Τα ακίνητα στην Ιαπωνία χάνουν την ελκυστικότητά τους.

[διαφήμιση_1]

Οι εικασίες ότι η Ιαπωνία θα αυξήσει τα επιτόκια για πρώτη φορά μετά από 17 χρόνια αυτή την άνοιξη έχουν ως αποτέλεσμα οι ξένες επενδύσεις σε εγχώρια ακίνητα να μειωθούν στο χαμηλότερο επίπεδο των τελευταίων πέντε ετών.

Οι πολιτικές αρνητικών επιτοκίων πρόκειται να τερματιστούν.

Τα ξένα επενδυτικά κεφάλαια έχουν πουλήσει μια σειρά από μεγάλα ακίνητα στην Ιαπωνία γύρω στο τελευταίο τρίμηνο του 2023. Η εταιρεία Mapletree Investments από τη Σιγκαπούρη πούλησε ένα εμπορικό κτίριο στην Οσάκα για 54 δισεκατομμύρια γιεν στην εταιρεία λιανικής πώλησης ηλεκτρονικών ειδών Edion. Η αμερικανική επενδυτική εταιρεία Fortress πούλησε ένα ξενοδοχείο-θέρετρο στην Οκινάουα σε ένα από τα δικά της επενδυτικά trusts ακινήτων για περίπου 40 δισεκατομμύρια γιεν...

Σύμφωνα με την CBRE, τη μεγαλύτερη εταιρεία επενδύσεων και υπηρεσιών σε εμπορικά ακίνητα στον κόσμο , οι νέες επενδύσεις από ξένες εταιρείες μειώθηκαν κατά 80% το τέταρτο τρίμηνο του 2023 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2022. Τους πρώτους εννέα μήνες του 2023, οι πωλήσεις ακινήτων από ξένους επενδυτές υπερδιπλασιάστηκαν σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι, φτάνοντας τα 1,05 τρισεκατομμύρια γιεν (7,1 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ), ενώ οι αγορές τους μειώθηκαν κατά περίπου 20% στα 830 δισεκατομμύρια γιεν.

Για ολόκληρο το έτος 2023, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στην Ιαπωνία μειώθηκαν κατά περίπου 30%, σε 1 τρισεκατομμύριο γιεν (6,7 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ), ενώ οι πωλήσεις ακινήτων διπλασιάστηκαν σε περίπου 1,37 τρισεκατομμύρια γιεν, σηματοδοτώντας το πρώτο πλήρες έτος καθαρών πωλήσεων από το 2018.

Ενώ πολλά ακίνητα πωλούνται σε τιμές ευκαιρίας, πολλά κατασκευαστικά έργα στην Ιαπωνία έχουν επίσης σταματήσει λόγω έλλειψης εργατικού δυναμικού. Φωτογραφία: NIKKEI ASIA

Η εκποίηση ακινήτων οφείλεται εν μέρει στην πιθανότητα προσαρμογών της νομισματικής πολιτικής από την Τράπεζα της Ιαπωνίας (BOJ). Ο Διοικητής της BOJ, Kazuo Ueda, πρόσφατα επιβεβαίωσε την πιθανότητα η BOJ να αυξήσει τα επιτόκια αυτή την άνοιξη. Σύμφωνα με τους ειδικούς, η BOJ βρίσκεται πιο κοντά στο να αποφασίσει να τερματίσει την πολιτική αρνητικών επιτοκίων τον Απρίλιο του 2024. Οι επενδυτές ανησυχούν ότι μόλις τα επιτόκια αρχίσουν να αυξάνονται απότομα, το κόστος δανεισμού θα αυξηθεί και θα μειώσει τις αποδόσεις των επενδύσεων σε ακίνητα.

Ξεπουλώντας το κτίριο.

Η υποτονική αγορά ακινήτων στο εξωτερικό έπαιξε επίσης ρόλο στην προαναφερθείσα ρευστοποίηση. Τα υψηλότερα επιτόκια και η συνεχιζόμενη τάση εργασίας από το σπίτι έχουν μειώσει τις τιμές των γραφείων στις ΗΠΑ και την Ευρώπη. Ορισμένοι μείωσαν τις απώλειες πουλώντας και αποκομίζοντας κέρδη νωρίς από ακίνητα στην Ιαπωνία, όπου οι τιμές παρέμειναν σχετικά υψηλές σε σύγκριση με άλλες αγορές.

Οι ίδιοι διεθνείς επενδυτές που κάποτε τροφοδοτούσαν την αγορά κτιρίων γραφείων της Ιαπωνίας, τώρα ξεπουλούν για πρώτη φορά, καθώς οι τιμές ενοικίασης μειώνονται λόγω της υπερπροσφοράς και των αυξανόμενων τραπεζικών επιτοκίων. Οι αναλυτές προβλέπουν ότι οι ξένοι επενδυτές θα συνεχίσουν να πωλούν ακίνητα στην Ιαπωνία το 2024.

Εν τω μεταξύ, το επενδυτικό ταμείο GIC της Σιγκαπούρης ξεκίνησε τη διαδικασία πώλησης πλειοψηφικού μεριδίου στον ουρανοξύστη Shiodome του Τόκιο αυτό το καλοκαίρι, αλλά παραμένει ασαφές πόσο καλά θα πάει αυτό. Η ονομαστική ετήσια απόδοση της GIC κατά την πενταετία που έληξε τον Μάρτιο του 2023 ήταν 3,7%, η χαμηλότερη από το 2016. Καθώς οι τιμές των κτιρίων γραφείων μειώθηκαν κατακόρυφα στις ΗΠΑ και την Ευρώπη, η GIC πούλησε ακίνητα στην Ιαπωνία, όπου οι τιμές είναι υψηλότερες, για να αντισταθμίσει αυτές τις απώλειες.

Σύμφωνα με την Ένωση Αξιών Ακινήτων, τα κτίρια γραφείων κατέχουν κεντρική θέση στην ιαπωνική αγορά επενδύσεων σε ακίνητα, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 40% των χαρτοφυλακίων των ιαπωνικών επενδυτικών εταιρειών ακινήτων. Ενώ η ζήτηση για άλλους τύπους ακινήτων, όπως κατοικίες και ξενοδοχεία, παραμένει ισχυρή, η αδύναμη αγορά γραφείων προκαλεί δυσκολίες σε ορισμένους επενδυτές ακινήτων.

Ο όγκος συναλλαγών για κτίρια γραφείων δέχτηκε ιδιαίτερα ισχυρό πλήγμα, μειώνοντας την αξία τους κατά 40% στα 1,08 τρισεκατομμύρια γιεν, το χαμηλότερο επίπεδο από το 2012. Σύμφωνα με την Nikkei Asia, το ποσοστό κενών γραφείων στο Τόκιο έφτασε στο υψηλότερο επίπεδό του εδώ και 11 χρόνια, παρόλο που οι τιμές ενοικίασης έχουν μειωθεί κατά 30% σε σύγκριση με πριν από τέσσερα χρόνια.

Οι ξένοι επενδυτές προσελκύονται από τα ακίνητα στην Ιαπωνία σε μεγάλο βαθμό λόγω του χαμηλού κόστους δανεισμού που προκύπτει από την εξαιρετικά χαλαρή νομισματική πολιτική της Τράπεζας της Ιαπωνίας. Ωστόσο, η προοπτική υψηλότερων επιτοκίων την άνοιξη ρίχνει σκιά στην αγορά. Σύμφωνα με έρευνα της Mitsubishi UFJ Trust and Banking, ενώ το 89% των ξένων επενδυτών δήλωσαν αισιόδοξοι ή κάπως αισιόδοξοι για τα ακίνητα στην Ιαπωνία το 2019, το ποσοστό αυτό έχει πλέον μειωθεί στο 28%.

ΧΑΝ ΤΣΙ

[διαφήμιση_2]
Πηγή