Αποκλεισμός κερδοσκοπίας γης, «ανασταλμένα» έργα

Από την 1η Αυγούστου 2024, τα έργα που παρουσιάζουν καθυστέρηση θα ανακαλούνται χωρίς αποζημίωση. Αυτός ο κανονισμός θα δημιουργήσει μια «κάθαρση» επενδυτών, θα αποτρέψει την κερδοσκοπία γης και θα αντιμετωπίσει τα «ανασταλμένα» έργα.

Το έργο IFC One Saigon (Περιοχή 1, Πόλη Χο Τσι Μινχ) δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί μετά από 17 χρόνια.

Ισχυρά μέτρα για την καταπολέμηση της κερδοσκοπίας με γη και των «ανασταλμένων» έργων

Τοποθετημένο σε μια «χρυσή γη» ακριβώς στη γωνία των οδών Ham Nghi - Ton Duc Thang (Περιοχή 1, Πόλη Χο Τσι Μινχ), το έργο IFC One Saigon (πρώην Saigon One Tower) είναι ακόμη ημιτελές μετά από μια σύντομη περίοδο έντονης επανεκκίνησης.

Χτισμένο σε μια έκταση 6.672 τ.μ., με κλίμακα 5 υπογείων, 3 τεχνικών ορόφων και 41 ορόφων, το IFC One Saigon ξεκίνησε την κατασκευή του πριν από 17 χρόνια, αλλά μετά από 5 χρόνια αργής υλοποίησης, το 2011, το έργο σταμάτησε επίσημα. Μετά από πολλές αλλαγές ιδιοκτησίας, το IFC One Saigon δεν μπόρεσε να ολοκληρώσει. Αυτό το έργο έχει αναφερθεί πολλές φορές στη λίστα με τα έργα που κάνουν την πόλη να φαίνεται άσχημη.

Απέναντι από την αγορά Ben Thanh (HCMC), ακριβώς στον πολύβουο σταθμό του μετρό Νο. 1, βρίσκεται ένα πρόχειρο τσιμεντένιο μπλοκ που ονομάζεται One Central Saigon (παλαιότερα γνωστό ως The Spirit of Saigon). Πρόκειται για ένα συγκρότημα εμπορικών κέντρων, γραφείων, διαμερισμάτων, υπερπολυτελών διαμερισμάτων, ξενοδοχείων 6 αστέρων, με συνολική έκταση άνω των 8.500 τ.μ., που βρίσκεται στο τετράγωνο Ben Thanh σε μια προνομιακή τοποθεσία ακριβώς στο κέντρο της Περιοχής 1 με 4 προσόψεις. Αυτό το έργο έχει επίσης περάσει από πολλούς ιδιοκτήτες, αλλά δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί.

Ομοίως, το έργο Lancaster Lincoln (Περιοχή 4) στο οποίο επενδύθηκε η Trung Thuy Lancaster Company Limited ξεκίνησε το 2017, αλλά μετά την υπόγεια κατασκευή, ήταν «ανενεργό». Εν τω μεταξύ, το έργο D-One Saigon (Περιοχή Go Vap) της εταιρείας DHA εγκρίθηκε το 2016, αλλά μέχρι σήμερα εξακολουθεί να είναι απλώς ένα άδειο οικόπεδο.

Ένα από τα νέα σημεία του Νόμου περί Γης του 2024 είναι η εφαρμογή κυρώσεων σε έργα που αλλάζουν σκοπούς, αναγνωρίζουν δικαιώματα χρήσης γης και λαμβάνουν μεταβιβάσεις δικαιωμάτων χρήσης γης, ενώ ο προηγούμενος νόμος εφάρμοζε την ανάκληση λόγω παραβιάσεων μόνο σε έργα στα οποία είχε διατεθεί γη ή είχε μισθωθεί γη.

Αυτές είναι μόνο μερικές περιπτώσεις έργων που έχουν «ανασταλεί» για πολλά χρόνια στην πόλη Χο Τσι Μινχ. Ο νόμος περί γης του 2013 ορίζει ότι μετά την έγκριση του έργου για επενδυτική πολιτική, έχει προθεσμία 12 μηνών για την υλοποίησή του ή 24 μηνών εάν παραταθεί. Εάν αυτή η περίοδος δεν υλοποιηθεί, το έργο θα ανακληθεί. Ωστόσο, η ανάκληση αυτών των έργων δεν είναι απλή, ειδικά όταν η επιχείρηση έχει πραγματοποιήσει βασικές επενδύσεις σε αυτήν τη γη.

Ο Νόμος περί Γης του 2024 (σε ισχύ από 1η Αυγούστου 2024) έχει πολλούς αυστηρότερους κανονισμούς. Για παράδειγμα, ένα επενδυτικό έργο που δεν χρησιμοποιείται για 12 συνεχόμενους μήνες από την ημερομηνία παράδοσης ή του οποίου η πρόοδος χρήσης γης είναι 24 μήνες πίσω από την πρόοδο που καταγράφηκε στην επενδυτική απόφαση, θα ανακληθεί.

Σε περίπτωση που η γη δεν τεθεί σε χρήση ή έχει καθυστερήσει, ο επενδυτής λαμβάνει παράταση που δεν υπερβαίνει τους 24 μήνες και πρέπει να καταβάλει στο Δημόσιο ένα επιπλέον χρηματικό ποσό. Μετά την περίοδο παράτασης, εάν η γη εξακολουθεί να μην τεθεί σε χρήση, το Δημόσιο θα την ανακτήσει χωρίς αποζημίωση για τη γη, τα περιουσιακά στοιχεία που συνδέονται με τη γη και το κόστος επένδυσης στη γη.

Πρέπει να ληφθεί υπόψη η περίπτωση της «ανωτέρας βίας»

Η ανάκτηση ανασταλμένων έργων για την αναγέννηση των χερσαίων πόρων είναι πολύ απαραίτητη, αλλά σύμφωνα με τους ειδικούς, είναι απαραίτητο να ληφθούν υπόψη οι περιπτώσεις ανωτέρας βίας, όπως οι νομικές διαδικασίες που διαρκούν πολλά χρόνια. Διότι, οι ίδιες οι επιχειρήσεις θέλουν επίσης να ολοκληρώσουν τις νομικές διαδικασίες το συντομότερο δυνατό για να είναι σε θέση να αναπτύξουν την κατασκευή, τις πωλήσεις και να ανακτήσουν κεφάλαια.

Μιλώντας σε δημοσιογράφους της εφημερίδας Dau Tu, ο κ. Angus Liew, Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της Gamuda Land Vietnam, εκτίμησε ότι ο κανονισμός για την αποκατάσταση γης για έργα που δεν υλοποιούνται μετά τη λήξη της περιόδου παράτασης στον Νόμο περί Γης του 2024 έχει ως στόχο να αποφευχθεί η σπατάλη των χερσαίων πόρων. Ωστόσο, σε ορισμένες περιπτώσεις, η περίοδος παράτασης μπορεί να είναι μεγαλύτερη, όπως κατά τη διάρκεια της πανδημίας Covid-19.

Από την επιχειρηματική του εμπειρία, ο κ. Le Huu Nghia, Γενικός Διευθυντής της Le Thanh Construction Company Limited, δήλωσε ότι στην πραγματικότητα υπάρχουν πολλές περιπτώσεις ανωτέρας βίας. Για παράδειγμα, οι επιχειρήσεις δεν μπορούν να υλοποιήσουν έργα λόγω αργών διαδικασιών που σχετίζονται με τις αρχές. Συνεπώς, σύμφωνα με τον κ. Nghia, το διάταγμα που διέπει τον Νόμο περί Γης πρέπει να συμπληρώσει και να διευκρινίσει αυτό το περιεχόμενο, διαφορετικά, σε πολλές περιπτώσεις, οι επιχειρήσεις θα «θανατωθούν άδικα».

«Μόλις υποβάλαμε τα έγγραφα του έργου, έπρεπε να καταγράψουμε ένα χρονοδιάγραμμα, αλλά μετά την έγκριση της επένδυσης, δεν μπορέσαμε να την υλοποιήσουμε αμέσως, επειδή η υποβολή αίτησης για άδεια επένδυσης και άλλες διαδικασίες χρειάστηκαν πολλά χρόνια», δήλωσε ο κ. Nghia.

Το σημείο εκκίνησης για τις επιχειρήσεις που επιθυμούν να επιδιώξουν την υλοποίηση ενός έργου όταν η πρόοδος είναι καθυστερημένη είναι ότι ο Νόμος ορίζει όρους για αργή υλοποίηση λόγω ανωτέρας βίας, όπως φυσικές καταστροφές, εχθρικές επιθέσεις, και εάν μπορεί να αποδειχθεί ότι το έργο καθυστερεί λόγω υπαιτιότητας των αρμόδιων αρχών ή υπαιτιότητας όσων εκτελούν δημόσια καθήκοντα, δεν θα ανακληθεί. Ωστόσο, οι επιχειρήσεις συνιστούν επίσης στα κατευθυντήρια διατάγματα να υπάρχουν πιο λεπτομερείς κανονισμοί και συγκεκριμένες κυρώσεις για άτομα και οργανισμούς που έμμεσα προκαλούν την καθυστέρηση του έργου.

Παράλληλα με τους αυστηρότερους κανονισμούς στον Νόμο περί Γης του 2024, ο Νόμος περί Επιχειρήσεων Ακινήτων του 2023 έχει πολλές αλλαγές που σχετίζονται με την οικονομική κατάσταση των επενδυτών. Για παράδειγμα, οι επιχειρήσεις ακινήτων πρέπει να έχουν ίδια κεφάλαια τουλάχιστον 20% του συνολικού επενδυτικού κεφαλαίου για έργα με κλίμακα χρήσης γης μικρότερη από 20 εκτάρια, τουλάχιστον 15% του συνολικού επενδυτικού κεφαλαίου για έργα με κλίμακα χρήσης γης 20 εκτάρια ή περισσότερο και πρέπει να διασφαλίζουν την ικανότητα κινητοποίησης κεφαλαίων για την υλοποίηση επενδυτικών έργων.

Σε περίπτωση που μια επιχείρηση ακινήτων υλοποιεί ταυτόχρονα πολλά έργα, πρέπει να διαθέτει επαρκή ίδια κεφάλαια για να διασφαλίσει την παραπάνω αναλογία κάθε έργου για την υλοποίηση όλων των έργων. Επιπλέον, ο Νόμος περί Ακινήτων του 2023 ορίζει επίσης όρους όπως όριο πιστωτικού υπολοίπου, εταιρικά ομόλογα...

Με τόσο αυστηρούς κανονισμούς, οι επιχειρήσεις πρέπει να κάνουν προσεκτικούς υπολογισμούς πριν ξεκινήσουν ένα έργο, ώστε να αποφύγουν τις αναποτελεσματικές επενδύσεις, τη στασιμότητα του έργου και τη σπατάλη πόρων.

Πηγή: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html