Χρειαζόμαστε πολιτικές που θα ανοίξουν τον δρόμο.

Σκοτεινοί διάδρομοι, έλλειψη συστήματος συναγερμού πυρκαγιάς, ετοιμόρροπα και ξεφλουδισμένα δάπεδα και τοίχοι... αυτή είναι η εικόνα σε δεκάδες πολυκατοικίες Κατηγορίας D (σοβαρά κατεστραμμένες και επικίνδυνες) στην πόλη Χο Τσι Μινχ που περιμένουν διάσωση. Ωστόσο, για διάφορους λόγους, οι προσπάθειες διάσωσης παραμένουν σε μεγάλο βαθμό στάσιμες.

Σύμφωνα με έκθεση του Τμήματος Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ, η πόλη διαθέτει 474 παλιές πολυκατοικίες που κατασκευάστηκαν πριν από το 1975, συμπεριλαμβανομένων 16 κτιρίων Κατηγορίας Δ (14 εκ των οποίων επιθεωρήθηκαν το 2016-2017) που φθείρονται ολοένα και περισσότερο. Ωστόσο, η πρόοδος της ανοικοδόμησης αυτών των παλιών πολυκατοικιών είναι πολύ αργή για πολλούς λόγους, κυρίως λόγω των υφιστάμενων μηχανισμών.

Κοιτάζοντας πίσω στη διαδικασία από το 2016 έως σήμερα, η κατεδάφιση και η ανακατασκευή σοβαρά κατεστραμμένων και επικίνδυνων παλαιών πολυκατοικιών έχει προχωρήσει μόνο στη μετεγκατάσταση και την παροχή προσωρινής στέγασης στους κατοίκους. Για παράδειγμα, η πολυκατοικία στην οδό Tran Hung Dao 440 (Περιφέρεια 11, Περιοχή 5), παρά το γεγονός ότι έχει χαρακτηριστεί ως κτίριο Κατηγορίας Δ με ανεπαρκή δομική ακεραιότητα για κανονική χρήση, χρειάστηκαν σχεδόν έξι χρόνια αφότου η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ ζήτησε επείγουσα μετεγκατάσταση, προτού οι τοπικές αρχές καταφέρουν να πείσουν τους κατοίκους να συμφωνήσουν να μετακομίσουν σε νέες κατοικίες.

Πολλοί έχουν υποστηρίξει ότι η ανακαίνιση παλαιών πολυκατοικιών είναι ακόμη πιο δύσκολη από την ανάπτυξη κοινωνικών κατοικιών. Το μεγαλύτερο εμπόδιο είναι το ζήτημα των αποζημιώσεων και της εκκαθάρισης γης. Επιπλέον, ορισμένες αποφάσεις απαιτούν τη συναίνεση της πλειοψηφίας ή όλων των κατοίκων πριν από την εφαρμογή τους.

Η ανακαίνιση παλαιών πολυκατοικιών χωρίζεται γενικά σε δύο ομάδες. Η μία είναι η κατασκευή διαμερισμάτων με ελάχιστο εμβαδόν δαπέδου για την υποδοχή επιτόπιας επανεγκατάστασης. Η άλλη είναι η κατασκευή μεγάλων εμπορικών διαμερισμάτων για την προσέλκυση πελατών.

Ένας εκπρόσωπος μιας εταιρείας ακινήτων που συμμετείχε προηγουμένως στην ανακατασκευή παλαιών πολυκατοικιών στην πόλη Χο Τσι Μινχ δήλωσε ότι, σύμφωνα με τους προηγούμενους κανονισμούς, μετά την αφαίρεση όλων των εξόδων, συμπεριλαμβανομένης της προσωρινής στέγασης, του κόστους επανεγκατάστασης και των αποζημιώσεων, το κέρδος ήταν πολύ χαμηλό, με αποτέλεσμα η εταιρεία να μην ενδιαφέρεται. Η εταιρεία αντιμετώπισε επίσης δυσκολίες στην εφαρμογή του μηχανισμού απαλλαγής από τα τέλη χρήσης γης, τα τέλη μίσθωσης γης και τα τέλη μετατροπής χρήσης γης για ολόκληρη την έκταση γης που διατέθηκε στο πλαίσιο του έργου, λόγω έλλειψης συμφωνίας από τον χρηματοπιστωτικό τομέα. Επιπλέον, επί του παρόντος δεν υπάρχει μηχανισμός για την αντιμετώπιση της αξίας της έκτασης που χρησιμοποιείται για την κατασκευή βοηθητικών κατασκευών, όπως διάδρομοι, σκάλες και στέγες.

