Ο κ. Pham Duc Toan - Γενικός Διευθυντής της EZ Real Estate Joint Stock Company (EZ Property) ανέλυσε: Προηγουμένως, η πληρωμή των τελών χρήσης γης υπολογιζόταν σύμφωνα με σχετικά σταθερές πρακτικές. Για παράδειγμα, στις επαρχίες του Βόρειου Δέλτα, το κόστος πληρωμής για 1 εκτάριο γης ήταν μόνο περίπου 10 δισεκατομμύρια VND. Ωστόσο, τώρα αυτός ο αριθμός αλλάζει καθημερινά, οδηγώντας σε μια κατάσταση όπου οι επιχειρήσεις δεν μπορούν να προβλέψουν το πραγματικό κόστος.
« Υπάρχουν έργα που διαρκούν πολλά χρόνια. Όταν ξεκίνησαν για πρώτη φορά το 2018-2019, η τιμή της γης ήταν μόνο περίπου 21-22 εκατομμύρια VND/m². Αλλά τώρα, μετά την προσαρμογή, η τιμή μπορεί να υπολογιστεί έως και 49-50 εκατομμύρια VND/m². Αυτή η διαφορά καθιστά τις επιχειρήσεις σχεδόν εξαντλημένες », ανέφερε ο κ. Toan.
Επιπλέον, για έργα που καθυστερούν λόγω διαδικαστικών προβλημάτων ή προβλημάτων εκκαθάρισης του χώρου, συχνά τα τέλη χρήσης γης υπολογίζονται εκ νέου ή ακόμη και εισπράττονται εκατοντάδες δισεκατομμύρια ντονγκ. Η έλλειψη σταθερότητας και συνέπειας στην τιμολόγηση αυξάνει περαιτέρω την οικονομική πίεση στις επιχειρήσεις.
Συζητήθηκε επίσης τιμοκατάλογος γης Όσον αφορά την υψηλή προσαρμογή, ο κ. Le Hoang Chau - Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, ανέφερε επίσης ότι μια επιχείρηση που νοίκιαζε μια αποθήκη έκτασης 11.000 τ.μ. στην Περιοχή 4 (παλιά) στην πόλη Χο Τσι Μινχ έπρεπε να πληρώσει 3,3 δισεκατομμύρια VND/έτος το 2022. Μέχρι το 2023, η πόλη Χο Τσι Μινχ προσάρμοσε τον συντελεστή ενοικίασης, το τέλος αυξήθηκε στα 7,7 δισεκατομμύρια VND. Στις αρχές του 2025, εφαρμόζοντας τον νέο τιμοκατάλογο γης σύμφωνα με το ποσοστό, το κόστος αυξήθηκε σε περισσότερα από 21 δισεκατομμύρια VND/έτος, 3 φορές υψηλότερο από το προηγούμενο έτος και 7 φορές υψηλότερο από το 2022.
Αυτή η πραγματικότητα προκαλεί σημαντική αύξηση των σταθερών εξόδων των επιχειρήσεων, επηρεάζοντας άμεσα τις ταμειακές ροές, την παραγωγή και τα επιχειρηματικά σχέδια, καθώς και την ανταγωνιστικότητα στην αγορά.
Σύμφωνα με τον ίδιο, τα τελευταία 3 χρόνια, η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει προσαρμόσει τις τιμές της γης 3 φορές, αντίστοιχα, οι επιχειρήσεις έπρεπε να αντιμετωπίσουν 3 μεγάλες αλλαγές στις οικονομικές υποχρεώσεις τους για τη γη, προς την κατεύθυνση της καταβολής περισσότερων φόρων και τελών.
« Αυτό ασκεί μεγάλη οικονομική πίεση στις επιχειρήσεις. Με τις αυξημένες τιμές της γης, η πόλη μπορεί να είναι σε θέση να εισπράξει έσοδα από τον προϋπολογισμό τα επόμενα πέντε χρόνια, αλλά μετά από αυτό, οι επιχειρήσεις και οι επενδυτές θα «τρέξουν» σε άλλα μέρη», δήλωσε ο κ. Τσάου.
Επιπλέον, ο κ. Chau ανέφερε ότι η τιμή της γης είναι το κόστος εισροών της οικονομίας . Υπάρχουν πολλές λύσεις για τη μείωση των τιμών των κατοικιών, στις οποίες το Κράτος πρέπει να καθορίσει μια εύλογη πηγή εσόδων από τη γη.
Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο κ. Nguyen Quoc Hiep - Πρόεδρος του Συνδέσμου Εργολάβων Κατασκευών του Βιετνάμ - δήλωσε επίσης με ειλικρίνεια ότι, ενώ ο Νόμος περί Γης ορίζει σαφώς την αρχή της διασφάλισης της αρμονίας συμφερόντων μεταξύ του Κράτους, των χρηστών γης και των επενδυτών, στην τρέχουσα μέθοδο υπολογισμού των τιμών της γης, τα συμφέροντα των επιχειρήσεων γενικά, των επιχειρήσεων χρήσης γης και μίσθωσης και των επιχειρήσεων ακινήτων ειδικότερα δεν έχουν ληφθεί υπόψη.
