Εμποδίζοντας την κερδοσκοπία με γη και τα ακινητοποιημένα έργα.

Από την 1η Αυγούστου 2024, τα έργα που παρουσιάζουν καθυστέρηση θα ανακαλούνται χωρίς αποζημίωση. Αυτός ο κανονισμός θα δημιουργήσει μια «κάθαρση» των επενδυτών, θα αποτρέψει την κερδοσκοπία με γη και θα αντιμετωπίσει τα έργα που έχουν σταματήσει.

Το έργο IFC One Saigon (Περιοχή 1, Πόλη Χο Τσι Μινχ) παραμένει ημιτελές μετά από 17 χρόνια.

Λάβετε δραστικά μέτρα για να περιορίσετε την κερδοσκοπία στη γη και τα καθυστερημένα έργα.

Τοποθετημένο σε προνομιακή τοποθεσία στη γωνία των οδών Ham Nghi και Ton Duc Thang (Περιοχή 1, Πόλη Χο Τσι Μινχ), το έργο IFC One Saigon (πρώην Saigon One Tower) παραμένει ημιτελές παρά τη σύντομη περίοδο ανακαίνισης υψηλού προφίλ.

Χτισμένο σε οικόπεδο 6.672 τ.μ., με κλίμακα 5 υπόγειων ορόφων, 3 τεχνικών ορόφων και 41 υπέργειων ορόφων, το IFC One Saigon ξεκίνησε την κατασκευή του πριν από 17 χρόνια, αλλά μετά από 5 χρόνια βραδείας υλοποίησης, η κατασκευή του έργου σταμάτησε επίσημα το 2011. Παρά τις αρκετές αλλαγές ιδιοκτησίας, το IFC One Saigon παραμένει ημιτελές. Αυτό το κτίριο έχει επανειλημμένα κατονομαστεί σε λίστες έργων που αμαυρώνουν την εμφάνιση της πόλης.

Απέναντι από την αγορά Ben Thanh (πόλη Χο Τσι Μινχ), ακριβώς δίπλα στον πολυσύχναστο σταθμό του μετρό Γραμμή 1, βρίσκεται μια πρόχειρη κατασκευή από σκυρόδεμα που ονομάζεται One Central Saigon (παλαιότερα γνωστή ως The Spirit of Saigon). Πρόκειται για ένα συγκρότημα μικτής χρήσης που περιλαμβάνει ένα εμπορικό κέντρο, γραφεία, διαμερίσματα, πολυτελή διαμερίσματα και ένα ξενοδοχείο 6 αστέρων, με συνολική έκταση άνω των 8.500 τ.μ. Καταλαμβάνει μια προνομιακή τοποθεσία στην καρδιά της Περιοχής 1, με τέσσερις προσόψεις σε δρόμους. Το έργο έχει αλλάξει χέρια αρκετές φορές, αλλά δεν υπάρχει ορατή ημερομηνία ολοκλήρωσης.

Ομοίως, το έργο Lancaster Lincoln (Περιοχή 4), στο οποίο επενδύθηκε η Trung Thuy Lancaster Co., Ltd., ξεκίνησε το 2017, αλλά μετά την ολοκλήρωση της υπόγειας κατασκευής, σταμάτησε. Και το έργο D-One Saigon (Περιοχή Go Vap) από την εταιρεία DHA, το οποίο εγκρίθηκε το 2016, παραμένει απλώς ένα άδειο οικόπεδο μέχρι σήμερα.

Ένα από τα νέα χαρακτηριστικά του Νόμου περί Γης του 2024 είναι η εφαρμογή κυρώσεων σε έργα που αφορούν μετατροπή χρήσης γης, αναγνώριση δικαιωμάτων χρήσης γης και μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης, ενώ οι προηγούμενοι νόμοι εφάρμοζαν μόνο την αποκατάσταση γης λόγω παραβιάσεων σε έργα όπου η γη είχε κατανεμηθεί ή μισθωθεί.

Τα παραπάνω είναι μόνο μερικά παραδείγματα έργων που έχουν καθυστερήσει για πολλά χρόνια στην πόλη Χο Τσι Μινχ. Ο νόμος περί γης του 2013 ορίζει ότι μετά την έγκριση μιας απόφασης επενδυτικής πολιτικής, ένα έργο έχει 12 μήνες για να υλοποιηθεί ή 24 μήνες εάν παραταθεί. Εάν δεν υλοποιηθεί εντός αυτής της περιόδου, το έργο θα ανακληθεί. Ωστόσο, η ανάκληση αυτών των έργων δεν είναι απλή, ειδικά όταν η επιχείρηση έχει ήδη πραγματοποιήσει βασικές επενδύσεις στη γη.

Ο Νόμος περί Γης του 2024 (σε ισχύ από 1η Αυγούστου 2024) περιέχει αυστηρότερους κανονισμούς. Για παράδειγμα, επενδυτικά έργα που δεν χρησιμοποιούνται για 12 συνεχόμενους μήνες από την ημερομηνία παράδοσης ή των οποίων η πρόοδος χρήσης γης είναι 24 μήνες πίσω από το χρονοδιάγραμμα, όπως αναφέρεται στην επενδυτική απόφαση, θα ανακληθούν.

Σε περιπτώσεις όπου η γη δεν τεθεί σε χρήση ή το έργο καθυστερεί, ο επενδυτής μπορεί να λάβει παράταση που δεν υπερβαίνει τους 24 μήνες και πρέπει να καταβάλει στο Δημόσιο ένα επιπλέον ποσό που αντιστοιχεί στην περίοδο παράτασης. Μετά την περίοδο παράτασης, εάν η γη εξακολουθεί να μην τεθεί σε χρήση, το Δημόσιο θα την ανακτήσει χωρίς αποζημίωση για τη γη, τα περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με τη γη και το κόστος επένδυσης.

