Δεν είναι οι κυρώσεις αρκετά αποτρεπτικές;

Οι στρεβλώσεις και οι παρατυπίες στις δραστηριότητες πλειστηριασμών γης προκαλούν δημόσια αγανάκτηση, με πολλούς να υποστηρίζουν ότι οι αρμόδιες αρχές πρέπει να παρέμβουν και να λάβουν ισχυρότερα μέτρα για την ολοκληρωμένη αντιμετώπιση αυτού του προβλήματος...

Όσον αφορά τους πλειστηριασμούς γης, η αγορά ακινήτων έχει πρόσφατα καταγράψει ρεκόρ τιμών προσφοράς για γη στις προαστιακές περιοχές του Ανόι .

Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι η 19ωρη δημοπρασία, η οποία ολοκληρώθηκε στις 4:30 π.μ. στις 20 Αυγούστου. Δεκαεννέα οικόπεδα στην κοινότητα Tien Yen, στην περιοχή Hoai Duc, στο Ανόι, πουλήθηκαν με επιτυχία. Το οικόπεδο με την υψηλότερη τιμή έφτασε τα 133,3 εκατομμύρια VND/m2, περίπου 30 φορές την τιμή εκκίνησης. Εκτός από αυτό το οικόπεδο, 11 άλλα οικόπεδα πέτυχαν επίσης τιμές άνω των 100 εκατομμυρίων VND/m2. Τα δύο οικόπεδα με τις χαμηλότερες προσφορές ήταν 91,3 εκατομμύρια VND/m2, εξακολουθώντας να είναι 12,5 φορές υψηλότερα από την τιμή εκκίνησης.

Αυτό το αποτέλεσμα θεωρείται εξαιρετικά ασυνήθιστο επειδή, σύμφωνα με στοιχεία από το Batdongsan.com, η συνήθης τιμή ζήτησης για οικόπεδα στην κοινότητα Tien Yen το δεύτερο τρίμηνο του 2024 ήταν μόνο 43 εκατομμύρια VND/m2. Επιπλέον, οι τιμές ζήτησης σε γειτονικές κοινότητες στην περιοχή Hoai Duc κυμάνθηκαν επίσης από 22 έως 62 εκατομμύρια VND/m2 το δεύτερο τρίμηνο του 2024.

Προηγουμένως, στις 10 Αυγούστου, πραγματοποιήθηκε δημοπρασία 68 οικοπέδων στην περιοχή Ngo Ba, στο χωριό Thanh Than, στην κοινότητα Thanh Cao, στην περιοχή Thanh Oai, στο Ανόι. Μετά την ολοκλήρωση της δημοπρασίας, η υψηλότερη προσφορά ήταν πάνω από 100 εκατομμύρια VND/m2, οκτώ φορές υψηλότερη από την τιμή εκκίνησης. Τα κανονικά οικόπεδα έπιασαν επίσης προσφορές που κυμαίνονταν από 63 έως 80 εκατομμύρια VND/m2, 5 έως 6,4 φορές υψηλότερες από την τιμή εκκίνησης.

Έτσι, σε σύγκριση με τη συνήθη τιμή ζήτησης των 27 εκατομμυρίων VND/m2 το δεύτερο τρίμηνο, οι τιμές προσφοράς που κέρδισαν, ύψους 63 - 100 εκατομμυρίων VND/m2 για οικόπεδα στην κοινότητα Thanh Cao στη δημοπρασία της 10ης Αυγούστου, ήταν 2,3 έως 3,7 φορές υψηλότερες.

Αυτές οι δύο δημοπρασίες γης με ασυνήθιστα υψηλές τιμές όχι μόνο προσέλκυσαν την προσοχή του κοινού, αλλά θύμισαν και την άνευ προηγουμένου δημοπρασία στην αστική περιοχή Thu Thiem στην πόλη Χο Τσι Μινχ στα τέλη του 2021.