« Υπάρχουν περιπτώσεις όπου, μέσα σε μόλις ένα χρόνο, αποφάσεις κατανομής γης στην ίδια περιοχή, στο ίδιο οικόπεδο, αλλά με διαφορά 4 μηνών, οι τιμές της γης αυξήθηκαν κατά 40%, ταχύτερα από τον ρυθμό του πληθωρισμού », έθεσε το ζήτημα ο κ. Hiep.
Σύμφωνα με τον κ. Hiep, όταν όλες οι επιχειρήσεις επηρεάζονται από την αύξηση των τιμών της γης, ο αριθμός των έργων θα μειωθεί, αδυνατώντας να δημιουργήσουν βιώσιμα έσοδα για την περιοχή.
Οι άνθρωποι φέρουν επίσης το βάρος
Σύμφωνα με τον δικηγόρο Nguyen Van Dinh, οι υψηλές τιμές θα μετατρέψουν τη γη σε πόρο για ανάπτυξη. Ο προϋπολογισμός θα εισπράξει περισσότερα από τη γη και οι άνθρωποι των οποίων η γη ανακτάται θα αποζημιωθούν καταλληλότερα. Ωστόσο, αυτό θα οδηγήσει επίσης σε αύξηση του οικονομικού βάρους για τους ανθρώπους κατά την πληρωμή τελών χρήσης γης, φόρου εισοδήματος από μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης, τελών καταχώρισης κ.λπ.
Συγκεκριμένα, η αύξηση των τιμών της γης προκαλεί επίσης αύξηση του κόστους που σχετίζεται με τη χρήση γης για τους ανθρώπους. Για παράδειγμα, η πρώτη έκδοση πιστοποιητικών, η άδεια αλλαγής σκοπού χρήσης γης από νοικοκυριά και άτομα, η ετήσια πληρωμή ενοικίου γης, ο υπολογισμός του φόρου χρήσης γης, τα τέλη εγγραφής και ιδιαίτερα ο φόρος εισοδήματος από τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης... βασίζονται όλα στον τιμοκατάλογο γης.
Αν ο τιμοκατάλογος γης διπλασιαστεί, τα τέλη χρήσης γης, οι φόροι, τα τέλη, οι χρεώσεις... που πρέπει να πληρώσουν οι άνθρωποι θα διπλασιαστούν, ενώ πρόκειται για μια μεγάλη ομάδα θεμάτων. Ο τιμοκατάλογος γης σίγουρα θα έχει ευρύ και ολοκληρωμένο αντίκτυπο.
Επομένως, το πώς να τιμολογηθεί η γη ώστε να υπάρχει ένας «ουδέτερος» τιμοκατάλογος γης, συμβάλλοντας στην εναρμόνιση των συμφερόντων μεταξύ των υποκειμένων, είναι ένα δύσκολο πρόβλημα. Ο δικηγόρος Nguyen Van Dinh πιστεύει ότι η προσαρμογή των νομικών εγγράφων σχετικά με τους φόρους, τα τέλη, τις χρεώσεις... στη χρήση γης θα συμβάλει στην υπέρβαση των μειονεκτημάτων που προκαλούνται από την αύξηση των τιμών της γης, στην προστασία των ανθρώπων, ιδίως των ευάλωτων ομάδων, στη διατήρηση της κοινωνικής σταθερότητας, αλλά παράλληλα στη μετατροπή της γης σε αναπτυξιακό πόρο.
Ο Σύνδεσμος Ακινήτων του Βιετνάμ (VNREA) επεσήμανε επίσης μια πραγματικότητα: η γη αποτελεί σημαντικό εισροή για την παραγωγή και τις επιχειρήσεις και η τιμή της γης είναι ένας άμεσος παράγοντας που αποτελεί το κόστος των προϊόντων μέσω των τελών χρήσης γης, των ενοικίων γης, του κόστους αποζημίωσης για την εκκαθάριση των χώρων από τις περιοχές και τις επιχειρήσεις, τους επενδυτές καθώς και τους ανθρώπους.
Οι τιμές της γης σύμφωνα με τον τιμοκατάλογο γης θα επηρεάσουν τις ευκαιρίες πρόσβασης στη γη για επιχειρήσεις, επενδυτές, το κόστος των εισροών, τις τιμές των προϊόντων και την ανταγωνιστικότητα των επιχειρήσεων.
