsbeteiligten vorliegen. Zudem muss die Aufhebung des notariell beglaubigten Vertrags bei der vorherigen Notarkammer und von einem Notar beurkundet werden.

Da Herr DVR es versäumt hat, den notariell beglaubigten Vertrag bei der Notarorganisation zu annullieren, hat er das Recht, Klage zu erheben und das Gericht aufzufordern, den Vertrag aufzuheben, da Frau NTD die vertraglichen Verpflichtungen schwerwiegend verletzt und die vertraglich eingegangenen Verpflichtungen nicht ordnungsgemäß erfüllt hat.

Doan Phu

Quelle: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/