Οι κυρώσεις δεν επαρκούν για την αποτροπή τους;

Η στρέβλωση και η απόκλιση των δραστηριοτήτων δημοπρασιών γης προκαλούν δημόσια δυσαρέσκεια και πιστεύεται ότι οι αρμόδιες υπηρεσίες διαχείρισης πρέπει να παρέμβουν και να λάβουν «ισχυρότερα μέτρα» για την πλήρη επίλυση αυτού του προβλήματος...

Όσον αφορά τους πλειστηριασμούς γης, τις τελευταίες ημέρες η αγορά ακινήτων έχει καταγράψει τιμές ρεκόρ για πλειστηριασμούς γης σε προαστιακές περιοχές του Ανόι .

Συνήθως, η δημοπρασία διήρκεσε 19 ώρες και ολοκληρώθηκε στις 4:30 π.μ. στις 20 Αυγούστου. 19 οικόπεδα στην κοινότητα Tien Yen, στην περιοχή Hoai Duc, στο Ανόι, πουλήθηκαν με επιτυχία, με το μεγαλύτερο οικόπεδο να κερδήθηκε στα 133,3 εκατομμύρια VND/m2, περίπου 30 φορές υψηλότερα από την τιμή εκκίνησης. Εκτός από το παραπάνω οικόπεδο, 11 άλλα οικόπεδα ορίστηκαν επίσης σε τιμές άνω των 100 εκατομμυρίων VND/m2. Τα δύο οικόπεδα με τη χαμηλότερη τιμή κερδών σε αυτήν τη συνεδρίαση ήταν 91,3 εκατομμύρια VND/m2, εξακολουθώντας να είναι 12,5 φορές υψηλότερα από την τιμή εκκίνησης.

Αυτό το αποτέλεσμα θεωρείται πολύ ασυνήθιστο, επειδή σύμφωνα με στοιχεία του Batdongsan.com, η μέση τιμή πώλησης γης στην κοινότητα Tien Yen κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2024 ήταν μόνο 43 εκατομμύρια VND/m2. Επιπλέον, η τιμή πώλησης σε γειτονικές κοινότητες στην περιοχή Hoai Duc κυμάνθηκε επίσης από 22 έως 62 εκατομμύρια VND/m2, κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2024.

Προηγουμένως, στις 10 Αυγούστου, πραγματοποιήθηκε επίσης δημοπρασία 68 οικοπέδων στην περιοχή Ngo Ba, στο χωριό Thanh Than, στην κοινότητα Thanh Cao, στην περιοχή Thanh Oai, στο Ανόι. Μετά το τέλος της δημοπρασίας, το οικόπεδο με την υψηλότερη τιμή νίκης ήταν πάνω από 100 εκατομμύρια VND/m2, 8 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης. Τα κανονικά οικόπεδα είχαν επίσης τιμές νίκης από 63 έως 80 εκατομμύρια VND/m2, 5 έως 6,4 φορές υψηλότερες από την τιμή εκκίνησης.

Έτσι, σε σύγκριση με την κανονική τιμή πώλησης των 27 εκατομμυρίων VND/m2 το δεύτερο τρίμηνο, η τιμή πώλησης που κέρδιζε η δημοπρασία, ύψους 63 - 100 εκατομμυρίων VND/m2 για οικόπεδα στην κοινότητα Thanh Cao στη δημοπρασία της 10ης Αυγούστου, ήταν 2,3 έως 3,7 φορές υψηλότερη.

Οι δύο δημοπρασίες γης με εξαιρετικά υψηλές τιμές που αναφέρθηκαν παραπάνω όχι μόνο προσέλκυσαν την προσοχή του κοινού, αλλά υπενθύμισαν και την «άνευ προηγουμένου» δημοπρασία στην αστική περιοχή Thu Thiem, στην πόλη Χο Τσι Μινχ , στα τέλη του 2021.

Συγκεκριμένα, στις 10 Δεκεμβρίου 2021, η Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (θυγατρική του ομίλου Tan Hoang Minh) κέρδισε τη δημοπρασία ενός οικοπέδου έκτασης άνω των 10.000 τετραγωνικών μέτρων στο Thu Thiem για 24.500 δισεκατομμύρια VND, δημιουργώντας ένα πρωτοφανές ρεκόρ με τιμή 2,4 δισεκατομμύρια VND/τετραγωνικό μέτρο γης, 8 φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης, προκαλώντας αναταραχή στην αγορά ακινήτων για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Μπορεί να φανεί ότι οι δημοπρασίες στο Hoai Duc, το Thanh Oai και το Thu Thiem, αν και διαφέρουν ως προς την τοποθεσία, τον χρόνο, την τιμή εκκίνησης κ.λπ., έχουν ένα κοινό χαρακτηριστικό: η τιμή προσφοράς που κερδίζει είναι πολλές φορές υψηλότερη από τον μέσο όρο. Οι τιμές γης που υπερβαίνουν κατά πολύ την πραγματική αξία όχι μόνο προκαλούν δυσκολίες στην αποτίμηση των περιουσιακών στοιχείων για τις επόμενες δημοπρασίες στον τόπο της δημοπρασίας, αλλά έχουν και εκτεταμένες επιπτώσεις σε πολλά μέρη της χώρας.