Η VNREA ανέφερε επίσης ότι η αλυσιδωτή αντίδραση από την αύξηση των τιμών της γης θα μπορούσε επίσης να προκαλέσει στασιμότητα στην αγορά ακινήτων, επηρεάζοντας αρνητικά συναφείς τομείς όπως οι κατασκευές, τα υλικά, τα χρηματοοικονομικά, οι τράπεζες κ.λπ., επηρεάζοντας έτσι τον στόχο ανάπτυξης και τη μακροοικονομική σταθερότητα. Εάν οι τιμές καθορίζονται λογικά, αυτό θα συμβάλει στην αύξηση του ΑΕΠ (ακαθάριστου περιφερειακού προϊόντος).
Σύμφωνα με την ένωση, η απότομη αύξηση των τιμών της γης θα ασκήσει επίσης μεγάλη πίεση στο κόστος των δημόσιων επενδύσεων και στην πρόοδο των έργων υποδομής. Όταν το κόστος της γης αυξάνεται, τα βασικά έργα υποδομής της πόλης κινδυνεύουν από υπερβάσεις κόστους, υπερβαίνοντας τις εκτιμήσεις, προκαλώντας δυσκολίες στην ισοσκέλιση του προϋπολογισμού.
Ταυτόχρονα, η παρατεταμένη διαδικασία διαπραγμάτευσης και αποζημίωσης μπορεί να επιβραδύνει την πρόοδο της υλοποίησης, επηρεάζοντας την αποτελεσματικότητα των δημόσιων επενδύσεων και τον στόχο της ανάπτυξης σύγχρονων υποδομών, την προώθηση των οποίων η τοπική αυτοδιοίκηση θέτει ως προτεραιότητα την επόμενη περίοδο.
Η αύξηση των τιμών της γης σύμφωνα με τον τιμοκατάλογο γης θα προκαλέσει οικονομική πίεση σε άτομα και επιχειρήσεις που χρησιμοποιούν γη λόγω της απότομης αύξησης των οικονομικών υποχρεώσεων (ενοίκιο χρήσης γης, τέλος μετατροπής χρήσης γης, τέλη και χρεώσεις που σχετίζονται με τη γη). Ταυτόχρονα, θα αυξήσει επίσης την επιβάρυνση του κρατικού προϋπολογισμού κατά την εφαρμογή αποζημιώσεων, στήριξης και επανεγκατάστασης.
Ο Σύνδεσμος Ακινήτων ανησυχεί επίσης για το γεγονός ότι η αγορά ακινήτων βρίσκεται επί του παρόντος σε μια εύθραυστη διαδικασία ανάκαμψης, πολλές επιχειρήσεις πρέπει να αναδιαρθρωθούν και οι ροές κεφαλαίων είναι περιορισμένες. Η αύξηση των τιμών της γης αυτή τη στιγμή θα μπορούσε να δημιουργήσει ένα «διπλό βάρος», επιβραδύνοντας την ανάκαμψη της αγοράς.
Ως εκ τούτου, η VNREA πιστεύει ότι οι αυξήσεις στις τιμές της γης πρέπει να έχουν έναν λογικό οδικό χάρτη, στο πλαίσιο της εύθραυστης ανάκαμψης της αγοράς ακινήτων. Οι αιφνίδιες προσαρμογές μπορούν να επηρεάσουν αρνητικά συναφείς τομείς όπως οι κατασκευές, τα υλικά, τα χρηματοοικονομικά και οι τραπεζικές εργασίες, επηρεάζοντας έτσι τον στόχο ανάπτυξης και τη μακροοικονομική σταθερότητα.
Ο Αναπληρωτής Καθηγητής Δρ. Tran Kim Chung - πρώην Αναπληρωτής Διευθυντής του Κεντρικού Ινστιτούτου Οικονομικής Διοίκησης - συνέστησε την εστίαση στη συλλογή πληροφοριών για τις τιμές της γης με ακρίβεια και διαφάνεια. Συγκεκριμένα, οι πληροφορίες πρέπει να συλλέγονται από διάφορες πηγές, όπως πραγματικές συναλλαγές, πλειστηριασμούς γης, δραστηριότητες συμβούλων για τις τιμές...
Αυτή η διαδικασία πρέπει να γίνεται τακτικά και συνεχώς για την ενημέρωση των διακυμάνσεων της αγοράς. Επιπλέον, χρειάζεται ένας αυστηρός μηχανισμός ελέγχου για να διασφαλίζεται η ειλικρίνεια των πληροφοριών, ιδίως όσον αφορά τη δήλωση των τιμών αγοράς και πώλησης γης.
« Πρέπει να υπάρχει ένας ολοκληρωμένος σχεδιασμός για την οριοθέτηση των τιμών γης, ώστε να δημιουργηθεί ένας ρεαλιστικός χάρτης τιμών γης. Αποφύγετε την ισοπέδωση στις ζωνοποιήσεις και τις υποδιαιρέσεις στους κανονισμούς για τις τιμές γης. Είναι απαραίτητο να δημιουργηθούν σταθμισμένοι και ρεαλιστικοί δείκτες », τόνισε ο Αναπληρωτής Καθηγητής, Δρ. Tran Kim Chung.
Πηγή: https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html
Σχόλιο (0)