Πρόσφατα, το ζήτημα της ανακαίνισης και ανακατασκευής πολυκατοικιών ρυθμίστηκε λεπτομερέστερα από τον περί Στέγασης Νόμο του 2023, ο οποίος κωδικοποιεί επίσης πολλούς κανονισμούς που σχετίζονται με το ποσοστό συναίνεσης των κατοίκων και τους μηχανισμούς κινήτρων για τους επενδυτές που αναλαμβάνουν έργα ανακαίνισης και ανακατασκευής πολυκατοικιών.

Συγκεκριμένα, οι επενδυτές απαλλάσσονται από τα τέλη χρήσης γης και τα τέλη μίσθωσης γης για εκτάσεις γης που υπόκεινται σε τέτοια τέλη στο πλαίσιο του έργου ανακαίνισης και ανακατασκευής παλαιών πολυκατοικιών. Επιπλέον, μία από τις σημαντικές εξελίξεις στους νέους κανονισμούς για την ανακαίνιση και ανακατασκευή παλαιών πολυκατοικιών είναι ότι ο νόμος περί στέγασης του 2023 έλυσε το πρόβλημα της έλλειψης επαρκούς γης για νέα κατασκευαστικά έργα μετά τη μετεγκατάσταση των πολυκατοικιών. Επέτρεψε την υλοποίηση έργων ανακατασκευής πολυκατοικιών μέσω ενοποίησης (συγκέντρωση χαμηλών παλαιών πολυκατοικιών σε μία τοποθεσία για την ανακαίνιση και την κατασκευή ενός νέου πολυώροφου κτιρίου, παρέχοντας επαρκή στέγαση για τους κατοίκους πολλαπλών παλαιών πολυκατοικιών).

Αυτή η προσέγγιση είχε εφαρμοστεί προηγουμένως από την Λαϊκή Επιτροπή της Περιφέρειας 3, στην πόλη Χο Τσι Μινχ, κατά την ανάπτυξη ενός σχεδίου για την ενοποίηση 43 συγκροτημάτων διαμερισμάτων στην περιοχή με σκοπό την ανοικοδόμηση 3 μεγάλων συγκροτημάτων διαμερισμάτων, επαρκών για την επανεγκατάσταση των κατοίκων. Αυτό όχι μόνο αύξησε τον χώρο πρασίνου και τις παροχές για τους κατοίκους, αλλά και ομόρφυνε το αστικό τοπίο - όπως σημείωσε ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της πόλης Χο Τσι Μινχ: «Αυτή η λύση αντιμετωπίζει το πρόβλημα των εγκαταλελειμμένων έργων επανεγκατάστασης που έχουν κατασκευαστεί αλλού, ιδίως εκείνων που δεν ανταποκρίνονται στις ανάγκες μεταφοράς, διαβίωσης, υγειονομικής περίθαλψης, εκπαίδευσης και επιχειρήσεων, με αποτέλεσμα οι κάτοικοι να μην μετακινούνται».

Αναμένεται ότι αυτός ο μηχανισμός, μαζί με την εμπειρία που έχει αποκτήσει η πόλη Χο Τσι Μινχ, θα δημιουργήσει ένα σημείο καμπής, προωθώντας το σχέδιο ανακαίνισης και ανοικοδόμησης πολυκατοικιών που έχουν υποβαθμιστεί σε επικίνδυνα επίπεδα στο Ανόι , το Χάι Φονγκ και πολλές άλλες τοποθεσίες.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html