Από αυτή την πραγματικότητα, η κοινή γνώμη υποψιάζεται ότι υπάρχει «χειραγώγηση» από κερδοσκόπους και μεσίτες γης για τη δημιουργία ρευστότητας για τις γύρω περιοχές που «χειμερία νάρκη». Αυτή η δημοπρασία γης δεν αντιπροσωπεύει την κοινή τιμή στην αγορά και μπορεί να γίνει εργαλείο για τους κερδοσκόπους για να ωθήσουν προς τα πάνω τις τιμές της γης. Αυτή η συμπεριφορά κινδυνεύει να επηρεάσει αρνητικά τις προσπάθειες της κυβέρνησης να μειώσει τις τιμές των κατοικιών, να διασφαλίσει την κοινωνική ασφάλιση, ακόμη και να προκαλέσει στασιμότητα ολόκληρης της οικονομίας λόγω της ψυχολογίας της αναμονής για ακριβές πωλήσεις γης.

Οι στρεβλώσεις και οι αποκλίσεις στις δημοπρασίες γης προκαλούν δημόσια δυσαρέσκεια. Πολλές απόψεις υποστηρίζουν ότι οι αρμόδιες υπηρεσίες διαχείρισης πρέπει να παρέμβουν γρήγορα και να διορθώσουν άμεσα τις δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης, αντιμετωπίζοντας έτσι αυστηρά την εκμετάλλευση των δημοπρασιών για τη διατάραξη της αγοράς ακινήτων με σκοπό την κερδοσκοπία.

Ως επαγγελματίας επενδυτής ακινήτων, ο κ. Le Minh Trung (κάτοικος της περιοχής Cau Giay στο Ανόι) δήλωσε ότι πρόσφατα παρακολούθησε πολλούς πλειστηριασμούς γης και αναρωτήθηκε ποιος κρύβεται πίσω από αυτούς τους πλειστηριασμούς και τους διογκώνει; Επειδή μετά τους αδιαφανείς πλειστηριασμούς γης, μόνο λίγοι άνθρωποι ωφελούνται, ενώ οι υπόλοιποι επενδυτές, συμπεριλαμβανομένων των μεσιτών, υφίστανται ζημίες.

«Η πραγματικότητα είναι ότι η ελκυστικότητα των κερδών από ακίνητα είναι τόσο μεγάλη που μόλις το πρωί της δημοπρασίας, το κέρδος ισούται με το συνολικό εισόδημα αρκετών ετών απλών εργαζομένων, επομένως οι επενδυτές εξακολουθούν να σπεύδουν ανεξάρτητα» - είπε ο κ. Trung και τόνισε ότι για να χειριστούμε διεξοδικά την πράξη των δημοπρασιών γης για κερδοσκοπία και αυξήσεις τιμών, δεν μπορούμε να βασιστούμε στην αυτογνωσία των επενδυτών, αλλά να εξαρτηθούμε σε μεγάλο βαθμό από την αποφασιστικότητα των κρατικών φορέων διαχείρισης.

Ομοίως, η κα Tran Kim Nga (κάτοικος της περιοχής Go Vap, στην πόλη Χο Τσι Μινχ), η οποία έχει βιώσει τόσο κέρδη όσο και ζημίες κατά τη διάρκεια της έκρηξης της φούσκας των ακινήτων, πιστεύει επίσης ότι για να επιβιώσουν, οι επενδυτές πρέπει να αγωνιστούν μόνοι τους, αλλά για να καταστεί διαφανής η αγορά ακινήτων, ο διοικητικός ρόλος του Κράτους είναι αναντικατάστατος.

