Vermeiden Sie Kredit-"Diskrepanzen".

Obwohl die Führung der vietnamesischen Staatsbank (SBV) bestätigt, dass die Kreditvergabe an den Immobiliensektor nach wie vor die Sicherheitsquoten erfüllt, weist die Kapitalstruktur in diesem Sektor Elemente auf, die potenzielle Risiken für den Markt und das gesamte Bankensystem bergen.

Einer der deutlichsten Indikatoren ist, dass die Kredite an Immobilienunternehmen seit Jahresbeginn doppelt so schnell gewachsen sind wie das durchschnittliche Kreditwachstum im gesamten Kreditsystem. Allein in den ersten sechs Monaten stieg das Kreditvolumen im gesamten System um etwa 10 %, wobei die Kredite an Immobilienunternehmen schätzungsweise um 20 % zunahmen.

Die Finanzberichte für das zweite Quartal 2025 einer Reihe von Banken wie Techcombank, HDBank,SHB , MB… zeigen auch, dass die Kreditvergabe dieser Banken an Immobilienunternehmen im Vergleich zum Ende des letzten Jahres um 20-35 % gestiegen ist.

Bislang hat das Immobilienkreditvolumen einen Rekordwert von rund 3,2 Billionen VND erreicht. Es ist daher leicht nachzuvollziehen, warum Banken massiv in den Immobiliensektor investieren. Wie der Gouverneur der vietnamesischen Staatsbank erklärte, steht der starke Anstieg der Immobilienkredite im ersten Halbjahr im Einklang mit den Bemühungen, Probleme auf dem Immobilienmarkt zu lösen. Denn wenn rechtliche Hürden für Projekte beseitigt werden, steigt zwangsläufig der Kapitalbedarf für deren Umsetzung.

Unabhängige Analysten gehen davon aus, dass angesichts der Produktions- und Konsumschwierigkeiten Infrastruktur und Immobilien die wichtigsten Wachstumstreiber sind. Zudem ist die Ausfallquote bei Immobilienkrediten aufgrund der hohen Liquidität der Sicherheiten sehr niedrig. Daher sind diese beiden Sektoren für Kapital besonders attraktiv.

Trotz des rasanten Anstiegs der Immobilienkredite stellt die vietnamesische Staatsbank (SBV) erfreulicherweise fest, dass die Kreditvergabe in diesem Sektor weiterhin den Sicherheitsstandards entspricht. Dies belegt die Tatsache, dass der Anteil des für mittel- und langfristige Kredite verwendeten kurzfristigen Kapitals unter 30 % liegt. Die Aufsichtsbehörde hat die Kreditinstitute zudem kontinuierlich angewiesen, ihr Kapital entsprechend den Laufzeiten auszubalancieren und so die Systemstabilität zu gewährleisten.

Allerdings haben sich in letzter Zeit einige Unstimmigkeiten zwischen der Struktur der Immobilienkredite und der Kapitalstruktur des Immobilienmarktes gezeigt.

Erstens ist hinsichtlich der Kreditstruktur festzustellen, dass die ausstehenden Kredite für Immobiliengeschäfte deutlich gestiegen sind, während Kredite für den Kauf und die Renovierung von Wohnhäusern nur langsam zugenommen haben. Dies deutet darauf hin, dass Bankkapital hauptsächlich an Bauträger fließt, während die Nachfrage nach Wohneigentum für den Eigenbedarf noch gering ist. Dies ist auch auf ein Marktungleichgewicht zurückzuführen, da das Angebot an bezahlbarem und mittelpreisigem Wohnraum zunehmend knapper wird. Das neu auf den Markt kommende Angebot besteht überwiegend aus Luxuswohnungen, während bezahlbarer, mittelpreisiger und Sozialwohnungen stark unterbesetzt sind. Aus diesem Grund werden das 145 Billionen VND schwere Kreditpaket für Sozialwohnungen sowie Kreditpakete für Personen unter 35 Jahren nur sehr schleppend ausgezahlt.

Zweitens, was die Kapitalstruktur des Immobilienmarktes betrifft: Früher stützten sich viele Immobilienunternehmen bei ihrer Fremdfinanzierung stark auf Anleihen, teilweise zu 50–60 %. Dieser Anteil wurde inzwischen um die Hälfte reduziert. In den ersten sieben Monaten dieses Jahres stieg das Emissionsvolumen von Anleihen am gesamten Markt im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 63 %, während das Emissionsvolumen von Immobilienanleihen allein um gut 13 % zunahm.

Wenn die Kreditvergabe gelockert wird, die Kreditzinsen auf ein Tief sinken und Banken sich verstärkt für Immobilienkredite öffnen, verzichten viele Bauträger nicht nur auf die Ausgabe neuer Anleihen, sondern tilgen bestehende Anleihen auch vorzeitig und greifen stattdessen auf Bankkredite zurück. Diese verstärkte Abhängigkeit von Bankkrediten, insbesondere in Branchen mit langfristigem Kapitalbedarf wie dem Immobiliensektor, birgt erhebliche Risiken für das Bankensystem, insbesondere das Risiko einer Fristeninkongruenz.

Auch wenn Immobilienkredite derzeit sicher sind, wird der Markt unweigerlich mit Instabilität konfrontiert werden, wenn sie weiterhin stark ansteigen und das Kapital wie bisher hauptsächlich in hochpreisige Immobilienprojekte fließt.

Um dieser Situation entgegenzuwirken, können wir uns nicht auf Anpassungen der Banken verlassen – die stark von Gewinnstreben und Aktionärsinteressen geleitet werden –, sondern benötigen vielmehr staatliche Regulierungsmaßnahmen. Daher müssen die vietnamesische Staatsbank, das Bauministerium und andere Ministerien und Behörden Lösungen finden, um das Angebot an Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum zu erhöhen und die Kreditvergabe in diese Segmente umzuleiten. Darüber hinaus muss die vietnamesische Staatsbank, sobald die Kreditlimits aufgehoben werden, über effektivere Instrumente verfügen, um Kapitalströme gezielt in prioritäre Sektoren zu lenken.

Die langfristige Lösung besteht, wie der Gouverneur der vietnamesischen Staatsbank erklärt hat, in der starken Entwicklung des Kapitalmarktes, um den Bedarf an mittel- und langfristigem Kapital effektiv zu decken und so den Druck auf die kurzfristigen Kapitalquellen des Bankensystems zu verringern. Sektoren mit hohem Kapitalbedarf im mittel- und langfristigen Bereich, wie beispielsweise Immobilien und Infrastruktur, müssen sich über Unternehmensanleihen, Kommunalanleihen oder internationale Kredite finanzieren und können nicht länger allein auf Bankkredite angewiesen sein.

Quelle: https://baodautu.vn/tranh-lech-pha-tin-dung-d361861.html