Συγκεκριμένα, στις 10 Δεκεμβρίου 2021, η Viet Star Real Estate Investment Co., Ltd. (θυγατρική του ομίλου Tan Hoang Minh) κέρδισε τη δημοπρασία για ένα οικόπεδο άνω των 10.000 τετραγωνικών μέτρων στο Thu Thiem για 24.500 δισεκατομμύρια VND, σημειώνοντας ένα πρωτοφανές ρεκόρ με τιμή 2,4 δισεκατομμύρια VND ανά τετραγωνικό μέτρο, οκτώ φορές την τιμή εκκίνησης, προκαλώντας σοκ στην αγορά ακινήτων για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Μπορεί να φανεί ότι οι δημοπρασίες στο Hoai Duc, το Thanh Oai και το Thu Thiem, παρά τις διαφορές τους ως προς την τοποθεσία, το χρονοδιάγραμμα και τις τιμές εκκίνησης, έχουν όλες ένα κοινό χαρακτηριστικό: οι νικητήριες προσφορές είναι πολλές φορές υψηλότερες από τη γενική τιμή της αγοράς. Οι τιμές γης που υπερβαίνουν κατά πολύ την πραγματική τους αξία όχι μόνο δημιουργούν δυσκολίες στην εκτίμηση των περιουσιακών στοιχείων για τις επόμενες δημοπρασίες στις περιοχές διεξαγωγής των δημοπρασιών, αλλά έχουν και εκτεταμένο αντίκτυπο σε πολλά μέρη σε όλη τη χώρα.

Αυτή η κατάσταση εγείρει την υποψία του κοινού για «χειραγώγηση» από κερδοσκόπους και μεσίτες γης με σκοπό τη δημιουργία ρευστότητας σε γύρω περιοχές που επί του παρόντος είναι «αδρανείς». Αυτή η δημοπρασία γης δεν αντιπροσωπεύει την επικρατούσα τιμή της αγοράς και θα μπορούσε να γίνει εργαλείο για τους κερδοσκόπους ώστε να αυξήσουν τις τιμές της γης. Αυτή η συμπεριφορά κινδυνεύει να επηρεάσει αρνητικά τις προσπάθειες της κυβέρνησης να μειώσει τις τιμές των κατοικιών και να διασφαλίσει την κοινωνική πρόνοια, και θα μπορούσε ακόμη και να προκαλέσει οικονομική στασιμότητα λόγω της προσδοκίας πώλησης γης σε υψηλές τιμές.

Οι στρεβλώσεις και οι παρατυπίες στις δραστηριότητες δημοπρασιών γης έχουν προκαλέσει δημόσια αγανάκτηση. Πολλές απόψεις υποδηλώνουν ότι οι αρμόδιες υπηρεσίες διαχείρισης πρέπει να παρέμβουν γρήγορα και να διορθώσουν άμεσα τη διαδικασία δημοπρασιών δικαιωμάτων χρήσης γης, αντιμετωπίζοντας έτσι αυστηρά τις πράξεις εκμετάλλευσης των δημοπρασιών με σκοπό τη διατάραξη της αγοράς ακινήτων για κέρδος.

Ως επαγγελματίας επενδυτής ακινήτων, ο κ. Le Minh Trung (κάτοικος της περιοχής Cau Giay στο Ανόι) δήλωσε ότι παρακολουθεί πρόσφατα πολλούς πλειστηριασμούς γης και αναρωτιέται ποιος κρύβεται πίσω από την αύξηση των τιμών των ακινήτων σε αυτούς τους πλειστηριασμούς; Επειδή μετά από αυτούς τους αδιαφανείς πλειστηριασμούς γης, μόνο λίγοι άνθρωποι ωφελούνται, ενώ η πλειονότητα των επενδυτών, συμπεριλαμβανομένων των μεσιτών, υφίστανται ζημίες.

«Η πραγματικότητα είναι ότι η γοητεία των κερδών από ακίνητα είναι πολύ μεγάλη. Σε ένα μόνο πρωινό δημοπρασίας, το κέρδος ισοδυναμεί με το εισόδημα αρκετών ετών για έναν μέσο εργαζόμενο. Γι' αυτό οι επενδυτές εξακολουθούν να σπεύδουν ανεξάρτητα», δήλωσε ο κ. Τρουνγκ, τονίζοντας ότι για να αντιμετωπιστεί διεξοδικά η πρακτική των δημοπρασιών γης για κερδοσκοπία και χειραγώγηση τιμών, δεν μπορεί κανείς να βασιστεί αποκλειστικά στην αυτογνωσία των επενδυτών, αλλά εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τις αποφασιστικές ενέργειες των κρατικών φορέων διαχείρισης.

Ομοίως, η κα Tran Kim Nga (κάτοικος της περιοχής Go Vap, στην πόλη Χο Τσι Μινχ), η οποία βίωσε τόσο τα κέρδη όσο και τις ζημίες κατά τη διάρκεια της έκρηξης της φούσκας των ακινήτων, πιστεύει επίσης ότι οι επενδυτές πρέπει να αγωνιστούν για την επιβίωσή τους, αλλά ο ρόλος της κρατικής διοίκησης είναι αναντικατάστατος στη διασφάλιση της διαφάνειας στην αγορά ακινήτων.