Πρέπει να λαμβάνεται υπόψη η πιθανότητα «ανωτέρας βίας».

Η ανάκτηση καθυστερημένων έργων για την αναζωογόνηση των χερσαίων πόρων είναι απαραίτητη, αλλά οι ειδικοί πιστεύουν ότι θα πρέπει να λαμβάνονται υπόψη οι περιστάσεις ανωτέρας βίας, όπως οι χρονοβόρες νομικές διαδικασίες. Αυτό συμβαίνει επειδή οι ίδιες οι επιχειρήσεις θέλουν να ολοκληρώσουν τις νομικές διαδικασίες το συντομότερο δυνατό για να ξεκινήσουν την κατασκευή, τις πωλήσεις και την ανάκτηση κεφαλαίου.

Μιλώντας με δημοσιογράφο της Investment Newspaper, ο κ. Angus Liew, Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της Gamuda Land Vietnam, εκτίμησε ότι ο κανονισμός για την αποκατάσταση γης για έργα που δεν υλοποιούνται μετά τη λήξη της περιόδου παράτασης στον Νόμο περί Γης του 2024 στοχεύει στην αποφυγή της σπατάλης των χερσαίων πόρων. Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις, η περίοδος παράτασης μπορεί να είναι μεγαλύτερη, για παράδειγμα, κατά τη διάρκεια της πανδημίας Covid-19.

Βασιζόμενος στην επιχειρηματική του εμπειρία, ο κ. Le Huu Nghia, Γενικός Διευθυντής της Le Thanh Construction Co., Ltd., δήλωσε ότι στην πραγματικότητα υπάρχουν πολλές περιπτώσεις ανωτέρας βίας. Για παράδειγμα, οι επιχειρήσεις δεν μπορούν να υλοποιήσουν έργα λόγω καθυστερήσεων στις διαδικασίες που σχετίζονται με τις αρμόδιες αρχές. Συνεπώς, σύμφωνα με τον κ. Nghia, το διάταγμα που διέπει τον Νόμο περί Γης πρέπει να συμπληρώσει και να διευκρινίσει αυτό το περιεχόμενο· διαφορετικά, σε πολλές περιπτώσεις, οι επιχειρήσεις θα «καταστραφούν» άδικα.

«Μόλις υποβάλαμε την αίτηση για το έργο, έπρεπε να καθορίσουμε ένα χρονοδιάγραμμα, αλλά ακόμη και μετά την έγκριση της επένδυσης, δεν μπορέσαμε να ξεκινήσουμε αμέσως την υλοποίηση, επειδή η απόκτηση αδειών επένδυσης και άλλων διαδικασιών διαρκεί πολλά χρόνια», δήλωσε ο κ. Nghia.

Μια θετική εξέλιξη για τις επιχειρήσεις που επιθυμούν να επιδιώξουν την υλοποίηση έργων όταν υπάρχουν καθυστερήσεις είναι ότι ο νόμος προβλέπει προϋποθέσεις για καθυστερήσεις λόγω γεγονότων ανωτέρας βίας, όπως φυσικές καταστροφές ή πόλεμος. Επιπλέον, εάν μπορεί να αποδειχθεί ότι η καθυστέρηση οφειλόταν σε υπαιτιότητα των αρχών ή των υπευθύνων για την εφαρμογή του νόμου, το έργο δεν θα ανακληθεί. Ωστόσο, οι επιχειρήσεις προτείνουν επίσης τα κατευθυντήρια διατάγματα να προβλέπουν πιο λεπτομερείς κανονισμούς και συγκεκριμένες κυρώσεις για άτομα και οργανισμούς που ευθύνονται έμμεσα για τις καθυστερήσεις των έργων.

Παράλληλα με τους αυστηρότερους κανονισμούς του Νόμου περί Γης του 2024, ο Νόμος περί Επιχειρήσεων Ακινήτων του 2023 εισάγει πολλές αλλαγές που σχετίζονται με τις οικονομικές απαιτήσεις των επενδυτών. Για παράδειγμα, οι επιχειρήσεις ακινήτων πρέπει να έχουν ίδια κεφάλαια τουλάχιστον 20% του συνολικού επενδυτικού κεφαλαίου για έργα με έκταση μικρότερη των 20 εκταρίων και τουλάχιστον 15% του συνολικού επενδυτικού κεφαλαίου για έργα με έκταση 20 εκταρίων ή περισσότερο, και πρέπει να διασφαλίζουν την ικανότητα άντλησης κεφαλαίων για την υλοποίηση του επενδυτικού έργου.

Σε περιπτώσεις όπου μια επιχείρηση ακινήτων αναλαμβάνει ταυτόχρονα πολλά έργα, πρέπει να διαθέτει επαρκή ίδια κεφάλαια για να διασφαλίσει την προαναφερθείσα αναλογία για κάθε έργο, προκειμένου να ολοκληρώσει όλα τα έργα. Επιπλέον, ο Νόμος του 2023 περί Επιχειρήσεων Ακινήτων ορίζει επίσης όρους όπως πιστωτικά όρια, εταιρικά ομόλογα κ.λπ.

Με τόσο αυστηρούς κανονισμούς, οι επιχειρήσεις πρέπει να εξετάζουν προσεκτικά όλους τους παράγοντες πριν ξεκινήσουν ένα έργο, αποφεύγοντας αναποτελεσματικές και διάσπαρτες επενδύσεις που θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε καθυστερήσεις του έργου και σπατάλη πόρων.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html