Nachdem der soziale Wohnungsbau aufgrund geringer Gewinnmargen und komplizierter Verfahren jahrelang als „schwieriges“ Segment galt, entwickelt er sich nun zu einem neuen Wachstumsmarkt im Immobiliensektor. Nicht nur große Immobilienunternehmen, sondern auch zahlreiche Gewerbeparkentwickler, Bauunternehmen und Baustofflieferanten bauen ihre Präsenz in diesem Bereich gleichzeitig aus.
Diese Entwicklungen finden vor dem Hintergrund statt , dass die Regierung kontinuierlich den Plan fördert, im Zeitraum 2021-2030 mindestens 1 Million Sozialwohnungen zu entwickeln, und gleichzeitig die Kommunen dazu verpflichtet, Investitionsverfahren zu beschleunigen, Landmittel bereitzustellen und rechtliche Hindernisse für Unternehmen zu beseitigen.
Der Markt hat sich zwar deutlich vergrößert, aber es herrscht immer noch ein großer Mangel.
Der Ausbau des sozialen Wohnungsbaus wurde seit Ende 2024 beschleunigt und wiederholt als zentrale Aufgabe hervorgehoben. Mitte letzten Jahres verabschiedete die Nationalversammlung eine Pilotresolution zu einer Reihe konkreter Mechanismen und Maßnahmen für den sozialen Wohnungsbau, wobei der Schwerpunkt insbesondere auf der Reduzierung und Reform von Verwaltungsverfahren liegt, um die Projektdurchführungszeit zu verkürzen.
Laut Bauministerium befinden sich derzeit landesweit 781 Sozialwohnungsbauprojekte mit insgesamt rund 720.055 Wohneinheiten im Bau. Die Regierung schätzt, dass bei Beibehaltung des aktuellen Tempos das Ziel von einer Million Sozialwohnungen bereits 2028 erreicht werden könnte – etwa zwei Jahre früher als ursprünglich geplant.
Allein im Jahr 2026 wurde den Kommunen das Ziel gesetzt, 158.723 Wohneinheiten fertigzustellen. Ho-Chi-Minh-Stadt führte mit rund 28.500 Einheiten, gefolgt von Hanoi und zahlreichen Industrieprovinzen und -städten wie Bac Ninh, Dong Nai, Hai Phong usw. In all diesen Regionen herrscht aufgrund der hohen Konzentration von Wanderarbeitern und der stetig steigenden Preise für Gewerbeimmobilien eine hohe Nachfrage nach Wohnraum.
Bemerkenswert ist, dass viele Sozialwohnungsbauprojekte mittlerweile in erstklassigen Lagen realisiert werden, entgegen der früheren Annahme, dass dieses Segment ausschließlich in zentrumsfernen und schlecht ausgestatteten Gebieten zu finden sei. In Hanoi wurden zahlreiche Sozialwohnungsbauprojekte in urbanen Gebieten wie Ciputra, Starlake oder entlang von Hauptverkehrsstraßen wie Nguyen Trai und Tran Thai Tong genehmigt.
Obwohl sich Angebot und Produktqualität allmählich verbessern, bleibt die Lücke zwischen tatsächlicher Nachfrage und dem vorhandenen Wohnungsangebot sehr groß.
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Die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage im sozialen Wohnungsbau gilt weiterhin als sehr groß. Foto: Tuan Anh. |
In Ho-Chi-Minh-Stadt wird der Bedarf an Sozialwohnungen bis 2030 voraussichtlich fast 1 Million Einheiten betragen, während das Angebot aus identifizierten Projekten nur gut 229.000 Einheiten erreicht, was weniger als einem Viertel des Bedarfs entspricht.
In Hanoi hat der starke Anstieg der Preise für Gewerbeimmobilien in den letzten vier Jahren zu einer sprunghaften Zunahme der Nachfrage nach Sozialwohnungen und bezahlbarem Wohnraum geführt. Viele Projekte verzeichnen eine große Anzahl von Bewerbungen, und die Menschen stehen über Nacht Schlange, um ihre Anträge für den Hauskauf einzureichen.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass der Anteil von Mietwohnungen – dem dringlichsten Segment – am aktuellen Angebot an Sozialwohnungen weiterhin sehr gering ist. Laut Angaben des Bauministeriums gibt es landesweit derzeit rund 42.275 Sozialwohnungen zur Miete, was weniger als 6 % des Gesamtangebots in diesem Segment entspricht.
