Τα πολυτελή ακίνητα κυριαρχούν στην αγορά.

Σε ακτίνα 4-5 χιλιομέτρων από το κέντρο της πόλης Χο Τσι Μινχ, σχεδόν δεν υπάρχουν έργα με τιμή κάτω των 100 εκατομμυρίων VND/m².

Η αγορά ακινήτων υψηλής ποιότητας και πολυτελείας παρουσιάζει μια ισχυρή και διαρκή αύξηση των τιμών.

Η διαφορά είναι προφανής.

Σε πρόσφατο σεμινάριο για τη στέγαση, ο κ. Vo Huynh Tuan Kiet, Διευθυντής Αγοράς Κατοικιών στην CBRE Βιετνάμ, δήλωσε ότι οι τιμές των διαμερισμάτων στην πρωτογενή αγορά στην πόλη Χο Τσι Μινχ και το Ανόι έχουν αυξηθεί κατά 35%-45% τον τελευταίο χρόνο. Μόνο κατά το τρίτο τρίμηνο, οι τιμές των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ συνέχισαν να αυξάνονται κατά 15%-18%, με αποτέλεσμα η μέση τιμή να φτάσει περίπου τα 90 εκατομμύρια VND/m². Αξίζει να σημειωθεί ότι περίπου το 70% της νέας προσφοράς φέτος ανήκει στα τμήματα υψηλής και πολυτελούς κατοικίας, γεγονός που υποδηλώνει σαφή αναντιστοιχία με τις πραγματικές στεγαστικές ανάγκες της πλειοψηφίας του πληθυσμού.

Ένα πολυτελές έργο διαμερισμάτων για τους υπερπλούσιους στην καρδιά της πόλης Χο Τσι Μινχ.

Τα στοιχεία της Knight Frank Vietnam δείχνουν επίσης μια παρόμοια τάση, με τη μέση κύρια τιμή των διαμερισμάτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ να πλησιάζει τα 96 εκατομμύρια VND/τ.μ., σημειώνοντας αύξηση σχεδόν 9% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Από αυτά, σχεδόν το 60% των διαμερισμάτων που προσφέρονταν προς πώληση είχαν τιμές άνω των 100 εκατομμυρίων VND/τ.μ., ενώ τα υπόλοιπα ήταν κυρίως άνω των 60 εκατομμυρίων VND/τ.μ. Η υπερπροσφορά πολυτελών διαμερισμάτων που επισκιάζει τα τμήματα μεσαίας και υψηλής κατηγορίας προκαλεί συνεχή αύξηση των τιμών το 2025.

Οι παρατηρήσεις δείχνουν ότι από την αρχή του έτους, πολλοί μεγάλοι κατασκευαστές έχουν ξεκινήσει συνεχώς έργα υψηλής ποιότητας στην κεντρική περιοχή της πόλης Χο Τσι Μινχ. Σε ακτίνα 4-5 χιλιομέτρων από τη νέα αστική περιοχή Thu Thiem και το κέντρο της πόλης, δεν υπάρχουν σχεδόν καθόλου έργα αξίας κάτω των 100 εκατομμυρίων VND/m². Αυτό περιορίζει περαιτέρω τις ευκαιρίες για τους πελάτες της μεσαίας τάξης να έχουν πρόσβαση σε κατοικίες.

Στο Ανόι, μια έκθεση της One Mount Group δείχνει ότι κατά τους πρώτους εννέα μήνες του 2025, η αγορά κατέγραψε περίπου 20.000 νέα διαμερίσματα με μέση τιμή 86 εκατομμύρια VND/τ.μ. (χωρίς ΦΠΑ και τέλη συντήρησης). Το τμήμα υψηλής ποιότητας αντιπροσώπευε το 62% της προσφοράς, ενώ το τμήμα πολυτελείας αντιπροσώπευε το 38%. Αξίζει να σημειωθεί ότι πέντε μεγάλοι κατασκευαστές - Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam και Sun Group - αντιπροσώπευαν το 74% των διαμερισμάτων που προσφέρονταν προς πώληση. Το κύριο ποσοστό απορρόφησης για αυτήν την ομάδα ήταν κατά μέσο όρο 86%, αντανακλώντας ότι η αγοραστική δύναμη παραμένει συγκεντρωμένη στις μεγάλες μάρκες.

Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η πόλωση είναι επίσης εμφανής, με πάνω από το 80% της νέας προσφοράς να ανήκει στον όμιλο Dat Xanh, την Gamuda Land και την Masterise Homes. Αυτές οι τρεις μάρκες όχι μόνο κυριαρχούν στην προσφορά, αλλά δημιουργούν και σημαντική ρευστότητα, με μέσο ποσοστό απορρόφησης περίπου 84%. Ωστόσο, οι ειδικοί πιστεύουν ότι η καλή βραχυπρόθεσμη ρευστότητα δεν επαρκεί για την εξάλειψη των μακροπρόθεσμων κινδύνων εάν η αγορά συνεχίσει να ευνοεί σε μεγάλο βαθμό την αγορά υψηλής ποιότητας, ενώ οι οικονομικά προσιτές κατοικίες παραμένουν σπάνιες.

Δεν είναι τυχαίο περιστατικό.

Ο κ. Vo Huynh Tuan Kiet πιστεύει ότι μια «φούσκα ακινήτων» μπορεί οπωσδήποτε να εμφανιστεί ακόμη και όταν η αγορά δεν έχει προσφορά, εάν τα κερδοσκοπικά κεφάλαια εισρεύσουν υπερβολικά, οι επενδυτές συσσωρεύουν ακίνητα και θέτουν βραχυπρόθεσμες προσδοκίες κέρδους που υπερβαίνουν κατά πολύ την πραγματική ικανότητα απορρόφησης. Υπενθύμισε την περίοδο 2007-2011, όταν οι τιμές των ακινήτων εκτοξεύτηκαν, η πίστωση περιορίστηκε και η αγορά περιήλθε σε παρατεταμένη κατάσταση παγώματος. «Επί του παρόντος, με την κλιμακούμενη τάση των τμημάτων υψηλής και πολυτελούς κατοικίας, ο κίνδυνος κορεσμού θα είναι παρών εάν οι τιμές συνεχίσουν να ωθούνται σε παράλογα επίπεδα, όπως 200-250 εκατομμύρια VND/m²», προειδοποίησε ο ειδικός αυτός.

Σύμφωνα με τον κ. Tran Minh Tien, Διευθυντή του Κέντρου Έρευνας Αγοράς και Εξέτασης Πελατών του Ομίλου One Mount, η αυξανόμενη συγκέντρωση της προσφοράς κατοικιών στα χέρια μεγάλων κατασκευαστών δεν είναι σύμπτωση. Στο πλαίσιο των ολοένα και αυστηρότερων νομικών κανονισμών, του υψηλού κόστους κεφαλαίου και των ολοένα και αυστηρότερων απαιτήσεων ποιότητας έργων, μόνο επιχειρήσεις με ισχυρούς οικονομικούς πόρους, συστηματική εμπειρία στην ανάπτυξη έργων και καλές ικανότητες διαχείρισης κινδύνου είναι σε θέση να υλοποιήσουν έργα υψηλής ποιότητας και πολυτελείας.

Αντίθετα, η προσφορά κατοικιών μεσαίας και οικονομικά προσιτής τιμής εξακολουθεί να είναι περιορισμένη. Η πλειονότητα των νέων έργων που ξεκινούν εμπίπτουν στις κατηγορίες υψηλής και πολυτελούς κατοικίας, αφήνοντας τους πραγματικούς αγοραστές, ιδίως εκείνους με μεσαία εισοδήματα, ουσιαστικά χωρίς επιλογή. Αυτό συμβάλλει σε υψηλότερες τιμές κατοικιών και διευρύνει το χάσμα μεταξύ ζήτησης και προσιτής τιμής.