«Αντί να κυνηγούν κερδοσκοπικές φούσκες, δηλαδή να περιμένουν να σκάσει η φούσκα πριν κάνουν ανακοινώσεις και προειδοποιήσεις, οι τοπικές αρχές θα πρέπει να είναι διαφανείς σχετικά με τον σχεδιασμό και τα έργα από την αρχή. Με διαφάνεια, κανένας μεσίτης ή κερδοσκόπος δεν μπορεί πλέον να διαδίδει φήμες για να προκαλέσει χάος και αστάθεια στην αγορά ακινήτων», δήλωσε η κα Nga.

Από επιχειρηματικής άποψης, ο κ. Tran Khanh Quang, Γενικός Διευθυντής της Viet An Hoa Real Estate Company, επιβεβαίωσε ότι οι επιχειρήσεις ακινήτων δεν επωφελούνται από τις αυξήσεις στις τιμές της γης, επειδή χρειάζονται αρκετά χρόνια από το στάδιο του σχεδιασμού έως την ολοκλήρωση των νομικών διαδικασιών για τις πωλήσεις. Η εκτόξευση των τιμών της γης σε άλλες περιοχές, σε συνδυασμό με έργα που δεν έχουν ακόμη ολοκληρώσει την αποζημίωση, μπορεί να επηρεάσει αρνητικά τις επιχειρήσεις.

Εν τω μεταξύ, ο οικονομολόγος Phan Dung Khanh ανέλυσε ότι η αγορά ακινήτων είναι εγγενώς μια εξειδικευμένη αγορά λόγω των μεγάλων και πολύ μεγάλων κεφαλαιακών απαιτήσεών της. Επομένως, η εικόνα των ανθρώπων που περιμένουν στην ουρά από το πρωί μέχρι το βράδυ για να εξασφαλίσουν οικόπεδα, να μεταπωλήσουν γη και να λάβουν προκαταβολές... είναι απλώς ένα προκαθορισμένο σενάριο. Αυτό όχι μόνο παγιδεύει τα άτομα και τα κάνει να χάνουν χρήματα, αλλά ωθεί και την αγορά στο χείλος του παγώματος, επειδή οι τιμές των ακινήτων έχουν εκτοξευθεί σε αδιανόητα επίπεδα.

«Με τους πλειστηριασμούς γης, βραχυπρόθεσμα, μπορούμε να αυξήσουμε το ποσό της προκαταβολής, να χρεώσουμε τέλη για οικόπεδα που μεταβιβάζονται νωρίς μετά τον πλειστηριασμό κ.λπ., αλλά μακροπρόθεσμα, για να είναι επαρκώς αποτρεπτικό, μια καθολική και ολοκληρωμένη λύση που θα μπορούσε να εξεταστεί είναι η δίωξη όσων χειραγωγούν την αγορά», τόνισε ο κ. Khanh.

Συμμεριζόμενος την ίδια άποψη, ο δικηγόρος Le Thu Thao από τον Δικηγορικό Σύλλογο της πόλης Χο Τσι Μινχ δήλωσε επίσης ότι η χειραγώγηση της αγοράς ακινήτων είναι πολύ επικίνδυνη, αλλά οι κυρώσεις που επιβάλλονται δεν είναι ακόμη αρκετά αποτρεπτικές.

Σύμφωνα με τον δικηγόρο Le Thu Thao, η νομοθεσία του Βιετνάμ περιλαμβάνει επί του παρόντος διατάξεις σχετικά με το έγκλημα της «χειραγώγησης της χρηματιστηριακής αγοράς», οι οποίες περιγράφουν με σαφήνεια τα σημάδια χειραγώγησης της αγοράς και της διαταραχής της λειτουργίας της ως βάση για την ποινική ευθύνη για παραβιάσεις. Επομένως, η πράξη της διαταραχής της αγοράς ακινήτων, η οποία προκαλεί επικίνδυνες συνέπειες για την κοινωνία, θα μπορούσε επίσης να θεωρηθεί ως ποινικοποίηση.

«Κατά τη γνώμη μου, είναι απαραίτητο να μελετηθεί και να δημιουργηθεί ένα νέο έγκλημα στον Ποινικό Κώδικα που σχετίζεται με τη χειραγώγηση της αγοράς ακινήτων για προσωπικό όφελος. Δεν μπορούμε σε καμία περίπτωση να επιτρέψουμε δημόσια κερδοσκοπία, άγχος και ανησυχία για δημοπρασίες γης που είναι ύποπτες για «φουσκωμένους», καθώς αυτό διαβρώνει την εμπιστοσύνη του κοινού στις αρχές και μειώνει την αυστηρότητα της επιβολής του νόμου», πρότεινε ο δικηγόρος Thao.

09:28 18/09/2024

Πηγή: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html