Der Zeitpunkt, zu dem Grundstückstransaktionen wirksam werden.

Grundstücke mit einem Nutzungsrechtszertifikat (auch bekannt als Eigentumsurkunde), die nicht Gegenstand von Streitigkeiten, Vollstreckungsmaßnahmen, Beschlagnahmungen usw. sind, dürfen übertragen werden.

Da Grundstücke ein besonderes Gut darstellen, unterliegt die Übertragung von Nutzungsrechten den Bestimmungen des Grundstücksrechts und den notariellen Beurkundungsverfahren. Aus diesem Grund besteht ein Unterschied zwischen der Gültigkeit des Übertragungsvertrags und der Gültigkeit der Übertragung der Nutzungsrechte.

Es wurde ein Vertrag geschlossen, ohne zu wissen, ob er bereits wirksam geworden ist.

Da Frau PTG und ihr Ehemann (Einwohner der Gemeinde Dong Tam, Provinz Dong Nai ) dringend einen hohen Geldbetrag zur Begleichung von Schulden benötigten, unterzeichneten sie mit Herrn HVB (Einwohner der Gemeinde Tan Loi, Provinz Dong Nai) einen Übertragungsvertrag über 4 Sao (ca. 0,4 Hektar) Land mit mehrjährigen Nutzpflanzen (mit Eigentumsurkunde) für 800 Millionen VND. Da Herr HVB nicht über genügend Geld für die sofortige Zahlung verfügte, leistete er lediglich eine Anzahlung von 100 Millionen VND und verpflichtete sich, den Restbetrag einen Monat später zu begleichen. Anschließend begaben sich beide Parteien zum nächstgelegenen Notar, um den Vertrag beglaubigen zu lassen.

Anwälte der Anwaltskammer der Provinz Dong Nai berieten im August 2025 die Bewohner der Gemeinde Dong Tam. Foto: Doan Phu

Nach einem Monat hatte Herr HVB seine Verpflichtung immer noch nicht erfüllt. Daher beschlossen Frau PTG und ihr Ehemann, ihm das Grundstück nicht mehr zu übertragen und schlossen stattdessen einen notariell beglaubigten Übertragungsvertrag mit einer anderen Person ab. Da Herr HVB das Grundstück nicht von Frau PTG und ihrem Ehemann erwerben konnte, weil es ihm jemand anderes „weggeschnappt“ hatte, konfrontierte er sie und forderte seine Anzahlung zurück. Sollten Frau PTG und ihr Ehemann die Anzahlung nicht zurückzahlen, drohte er, einen Anwalt zu beauftragen, um zu klagen und die Transaktion zwischen ihnen und der anderen Partei zu verhindern.

Um weitere Komplikationen zu vermeiden, stimmten Frau PTG und ihr Ehemann der Rückzahlung der Anzahlung von 100 Millionen VND an Herrn HVB zu. Sie möchten jedoch weiterhin wissen: Welcher der Verträge über die Übertragung von 4 Sao (ca. 1.200 Quadratmeter) Land zwischen ihnen und Herrn HVB sowie zwischen ihnen und dem nachfolgenden Erwerber ist nun gültig und welcher nicht?

Da vielen Menschen nicht bewusst ist, wann Grundstücksübertragungsverträge wirksam werden und worin der Unterschied zwischen dem Wirksamkeitsdatum eines Grundstücksübertragungsvertrags und dem Wirksamkeitsdatum der Übertragung der Nutzungsrechte besteht, stoßen sie oft auf Schwierigkeiten, wenn sie den Vertrag kündigen wollen. Ein Beispiel hierfür ist der Fall von Herrn DVR (wohnhaft in der Gemeinde Gia Kiem, Provinz Dong Nai).

Herr DVR erklärte: Nachdem man sich auf den Preis geeinigt hatte, entwarf er einen Vertrag zur Übertragung eines 150 ^{Quadratmeter großen} Wohngrundstücks mit Eigentumsurkunde an Frau NTD (wohnhaft in Bien Hoa, Provinz Dong Nai). Beide Parteien unterzeichneten den Vertrag, der anschließend notariell beglaubigt wurde. Nach Ablauf der im Vertrag festgelegten Frist verfügte Frau NTD jedoch immer noch nicht über genügend Geld, um ihn zu bezahlen. Daher nahm er die Eigentumsübertragung an Frau NTD nicht vor.

Herr DVR möchte wissen, ob der Übertragungsvertrag zwischen ihm und Frau NTD wirksam geworden ist und ob er das Recht hat, den Vertrag zu kündigen, falls Frau NTD am Tag der Zahlung und der Eigentumsübertragung abwesend ist.

