Γρήγορη επισκόπηση:
  • Η έννοια της γης που υπόκειται σε πολεοδομικούς κανονισμούς και οι συνήθεις τύποι πολεοδομικών κανονισμών.
  • Κανονισμοί σχετικά με την έκδοση πιστοποιητικών ιδιοκτησίας γης για γη που βρίσκεται εντός πολεοδομικών περιοχών.
  • Μπορεί η γη που έχει οριστεί για ανάπτυξη να μεταβιβαστεί ή να πωληθεί;
  • Συνήθεις κίνδυνοι κατά την αγορά γης που επηρεάζεται από τους κανονισμούς χωροταξίας.
  • Τι πρέπει να γίνει όταν η γη εμπίπτει σε ζώνη σχεδιασμένης ανάπτυξης;

Η έννοια της γης που υπόκειται σε πολεοδομικούς κανονισμούς και οι συνήθεις τύποι πολεοδομικών κανονισμών.

Ο όρος «γη που υπόκειται σε πολεοδομικούς κανονισμούς» χρησιμοποιείται συνήθως για να αναφερθεί σε εκτάσεις γης που εμπίπτουν σε πεδίο εφαρμογής που ορίζεται από τις αρμόδιες κρατικές αρχές για μελλοντική χρήση, όπως κατασκευή δρόμων, ανάπτυξη οικιστικών περιοχών ή έργα δημοσίων έργων. Συνήθως, αυτή η γη μπορεί να περιλαμβάνεται στον σχεδιασμό χρήσεων γης, στον πολεοδομικό σχεδιασμό ή στον σχεδιασμό μεταφορών.

Οι συνήθεις τύποι σχεδιασμού που χρησιμοποιούνται σήμερα περιλαμβάνουν:

  • Σχεδιασμός μεταφορών
  • Σχεδιασμός κατοικημένης περιοχής
  • Σχεδιασμός δημοσίων έργων
  • Πολεοδομικό ή εμπορικό έργο
Ενδεικτική φωτογραφία: Hong Khanh

Κανονισμοί σχετικά με την έκδοση πιστοποιητικών ιδιοκτησίας γης για γη που βρίσκεται εντός πολεοδομικών περιοχών.

Σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς περί γης, η έκδοση πιστοποιητικών δικαιωμάτων χρήσης γης (τίτλοι ιδιοκτησίας γης) για γη που βρίσκεται εντός μιας πολεοδομικής περιοχής εξαρτάται από το εάν το εν λόγω σχέδιο έχει ήδη συγκεκριμένο σχέδιο χρήσης γης.

Εάν η γη περιλαμβάνεται μόνο στον σχεδιασμό, αλλά δεν υπάρχει ετήσιο σχέδιο χρήσης γης σε επίπεδο περιφέρειας, οι άνθρωποι μπορούν να ασκήσουν τα νόμιμα δικαιώματά τους, όπως η εγγραφή για πιστοποιητικά χρήσης γης, η κατασκευή κατοικιών, η μεταβίβαση ιδιοκτησίας κ.λπ., ως συνήθως. Αυτό θεωρείται ότι διασφαλίζει τα δικαιώματα των χρηστών γης έως ότου το Κράτος πραγματοποιήσει την απαλλοτρίωση γης σύμφωνα με το σχέδιο.

Αντίθετα, εάν η γη περιλαμβάνεται ήδη στο ετήσιο σχέδιο χρήσης γης που ανακοινώνεται από το Κράτος, τα άτομα θα έχουν προσωρινά περιορισμένα δικαιώματα. Συγκεκριμένα, εν αναμονή της απόκτησης γης, η έκδοση πιστοποιητικών ιδιοκτησίας γης, η υποδιαίρεση γης ή οι αλλαγές στον σκοπό χρήσης γης δεν θα εγκρίνονται, προκειμένου να διασφαλιστεί η εφαρμογή του σχεδίου εντός του χρονοδιαγράμματος.

Μπορεί η γη που έχει οριστεί για ανάπτυξη να μεταβιβαστεί ή να πωληθεί;

Το ζήτημα της μεταβίβασης γης που επηρεάζεται από σχέδια χωροταξίας είναι ένα από τα πιο συνηθισμένα ερωτήματα. Η γενική αρχή είναι: εάν η γη δεν διαθέτει ακόμη ετήσιο σχέδιο χρήσης γης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να διενεργεί συναλλαγές κανονικά. Οι συμβάσεις αγοράς, πώλησης, δωρεάς, κληρονομιάς κ.λπ., επικυρώνονται και καταχωρούνται όπως και άλλες νόμιμα κατεχόμενες εκτάσεις.