Auch Immobilienmogule mischen mit.
Das große Marktpotenzial, verbunden mit einer Reihe rechtlicher Erleichterungsmechanismen, macht den sozialen Wohnungsbau zu einem immer attraktiveren Segment für Unternehmen. Während der Markt früher hauptsächlich von wenigen spezialisierten Unternehmen erschlossen wurde, hat sich der Trend heute auf staatliche Unternehmen und große private Firmen ausgeweitet.
Zu den bekannten Namen unter den staatlichen Unternehmen auf dem Wohnungsmarkt zählen die Housing and Urban Development Investment Corporation (HUD), die Hanoi Construction Corporation (Hancorp), Becamex IDC und andere.
Insbesondere hat HUD zahlreiche Sozialwohnungsbauprojekte in Ha Nam, Binh Duong usw. realisiert. Allein im Jahr 2025 begann das Unternehmen mit dem Bau von sieben Projekten mit insgesamt fast 1.900 Wohnungen und einer Gesamtfläche von fast 200.000 m², die sich über verschiedene Ortschaften verteilen. Ziel ist es, bis 2030 rund 9.000 Sozialwohnungen auf dem Markt bereitzustellen.
Becamex IDC entwickelt weiterhin Sozialwohnungsbauprojekte in der Nähe von Industrieparks und städtischen Gebieten in der ehemaligen Provinz Binh Duong. Bis Ende 2024 hatte das Unternehmen fast 9.000 Wohneinheiten zum Verkauf und zur Vermietung übergeben. In der nächsten Phase plant Becamex IDC die Entwicklung von mehr als 40.000 weiteren Wohneinheiten.
Gleichzeitig hatte Hancorp bereits zuvor sein Ziel bekannt gegeben, 10.000 Sozialwohnungen in Hanoi, Ninh Binh und Dong Nai zu errichten.
Im Privatsektor hat Vingroup mit seiner Marke Happy Home und dem Plan, 500.000 Sozialwohnungen in Hai Phong, Hung Yen, Thanh Hoa, Quang Tri, Khanh Hoa, Ho-Chi-Minh-Stadt und Tay Ninh zu errichten, Aufmerksamkeit erregt. Sollte das Projekt abgeschlossen werden, entspräche diese Zahl der Hälfte des nationalen Ziels für sozialen Wohnungsbau im Zeitraum 2021–2030.
Viglacera zählt weiterhin zu den größten Bauträgern im sozialen Wohnungsbau, insbesondere im Segment der Arbeiterwohnungen in Bac Ninh, Ha Nam, Quang Ninh und Hanoi. Das Unternehmen gab bekannt, in diesem Jahr Grundstücke für Investitionen in rund 10.000 Wohneinheiten erschlossen zu haben. Im vergangenen Jahr stellte Viglacera etwa 8.000 Sozialwohnungen fertig, was 8 % aller landesweit fertiggestellten Wohneinheiten entspricht.
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Ein von Viglacera in Bac Ninh investiertes Sozialwohnungsbauprojekt. Foto: VGC. |
Die Hoa Phat Group des Milliardärs Tran Dinh Long entwickelt aktiv Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen in der Nähe von Industrieparks. Zuletzt begann die Gruppe mit dem Bau eines Arbeiter- und Sozialwohnungskomplexes im Industriepark Yen My II mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von fast 5 Billionen VND . Das Projekt soll den Wohnbedarf von Zehntausenden Arbeitern in der nördlichen Industrieregion decken.
Zu den neuen Investoren in diesem Immobiliensektor zählt die Hoa Sen Group von Herrn Le Phuoc Vu. Das Unternehmen kündigte kürzlich Pläne an, zwischen 2026 und 2030 rund 20.000 Sozialwohnungen für Arbeiter und Angestellte in Ho-Chi-Minh-Stadt zu errichten. Dies gilt als bemerkenswertes Comeback für den einstigen Stahlkonzern nach jahrelangem Rückzug aus dem Immobiliensektor. Im Zuge dieser Neuausrichtung konzentriert sich Hoa Sen auf sozialen Wohnungsbau, Arbeiterwohnungen und Projekte im Zusammenhang mit der industriellen Infrastruktur, anstatt wie bisher auf ein breit gefächertes Immobiliengeschäft.