Tritt der Vertrag mit der Unterzeichnung oder der notariellen Beglaubigung in Kraft?

Artikel 401 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015 bestimmt, dass ein rechtsgültig geschlossener Vertrag mit dem Zeitpunkt seines Abschlusses wirksam wird. Ab diesem Zeitpunkt müssen die Parteien ihre vereinbarten Rechte und Pflichten gegenüber der jeweils anderen Partei erfüllen.

Gleichzeitig legen die Artikel 500 bis 503 des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015 fest, dass ein Vertrag über Landnutzungsrechte eine Vereinbarung zwischen den Parteien ist, durch die der Landnutzer die Landnutzungsrechte gemäß dem Landgesetz an die andere Partei überträgt; die andere Partei übt die Rechte und Pflichten aus dem Vertrag mit dem Landnutzer aus. Der Inhalt des Vertrags über Landnutzungsrechte darf nicht den Bestimmungen über den Zweck der Landnutzung, die Nutzungsdauer, die Landnutzungsplanung, die Landnutzungspläne und sonstige Rechte und Pflichten widersprechen, die im Landgesetz und anderen einschlägigen Gesetzen festgelegt sind.

Verträge über Landnutzungsrechte bedürfen der Schriftform und müssen den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches von 2015, des Grundstücksgesetzes und anderer einschlägiger Gesetze entsprechen. Die Ausführung solcher Verträge muss den im Grundstücksgesetz und anderen einschlägigen Gesetzen vorgeschriebenen Verfahren folgen. Die Übertragung der Landnutzungsrechte tritt mit der im Grundstücksgesetz festgelegten Eintragung in Kraft.

„Der Vertrag über die Übertragung der Landnutzungsrechte tritt mit der notariellen Beurkundung in Kraft. Die Übertragung der Landnutzungsrechte wird mit der Eintragung der Änderungen gemäß den grundbuchrechtlichen Bestimmungen wirksam.“

Rechtsanwalt NGUYEN DUC, Anwaltskammer der Provinz Dong Nai.

Darüber hinaus legt Artikel 6 des Notariatsgesetzes von 2024 eindeutig fest, dass ein notariell beglaubigtes Dokument mit der Unterzeichnung durch den Notar und der Abstempelung durch die Notariatskammer wirksam wird. Ein notariell beglaubigtes Dokument ist für die beteiligten Parteien rechtsverbindlich und dient ihnen als Grundlage, um die zuständige staatliche Stelle mit der Durchführung von Verfahren im Zusammenhang mit dem notariell beglaubigten Rechtsgeschäft zu beauftragen.

Rechtsanwalt Nguyen Duc (Anwaltskammer der Provinz Dong Nai) erklärte: Gemäß den oben genannten Bestimmungen ist der Vertrag über die Übertragung eines 4 Sao (ca. 1000 Quadratmeter) großen Grundstücks zwischen Frau PTG und ihrem Ehemann und Herrn HVB noch nicht wirksam, da er den formalen Anforderungen nicht entspricht (er wurde weder notariell beglaubigt noch authentifiziert). Der zwischen dem Ehepaar und einem Dritten geschlossene Vertrag tritt jedoch mit der notariellen Beglaubigung in Kraft. Die Forderung von Herrn HVB nach Rückzahlung der Anzahlung, der das Ehepaar zugestimmt hat, steht in keinem Zusammenhang mit der Frage, ob der Grundstücksübertragungsvertrag rechtsgültig ist oder nicht.

Im Fall von Herrn DVR gilt Folgendes: Der Übertragungsvertrag zwischen ihm und Frau NTD ist gültig. Da Frau NTD jedoch ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist, hat er das Recht, die Aufhebung des Vertrags zu verlangen. Die Aufhebung eines notariell beglaubigten Vertrags setzt folgende Bedingungen voraus: Es bedarf einer schriftlichen Vereinbarung oder Zusage aller Vertragsparteien. Darüber hinaus muss die Aufhebung von demselben Notariat, das den ursprünglichen Vertrag beglaubigt hat, und von einem Notar beurkundet werden.

Kann der notariell beglaubigte Vertrag nicht bei einem Notar annulliert werden, hat Herr DVR das Recht, Klage zu erheben und das Gericht aufzufordern, den Vertrag mit der Begründung aufzuheben, dass Frau NTD ihre vertraglichen Pflichten schwerwiegend verletzt und die im Vertrag festgelegten Verpflichtungen nicht erfüllt hat.

Doan Phu

Quelle: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/