Ωστόσο, από τη στιγμή που η γη περιλαμβάνεται σε ένα συγκεκριμένο σχέδιο χρήσης γης για το συγκεκριμένο έτος, το δικαίωμα μεταβίβασης της κυριότητας περιορίζεται. Τα γραφεία κτηματολογίου συνήθως δεν καταγράφουν τις αλλαγές στην ιδιοκτησία σε αυτήν την περίπτωση. Εάν η συναλλαγή εξακολουθεί να διεξάγεται με χειρόγραφα έγγραφα ή ακατάλληλα υπογεγραμμένα αστικά συμφωνητικά, ενδέχεται να είναι άκυρη, προκαλώντας ζημίες στον αγοραστή.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, όταν ο σχεδιασμός έχει καθυστερήσει για πολλά χρόνια χωρίς εφαρμογή, οι κάτοικοι μπορούν να υποβάλουν αίτημα στην αρμόδια αρχή για να εξετάσουν το ενδεχόμενο προσαρμογής ή άδειας προσωρινής χρήσης ή μεταβίβασης της γης. Ωστόσο, αυτό εξαρτάται από τις πολιτικές κάθε περιοχής και πρέπει να εγκριθεί ειδικά.

Συνήθεις κίνδυνοι κατά την αγορά γης που επηρεάζεται από τους κανονισμούς χωροταξίας.

Οι αγοραστές γης συχνά επικεντρώνονται μόνο στην τοποθεσία και την τιμή, δίνοντας ελάχιστη προσοχή στους κανονισμούς πολεοδομίας. Ως αποτέλεσμα, υπάρχουν πολλές περιπτώσεις όπου οι άνθρωποι αγοράζουν γη που έχει προβλεφθεί για απαλλοτρίωση, με αποτέλεσμα την πλήρη απώλεια ή τον περιορισμό της χρήσης. Συνήθεις κίνδυνοι περιλαμβάνουν: αδυναμία απόκτησης τίτλου ιδιοκτησίας γης, αδυναμία δόμησης, αδυναμία υποδιαίρεσης της γης και απότομη μείωση της αγοραίας αξίας.

Ένας άλλος κίνδυνος είναι η αναστολή του σχεδιασμού – δηλαδή ένα σχέδιο που υπάρχει εδώ και πολύ καιρό αλλά δεν έχει ακόμη εφαρμοστεί. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, τα δικαιώματα των ανθρώπων «αναστέλλονται» και δεν μπορούν να εκτελέσουν πολλές διαδικασίες που αφορούν τη γη και τη στέγαση.

Τι πρέπει να γίνει όταν η γη εμπίπτει σε ζώνη σχεδιασμένης ανάπτυξης;

Για να διαπιστώσουν εάν ένα οικόπεδο περιλαμβάνεται στο σχέδιο πολεοδομίας, οι άνθρωποι μπορούν να ελέγξουν επίσημες πηγές όπως: την τοπική πύλη πληροφοριών πολεοδομίας, το Υπουργείο Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος ή την Λαϊκή Επιτροπή σε επίπεδο κοινότητας ή περιφερειακού διαμερίσματος. Επιπλέον, πολλά μέρη παρέχουν πλέον διαδικτυακούς χάρτες πολεοδομίας, επιτρέποντας στους ανθρώπους να αναζητούν γρήγορα χρησιμοποιώντας συντεταγμένες ή αριθμούς οικοπέδων.

Εάν διαπιστωθεί ότι η γη βρίσκεται εντός μιας σχεδιασμένης περιοχής, το επόμενο βήμα είναι να διαπιστωθεί εάν το εν λόγω σχέδιο περιλαμβάνει ήδη ένα συγκεκριμένο σχέδιο χρήσης γης. Εάν όχι, οι άνθρωποι μπορούν να προχωρήσουν στις διαδικασίες για την απόκτηση τίτλου κυριότητας γης ή τη διενέργεια συναλλαγών. Εάν υπάρχει ήδη σχέδιο, οι αγοραπωλησίες θα πρέπει να αναστέλλονται προσωρινά μέχρι να εκδοθεί ειδοποίηση προσαρμογής ή να λήξει η περίοδος εφαρμογής του σχεδίου.

Η κατανόηση της πολεοδομικής κατάστασης όχι μόνο βοηθά τους ανθρώπους να προστατεύσουν τα νόμιμα δικαιώματά τους για χρήση γης, αλλά και αποφεύγει διαφορές ή οικονομικούς κινδύνους κατά την πραγματοποίηση συναλλαγών ακινήτων.

Πηγή: https://vietnamnet.vn/dat-dinh-quy-hoach-co-duoc-cap-so-do-chuyen-nhuong-khong-2519032.html