Η πιο πρόσφατη έκθεση του Υπουργείου Κατασκευών ανέφερε ότι κατά τους πρώτους 9 μήνες του έτους, τιμή πώλησης διαμερίσματος Στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, οι τιμές παρέμειναν υψηλές και έτειναν να αυξάνονται σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι.
Συγκεκριμένα, η μέση πρωτογενής τιμή πώλησης διαμερισμάτων στο Ανόι κατά το τρίτο τρίμηνο του 2025 είναι από 70-80 εκατομμύρια VND/m², σημειώνοντας αύξηση 5,6% σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2025 και αύξηση 33% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2024. Συγκεκριμένα, ορισμένα έργα πολυτελών διαμερισμάτων στο Ανόι κατέγραψαν τιμές πώλησης 150-300 εκατομμύρια VND/m².
Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η μέση κύρια τιμή πώλησης διαμερισμάτων τους τελευταίους 9 μήνες ήταν περίπου 75 εκατομμύρια VND/m², αμετάβλητη από το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, αλλά αυξημένη κατά 36% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2024. Ορισμένα έργα υψηλής τεχνολογίας έχουν τιμές πώλησης από 150 εκατομμύρια VND/m² ή περισσότερο.
Η τελευταία έκθεση της Savills δείχνει επίσης ότι κάθε τετραγωνικό μέτρο νεοσύστατων διαμερισμάτων στο Ανόι έφτασε κατά μέσο όρο τα 91 εκατομμύρια VND/τετραγωνικό μέτρο. Αυτή η τιμή δεν αναμένεται να μειωθεί, τουλάχιστον φέτος, επειδή τα περισσότερα από τα έργα που είναι έτοιμα να ξεκινήσουν το υπόλοιπο του έτους έχουν αναμενόμενη τιμή άνω των 90 εκατομμυρίων VND/τετραγωνικό μέτρο.
Η έκθεση του Υπουργείου Κατασκευών τόνισε επίσης ότι οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται σταθερά κάθε χρόνο, αλλά δεν αντικατοπτρίζουν την πραγματική τους αξία και εξακολουθούν να είναι υψηλές σε σύγκριση με το μέσο εισόδημα των περισσότερων ανθρώπων.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών, εξακολουθούν να υπάρχουν φαινόμενα συσσώρευσης, αυξήσεων τιμών και κερδοσκοπίας. Αυτό αυξάνει το επίπεδο τιμών των ακινήτων, προκαλώντας ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης και ξεπερνώντας την οικονομική προσιτότητα των περισσότερων ανθρώπων.
Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με τους ειδικούς στον τομέα των ακινήτων, η πλειονότητα των αγοραστών στο ακριβό τμήμα της αγοράς σήμερα είναι επενδυτές που ελπίζουν σε υψηλό δυναμικό κέρδους. Αντίθετα, παρά την υψηλή ζήτηση, η δυνατότητα πρόσβασης σε στέγαση για την πλειοψηφία των ανθρώπων, ιδίως των νέων, είναι πολύ χαμηλή λόγω των ακριβών τιμών των κατοικιών.
Ο κ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων, ανέλυσε: Όσον αφορά τους αγοραστές κατοικιών, η πραγματικότητα δείχνει ότι μόνο μια μικρή ομάδα αγοράζουν για πρώτη φορά και έχουν πραγματικές ανάγκες στέγασης. Η πλειοψηφία είναι επενδυτές, κάποιοι αγοράζουν για βραχυπρόθεσμους σκοπούς «σερφάρισμα», κάποιοι αγοράζουν για να διατηρήσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία στο πλαίσιο ισχυρών διακυμάνσεων σε άλλα επενδυτικά κανάλια.
Σύμφωνα με έρευνα της εταιρείας έρευνας αγοράς DKRA Vietnam, στην πραγματικότητα, οι αγοραστές-επενδυτές αντιπροσωπεύουν μεγαλύτερο ποσοστό από τους αγοραστές με πραγματικές ανάγκες στέγασης, αντιπροσωπεύοντας το 70-80% των πωλήσεων. Οι περισσότεροι από αυτούς τους πελάτες κατέχουν ήδη τουλάχιστον 2 ακίνητα, χρησιμοποιώντας αδρανή χρήματα αντί να δανείζονται. Εστιάζουν στην κερδοφορία, το σαφές νομικό καθεστώς, την ικανότητα ενοικίασης και τη ρευστότητα.
Μια έρευνα της Property Guru Vietnam Company δείχνει ότι έως και το 60% των πρόσφατων συναλλαγών στην αγορά διαμερισμάτων επικεντρώνεται στην ομάδα πελατών επενδύσεων. Οι επενδυτές με εγγενή ανοχή κινδύνου είναι όλοι πρόθυμοι να χρησιμοποιήσουν χρηματοοικονομική μόχλευση για να αγοράσουν με την πεποίθηση ότι οι τιμές των διαμερισμάτων θα συνεχίσουν να αυξάνονται στο εγγύς μέλλον.
Εκτός από την ομάδα επενδυτών που αγοράζουν με σκοπό το κέρδος, η κα Pham Thi Mien, Αναπληρώτρια Διευθύντρια του Ινστιτούτου Έρευνας και Αξιολόγησης της Αγοράς Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS IRE), επεσήμανε μια άλλη ομάδα ανθρώπων που είναι πρόθυμοι να αγοράσουν διαμερίσματα στην τιμή των 100 εκατομμυρίων VND/m², οι οποίοι είναι άτομα με καλές οικονομικές δυνατότητες.
Η κα Mien ανέφερε ότι παρά την υψηλή τιμή πώλησης, οι επενδυτές εξακολουθούσαν να πωλούν τα προϊόντα τους. Συγκεκριμένα, το ποσοστό απορρόφησης της νέας προσφοράς έφτασε το 62%. Συγκεκριμένα, τα περισσότερα από τα «κλειστά» διαμερίσματα ήταν στην κατηγορία των πολυτελών και υψηλών προδιαγραφών.
« Τα νεοσύστατα έργα έχουν υψηλή τιμή «αλλά εξακολουθεί να απορροφάται καλά, επειδή η ζήτηση στέγασης από την ομάδα ανθρώπων με καλή οικονομική δυνατότητα - συμπεριλαμβανομένων των Βιετναμέζων και των αλλοδαπών - παραμένει υψηλή. Επιπλέον, η ζήτηση επενδύσεων έχει επίσης αυξηθεί, καθώς οι πελάτες εκμεταλλεύονται την «προνομιακή» ταμειακή ροή με την προσδοκία ότι οι τιμές θα συνεχίσουν να αυξάνονται», δήλωσε η κα Mien.
Ο ειδικός ανέφερε επίσης ότι οι περισσότερες συναλλαγές στην πρωτογενή αγορά προέρχονται από τη ζήτηση ανθρώπων που κατέχουν πολλά ακίνητα.
Ένας εκπρόσωπος μιας εταιρείας ακινήτων στο Ανόι αποκάλυψε ότι με έργα σε προνομιακές τοποθεσίες, με τιμή εκατοντάδων εκατομμυρίων VND/τ.μ., η πλειονότητα των αγοραστών είναι πλούσιοι άνθρωποι με πραγματικές ανάγκες στέγασης. Αυτοί θα μπορούσαν να είναι πελάτες στις ηλικιακές ομάδες 8X και 9X που αναζητούν έναν χώρο διαβίωσης με πλήρεις ανέσεις και μια πολιτισμένη κοινότητα.
« Τα έργα με εύρος τιμών 100 - 150 εκατομμύρια VND/m² είναι τα πιο εύκολα στην πώληση, ενώ τα διαμερίσματα άνω των 200 εκατομμυρίων VND/m² θα είναι πιο επιλεκτικά », είπε.
Η επένδυση στην κορύφωση είναι επικίνδυνη.
Ο κ. Nguyen Quoc Hung, Αντιπρόεδρος και Γενικός Γραμματέας του Συνδέσμου Τραπεζών του Βιετνάμ, προειδοποίησε κάποτε ότι οι επενδυτές που «κατέχουν» πολλά ακριβά διαμερίσματα, περιμένοντας να αυξηθούν οι τιμές και στη συνέχεια να τα πουλήσουν, θα αντιμετωπίσουν πολλούς κινδύνους, αρχής γενομένης από το 2025. Σύμφωνα με τον κ. Hung, οι ίδιες οι τράπεζες συνεχίζουν να δανείζουν, οι επενδυτές συνεχίζουν να αγοράζουν σπίτια και αργότερα οι αγοραστές έχουν διαφορά τιμής με άλλους αγοραστές με την προσδοκία αυξήσεων τιμών. Αλλά όταν οι τιμές πέφτουν ή δεν μπορούν πλέον να πωληθούν, οι τελικοί αγοραστές θα υποστούν τις συνέπειες.
Ο κ. Χανγκ πιστεύει ότι στο μέλλον, όταν η κυβέρνηση υλοποιήσει το έργο «1 εκατομμύριο διαμερίσματα κοινωνικής στέγασης», η αγορά ακινήτων θα επιστρέψει στην πραγματική της φύση.
Παράλληλα με αυτό, το κεφάλαιο ύψους άνω των 145.000 δισεκατομμυρίων VND που περιμένει επενδυτές σε κοινωνικές κατοικίες θα υποδηλώνει επίσης μια καλή κατεύθυνση για την αγορά ακινήτων.
Ο κ. Nguyen Quang Huy, Διευθύνων Σύμβουλος της Σχολής Χρηματοοικονομικών και Τραπεζικών Εργασιών (Πανεπιστήμιο Nguyen Trai), δήλωσε επίσης ότι η επένδυση σε διαμερίσματα αξίας εκατοντάδων εκατομμυρίων ντονγκ θα ενέχει υψηλούς κινδύνους.
Συγκεκριμένα, πρόκειται για ένα τμήμα με περιορισμένη ρευστότητα, όπου όταν η πελατειακή βάση είναι μικρή, θα είναι δύσκολο να μεταπωληθεί γρήγορα. Η απόδοση ενοικίασης αυτών των εκατό εκατομμυρίων διαμερισμάτων/τ.μ. είναι επίσης αρκετά μέτρια, με απόδοση μόνο περίπου 3-5%/έτος, πολύ χαμηλότερη από άλλα κανάλια.
Εν τω μεταξύ, η επένδυση σε αυτά τα διαμερίσματα ενέχει υψηλό κίνδυνο προσαρμογής της τιμής ή σταθερής ανάπτυξης. Εάν η τιμή είναι πολύ υψηλότερη από την προσιτή τιμή και την πραγματική αξία εκμετάλλευσης, η αγορά ενδέχεται να παρουσιάσει επιβράδυνση.
Τέλος, σύμφωνα με τον κ. Huy, η επένδυση όλου του κεφαλαίου σε ένα πολυτελές διαμέρισμα σημαίνει απώλεια της ευκαιρίας διαφοροποίησης των επενδύσεων σε άλλους τομείς.
Ο κ. Pham Duc Toan, Γενικός Διευθυντής της EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, δήλωσε επίσης ότι οι επενδυτές θα πρέπει να ξοδεύουν χρήματα μόνο για να αγοράζουν φθηνά διαμερίσματα αυτή τη στιγμή.
Σύμφωνα με τον κ. Toan, πριν από περίπου 2-3 χρόνια, τα διαμερίσματα σπάνια υπήρχαν στο ελκυστικό επενδυτικό χαρτοφυλάκιο λόγω της νοοτροπίας ότι ήταν αναλώσιμα, χάνοντας αξία με την πάροδο του χρόνου. Αλλά όταν η νέα προσφορά στο Ανόι σταδιακά περιορίστηκε, αυτό το προϊόν τράβηξε ξανά το ενδιαφέρον πολλών επενδυτών με ασφαλές γούστο. Λόγω της μηνιαίας ταμειακής ροής ενοικίου σε συνδυασμό με τον ρυθμό αύξησης των τιμών, η επένδυση σε διαμερίσματα αποφέρει καλύτερα κέρδη από τις τρέχουσες αποταμιεύσεις.
Ωστόσο, οι τρέχουσες τιμές των διαμερισμάτων είναι τόσο υψηλές που οι αγοραστές θα «αγοράσουν εύκολα από την κορυφή», γεγονός που οδηγεί σε μεγάλους κινδύνους. Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα κοστίζει 4-5 δισεκατομμύρια VND, αλλά η τιμή ενοικίασης είναι μόνο περίπου 10 εκατομμύρια VND/μήνα, ενώ ένα διαμέρισμα κοστίζει 2-3 δισεκατομμύρια VND, η τιμή ενοικίασης είναι επίσης ισοδύναμη. Επομένως, σύμφωνα με τον κ. Toan, οι επενδυτές θα πρέπει να επενδύουν μόνο σε προϊόντα με λογικές τιμές.
Ο κ. Nguyen Quoc Anh - Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής της PropertyGuru Vietnam - πιστεύει επίσης ότι θα πρέπει να αγοράζετε ή να επενδύετε μόνο σε φθηνά, λογικά προϊόντα. Σημείωσε επίσης ότι ο χρόνος αγοράς δεν είναι τόσο σημαντικός όσο η προετοιμασία μιας σταθερής οικονομικής κατάστασης. Οι αγοραστές θα πρέπει να έχουν τουλάχιστον το 30-40% της αξίας του σπιτιού σε δικά τους χρήματα. Είναι απαραίτητο να διασφαλιστεί μια σταθερή ταμειακή ροή τα επόμενα 3-5 χρόνια για να αποφευχθεί η οικονομική πίεση κατά τον δανεισμό για την αγορά ενός σπιτιού.
Πηγή: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html
Σχόλιο (0)