«Αντί να κυνηγούν εικονικούς πυρετούς, δηλαδή να περιμένουν να φουντώσει ο εικονικός πυρετός πριν ανακοινώσουν ή προτείνουν, οι τοπικές αρχές θα πρέπει να είναι διαφανείς σχετικά με τον σχεδιασμό και τα έργα από την αρχή. Μόλις υπάρξει διαφάνεια, κανένας μεσίτης ή κερδοσκόπος δεν θα μπορεί πλέον να διαδίδει φήμες για να προκαλέσει χάος και αστάθεια στην αγορά ακινήτων», δήλωσε η κα Nga.

Από την επιχειρηματική πλευρά, ο κ. Tran Khanh Quang - Γενικός Διευθυντής της Viet An Hoa Real Estate Company επιβεβαίωσε ότι οι επιχειρήσεις στον τομέα των ακινήτων δεν επωφελούνται από την άνθηση των ακινήτων, επειδή χρειάζονται αρκετά χρόνια για να επενδυθεί ένα έργο από τη στιγμή του σχεδιασμού για την έναρξή του μέχρι την ολοκλήρωση των νομικών διαδικασιών πώλησης. Η άνθηση των ακινήτων σε άλλα μέρη και τα έργα που δεν έχουν ακόμη αποζημιωθεί μπορούν να επηρεάσουν τις επιχειρήσεις.

Εν τω μεταξύ, ο οικονομικός εμπειρογνώμονας Phan Dung Khanh ανέλυσε ότι τα ακίνητα αποτελούν εγγενώς ένα κανάλι για επιλεκτικούς πελάτες, επειδή απαιτούν ένα μεγάλο και πολύ μεγάλο ποσό κεφαλαίου, επομένως η εικόνα των ανθρώπων που περιμένουν στην ουρά από το πρωί μέχρι το βράδυ για να κλείσουν οικόπεδα, να κλείσουν γη, να μεταβιβάσουν, να λάβουν καταθέσεις... είναι απλώς ένα προκατασκευασμένο σενάριο, που όχι μόνο προκαλεί στα άτομα να πέσουν σε παγίδες και να χάσουν χρήματα, αλλά και ωθεί την αγορά στον κίνδυνο παγώματος, επειδή οι τιμές των ακινήτων έχουν εκτοξευθεί σε αδιανόητα επίπεδα.

«Με τους πλειστηριασμούς γης, βραχυπρόθεσμα, είναι δυνατό να αυξηθεί το επίπεδο της προκαταβολής, να χρεωθούν τέλη για οικόπεδα που μεταβιβάζονται νωρίς μετά τον πλειστηριασμό κ.λπ., αλλά μακροπρόθεσμα, για να αποτελέσει επαρκές αποτρεπτικό παράγοντα, μια καθολική, ολοκληρωμένη λύση που μπορεί να εξεταστεί για εφαρμογή είναι η ποινική δίωξη για χειραγώγηση», τόνισε ο κ. Khanh.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο δικηγόρος Le Thu Thao - Δικηγορικός Σύλλογος της πόλης Χο Τσι Μινχ σχολίασε επίσης ότι η πράξη χειραγώγησης της αγοράς ακινήτων είναι πολύ επικίνδυνη, αλλά η επιβολή κυρώσεων δεν είναι αρκετό αποτρεπτικό μέτρο.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο Le Thu Thao, επί του παρόντος, η νομοθεσία του Βιετνάμ περιλαμβάνει διατάξεις για το έγκλημα της «χειραγώγησης της χρηματιστηριακής αγοράς», οι οποίες υποδεικνύουν σαφώς σημάδια χειραγώγησης της αγοράς και διαταραχής ως βάση για την αντιμετώπιση της ποινικής ευθύνης για παραβιάσεις. Επομένως, με την πράξη της διαταραχής της αγοράς ακινήτων, η οποία προκαλεί επικίνδυνες συνέπειες για την κοινωνία, είναι επίσης δυνατό να εξεταστεί το ενδεχόμενο ποινικοποίησης αυτής της πράξης.

«Κατά τη γνώμη μου, είναι απαραίτητο να διερευνηθούν και να αναπτυχθούν νέα εγκλήματα στον Ποινικό Κώδικα που σχετίζονται με την πράξη χειραγώγησης της αγοράς ακινήτων για προσωπικό όφελος. Σε καμία περίπτωση δεν πρέπει να αφήνετε την κοινή γνώμη να κουτσομπολεύει, να ανησυχεί και να αγχώνεται για τους πλειστηριασμούς γης που είναι ύποπτοι για «φουσκωμένους», κάτι που θα μειώσει την εμπιστοσύνη των ανθρώπων στις αρχές και θα μειώσει τη σοβαρότητα στην επιβολή του νόμου» - πρότεινε ο δικηγόρος Thao.

09:28 18 Σεπτεμβρίου 2024

Πηγή: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html