Die Sun Group, einer der größten privaten Immobilienkonzerne, hat unterdessen ebenfalls begonnen, in den Bereich des sozialen Wohnungsbaus einzusteigen und Projekte in Ninh Binh (ehemals Provinz Ha Nam) zu realisieren. Das Unternehmen plant, anstelle des bisherigen Modells des reinen Billigwohnens, in mehreren Großstädten und Industriegebieten Sozialwohnanlagen mit integrierter Infrastruktur zu entwickeln.
Mehrere andere Immobilienunternehmen wie Hoang Quan, Le Thanh, Nam Long, Taseco Land, Ha Do, Hai Phat Invest... haben ebenfalls Investitionspläne im Bereich des sozialen Wohnungsbaus angekündigt oder sind dabei, diese anzukündigen.
Herr Nguyen Van Phuong, stellvertretender Vorstandsvorsitzender von Hai Phat Invest, sagte, dass sich das Unternehmen aufgrund der hohen Marktnachfrage und Liquidität für den Einstieg in dieses Segment entschieden habe, obwohl die Gewinnspanne nicht so attraktiv sei wie im Bereich des gewerblichen Wohnungsbaus.
„Das Unternehmen geht davon aus, in naher Zukunft die Genehmigung zur Durchführung mittelgroßer Sozialwohnungsbauprojekte in Hanoi und den umliegenden Provinzen zu erhalten“, sagte er.
Es gibt noch immer viele Engpässe.
Im Gespräch mit Tri Thức - Znews erklärte Nguyen Van Dinh, Vorsitzender des vietnamesischen Immobilienverbands (VARS), dass sich der Markt in einer Phase bedeutender Veränderungen der Angebots- und Nachfragestruktur befinde. Während sich Unternehmen aufgrund höherer Gewinnmargen bisher hauptsächlich auf das mittlere und gehobene Wohnungssegment konzentrierten, werde der soziale Wohnungsbau nun zunehmend als Markt mit signifikanter realer Nachfrage und geringerer Abhängigkeit von Spekulationszyklen anerkannt.
Dieser Bereich steht jedoch weiterhin vor zahlreichen Herausforderungen. Lange Investitionsverfahren, die begrenzte Verfügbarkeit von unbebautem Land und geringe Gewinnmargen sind Faktoren, die viele Unternehmen von größeren Investitionen abhalten.
Darüber hinaus ist die Zuweisung von 20 % der Fläche für sozialen Wohnungsbau innerhalb von Gewerbeprojekten nach wie vor regional uneinheitlich. Auch das Kreditproblem ist noch nicht vollständig gelöst, da der Zugang zu Vorzugsdarlehen sowohl für Bauträger als auch für Wohnungskäufer weiterhin eingeschränkt ist.
Laut Herrn Dinh könnte der Markteintritt vieler großer Unternehmen den sozialen Wohnungsbaumarkt erheblich verändern, nicht nur hinsichtlich des Angebotsumfangs, sondern auch der Produktqualität. Im Gegensatz zu früher wird bei vielen sozialen Wohnungsbauprojekten heute systematischer in Infrastruktur, Ausstattung und Design investiert, sodass sie sich teilweise sogar den Standards von herkömmlichen Mietwohnungen annähern.
Um das Ziel von 1 Million Sozialwohnungen im Zeitraum 2028-2030 zu erreichen, bedarf es dennoch erheblicher politischer Änderungen auf dem Markt, insbesondere einer Verkürzung des Genehmigungsverfahrens, der Schaffung von Fonds für unbelastetes Bauland, der Stabilisierung der Kreditkapitalquellen und der Erhöhung angemessener Gewinnmargen für Unternehmen.
„Die Marktnachfrage ist mit ziemlicher Sicherheit real und sehr groß. Das aktuelle Problem liegt nicht in der Produktionsmenge, sondern in der Geschwindigkeit der Projektdurchführung“, sagte Herr Dinh.
Quelle: https://znews.vn/van-bai-moi-cua-cac-dai-gia-dia-oc-post1654385.html