Σε αυτό το πλαίσιο, ο οικονομολόγος Δρ. Can Van Luc πιστεύει ότι για να αναπτυχθεί πιο σταθερά η αγορά ακινήτων, η κυβέρνηση και τα αρμόδια υπουργεία και οι υπηρεσίες πρέπει να συνεχίσουν να βελτιώνουν τους θεσμούς που σχετίζονται με τη γη, τον πολεοδομικό σχεδιασμό και τα ακίνητα. Η ισχυρή εφαρμογή λύσεων σχετικά με την κοινωνική στέγαση, συμπεριλαμβανομένων του Διατάγματος 261/2025/ND-CP και του Διατάγματος 302/2025/ND-CP για την ίδρυση του Εθνικού Ταμείου Στέγασης, αποτελεί επείγουσα απαίτηση για την πτώση των τιμών των κατοικιών, ιδίως για κατοικίες για άτομα μεσαίου και χαμηλού εισοδήματος.

Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να διαφοροποιηθούν οι πηγές κεφαλαίου για την αγορά ακινήτων, να συσταθεί άμεσα ένα Εθνικό Ταμείο Στέγασης και επενδυτικά ιδρύματα ακινήτων (REITs) και να μελετηθεί ένας κατάλληλος οδικός χάρτης για τη φορολογία ακινήτων, με στόχο τον περιορισμό της κερδοσκοπίας και τη δημιουργία πόρων για βιώσιμη ανάπτυξη κατοικιών.

Από επιχειρηματικής άποψης, ο Δρ. Can Van Luc πιστεύει ότι οι επενδυτές πρέπει να συνεχίσουν την αναδιάρθρωση των δραστηριοτήτων τους, ελέγχοντας αυστηρά τους κινδύνους ταμειακών ροών, το ληξιπρόθεσμο χρέος και το κόστος. Οι επιχειρήσεις πρέπει επίσης να έχουν προληπτική πρόσβαση σε κυβερνητικά προγράμματα στήριξης, ιδίως σε αυτά για την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών και τις επενδύσεις σε υποδομές, για να διαφοροποιήσουν τα χαρτοφυλάκια προϊόντων τους και να μειώσουν την εξάρτησή τους από την αγορά ακινήτων υψηλής ποιότητας. «Το επείγον ζήτημα είναι ότι οι επιχειρήσεις πρέπει να συνεργαστούν για να φέρουν τις τιμές των κατοικιών σε ένα πιο λογικό επίπεδο. Επί του παρόντος, οι τιμές των κατοικιών στο Βιετνάμ έχουν αυξηθεί κατά περίπου 59% μεταξύ 2019 και 2024. Μέχρι το 2025, οι Βιετναμέζοι θα χρειάζονται κατά μέσο όρο 25,8 έτη εισοδήματος για να αγοράσουν ένα διαμέρισμα, κατατάσσοντας την 9η θέση μεταξύ των περισσότερων από 100 χωρών που συμμετείχαν στην έρευνα, γεγονός που δείχνει ότι η πρόσβαση στη στέγαση γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη», τόνισε ο Δρ. Can Van Luc.

Οι αγοραστές έχουν μειώσει τις «κερδοσκοπικές» δαπάνες τους.

Σύμφωνα με έρευνα της One Mount Group, οι επενδυτές ακινήτων μετατοπίζονται από μια βραχυπρόθεσμη επενδυτική νοοτροπία στη μακροπρόθεσμη συσσώρευση περιουσιακών στοιχείων. Αντί να «κερδοσκοπούν» για γρήγορα κέρδη, οι αγοραστές δίνουν ολοένα και μεγαλύτερη προτεραιότητα σε ασφαλή ακίνητα με σταθερή αξία και ελάχιστες διακυμάνσεις με την πάροδο του χρόνου. Σε αυτό το πλαίσιο, η φήμη του κατασκευαστή καθίσταται βασικός παράγοντας, ο οποίος αξιολογείται μέσω τριών κριτηρίων: διαφανείς νομικές διαδικασίες και η ικανότητα πλήρους υλοποίησης του έργου· ένα αξιόπιστο οικοσύστημα συνεργατών, από εργολάβους και συμβούλους έως εγγυητικές τράπεζες· και λειτουργική ικανότητα μετά την παράδοση. Αυτό σημαίνει ότι η υψηλή τιμή πώλησης είναι μόνο μια απαραίτητη προϋπόθεση, ενώ η αποτελεσματική λειτουργία είναι ο αποφασιστικός παράγοντας για τη βιώσιμη ελκυστικότητα του έργου.

Πηγή: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm