Τα ακίνητα στην Ιαπωνία χάνουν την ελκυστικότητά τους

Οι εικασίες ότι η Ιαπωνία θα αυξήσει τα επιτόκια για πρώτη φορά μετά από 17 χρόνια αυτή την άνοιξη έχουν ως αποτέλεσμα την πτώση των ξένων επενδύσεων σε εγχώρια ακίνητα σε χαμηλό πενταετίας.

Η πολιτική των αρνητικών επιτοκίων φτάνει στο τέλος της

Τα ξένα επενδυτικά κεφάλαια έχουν πουλήσει μεγάλα περιουσιακά στοιχεία ακινήτων στην Ιαπωνία το τελευταίο τρίμηνο του 2023. Η Mapletree Investments της Σιγκαπούρης πούλησε ένα εμπορικό κτίριο στην Οσάκα για 54 δισεκατομμύρια γιεν στην εταιρεία λιανικής πώλησης ηλεκτρονικών ειδών Edion. Η Fortress Investment Group με έδρα τις ΗΠΑ πούλησε ένα ξενοδοχείο-θέρετρο στην Οκινάουα σε ένα επενδυτικό ταμείο ακινήτων υπό την ομπρέλα της για περίπου 40 δισεκατομμύρια γιεν.

Σύμφωνα με την CBRE, τη μεγαλύτερη εταιρεία επενδύσεων και υπηρεσιών σε εμπορικά ακίνητα στον κόσμο , οι νέες επενδύσεις από ξένες εταιρείες μειώθηκαν κατά 80% το τέταρτο τρίμηνο του 2023 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2022. Τους πρώτους εννέα μήνες του 2023, οι πωλήσεις ακινήτων από ξένους επενδυτές υπερδιπλασιάστηκαν σε ετήσια βάση στα 1,05 τρισεκατομμύρια γιεν (7,1 δισεκατομμύρια δολάρια), ενώ οι αγορές τους μειώθηκαν κατά περίπου 20% στα 830 δισεκατομμύρια γιεν.

Για ολόκληρο το έτος 2023, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα στην Ιαπωνία μειώθηκαν κατά περίπου 30% στο 1 τρισεκατομμύριο γιεν (6,7 δισεκατομμύρια δολάρια), ενώ οι πωλήσεις ακινήτων διπλασιάστηκαν σε περίπου 1,37 τρισεκατομμύρια γιεν, σηματοδοτώντας το πρώτο πλήρες έτος καθαρών πωλήσεων από το 2018.

Ενώ πολλά ακίνητα πωλούνται, πολλά κατασκευαστικά έργα στην Ιαπωνία έχουν επίσης σταματήσει λόγω έλλειψης εργαζομένων. Φωτογραφία: NIKKEI ASIA

Η μαζική πώληση ακινήτων οφείλεται εν μέρει στην ικανότητα της Τράπεζας της Ιαπωνίας (BOJ) να προσαρμόζει τη νομισματική πολιτική της. Ο Διοικητής της BOJ, Kazuo Ueda, επανέλαβε πρόσφατα την πιθανότητα η BOJ να αυξήσει τα επιτόκια αυτή την άνοιξη. Σύμφωνα με τους ειδικούς, η BOJ πλησιάζει στην απόφαση να τερματίσει την πολιτική αρνητικών επιτοκίων τον Απρίλιο του 2024. Οι επενδυτές ανησυχούν ότι μόλις τα επιτόκια αρχίσουν να αυξάνονται απότομα, το κόστος δανεισμού θα αυξηθεί και θα μειώσει τις αποδόσεις των επενδύσεων σε ακίνητα.

Πώληση κτιρίου

Οι υποτονικές αγορές ακινήτων στο εξωτερικό έπαιξαν επίσης ρόλο στο ξεπούλημα. Τα υψηλότερα επιτόκια και η σταθερή τάση προς την εργασία από το σπίτι έχουν μειώσει τις τιμές των γραφείων στις ΗΠΑ και την Ευρώπη. Ορισμένοι επενδυτές έχουν μειώσει τις απώλειές τους πουλώντας πρόωρα, αποκομίζοντας κέρδη από περιουσιακά στοιχεία στην Ιαπωνία, όπου οι τιμές παραμένουν σχετικά υψηλές σε σύγκριση με άλλες αγορές.

Οι διεθνείς επενδυτές που κάποτε τροφοδοτούσαν την αγορά γραφείων της Ιαπωνίας είναι τώρα οι πρώτοι που πουλάνε, καθώς τα ενοίκια μειώνονται λόγω της υπερπροσφοράς και των αυξανόμενων επιτοκίων. Οι αναλυτές προβλέπουν ότι οι ξένοι επενδυτές θα συνεχίσουν να πωλούν ακίνητα στην Ιαπωνία έως το 2024.

Το κρατικό επενδυτικό ταμείο της Σιγκαπούρης, GIC, ξεκίνησε τη διαδικασία πώλησης πλειοψηφικού μεριδίου στον ουρανοξύστη Shiodome City Centre του Τόκιο αυτό το καλοκαίρι, αλλά παραμένει ασαφές πόσο καλά θα πάει αυτό. Η ονομαστική ετήσια απόδοση του GIC κατά την πενταετία έως τον Μάρτιο του 2023 ήταν 3,7%, η χαμηλότερη από το 2016. Καθώς οι τιμές των γραφείων μειώθηκαν στις ΗΠΑ και την Ευρώπη, το GIC πούλησε ακίνητα στην Ιαπωνία, όπου οι τιμές είναι υψηλότερες, για να αντισταθμίσει αυτές τις απώλειες.

Σύμφωνα με την Ένωση Αξιών Ακινήτων, τα κτίρια γραφείων βρίσκονται στην καρδιά της αγοράς επενδύσεων σε ακίνητα της Ιαπωνίας, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 40% των χαρτοφυλακίων των ιαπωνικών επενδυτικών εταιρειών ακινήτων. Παρόλο που η ζήτηση για άλλα είδη ακινήτων, όπως κατοικίες και ξενοδοχεία, παραμένει ισχυρή, η αδύναμη αγορά γραφείων δυσχεραίνει την επένδυση σε ορισμένους επενδυτές ακινήτων.

Ο όγκος συναλλαγών για κτίρια γραφείων δέχτηκε ιδιαίτερα ισχυρό πλήγμα, μειώνοντας την αξία τους κατά 40% στα 1,08 τρισεκατομμύρια γιεν, το χαμηλότερο επίπεδο από το 2012. Σύμφωνα με την Nikkei Asia, το ποσοστό κενών γραφείων στο Τόκιο έφτασε στο υψηλότερο επίπεδο των τελευταίων 11 ετών, παρόλο που οι τιμές ενοικίασης έχουν μειωθεί κατά 30% σε σχέση με πριν από τέσσερα χρόνια.

Οι ξένοι επενδυτές έχουν προσελκύσει τα ακίνητα στην Ιαπωνία κυρίως λόγω του χαμηλού κόστους δανεισμού στο πλαίσιο της εξαιρετικά χαλαρής νομισματικής πολιτικής της Τράπεζας της Ιαπωνίας. Ωστόσο, η προοπτική υψηλότερων επιτοκίων την άνοιξη ρίχνει σκιά στην αγορά. Το 2019, το 89% των ξένων επενδυτών δήλωσαν αισιόδοξοι ή κάπως αισιόδοξοι για τα ακίνητα στην Ιαπωνία, αλλά αυτό το ποσοστό έχει πλέον μειωθεί στο 28%, σύμφωνα με έρευνα της Mitsubishi UFJ Trust and Banking.

ΕΥΤΥΧΙΑ

Πηγή: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-nhat-ban-danh-mat-suc-hut-post727213.html